Einleitung
Die Schweiz ist weltweit führend in der Hypothekarverschuldung pro Haushalt. Ende 2023 betrug das Volumen aller Immobilienkredite in der Schweiz gigantische 1243,4 Milliarden Franken. Vor 20 Jahren war dieses Volumen mit 633,2 Milliarden Franken noch halb so hoch. Dieses Wachstum ist hauptsächlich auf die stark gestiegenen Immobilienpreise zurückzuführen. Laut Statistik der Nationalbank entfällt beinahe die Hälfte des Kreditvolumens auf selbstgenutztes Wohneigentum privater Haushalte.
Im internationalen Vergleich ist die Hypothekarverschuldung in der Schweiz besonders hoch, obwohl die Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich relativ tief ist. Diese Paradoxon erklärt sich durch verschiedene Faktoren wie das hohe Preisniveau, lockere Amortisationsrichtlinien und die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinskosten.
Struktur des Schweizer Hypothekenmarktes
Das Hypothekargeschäft in der Schweiz ist eine Domäne der Banken. Ende 2023 lag deren Anteil am gesamten Kreditvolumen bei 94,8 Prozent. Auf die Versicherungen entfielen lediglich 2,8 Prozent des Hypothekarbestandes, auf die Pensionskassen 2,4 Prozent.
Bei den Banken verwalten die Kantonalbanken den grössten Teil der Hypotheken, nämlich 39,1 Prozent. Weitere 24,9 Prozent der Kredite gewähren die Grossbanken. 17,9 Prozent sind es bei den Raiffeisenbanken.
Die Schweiz gilt als Hypotheken-Weltmeisterin; kein anderes Land weist eine höhere Hypothekarverschuldung der Haushalte auf. Dennoch attestiert eine aktuelle Studie des Internationalen Währungsfonds (Valderrama et. al. 2023) dem Schweizer Hypothekarmarkt eine hohe Resilienz. Im Rahmen einer Simulation kommt sie zum Schluss, dass Schweizer Hypotheken unter 30 analysierten europäischen Hypothekarmärkten aktuell die tiefste Kreditausfallwahrscheinlichkeit aufweisen.
Funktionsweise von Hypotheken in der Schweiz
In der Regel ist zum Erwerb einer Immobilie in der Schweiz ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent nötig, den Rest finanziert die Bank über eine Hypothek. Die Hypothek wird in der Schweiz in zwei Teile aufgeteilt:
Der erste Teil (bis 65% des Immobilienwertes) muss nicht zwingend amortisiert werden. Der zweite Teil (zwischen 65% und 80%) unterliegt in der Regel einer Amortisationspflicht innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Der Anteil einer Hypothek, auf den es eine Tilgungspflicht gibt, wird in der Schweiz als «zweite Hypothek» bezeichnet, auch wenn es sich de facto nicht immer um die zweite Hypothek handelt.
Der maximale LTV (Loan-to-Value) bei Wohneigentum beträgt in der Schweiz üblicherweise 80 Prozent und bei Wohnrenditeliegenschaften 75 Prozent. Einige der analysierten Länder (Österreich, Irland, Portugal, Schweden, Grossbritannien, Niederlande) erlauben jedoch einen LTV über 80 Prozent.
Tragbarkeitsrechnung und Kreditfähigkeit
Bei der Berechnung der Kreditfähigkeit legen die Banken nicht den tatsächlich herrschenden Zinssatz zu Grunde, sondern einen kalkulatorischen von 5 Prozent, was dem historischen Durchschnitt der Hypothekarzinsen im Land entspricht. Die Idee dahinter ist, eine Reserve einzubauen für den Fall, dass die Zinsen nach Ablauf einer Hypothek deutlich höher liegen.
Für die vollständige Tragbarkeitsrechnung wird zu den kalkulatorischen Zinskosten von 5 Prozent noch 1 Prozent des Immobilienwertes für Nebenkosten und Unterhalt addiert. Das Ergebnis daraus darf ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Als Beispiel: Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in der Schweiz kostet heute rund 1,5 Millionen Franken. Bringen die Käufer das Minimum an Eigenmitteln ein, also 20 Prozent oder in diesem Fall 300'000 Franken, beläuft sich die Hypothek auf 1,2 Millionen Franken. Davon 5 Prozent kalkulatorischer Zinssatz sind 60'000 Franken. Dazu ein Prozent für den Unterhalt und die Nebenkosten sind in diesem Fall 15'000 Franken. Das ergibt insgesamt 75'000 Franken.
Da die Tragbarkeit verlangt, dass diese Kosten maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen, muss das Käuferpaar mindestens 225'000 Franken pro Jahr verdienen. Da diese Summe weit über dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen liegt, müssen viele Käufer mehr als die minimalen Eigenmittel einbringen, um eine Hypothek zu bekommen.
Oft stammt ein Teil des Geldes dafür aus einem Erbvorbezug, wenn also Eltern ihren Kindern einen Teil ihres Vermögens zu Lebzeiten übertragen. Aber auch die Altersvorsorge, konkret die Pensionskasse (2. Säule) und die 3. Säule (private Vorsorgegelder), wird von vielen für den Immobilienerwerb verwendet, was in der Schweiz rechtlich zulässig ist.
Resilienz des Schweizer Hypothekarmarktes
Die Schweiz weist trotz der hohen Hypothekarverschuldung eine bemerkenswerte Resilienz des Hypothekarmarktes auf. Dank überschaubarem Inflationsdrucks fiel der Zinsanstieg in der Schweiz weniger heftig aus als in anderen Ländern und die Preisentwicklung bei Eigenheimen blieb bisher stabil.
Ein Vergleich der Hypothekarmarktstruktur der Schweiz mit europäischen Ländern zeigt, dass der hiesige Hypothekarmarkt auch für höhere Zinsen gut gerüstet wäre. Die hohe Resilienz erklärt sich durch verschiedene Faktoren:
Der moderate Anteil an variabel verzinslichen Hypotheken: In der Schweiz haben sich zu Beginn der Zinswende im vergangenen Jahr Haushalte vermehrt für Geldmarkthypotheken entschieden. Mit 23 Prozent des Gesamtkreditportfolios fiel deren Anteil im internationalen Vergleich jedoch weiterhin moderat aus.
Die Koppelung der Mieten an den hypothekarischen Referenzzinssatz: Dies kann in Phasen steigender Zinsen die finanzielle Attraktivität von Wohneigentum im Vergleich zur Miete und damit auch die Nachfrageentwicklung stützen, was letztlich auch der Stabilität des Hypothekarmarkts zugutekommt.
Die Tatsache, dass den hohen Hypothekarschulden auch beträchtliche Vermögenswerte gegenüberstehen.
Auswirkungen steigender Zinsen
In den letzten Jahren haben sich die Schweizer Hypothekarkreditgeber in einem sich schnell verändernden Markt bewegt. Neben dem überdurchschnittlichen Anstieg der Immobilienbewertungen seit der COVID-Pandemie (+18 Prozent von Q4 '19 bis Q4 '23) und der Zinssätze (SNB-Leitzins von -0,75 Prozent in Q2 '22 auf +1,75 Prozent in Q2 '23 und schliesslich +1,25 Prozent in Q1 '24) haben auch die rasanten Fortschritte bei der Digitalisierung und das Aufkommen von Plattformen den Markt verändert.
Trotz positiver Auswirkungen auf die Gesamtsumme P&L aufgrund der Zinsdifferenz im Jahr 2023 nehmen der Druck auf die Margen und der Wettbewerbum Marktanteile im Hypothekengeschäft weiter zu. Die fortschreitende Fragmentierung der Wertschöpfungsketten im Kreditgeschäft, neue regulatorische Erwartungen sowie grundsätzliche Fragen im Zusammenhang mit einer teilweise alternden Infrastruktur werden die Situation verschärfen.
Darüber hinaus haben die steigenden Zinsen in den letzten Monaten zu einer deutlichen Verschiebung hin zu kürzeren Laufzeiten geführt (im Januar 2024 hatten 74 Prozent des privaten Hypothekenvolumens eine Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren, gegenüber 69 Prozent im Jahr 2022). Kurz- bis mittelfristig wird ein leichter Rückgang der Bautätigkeit erwartet.
Renovierungen im Kontext der Immobilienfinanzierung
Obwohl die Quellen detaillierte Informationen über den Schweizer Hypothekenmarkt liefern, gibt es nur begrenzte spezifische Daten zum Anteil von Renovierungen am Gesamtvolumen der Hypothekarkredite. Dennoch können einige allgemeine Schlussfolgerungen gezogen werden:
In der Schweiz ist es üblich, dass Hypothekarkredite nicht nur für den Kauf von Immobilien, sondern auch für Renovierungen, Umbauten oder Erweiterungen bestehender Immobilien verwendet werden. Die Konditionen für solche Renovierungskredite ähneln denen für Immobilienkaufhypotheken, können jedoch je nach Umfang und Art der geplanten Arbeiten variieren.
Die Finanzmarktaufsicht überwacht die Banken, damit sie die Tragbarkeitsregeln auch einhalten. Zu grosszügig vergebene Hypotheken hätten im Fall einer Immobilien- oder Zinskrise verheerende Auswirkungen auf die Volkswirtschaft. Laut einem Bericht verletzt jede dritte Hypothek in der Schweiz die Vorgaben der Finma.
Für Hausbesitzer, die eine Renovierung planen, bedeutet dies, dass sie ihre Finanzierungsanfrage sorgfältig vorbereiten sollten und darauf achten, dass die geplanten Kosten im Rahmen der Tragbarkeit bleiben. Die Verwendung von Hypothekarkrediten für Renovierungen kann sinnvoll sein, insbesondere wenn dadurch der Wert der Immobilie erhöht wird und die Zinskosten steuerlich abzugsfähig sind.
Es ist zu beachten, dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen ein wichtiger Faktor ist, der die Attraktivität von Immobilienfinanzierungen in der Schweiz erhöht. Diese Möglichkeit wird in internationalen Assessments vermehrt kritisiert, korreliert jedoch nur bedingt mit der Höhe der Hypothekarverschuldung.
Fazit
Der Schweizer Hypothekenmarkt zeichnet sich trotz seiner hohen Gesamtschuld durch bemerkenswerte Resilienz aus. Die Kombination aus strengen Tragbarkeitsregeln, einem moderaten Anteil an variabel verzinslichen Hypotheken und der besonderen Struktur des Wohnungsmarkts trägt zur Stabilität bei.
Die hohen Immobilienpreise in der Schweiz machen den Erwerb von Eigentum für viele Menschen schwierig, was dazu führt, dass oft mehr als das gesetzlich vorgeschriebene Minimum an Eigenkapital eingebracht werden muss. Gleichzeitig ermöglicht die Möglichkeit, Vorsorgemittel für den Immobilienerwerb zu nutzen, vielen Haushalten den Zugang zum Wohneigentum.
Für Renovierungen und Umbauten stehen Hypothekarkredite als Finanzierungsinstrument zur Verfügung, wobei die Konditionen und Anforderungen denen für Immobilienkaufhypotheken ähneln. Die strengen Regeln der Tragbarkeit sollen sicherstellen, dass Haushalte ihre Hypotheken langfristig bedienen können, auch wenn die Zinsen steigen.
In Zukunft wird der Schweizer Hypothekenmarkt mit Herausforderungen wie steigenden Zinsen, ändernden Kundenerwartungen durch Digitalisierung und neuen regulatorischen Anforderungen konfrontiert sein. Die hohe Resilienz des Marktes spricht jedoch dafür, dass er auch diese Herausforderungen meistern wird.