Einleitung
Die Abschreibung von Immobilien ist ein wesentlicher steuerlicher Aspekt für Eigentümer, insbesondere bei Vermietungszwecken. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten geltend zu machen. Dieser Artikel erläutert die grundlegenden Regeln zum Beginn der Abschreibung nach dem Immobilienkauf und wie Sanierungsmaßnahmen diese beeinflussen. Wir betrachten verschiedene Abschreibungsmethoden, Sonderfälle und wichtige steuerliche Aspekte, die Immobilienbesitzer beachten sollten.
Beginn der Abschreibung nach dem Immobilienkauf
Die Abschreibung einer Immobilie beginnt zu unterschiedlichen Zeitpunkten, je nachdem, ob es sich um eine bereits fertiggestellte Immobilie oder einen Neubau handelt. Bei bereits fertiggestellten Gebäuden beginnt die Abschreibung im Jahr des Erwerbs. Bei Neubauten beginnt die Abschreibung erst im Jahr der Fertigstellung.
Für die Berechnung der Abschreibung einer Eigentumswohnung müssen die Anschaffungskosten um die anteilige Instandhaltungsrücklage reduziert werden. Auch Kosten für separat abschreibungsfähige Einrichtungsgegenstände wie Küche oder Sauna müssen abgezogen werden.
Zu den Herstellungskosten, die ebenfalls abgeschrieben werden können, zählen alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie nutzen zu können. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Dachausbau, Kellerausbau und ein Innenausbau mit Türen und Fenstern.
Besonders relevant für viele Käufer ist die Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen. Diese Kosten zählen ebenfalls zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, allerdings nur, wenn der Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Mehrwertsteuer) überschreitet. Liegt der Betrag darunter, zählen diese Kosten zum Erhaltungsaufwand und können gemäß § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG als anteilige Werbungskosten sofort abgezogen werden. Dieser Aspekt ist wichtig für alle, die nach dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Sanierungsmaßnahmen planen.
Abschreibungsmethoden: Linear vs. Degressiv
Lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung ist die Standardmethode für Immobilien. Für Gebäude, die nach dem 31. März 1985 gebaut wurden und zu einem Betriebsvermögen zählen, beträgt die jährliche lineare Abschreibung 3 Prozent. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 33 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist das Gebäude vollständig abgeschrieben.
Degressive Abschreibung
Seit dem 22. März 2024 ist die degressive Abschreibung für Immobilien möglich. Diese Regelung gilt auch rückwirkend für Gebäude, die ab dem 30. September 2023 errichtet worden sind. Die degressive AfA wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eingeführt, um den Wohnungsneubau zu fördern.
Gemäß § 7 Absatz 5a EStG beträgt die degressive Abschreibung 5 Prozent des nach der Abschreibung verbliebenen Buchwerts. Dies führt dazu, dass die Steuerentlastung bei der degressiven Abschreibung der Immobilie Jahr für Jahr sinkt. Sobald der Abschreibungsbetrag unter den der linearen Abschreibung sinkt, lohnt sich ein Wechsel hin zur linearen AfA.
Deutlich wird dies anhand eines Beispiels: Der Immobilienwert wird zu Beginn bei 400.000 Euro angesetzt.
| Jahr | Buchwert der Immobilie | Abschreibungsbetrag (5 %) |
|---|---|---|
| 1 | 400.000 € | 20.000 € |
| 2 | 380.000 € | 19.000 € |
| 3 | 361.000 € | 18.050 € |
| 4 | 342.950 € | 17.148 € |
| 5 | 325.802 € | 16.290 € |
| 6 | 309.512 € | 15.476 € |
| 7 | 294.036 € | 14.701 € |
Wie man sieht, sinkt der Abschreibungsbetrag kontinuierlich. Sobald dieser unter die Marke der linearen Abschreibung sinkt, lohnt sich ein Wechsel hin zur linearen AfA.
Einfluss von Sanierungen auf die Abschreibung
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können die Abschreibung einer Immobilie erheblich beeinflussen. Die Behandlung dieser Kosten hängt vom Zeitpunkt der Maßnahmen und ihrer Art ab.
Sanierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf
Wie bereits erwähnt, zählen Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen, zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn der Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Mehrwertsteuer) überschreitet. In diesem Fall werden die Kosten über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben. Liegt der Betrag darunter, können diese Kosten als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.
Dachsanierung und technische Maßnahmen
Bei einer Dachsanierung ist zu beachten, dass diese Maßnahme normalerweise als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden würde, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf erfolgt. Technisch jedoch, wenn Sanierung und Ausbau ineinandergreifen, werden alle Kosten als Herstellungskosten betrachtet, was bedeutet, dass sie nur über die Abschreibungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden können.
Erhöhte Abschreibung in Sanierungsgebieten
Immobilien, die in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen, können abweichend von der Standard-Abschreibung nach § 7h EStG abgeschrieben werden. Die Voraussetzungen für diese erhöhte Abschreibung müssen durch eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung nachgewiesen werden.
Häuser, Eigentumswohnungen und Teileigentumsräume sind nach § 7h EStG mit folgenden Sätzen abzuschreiben: - Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren: 9 % - In den weiteren vier Jahren: 7 %
Die erhöhte Abschreibung betrifft allerdings nur Maßnahmen für Modernisierung und Instandsetzung. Soweite weitere Kosten auf Anschaffung oder Herstellung der jeweiligen Immobilie entfallen, sind diese mit den regulären Sätzen nach § 7 Absatz 4 oder 5 EStG abzuschreiben.
Sonderfälle bei der Immobilienabschreibung
Baudenkmäler
Baudenkmäler, bei denen die zuständige Behörde neben dem Denkmalstatus auch die Höhe der Erhaltungs- und Sanierungsaufwendungen bescheinigt, können nach § 7i Absatz 1 EStG gesondert abgeschrieben werden. Über die reguläre Abschreibung hinaus werden über die Denkmal-AfA auch die Modernisierung- und Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben - und zwar in den ersten acht Jahren mit neun Prozent, in den verbleibenden vier Jahren mit sieben Prozent.
Maßgeblich sind die Kosten, die für den Erhalt und eine sinnvolle Nutzung der Denkmalimmobilie anfallen. Mit der Regelung zur Denkmalschutz-AfA will der Fiskus Kapitalanleger dafür entschädigen, dass für Maßnahmen zum Erhalt denkmalgeschützter Immobilien deutlich höhere Kosten anfallen als für Neubauten oder Bestandsgebäude.
Auch für Selbstnutzer von Denkmalimmobilien sieht das Einkommensteuergesetz Vorteile vor. Sie können über zehn Jahre neun Prozent der Modernisierungskosten abschreiben.
Wichtig: Die Vorgaben für diese Sonderabschreibungen sind sehr streng. Vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist es daher unabdingbar, einen Steuerberater zu kontaktieren.
Energieeffiziente Gebäude
Für Immobilien, die die Kriterien des Effizienzhaus 40 QNG erfüllen, gibt es eine Sonderabschreibung. Die Höhe der Sonderabschreibung ist auf fünf Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie auf vier Jahre begrenzt. Die reinen Anschaffungs- und Herstellungskosten können bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter betragen.
Immobilien mit verminderter Nutzungsdauer
In bestimmten Fällen kann die Nutzungsdauer einer Immobilie verkürzt werden, was zu höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen führt. Ein Grund hierfür kann in der vollen oder teilweisen Zerstörung der Immobilie bestehen.
Bei der Immobilie selbst ist in solchen Fällen eine kürzere Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG anzusetzen, gegebenenfalls durch ein Gutachten. Die jährliche Abschreibung steigt entsprechend an.
Alternativ gilt § 7 Absatz 1 Satz 7 EStG. Die Abschreibungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung wirken sich im entsprechenden Wirtschaftsjahr aus.
Abschreibung bei Verkauf der Immobilie
Wird eine vermietete Immobilie während der steuerlich geltenden Nutzungsdauer verkauft, enden die Abschreibungen für den Verkäufer zeitanteilig mit dem Monat des Verkaufs. Relevant hierfür ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung. Erfolgt der Immobilienverkauf beispielsweise im November, kann der Verkäufer für das Jahr der Veräußerung noch elf Zwölftel des Abschreibungsbetrags geltend machen. Für den Käufer der Mietimmobilie beginnt die Nutzungsdauer dann von vorn. Er setzt die bisherigen Abschreibungen also nicht fort, sondern sie werden neu berechnet.
Verkauft man eine vermietete Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, ist man doppelt im Nachteil: Man muss zum einen den Gewinn aus dem Veräußerungserlös versteuern und zum anderen erhöht sich dieser, weil sämtliche bis dahin vorgenommenen Abschreibungen von den Anschaffungskosten abgezogen müssen. Das erhöht wiederum die Steuerlast, weil somit die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis steigt.
Ein stark vereinfachtes Beispiel zeigt den nachteiligen Effekt der Abschreibungen auf den Veräußerungsgewinn: Angenommen, eine 1980 erbaute Immobilie wurde für 350.000 Euro erworben und acht Jahre später für 600.000 Euro verkauft. Dann beträgt der Verkaufsgewinn 250.000 Euro. Da das Finanzamt jedoch auch die AfA in Höhe von jährlich 7.000 Euro (2 Prozent) berücksichtigt, reduzieren sich die Anschaffungskosten um 56.000 Euro und es sind dementsprechend 306.000 Euro zu versteuern.
Abschreibung bei Schenkung und Erbschaft
Wird eine Immobilie per Schenkung bereits zu Lebzeiten übertragen, sieht § 11 d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung vor, dass der Beschenkte die AfA im gleichen Umfang fortführt. Das gilt auch für Erbschaften. Dies liegt daran, dass Beschenkte und Erben die Rechtsnachfolge antreten.
Ein Beispiel: Hat ein Erblasser im Jahr 2004 eine neu gebaute Immobilie erworben und die damals noch existierende degressive AfA genutzt, führen die Erben bis 2054 die degressive Abschreibung mit 1,25 Prozent der Anschaffungskosten fort.
Besondere Abschreibungsregeln für 2024
Im Jahr 2024 gibt es einige wichtige Änderungen bei der Abschreibung von Immobilien:
Die degressive Abschreibung ist seit dem 22. März 2024 möglich und gilt auch rückwirkend für Gebäude, die ab dem 30. September 2023 errichtet worden sind.
Bei bereits fertiggestellten Gebäuden beginnt die Abschreibung im Jahr des Erwerbs, andernfalls im Jahr der Fertigstellung.
Der Absetzungsbetrag ist auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt.
Achtung: Gemäß § 7 a Absatz 9 EStG müssen nach Ablauf der Sonder-AfA der Restbuchwert zur Berechnung der Abschreibungen für die verbleibende Nutzungsdauer herangezogen werden. Die Sonder-AfA führen daher zunächst zu einer Steuersenkung, wirken sich später aber nachteilig aus, da dann geringere Abschreibungen geltend gemacht werden können.
Ein Beispiel: Angenommen, es wurde am 1. Januar 2021 für 240.000 Euro einschließlich aller Kaufnebenkosten eine Mietwohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche erworben, auf die alle genannten Voraussetzungen zutreffen. Die reguläre lineare Abschreibung beträgt dann in den ersten vier Jahren 4.800 Euro pro Jahr; die Sonderabschreibung ist wegen der Deckelung auf 2.000 Euro je Quadratmeter auf 160.000 Euro vorzunehmen. Sie beträgt in den ersten vier Jahren 8.000 Euro zusätzlich. In diesem Zeitraum zahlt der Käufer also weniger Steuern, da er insgesamt mehr abschreiben kann.
Nach Ablauf der Sonderabzugsmöglichkeiten werden für die Fortführung der Abschreibungen die Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin aufgelaufenen AfA und Sonder-AfA herangezogen. Das sind im Beispielfall 51.200 Euro. Somit reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die reguläre Abschreibung für die restliche Nutzungsdauer auf einen Restwert von 188.800 Euro.
Fazit
Die Abschreibung von Immobilien ist ein komplexes Thema mit vielen steuerlichen Aspekten zu beachten. Nach dem Kauf einer Immobilie beginnt die Abschreibung im Jahr des Erwerbs bei bereits fertiggestellten Gebäuden oder im Jahr der Fertigstellung bei Neubauten. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können die Abschreibung erheblich beeinflussen, insbesondere wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt werden.
Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden, von der linearen Standardabschreibung bis zur neuerdings möglichen degressiven Abschreibung. Daneben gibt es Sonderregelungen für Baudenkmäler, energieeffiziente Gebäude und Immobilien in Sanierungsgebieten.
Beim Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren sind besondere steuerliche Aspekte zu beachten, da die vorgenommenen Abschreibungen den zu versteuernden Gewinn erhöhen können.
Für komplexe Fälle, insbesondere bei Denkmalimmobilien oder geplanten Sanierungen, ist die Konsultation eines Steuerberaters ratsam, um alle steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.