Abrissverfügung nach Sanierung: Risiken, Rechtsgrundlagen und Schutzmaßnahmen für Hausbesitzer

Einleitung

Sanierungsmaßnahmen am eigenen Haus sind für viele Hausbesitzer eine wichtige Investition in die Zukunft der Immobilie. Doch was viele nicht bedenken: Eine Renovierung oder Sanierung kann unter Umständen den sogenannten Bestandsschutz des Gebäudes gefährden und im schlimmsten Fall zu einer Abrissverfügung durch die Bauaufsichtsbehörde führen. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Risiken, die bei Sanierungen entstehen können, erklärt die Voraussetzungen für eine rechtmäßige Abrissverfügung und gibt Hinweise, wie Hausbesitzer ihr Eigentum schützen können.

Bestandsschutz und seine Bedeutung

Der Bestandsschutz ist ein juristisches Konstrukt, das ältere Gebäude vor dem Vollzug aktueller baurechtlicher Vorschriften schützt. Er kann sich aus einer vormals erteilten Baugenehmigung oder aus dem langen Zeitraum ableiten, den das Gebäude bereits existiert. Wie Quellenangabe [1] ausführt, ist der Bestandsschutz einer baulichen Anlage jedoch ein sehr fragiles juristisches Konstrukt. Bereits ungenehmigte Nutzungsänderungen können zu dessen Erlöschen führen.

Besonders problematisch ist, dass selbst wenn tatsächlich ein Bestandsschutz bestand, dieser nicht automatisch die Sanierung überdauert. Quellenangabe [1] betont, dass neben Nutzungsänderungen auch Sanierungen eine große Gefahr für den Bestandsschutz darstellen. Selbst dann, wenn lediglich ein Teil des Hauses saniert wird, beispielsweise das Dach, kann dies ab einem bestimmten Umfang der Maßnahme unangenehme Folgen haben.

Der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern entschied kürzlich mit Beschluss vom 28.06.2021, Az.: 1 ZB 19.2067, dass eine Maßnahme ab einem bestimmten Umfang nicht mehr als Sanierung, sondern als eine erhebliche bauliche Veränderung bewertet werden muss. Diese hat den Bestandsschutz aufzuheben. Eine Änderung einer baulichen Anlage liegt laut dem VGH Bayern dann vor, wenn das Bauwerk seiner ursprünglichen Identität beraubt wird. Ein solcher Identitätsverlust tritt ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht.

Wann Sanierungen zum Abriss führen können

Die Gefahr einer Abrissverfügung entsteht dann, wenn die Sanierung dazu führt, dass das Gebäude nicht mehr auf Grundlage des aktuellen Baurechts durch eine Baugenehmigung legalisiert werden kann. Quellenangabe [1] stellt klar: "Kann diese nämlich nicht auf Grundlage des aktuellen Baurechts durch eine Baugenehmigung legalisiert werden, dann droht im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung."

Ein konkretes Beispiel aus Bayern zeigt, wie schnell dies passieren kann: In Wolfrathshausen bei München hatte die Baubehörde festgestellt, dass drei neu gebaute Einfamilienhäuser ganze 36 Zentimeter höher waren, als es die Baugenehmigung vorsah. Die Häuser wurden vom gleichen Eigentümer errichtet und dann verkauft. Die Behörde erließ eine Verfügung, in der sie den Bauherren zum Abriss und die neue Eigentümerin der mittlerweile vermieteten Häuser zur Duldung der "Beseitigung" verpflichtete. Diese Verfügung wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof bestätigt (Quellenangabe [7]).

Besonders tückisch ist, dass selbst wenn der Bauherr ursprünglich rechtmäßig gehandelt hat, spätere Änderungen die Illegalität des Gebäudes begründen können. Quellenangabe [7] erklärt: "In Deutschland sind zwar viele Bauvorhaben genehmigungsfrei oder unterliegen einem vereinfachten Genehmigungsverfahren. Die Vorgaben des Baurechts und des örtlichen Bebauungsplans sind trotzdem einzuhalten. Dazu gehören etwa die Abstände zum Nachbargrundstück oder nicht bebaubare Flächen."

Rechtsgrundlagen für Abrissverfügungen

Eine Abrissverfügung, auch Beseitigungsanordnung genannt, ist ein Verwaltungsakt und bedarf nach dem Vorbehalt des Gesetzes (Art. 20 Abs. 3 GG) einer Gesetzesgrundlage. Quellenangabe [3] führt aus: "Eine solche findet sich in den jeweiligen Bauordnungen der Länder, z.B. § 65 LBO BW, § 80 SächsBO, Art. 76 BayBO, § 61 BauO NRW, § 80 BauO Bln, § 79 S. 1 Alt. 2 BauO LSA. Obgleich das Bauordnungsrecht Ländersache ist, sind die Voraussetzungen für eine Abrissverfügung im Wesentlichen gleich."

Quellenangabe [5] bestätigt: "Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für eine Abrissverfügung ist im jeweiligen Landesrecht zu finden." Es gibt unterschiedliche Ansichten darüber, welche Voraussetzungen für eine Abrissverfügung erfüllt sein müssen. Einige Vertreter sind der Ansicht, dass bereits eine formelle Illegalität für eine Abrissverfügung ausreichend ist. Formell illegal ist ein Bauobjekt, wenn ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben ohne Baugenehmigung gebaut wurde.

Andere fordern zudem, dass auch eine materielle Illegalität gegeben sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn die bauliche Anlage im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht steht. Quellenangabe [5] merkt an: "Dies scheint auch vorzugswürdig zu sein, denn eine Abrissverfügung ist die intensivste Form einer Bauordnungsbehörde."

Voraussetzungen einer rechtmäßigen Abrissverfügung

Formelle Voraussetzungen

Für eine rechtmäßige Abrissverfügung gibt es sowohl formelle als auch materielle Voraussetzungen. Zu den formellen Voraussetzungen gehört die Zuständigkeit der Behörde. Quellenangabe [3] stellt fest: "Zuständig für die Abrissverfügung sind in der Regel die Bauaufsichtsbehörden, also meist die Landkreise und kreisfreien Städte."

Ein weiteres formelles Erfordernis ist das Verfahren. Quellenangabe [3] betont: "Im Rahmen des Verfahrens ist insbesondere die vorherige Anhörung des Betroffenen nach § 28 VwVfG zu beachten, da es sich bei der Abrissverfügung um einen belastenden Verwaltungsakt handelt."

Materielle Voraussetzungen

Zu den materiellen Voraussetzungen gehört zunächst, dass die bauliche Anlage den Vorschriften des Baurechts widerspricht. Quellenangabe [3] erklärt: "Materielle Voraussetzung für eine Abrissverfügung ist zunächst, dass die bauliche Anlage den Vorschriften des Baurechts widerspricht (man spricht in diesem Zusammenhang von Baurechtswidrigkeit oder Illegalität der Anlage). Eine Abrissverfügung ist nur zulässig, wenn die Anlage formell und materiell illegal baurechtswidrig ist."

Die Anlage ist formell illegal, wenn sie im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften steht. Quellenangabe [5] merkt an: "Einige Vertreter sind der Ansicht, dass bereits eine formelle Illegalität für eine Abrissverfügung ausreichend ist. Formell Illegal ist ein Bauobjekt, wenn ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben vorliegt, dass ohne Baugenehmigung gebaut wurde."

Materiell illegal ist eine Anlage, wenn sie im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht steht. Quellenangabe [5] stellt fest: "Andere fordern zudem, dass auch eine materielle Illegalität gegeben sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn die bauliche Anlage im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht steht."

Verhältnismäßigkeit

Eine Abrissverfügung stellt das "Ultima Ratio" dar und kann nur unter engen Voraussetzungen erlassen werden. Quellenangabe [5] betont: "Bis heute wird in der Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert, unter welchen Voraussetzungen eine Abrissverfügung erlassen werden darf. Einigkeit herrscht dabei, dass die Abrissverfügung nur dann in Betracht kommen kann, wenn auf einem anderen Weg kein rechtmäßiger Zustand mehr geschaffen werden kann. Somit ist auch hier der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gewahrt."

Quellenangabe [8] ergänzt: "Zudem ist der Ermessensspielraum der Behörden ein kritischer Faktor. Transparenz und Fairness sind dabei oberste Gebote, um den gesamten Ablauf gerecht zu gestalten." Die Behörde muss das Prinzip der Verhältnismäßigkeit berücksichtigen. In manchen Fällen kann ein partieller Abriss zur Einhaltung baurechtlicher Anforderungen genügen. Die Wahl zwischen kompletter und teilweiser Demolierung basiert auf der Schwere der Verstöße und den verfügbaren Alternativen.

Prozessuale Besonderheiten und Rechte der Betroffenen

Anhörung des Betroffenen

Vor einer Abrissverfügung findet eine Anhörung des Betroffenen statt. Quellenangabe [8] hebt die Bedeutung dieser Anhörung hervor: "Sie ermöglicht dem Eigentümer, seine Perspektive vorzubringen und eventuell Schadensminderungsmaßnahmen zu erörtern. Wir, die Anwaltskanzlei Herfurtner, heben die Bedeutung dieser Anhörung hervor. Sie kann das Verfahrensergebnis wesentlich beeinflussen."

Vorrang des Aussetzungsinteresses des Eigentümers

Bei bauaufsichtlichen Verfügungen, die den Verlust von Bausubstanz zur Folge haben, gilt der Grundsatz, dass das Aussetzungsinteresse des Eigentümers regelmäßig das Vollzugsinteresse der Kommune überwiegt. Quellenangabe [2] führt aus: "Der Vollzug der Abrissverfügung vor Abschluss des Klageverfahrens würde die Hauptsache vorwegnehmen und dem Eigentümer die Möglichkeit nehmen, sein Eigentumsrecht effektiv im Hauptsacheverfahren prüfen zu lassen."

Prozessuale Besonderheiten

Es ist eine prozessuale Besonderheit zu berücksichtigen: Neben dem Eigentümer ist der Käufer als Vormerkungsberechtigter im Grundbuch eingetragen. Während der Eigentümer Empfänger der Abrissverfügung ist, ist der Käufer derjenige mit dem primären Nutzungsinteresse. Quellenangabe [2] merkt an: "Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind beide – Eigentümer und Käufer – klagebefugt, sofern der Käufer zugleich Besitzer des Grundstücks ist."

Rechtswirkungen auf Rechtsnachfolger

Die Rechtswirkungen der einmal erlassenen Abrissverfügung treffen auch den Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers, und zwar unabhängig davon ob es sich um Gesamtrechtsnachfolge (Erbschaft), Einzelrechtsnachfolge (Kauf) oder Erwerb in der Zwangsversteigerung handelt. Quellenangabe [6] stellt fest: "Die Rechtswirkungen der einmal erlassenen Abrissverfügung treffen auch den Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers, und zwar unabhängig davon ob es sich um Gesamtrechtsnachfolge (Erbschaft), Einzelrechtsnachfolge (Kauf) oder Erwerb in der Zwangsversteigerung handelt."

Verwirkung des Beseitigungsverlangens

Quellenangabe [6] merkt an: "Die Behörde ist auch berechtigt, ihre bisher praktizierte Duldung aufzugeben und teilweise nach mehreren Jahren vom Verpflichteten den Anriss des 'Schwarzbaus' zu verlangen. Auf eine Verwirkung des Beseitigungsverlangens kann sich der Betroffene ebenso wenig berufen wie auf Gewohnheitsrecht."

Praxistipps zur Vermeidung von Abrissverfügungen

Vor einer Sanierung sollte unbedingt geklärt werden, ob diese den Bestandsschutz gefährden könnte. Insbesondere bei umfangreichen Maßnahmen ist es ratsam, frühzeitig mit der Bauaufsichtsbehörde Kontakt aufzunehmen und eine Baugenehmigung einzuholen.

Quellenangabe [1] warnt: "Nicht selten gibt es nach einer Sanierung des Eigenheims unerwartete Beanstandungen durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde rügt dann oft, dass das Bauvorhaben im sanierten Zustand gegen das Baurecht verstößt. Es drohen dann eine Rückbau- oder Abrissverfügung."

Besonders wichtig ist es, bei Sanierungen nicht nur auf die optische Veränderung, sondern auch auf die Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes zu achten. Quellenangabe [1] erklärt: "Ein solcher Identitätsverlust tritt ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht."

Die Festsetzung einer angemessenen Frist zur Entfernung unzulässiger Bauten ist ein weiterer entscheidender Schritt. Instrumente wie die Baueinstellungsverfügung spielen hier eine wichtige Rolle. Sie helfen, rechtswidrige Gegebenheiten anzupassen (Quellenangabe [8]).

Fazit

Eine Abrissverfügung nach Sanierung ist für Hausbesitzer eine dramatische Konsequenz, die jedoch vermieden werden kann. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sorgfältigen Planung der Maßnahmen und frühzeitiger Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Wichtig ist zu verstehen, dass Bestandsschutz nicht automatisch jede Sanierung überdauert. Sobald Maßnahmen so umfangreich sind, dass sie als erhebliche bauliche Veränderung gelten, kann der Bestandsschutz erlöschen.

Die Anforderungen an eine rechtmäßige Abrissverfügung sind zwar hoch, aber sie können im Einzelfall erfüllt sein. Hausbesitzer sollten daher stets prüfen lassen, ob für ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen eine Baugenehmigung erforderlich ist und diese gegebenenfalls frühzeitig beantragen. Im Zweifelsfall ist der Rat eines auf Baurecht spezialisierten Anwalts ein wertvolles Investment, um teure Fehler zu vermeiden.