Einleitung
Im Bereich der Immobilienverwaltung und -renovierung werden die Begriffe "Sanierung" und "Schadensbeseitigung" oft synonym verwendet, obwohl sie unterschiedliche Konzepte mit rechtlichen und technischen Unterschieden beschreiben. Die genaue Abgrenzung dieser Begriffe ist für Eigentümer, Verwaltungen und Handwerker gleichermaßen wichtig, da sie die Verantwortlichkeiten, Kosten und Durchführungsprozesse maßgeblich beeinflussen. Dieser Artikel erläutert die Unterschiede zwischen Sanierung und Schadensbeseitigung, beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und gibt praktische Empfehlungen für die Umsetzung in der Praxis.
Begriffsdefinitionen und Abgrenzungen
Sanierung im Detail
Die Sanierung beschreibt ganz allgemein die Wiederherstellung des dauerhaft nutzbaren Zustandes eines gesamten Gebäudes oder Teilen davon aufgrund von Mängeln. Im Gegensatz zur Modernisierung, die die Verbesserung von Gebäuden oder Gebäudeteilen auf den neuesten baulichen Stand ohne notwendigerweise bestehende Schäden zu beheben, steht die Sanierung im direkten Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung. Die Renovierung wiederum beschränkt sich rein auf optische Verschönerungen oder Auffrischungen wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden.
Eine Sanierung kann für alte und verfallene Gebäude erforderlich sein, aber auch für jüngere Gebäude. Selbst ein Neubau kann sanierungsbedürftig werden, wenn nach einem Eigentümerwechsel aufgrund geänderter Bestimmungen ein Sanierungsbedarf entsteht oder sogar eine Pflicht zur Sanierung besteht. Ein prominentes Beispiel für verpflichtende Bestimmungen ist die im Jahre 2014 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung EnEV.
Die Sanierung dient nicht nur der Schadensbeseitigung und Wiederherstellung des Gebäudes, sondern sollte vor allem mit Blick in die Zukunft geplant werden. Oft ist es aus bautechnischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich, die komplette Sanierung in einem Projekt durchzuführen. Ebenso können bevorstehende regulatorische Veränderungen, wie beispielsweise das Inkrafttreten des Gebäude-Energie-Gesetzes am 1. November 2020, die Planungsentscheidungen beeinflussen.
Schadensbeseitigung als Teil der Sanierung
Die Schadensbeseitigung ist ein Teilaspekt der Sanierung und bezieht sich speziell auf die Beseitigung von konkreten Schäden an einem Gebäude. Diese Schäden können durch verschiedene Ursachen entstehen, wie Wasser, Feuchtigkeit, Schimmel, Risse in der Bausubstanz oder andere strukturelle Mängel. Während eine Sanierung oft planmäßig und vorausschauend erfolgt, ist die Schadensbeseitigung häufig eine Reaktion auf plötzlich aufgetretene oder entdeckte Probleme.
Die Abgrenzung zwischen geplanter Sanierung und akuter Schadensbeseitigung ist insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschen (WEG) relevant, da die rechtlichen Grundlagen für die Durchführung und Kostentragung unterschiedlich sein können. Sofern ein Schaden akut auftritt und die Gefahr besteht, dass sich der Zustand verschlimmert, können sofortige Maßnahmen ergriffen werden, ohne dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig ist. Dies ändert sich jedoch, wenn dauerhafte Lösungen oder größere Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind.
Arten der Sanierung
Unterschiedliche Sanierungsansätze
Es gibt verschiedene Arten von Sanierungen, die je nach Umfang und Zielsetzung unterschieden werden:
Teilsanierung: Hierbei werden nur bestimmte Bereiche oder Komponenten eines Gebäudes saniert. Beispiele sind die Erneuerung der Fenster, die Sanierung eines Badezimmers oder die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in bestimmten Räumen. Für Teilsanierungen können Kredite von bis zu 50.000 Euro über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden.
Komplettsanierung: Bei einer Komplettsanierung wird das gesamte Gebäude oder erhebliche Teile davon umfassend saniert. Dies umfasst oft die Erneuerung technischer Anlagen, die Dämmung der Fassade und des Daches, die Modernisierung der Heizungsanlage und die Sanierung der elektrischen Installationen. Für Komplettsanierungen stehen Kredite von bis zu 120.000 Euro über die KfW zur Verfügung.
Sanierungsbedarf aufgrund von Eigentümerwechsel: Wechselt eine Immobilie den Besitzer, kann es aufgrund geänderter Bestimmungen zu einem Sanierungsbedarf kommen, wenn nicht sogar zu einer Pflicht. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn neue Energieeffizienzstandards oder Vorschriften über die Barrierefreiheit zu erfüllen sind.
Sanierung als Reaktion auf neue Vorschriften: Auch für jüngere und sogar für Neubauten kann eine Sanierung erforderlich werden, wenn neue gesetzliche Vorschriften in Kraft treten. Beispiele hierfür sind die Energieeinsparverordnung (EnEV) oder das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die höhere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden stellen.
Spezifische Sanierungsarten
Je nach Art des Problems können spezifische Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein:
Feuchtigkeitssanierung: Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, die durch undichte Dächer, defekte Rohre oder fehlende oder beschädigte Abdichtungen entstehen können.
Schimmelsanierung: Beseitigung von Schimmelbefall, der oft durch Feuchtigkeit und mangelnde Lüftung entsteht. Hierbei ist nicht nur die sichtbare Beseitigung des Schimmels wichtig, sondern auch die Beseitigung der Ursache.
Statiksanierung: Verstärkung oder Reparatur von statisch relevanten Bauteilen, wenn diese durch Materialermüdung, Schädigung oder falsche Nutzung beeinträchtigt sind.
Energetische Sanierung: Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes, etwa durch Wärmedämmung, den Austausch alter Fenster, die Modernisierung der Heizungsanlage oder die Installation von Photovoltaikanlagen.
Schadensbeseitigung in der Praxis
Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist der Umgang mit Schäden besonders komplex, da sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum betroffen sein können. Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Eigentumsformen ist entscheidend für die Klärung der Zuständigkeiten und der Kostenverteilung.
Sondereigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die einem Wohnungseigentümer ausschließlich zur Nutzung überlassen sind. Dazu gehören beispielsweise die nicht-tragenden Innenwände, Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Türen innerhalb der Wohnung und Einbaumöbel. Die genaue Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein und sollte im Zweifel durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht geklärt werden. In der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung können zudem abweichende Regelungen getroffen worden sein, die zu beachten sind.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Dazu gehören Fassade, Dach, Keller, Treppenhaus, Außenanlagen und technische Anlagen wie Heizungs- und Wasserversorgung. Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums fällt in die Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 19 WEG, der die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums festschreibt.
Ablauf der Schadensbeseitigung in WEGs
Wenn ein Schaden an einer Wohnung auftritt, ist zunächst zu klären, ob sich der Schaden auf das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum bezieht. Fällt beispielsweise ein Kochtopf auf die Fliesen in der Küche, hat der Eigentümer den Schaden selbst verursacht und beschädigt damit "nur" sein Sondereigentum. In diesem