Abschreibung nach Sanierung: Wie Sie Renovierungskosten optimal steuerlich geltend machen können

Einleitung

Die Abschreibung von Renovierungskosten stellt für Immobilienbesitzer eine wichtige steuerliche Möglichkeit dar, Investitionen in ihre Gebäude finanziell zu optimieren. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach Sanierungen sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Zeitpunkt der Sanierung, der Art der durchgeführten Maßnahmen und dem Nutzungszweck des Gebäudes. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Möglichkeiten der steuerlichen Behandlung von Renovierungskosten, von der sofortigen vollständigen Absetzung über die beschleunigte Abschreibung bis hin zur degressiven Abschreibung bei umfangreichen Sanierungen, die als Neubau gelten. Dabei werden die aktuellen gesetzlichen Regelungen, Grenzwerte und praktische Anwendungshinweise dargestellt, die Immobilienbesitzer kennen sollten, um ihre Sanierungsvorhaben optimal steuerlich zu gestalten.

Arten der Abschreibung nach Sanierung

Sofortige vollständige Absetzung vs. AfA über Jahre

Bei Sanierungsmaßnahmen stellt sich für Immobilienbesitzer zunächst die grundlegende Frage, ob die Kosten sofort voll als Betriebsausgaben in Anlage V absetzbar sind oder ob sie über die Jahre als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden müssen. Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, ob es sich um Instandhaltungs- oder um Herstellungsaufwendungen handelt.

Instandhaltungskosten, die der Erhaltung des vorhandenen Substanzwerts dienen, können in der Regel sofort voll abgesetzt werden. Herstellungsaufwendungen hingegen, die zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der bestehenden Substanz führen, müssen über die AfA abgeschrieben werden. Die Finanzverwaltung geht dabei davon aus, dass Sanierungsarbeiten in der Regel mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten, weshöb entsprechende Nachweise und die Eintragung in Anlage V erforderlich sind.

Besondere AfA für Denkmalschutzobjekte

Bei Gebäuden unter Denkmalschutz besteht die Möglichkeit einer besonderen AfA. Die Finanzverwaltung erkennt diese jedoch nur in Einzelfällen an, und zwar nur dann, wenn der Nachweis der Denkmalbehörden vorliegt. Laut Bund der Steuerzahler Rheinland-Pfalz e.V. müssen dazu detaillierte Unterlagen über die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen vorgelegt werden. Zudem ist darzulegen, ob die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, ob es sich um Herstellungskosten für Baumaßnahmen handelt, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes und zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, und ob die Arbeiten vor Beginn mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt worden sind.

Beschleunigte Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen

Regelungen ab 2024

Eine kürzlich erfolgte Änderung des Einkommensteuergesetzes erweitert die Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung bei Herstellungsaufwand im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden. Ab 2024 können Sanierungsmaßnahmen, für die von der zuständigen Förderstelle eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) ausbezahlt wird, beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die Förderung tatsächlich nicht zur Auszahlung kommt, obwohl die inhaltlichen Voraussetzungen für die Förderung dem Grunde vorliegen – unter der Bedingung, dass das Vorliegen der Fördervoraussetzungen plausibilisiert ist.

Kriterien für die beschleunigte Abschreibung

Die beschleunigte Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Maßgeblich ist, ob es sich um Herstellungsaufwendungen handelt, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Substanz führen. Solche Aufwendungen können über Antrag beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, anstatt über die reguläre AfA-Dauer. Dies kann insbesondere bei größeren Sanierungsmaßnahmen interessant sein, da dadurch die Steuerlast in den ersten Jahren nach der Sanierung reduziert wird.

Degressive AfA bei umfangreichen Sanierungen

Voraussetzungen für die Anwendung der degressiven AfA

Bei besonders umfangreichen Sanierungen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine degressive AfA in Anspruch genommen werden. Die Finanzverwaltung wird dabei nur dann eine Sanierung als Neubau anerkennen, wenn sie mit einem erheblichen Bauaufwand verbunden ist – sogenannter "bautechnischer Neubau". Gleiches gilt für den Umbau von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum.

Bei der früheren degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG, die bis 2005 galt, hatte die Finanzverwaltung einen solchen wesentlichen Bauaufwand angenommen, wenn die Baukosten den Verkehrswert des ursprünglichen Gebäudes überstiegen. Diese Prüfung ist auch bei der neuen degressiven AfA relevant.

Berechnung der degressiven AfA

Die neue degressive AfA für den Wohnungsneubau wurde mit dem im Frühjahr 2024 in Kraft getretenen Wachstumschancengesetz mit § 7 Abs. 5a EStG eingeführt. Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden, in den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des nach der Abschreibung verbleibenden Buchwerts. Es handelt sich um eine geometrisch degressive AfA, bei der die Bemessungsgrundlage jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert wird.

Die degressive AfA kann nur an Stelle der linearen sogenannten Normalabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Höhe von 3 Prozent in Anspruch genommen werden. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, beträgt die Normal-AfA 3 Prozent, was von einer Gesamtnutzungsdauer von 33 Jahren ausgehen lässt.

Übergang zur linearen AfA

Der Übergang von der degressiven zur linearen AfA kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG beträgt für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude 3 Prozent. Die Restwertabschreibung errechnet sich gemäß § 7a Abs. 9 EStG nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer.

Beispiel: Ein Investor geht nach 5 Jahren zur linearen AfA über. Die Summe der in Anspruch genommenen Abschreibungen beträgt 22.621,906 Euro. Der Restwert beträgt 100.000 – 22.621,906 = 77.378,1 Euro. Die Restnutzungsdauer beträgt 33 – 5 = 28 Jahre, weshalb der AfA-Satz 100/28 = 3,571 % beträgt. Die lineare Abschreibung ab dem 6. Jahr beträgt somit 77.378,1 × 3,571 % = 2.763,17 Euro.

Tabelle: Beispielhafte Berechnung der degressiven AfA über 10 Jahre

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Grundlagen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Mit Art. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4.8.2019 wurde eine neue Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen eingeführt. Diese Sonderabschreibung kann parallel zur regulären linearen AfA von 2 Prozent genutzt werden. Seit Anfang 2023 dürfen private Investoren unter bestimmten Bedingungen fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neu geschaffenen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend machen – und zwar im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung

Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Die Begünstigung gilt für die Anschaffung oder Herstellung neu gebauter Mietwohnungen.
2. Die Wohnungen müssen den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen.
3. Es besteht eine Baukostenobergrenze, die von 4.800 Euro auf 5.200 Euro je Quadratmeter erhöht wurde.
4. Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro anstatt bisher 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei werden auch Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden, berücksichtigt.
5. Wird die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht.

Kombination mit der degressiven AfA

Beide Abschreibungsmöglichkeiten – die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach §7b EStG – können gleichzeitig und nebeneinander in Anspruch genommen werden, wenn die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind. Wird neben der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen, wird die Bemessungsgrundlage für die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 a EStG nur um die in Anspruch genommene degressive AfA, nicht aber auch um die in Anspruch genommene Sonderabschreibung nach § 7 b EstG, gekürzt.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums für die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG bemisst sich die Restwertabschreibung nach § 7 Abs. 5 a EStG nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 5 a EStG maßgeblichen Prozentsatz von 5 %. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung das Gebäude bereits nach § 7 Abs, 5 a EStG degressiv abgeschrieben hat.

Vorzeitige Abschreibung bei Neubauten

Erweiterte Möglichkeiten der vorzeitigen Abschreibung

Für Neubauten, die in einem bestimmten Zeitraum fertiggestellt werden und definierten ökologischen Standards entsprechen, besteht eine verbesserte vorzeitige Abschreibungsmöglichkeit. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt für 2024-2026 fertiggestellte Wohngebäude auch in den beiden der erstmaligen Berücksichtigung nachfolgenden Jahren höchstens das Dreifache des gesetzlichen Prozentsatzes.

Da für Wohngebäude ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen ist, beträgt das Höchstausmaß der erhöhten Jahres-AfA 4,5 %. Sofern für das erste Jahr höchstens dieser AfA-Satz angewendet wird, kann er auch in den beiden Folgejahren angewendet werden. In Kombination mit den bestehenden Regelungen für vorzeitige Abschreibung bedeutet dies, dass für bestimmte Wohngebäude in den ersten drei Jahren der dreifache AfA-Satz angewendet werden kann.

Zeitliche Begrenzung und Voraussetzungen

Diese erweiterte Möglichkeit der vorzeitigen Abschreibung ist zeitlich befristet und an bestimmte ökologische Standards geknüpft. Zudem soll zeitlich befristet ein "Öko-Zuschlag" für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen von vermieteten Wohngebäuden gewährt werden. Die genauen Kriterien und die näheren Rahmenbedingungen sollen im Verordnungsweg festgelegt werden, in Anlehnung an die Öko-IFB-Verordnung.

Praktische Anwendungshinweise für Immobilienbesitzer

Dokumentation und Nachweispflicht

Unabhängig von der gewählten Abschreibungsmethode ist eine sorgfältige Dokumentation aller Sanierungskosten unerlässlich. Immobilienbesitzer sollten alle Rechnungen und Nachweise ihrer Baukosten sammeln und diese für die Steuererklärung bereithalten. Bei Instandhaltungsmaßnahmen, die sofort voll abgesetzt werden sollen, ist besonders wichtig darzulegen, dass die Maßnahmen der Erhaltung des vorhandenen Substanzwerts dienen und keine Herstellungsaufwendungen darstellen.

Steuerliche Beratung in Anspruch nehmen

Aufgrund der komplexen Regelungen zur Abschreibung nach Sanierungen ist es oft sinnvoll, steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere bei größeren Sanierungsmaßnahmen oder wenn unsicher ist, ob es sich um Instandhaltungs- oder Herstellungsaufwendungen handelt, kann eine professionelle Beratung helfen, die optimal steuerliche Behandlung zu wählen. Zudem können unternehmerisch tätige Personen bei Arbeiten an oder in einem Haus unter Umständen einen Teil des Rechnungsbetrags einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen (Bauabzugsteuer).

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten ist ein komplexes Feld, das eine sorgfältige Planung und Dokumentation erfordert. Immobilienbesitzer stehen verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung zur Verfügung: von der sofort vollständigen Absetzung von Instandhaltungskosten über die beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen bis hin zur degressiven AfA bei umfangreichen Sanierungen, die als Neubau gelten.

Besonders attraktiv ist die Kombination verschiedener Abschreibungsmethoden, wie die gleichzeitige Inanspruchnahme der degressiven AfA und der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Sonderabschreibung an bestimmte energetische Standards und Baukostenobergrenzen geknüpft ist.

Für 2024-2026 fertiggestellte Wohngebäude besteht zudem die Möglichkeit einer vorzeitigen Abschreibung mit bis zum dreifachen gesetzlichen Prozentsatz in den ersten drei Jahren. Um die optimale steuerliche Behandlung für individuelle Sanierungsvorhaben zu finden, ist es ratsam, sich frühzeitig steuerberaten zu lassen und alle Maßnahmen und Kosten sorgfältig zu dokumentieren.

Quellen

1. IVD Bundesverband - Steuerliche Vorteile im Wohnungsbau: Degressive AfA, Sonderabschreibung
2. Finanztip Forum - Hausanierung: AfA aktivieren oder in Anlage V voll absetzen?
3. Kanzlei Obholzer - Was ändert sich steuerlich bei Gebäudeabschreibung und Sanierung?
4. Roth & Kollegen - Erhöhung der Gebäude-AfA: Das sind die Voraussetzungen
5. VLH - Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können