Sanierungsquote in Deutschland: Tiefpunkt erreicht mit fatalen Folgen für Klimaziele

Einführung

Die energetische Sanierung von Gebäuden in Deutschland befindet sich auf einem besorgniserregend niedrigen Niveau, das sich weiter verfestigt. Aktuelle Daten zeigen, dass die Sanierungsquote im Gebäudebestand im Jahr 2024 bei lediglich 0,69 % lag, nach 0,7 % im Jahr 2023 und 0,88 % im Jahr 2022. Dieser deutliche Rückgang stellt ein erhebliches Hindernis für die Erreichung der Klimaziele dar, wie Fachverbände und Experten warnen. Die vorliegenden Daten deuten darauf hin, dass Deutschland seine Klimaziele im Gebäudesektor massiv verfehlen könnte, wenn sich dieser Trend nicht umkehrt. Dieser Artikel analysiert die aktuelle Situation, die Ursachen für die sinkende Sanierungsaktivität und die notwendigen Maßnahmen, um die notwendige Trendwende einzuleiten.

Aktuelle Sanierungsquote: Ein Tiefpunkt

Die Sanierungsquote für energetische Sanierungen im deutschen Gebäudebestand erreichte im abgelaufenen Jahr 2024 einen neuen Tiefpunkt von 0,69 %. Diese Zahl ergibt sich aus einer Hochrechnung des 4. Quartals auf Basis von Auftragseingängen und wurde von B+L Marktdaten Bonn im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) ermittelt. Der BuVEG hat diese Marktdaten gemeinsam mit dem Verband Fenster + Fassade e.V. (VFF) veröffentlicht.

Die Entwicklung der Sanierungsquote in den letzten Jahren zeigt einen besorgniserregenden Trend:

Jahr	Sanierungsquote gesamt	Sanierungsquote Dach	Sanierungsquote Fassade	Sanierungsquote Fenster
2022	0,88%	-	-	-
2023	0,7%	0,72%	0,54%	1,23%
2024	0,69%	0,74%	0,5%	1,19%

Diese Daten zeigen, dass die Sanierungsquoten für alle relevanten Bauteile – Dach, Fassade und Fenster – im Jahr 2024 gesunken sind, mit Ausnahme der Dachsanierung, die leicht auf 0,74 % gestiegen ist. Besonders alarmierend ist der Rückgang bei der Fassadensanierung auf nur noch 0,5 %.

Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle, kommentiert: "Die Aktivitäten bei der energetischen Sanierung bleiben weiter auf einem besorgniserregend geringen Niveau, das sich leider weiter verfestigt. Eine Trendwende ist nicht in Sicht."

Die Diskrepanz zwischen notwendigen und tatsächlichen Sanierungen

Die aktuelle Sanierungsrate steht in eklatantem Widerspruch zu den notwendigen Maßnahmen, um die Klimaziele zu erreichen. Gemäß der Leitstudie "Aufbruch Klimaneutralität" der staatseigenen Deutschen Energie-Agentur (dena) müssten im Jahr 2025 460.000 Wohneinheiten und 2030 sogar 730.000 Wohneinheiten jährlich saniert werden.

Tatsächlich wurden im Jahr 2023 jedoch nur etwa 270.000 Wohneinheiten energetisch ertüchtigt. Bei der derzeitigen Sanierungsaktivität würden 2024 und 2025 voraussichtlich nur rund 275.000 Wohneinheiten jährlich saniert werden – weniger als die Hälfte des für 2025 notwendigen Werts.

Die Expert:innen schätzen den gesamten Investitionsbedarf, um das Ziel der Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2045 zu erreichen, auf rund 1,2 Billionen Euro – allein für die vier wichtigsten Gewerke Heizung, Fenster, Dach und Fassade. Allein im Bereich Wohnen gibt es deutschlandweit 15,7 Millionen Gebäude, die seit ihrer Errichtung nicht oder nur teilweise energetisch saniert wurden. Hinzu kommen rund 1,7 Millionen Nicht-Wohn-Gebäude, die vor 2001 erreichtet wurden und damit potenziell sanierungsbedürftig sind.

Christoph Blepp, Managing Partner bei S&B, einem Unternehmen, das Unternehmern und Investoren in den Bereichen Gebäude und Infrastruktur berät, betont: "Gerade bei Dächern und Fassaden sei man jedoch 'meilenweit von einem Szenario entfernt, die Sanierungsziele bis 2045 zu schaffen'."

Gründe für die sinkende Sanierungsquote

Wirtschaftliche Unsicherheit und Investitionszurückhaltung

Die gesamtwirtschaftliche Lage wirkt sich dämpfend auf die Investitionen in energetische Sanierungen aus. Trotz einer Stabilisierung des Immobilienmarkts, einem Absinken der Inflationsrate und einem Anstieg der Reallöhne ist eine Investitionszurückhaltung zu erkennen.

Der Ukraine-Krieg und die damit verbundene Energiekrise, die hohen Inflationsraten und Hypothekenzinsen haben sich negativ auf die Sanierungsbereitschaft ausgewirkt. Interessanterweise führten solche Krisen in früheren Perioden oft zu einer höheren Nachfrage nach energetischen Sanierungen, diesmal jedoch zu einem Rückgang – teils aus Spargründen, teils aufgrund von Budgetverschiebungen in andere Gewerke wie Heizungstechnik und PV-Anlagen.

Politische Rahmenbedingungen

Die Politik hat nach Ansicht von Experten den Eigentümern den Boden unter den Füßen weggezogen. Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter, erklärt: "Die Politik hat den Eigentümern den Boden unter den Füßen weggezogen, indem sie von jetzt auf gleich die Fördergelder für die Energieberatung gekappt hat und zudem plant, die Mittel im Klima- und Transformationsfonds für energieeffiziente Sanierungen weiter zu kürzen."

Für 2025 sind 2,4 Milliarden Euro weniger als 2024 vorgesehen – was Meier mit den Worten kommentiert: "Das ist, als würde man den Marathon zur Klimaneutralität starten und den Läufern unterwegs ihre Schuhe wegnehmen."

Probleme bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Besonders dramatisch ist die Situation bei den rund zehn Millionen Eigentumswohnungen, wo die Sanierungsquote noch niedriger ausfällt als im restlichen Gebäudebestand. Viele Wohnungseigentümer dringend notwendige Sanierungen auf die lange Bank schieben, weil die Instandhaltungsrücklage bei Weitem nicht ausreicht, um die hohen Kosten zu tragen, die Modernisierungen in Mehrparteienhäusern in der Regel nach sich ziehen.

Zudem herrscht große Verunsicherung, ob und in welchem Umfang Fördergelder fließen. Bei der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes Anfang des Jahres wurden die komplexen Abstimmungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht hinreichend berücksichtigt: Weil sie die im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschriebenen Fristen zur Beschlussfassung einhalten müssen, können etliche Gemeinschaften die Fördermittel des Staates nicht ohne Weiteres einsetzen.

Unklare Förderkulisse

Unklar kommunizierte Regelungen zu Fördermaßnahmen und -volumina sowie die wahrgenommene Fokussierung auf die Gebäudetechnik haben die Maßnahmen an der Gebäudehülle aus dem Fokus der Hausbesitzer gerückt. Das Bundeswirtschaftsministerium hat zwar in der Konsequenz der Studienergebnisse die Dialogreihe "Gebäude-Sanierungs-Kompass" ins Leben gerufen, jedoch sind einige wichtige Immobilienverbände gar nicht erst eingeladen worden.

"Wer so ein Format ohne Immobilienverwaltungen und weitere relevante Vertreter der Branche veranstaltet zeigt, dass es mit dem Ziel, Sanierungsraten zu erhöhen nicht besonders weit her sein kann. Ohne WEG und Mehrfamilienhäuser mitzunehmen und ihre Bedürfnisse zu berücksichtigen, wird es keinen klimaneutralen Gebäudebestand geben", mahnt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.

Begrenzte Aussagekraft der Sanierungsquote

Anders als die Schlagzeilen vermuten lassen, bezieht sich die BuVEG-Studie nicht auf den gesamten Gebäudebereich, sondern ausschließlich auf den Wohnungsbau (Ein- und Mehrfamilienhäuser). Und vor allem: Sie umfasst viele nicht-energetische Sanierungen und berücksichtigt umgekehrt zahlreiche für die energetische Qualität eines Gebäudes relevante Verbesserungen nicht.

Die Quote beschreibt lediglich den prozentualen Anteil der Sanierflächen am Gesamtbestand der Flächen im Wohnungsbau. Dies ist mit sogenannten Umzugsketten zu erklären, denn ein Umzug in einen Neubau zieht weitere Umzüge nach sich und ist ein günstiger Zeitpunkt, um größere Investitionen in energetische Sanierungen zu tätigen.

Ausblick und notwendige Maßnahmen

Für das erste Halbjahr 2025 wird mit einem leichten Anstieg der Sanierungstätigkeiten gerechnet. Jan Peter Hinrichs sieht Hoffnung im Sondervermögen der neuen Bundesregierung: "Das Sondervermögen der neuen Bundesregierung macht Hoffnung, dass nun wieder mehr Investition in die energetische Ertüchtigung des deutschen Gebäudebestands getätigt wird."

Dennoch täuschen die moderat positiven Aussichten bei Sanierungstätigkeiten an Dach, Fenster und Fassaden nicht darüber hinweg, dass der Fokus noch zu einseitig auf dem Tausch von Heizungen liegt. Sollte die Bundesregierung das Heizungsgesetz tatsächlich abschaffen, müssen jetzt dringend sinnvolle Anschlussregelungen geplant werden.

Zentraler Hebel, um bei der Sanierung im Gebäudebereich voranzukommen, sei eine deutliche Steigerung der Produktivität – etwa durch eine stärkere Vorkonfektionierung, fertige Module, neue Geschäftsmodelle und effizientere Prozesse. Viele Bauzulieferer arbeiteten bereits an Lösungen, die die für die Installation von Heizungen oder Fassaden benötigte Zeit deutlich verringern würden.

Der BVI erneuert seine Forderung nach einem zielgerichteten Förderprogramm, das die Kostenlast und die komplexe Beschlussfassung in Eigentümergemeinschaften berücksichtigt. Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter brauchen mehr Planungs- und Finanzierungssicherheit.

Vorteile energetischer Sanierungen

Trotz der aktuellen Herausforderungen hat eine bessere Gebäudehülle für Bewohner eine Reihe nachgewiesener Vorteile: Der Heizenergieverbrauch wird drastisch gesenkt, ebenso die laufenden (Neben-)Kosten und die Immobilie gewinnt spürbar an Komfort. Außerdem steigt der Wert, was Eigentümern Planungssicherheit verschafft.

Der KfW-Sanierungsrechner kann Hausbesitzern helfen, das Einsparpotenzial ihrer Immobilie einzuschätzen. Nach der Bestandsaufnahme durch den Rechner wissen sie ungefähr, welche Einsparpotenziale ihre Immobilie aufweist. Auf dieser Basis erarbeiten Expert:innen für Energieeffizienz Vorschläge, wie Schwachstellen beseitigt werden können, welche Kosten damit verbunden sind, welche Zuschüsse bzw. Kredite sich eignen und wann sich die Ausgaben rechnen.

Nach Entscheidung für bestimmte Maßnahmen geht es an die detaillierte Planung einer energetischen Sanierung mit den Expert:innen. Auf dieser Grundlage können dann Handwerksbetriebe kontaktiert und Angebote eingeholt werden. Bei Bedarf helfen die Expert:innen auch bei der Prüfung der Angebote.

Fazit

Die aktuelle Sanierungsquote von 0,69 % im Jahr 2024 stellt einen besorgniserregenden Tiefpunkt dar und hat fatale Folgen für den Klimaschutz und die Immobilienwirtschaft. Deutschland ist dabei, seine Klimaziele im Gebäudesektor massiv zu verfehlen, wenn sich dieser Trend nicht umkehrt. Die notwendige Verdopplung der Sanierungsrate – der VDIV Deutschland spricht von einer notwendigen Sanierungsrate von 7 % im Gebäudebestand – erscheint bei den derzeitigen Rahmenbedingungen unerreichbar.

Um die notwendige Trendwende einzuleiten, sind dringend Maßnahmen auf politischer Ebene erforderlich, die Planungs- und Finanzierungssicherheit für Eigentümer schaffen und die besonderen Herausforderungen von Wohnungseigentümergemeinschaften berücksichtigen. Gleichzeitig müssen neue Geschäftsmodelle und effizientere Prozesse entwickelt werden, um die Produktivität in der Sanierungswirtschaft zu steigern.

Nur durch eine konsequente Steigerung der Sanierungsrate kann Deutschland seine Klimaziele erreichen und gleichzeitig die Wohnqualität verbessern und die Energiekosten für Millionen von Menschen senken.