Baunebenkosten bei Sanierungen: Planung und Budgetierung im Fokus

Einleitung

Bei Sanierungs- und Renovierungsprojekten stehen die Baukosten oft im Mittelpunkt der Planung. Doch oft werden die sogenannten Baunebenkosten unterschätzt, die einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen können. Diese Kosten, die nicht direkt mit der eigentlichen Bau- oder Sanierungsleistung zusammenhängen, können je nach Projektumfang zwischen 15 und 20 % der Gesamtkosten betragen. In diesem Artikel beleuchten wir die verschiedenen Arten von Baunebenkosten bei Sanierungen, geben einen Überblick über die zu erwartenden Beträge und liefern wertvolle Tipps zur korrekten Budgetierung.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die bei einem Sanierungsprojekt anfallen, aber nicht direkt mit der eigentlichen Sanierungsarbeit verbunden sind. In der DIN 276, der deutschen Norm für Kosten im Hochbau, werden diese Kosten in der Kostengruppe 700 (KG 700) zusammengefasst. Im Gegensatz zu den Baukosten (KG 300) und den Kosten für die Haustechnik (KG 400) umfassen die Baunebenkosten alle Positionen, die während der Vorbereitung des Projekts entstehen, Betriebskosten während der Bauzeit, Kosten für Prüfungen, Gutachten sowie Honorare für Fachplaner- und Architektenleistungen.

Die Kostengruppe 700 ist eine von insgesamt 8 Kostengruppen, die zur Strukturierung und Gliederung der Baukosten dienen. Sie trägt wesentlich dazu bei, ein Bauvorhaben kostensicher und möglichst transparent zu gestalten. Die genaue Erfassung aller Nebenkosten gestaltet sich dabei oft besonders komplex, da sie in sehr unterschiedlichen Phasen eines Sanierungsprojekts anfallen können.

Die Bedeutung der Baunebenkosten zeigt sich daran, dass sie einen Anteil von bis zu 20 % der gesamten Sanierungskosten ausmachen können. Bei einem Sanierungsprojekt mit Gesamtkosten von 500.000 € können das also zusätzliche 75.000–100.000 € sein, die es zu berücksichtigen gilt.

Arten von Baunebenkosten bei Sanierungen

Genehmigungen und behördliche Kosten

Für viele Sanierungsarbeiten sind behördliche Genehmigungen erforderlich. Dazu gehören unter anderem:

• Bauanträge und -genehmigungen
• Denkmalschutzauflagen bei Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden
• Änderungsgenehmigungen bei Nutzungsänderungen
• Fachplanerische Stellungnahmen

Die Kosten für Genehmigungen können je nach Art und Umfang der Sanierung sowie nach Bundesland stark variieren. Im Durchschnitt sollte man mit mehreren hundert bis mehreren tausend Euro für die verschiedenen Anträge und Gebühren rechnen.

Planungs- und Ingenieurleistungen

Die Planung eines Sanierungsprojekts erfordert in der Regel verschiedene Fachleistungen:

• Architektenleistungen für die Gesamtplanung
• Statiker für die statische Berechnung, besonders bei Tragwerksanpassungen
• Fachplaner für Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro)
• Energieberater für energetische Sanierungen
• SiGeKo (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination) für die Baustellensicherheit

Die Kosten für Planungsleistungen hängen vom Umfang der Sanierung und der Komplexität des Gebäudes ab. Bei einer umfassenden Sanierung können allein die Architektenleistungen schnell 50.400 € und mehr betragen.

Gutachten und Untersuchungen

Vor Beginn einer Sanierung sind in der Regel verschiedene Untersuchungen und Gutachten erforderlich:

• Baugrundgutachten, um die Bodenverhältnisse zu klären
• Schadstoffgutachten, wenn mit dem Auftreten von Asbest, PCB oder anderen schädlichen Stoffen zu rechnen ist
• Bauschadensgutachten zur Dokumentation des bestehenden Zustands
• Energieausweis für das sanierte Gebäude

Die Kosten für diese Gutachten variieren je nach Umfang und Dringlichkeit. Ein Bauschadensgutachten kostet in der Regel zwischen 1.500 und 2.500 Euro, was im Vergleich zu den Kosten, die durch übersehene Bauschäden entstehen können, vergleichsweise gering ist.

Abriss- und Rückbaukosten

Bei vielen Sanierungsprojekten ist der Abriss oder Rückbau bestimmter Bauteile oder sogar ganzer Gebäudeteile erforderlich:

• Rückbau von nicht mehr tragfähigen Bauteilen
• Entfernung von Altlasten und Schadstoffen
• Rückbau von Einbauten und Installationen
• Entsorgung von Abfällen

Die Kosten für Abrissarbeiten können je nach Umfang und Art der Materialien stark variieren. Bei der Entfernung von Kellern oder bei der Entsorgung von möglichen Schadstoffen können die Kosten besonders hoch sein. Im Durchschnitt sollte man mit Kosten zwischen 135 und 186 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Die Entsorgung der Abfälle kostet zusätzlich mindestens 25 bis 50 Euro pro Kubikmeter.

Versicherungskosten

Während der Sanierungsphase sind verschiedene Versicherungen erforderlich:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Bauwesenversicherung (Feuer, Sturm, Wasser)
• Montageversicherung
• Bauleistungsversicherung

Die Kosten für diese Versicherungen hängen vom Wert der Sanierungsmaßnahmen und der Dauer der Bauzeit ab. Bei Sanierungskosten von 400.000 € kann man mit einmaligen Kosten von 300 bis 400 Euro für die Versicherungen rechnen.

Baustrom und Baustrom

Für die Sanierungsarbeiten sind provisorische Anschlüsse erforderlich:

• Baustromanschluss
• Baustromanschluss
• Baustromanschluss

Die Kosten für die Einrichtung und Betrieb dieser Anschlüsse liegen pauschal bei 1.000 bis 1.500 Euro, ohne den Verbrauch, der zusätzlich anfällt und von Bauzeit und Jahreszeit abhängt.

Außenanlagen und Gartenarbeiten

Nach Abschluss der eigentlichen Sanierungsarbeiten fallen oft noch Kosten für Außenanlagen an:

• Terrassengestaltung (ein Holzdeck kostet etwa 60 Euro pro Quadratmeter, eine gepflasterte Terrasse mit Unterbau ca. ? Euro pro Quadratmeter)
• Wege und Zufahrten
• Garten- und Landschaftsbau
• Einzäunungen

Diese Kosten werden oft im Bauvertrag nicht berücksichtigt, sollten aber bei der Budgetierung nicht vergessen werden.

Weitere Nebenkosten

Je nach Sanierungsprojekt können weitere Kosten anfallen:

• Vermessungsleistungen
• Kosten für die Grundstückserschließung, falls diese noch nicht vorhanden ist
• Kosten für den Anschluss an öffentliche Netze (Strom, Wasser, Gas, Kanalisation)
• Küchen- und Einrichtungsgegenstände
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Spezialanfertigungen wie Kachelöfen

Kostenbeispiel für eine Sanierung

Um die Kosten für Baunebenkosten bei einer Sanierung konkret zu veranschaulichen, hier ein Rechenbeispiel:

Angenommen, die Sanierung eines Einfamilienhauses kostet netto 180.000 Euro. Zusätzlich fallen folgende Baunebenkosten an:

Gesamtkosten für die Sanierung: 235.200 Euro

Die Baunebenkosten machen also etwa 23,5 % der Gesamtkosten aus, was am oberen des üblichen Bereichs von 15-20 % liegt. Dies liegt daran, dass im Beispiel auch Kosten für die Küche, die Terrasse und den Kamin enthalten sind, die je nach Definition teilweise auch zu den Baukosten gezählt werden könnten.

Kosten für Erschließungsarbeiten

Bei Sanierungen auf Grundstücken, die noch nicht an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk angeschlossen sind, fallen erhebliche Erschließungskosten an. Die Kosten für die einzelnen Anschlüsse schwanken stark und sind vom Materialeinsatz sowie vom Aufwand abhängig.

Die Kosten für die Erschließung können die Baunebenkosten erheblich in die Höhe treiben. Viele Grundstücke in Neubaugebieten sind bereits voll erschlossen, sodass diese Kosten entfallen. Dafür sind sie dementsprechend teurer in der Anschaffung. Unerschlossene Grundstücke sind in den kommunalen Flächennutzungsplänen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland ausgezeichnet.

Weitere Baunebenkosten im Detail

Prüfstatiker

Ein Prüfstatiker überprüft die Statik des Hauses und ob die Standhaftigkeit des Untergrundes gegeben ist. Bei Sanierungen, bei denen tragende Elemente verändert werden, ist eine solche Prüfung oft erforderlich. Die Kosten dafür liegen in der Regel bei etwa 2.000 Euro.

Energieausweis und -beratung

Für das sanierte Gebäude ist ein Energieausweis erforderlich. Die Kosten dafür liegen zwischen 300 und 600 Euro. Bei einer energetischen Sanierung kann zusätzlich eine Energieberatung sinnvoll sein, um Fördermittel zu beantragen. Diese kostet zwischen 1.300 und 2.500 Euro, nach Abzug der Förderung entsprechend weniger.

Baumfällungen

Wenn Bäume auf dem Grundstück den Weg für die Sanierungsarbeiten versperren, müssen diese zunächst beseitigt werden. Die Kosten setzen sich aus der Fällung und Entsorgung, dem Roden und Entsorgen der Baumwurzel und den Gebühren für eventuell erforderliche Genehmigungen zusammen. Die Art der Fällung, zusätzliche Arbeiten und der Standort des Baumes auf dem Grundstück sind weitere Faktoren, die sich auf die Kosten auswirken.

Baustraße und Kranstellplatz

Damit schwere Baufahrzeuge auf dem Weg zur Baustelle nicht stecken bleiben, kann eine Baustraße sinnvoll sein. Idealerweise wird der Mutterboden abgeschoben und mit Schotter oder Recyclingmaterial eine Baustraße errichtet. Wenn die Baustraße nicht mehr benötigt wird, können die Materialien später für die Gründung der Zuwegung oder für den Fahrzeugstellplatz verwendet werden. Im Schnitt sollten Sie hierfür ca. 11 Euro je qm kalkulieren.

Tipps zur Budgetierung von Baunebenkosten

Puffer einplanen

Die genannten Kosten sind Richtwerte, die je nach regionalem Unterschieden, Inflation und spezifischen Projektanforderungen variieren können. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im Mai 2025 um 3,2 % über dem Vorjahr, so das Statistische Bundesamt. Zwar schlagen die Preiserhöhungen primär bei den Bauleistungen durch, doch auch die Planungsaufwände nehmen nicht ab. Es ist ratsam, bei der Budgetierung einen Puffer von mindestens 10-15 % einzuplanen, um unvorhergesehene Kosten abdecken zu können.

Kostentransparenz schaffen

Um alle Baunebenkosten vollständig erfassen zu können, empfiehlt es sich, eine detaillierte Kostenkliste zu führen, in der alle erwarteten Nebenkosten positionenweise erfasst werden. Dies hilft, keine wichtigen Posten zu übersehen und die Kostenentwicklung im Auge zu behalten.

Fachleute konsultieren

Für die genaue Ermittlung der Baunebenkosten ist es ratsam, frühzeitig Fachleute wie Architekten oder Bausachverständige hinzuzuziehen. Sie können aufgrund ihrer Erfahrung eine realistische Kostenschätzung abgeben und mögliche Kostenfallen aufzeigen.

Förderprogramme prüfen

Für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, insbesondere energetische Sanierungen, gibt es verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen. Diese können einen Teil der Kosten decken und sollten bei der Planung berücksichtigt werden.

Angebote einholen

Bei vielen Positionen der Baunebenkosten, wie beispielsweise bei Abrissarbeiten, Gartenbau oder Planungsleistungen, lohnt es sich, mindestens zwei Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen. Lassen Sie sich von mindestens zwei zertifizierten Abrissfirmen ein konkretes Angebot anfertigen – oder fragen Sie den Architekten, der für Ihre Sanierung zuständig ist. Dadurch kann man die Kosten optimieren und Qualitätsschwankungen erkennen.

Fazit

Baunebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil jedes Sanierungsprojekts und sollten bei der Planung und Budgetierung nicht unterschätzt werden. Sie können zwischen 15 und 20 % der Gesamtkosten ausmachen und in manchen Fällen sogar darüber liegen. Durch eine sorgfältige Planung, die frühzeitige Einbindung von Fachleuten und die Berücksichtigung aller potenziellen Kostenpositionen können Bauherren die finanziellen Risiken minimieren und für eine reibungslose Durchführung des Sanierungsprojekts sorgen.

Wichtig ist, einen ausreichenden Puffer einzuplanen und sich über alle anfallenden Kosten im Klaren zu sein. Nur so lässt sich vermeiden, dass das Sanierungsprojekt durch unerwartete zusätzliche Kosten belastet wird oder sogar unvollständig bleibt. Mit einer soliden Budgetierung, die alle Baunebenkosten berücksichtigt, können Bauherren ihr Sanierungsprojekt erfolgreich und stressfrei umsetzen.

Quellen

1. Schwäbisch Hall Baunebenkosten
2. Wohnen und Finanzieren Baunebenkosten
3. PSD Nord Baunebenkosten
4. Hausbaugrundriss Baunebenkosten
5. Bau-Master Kostengruppe 700
6. Vergleich Baunebenkosten
7. Dr. Klein Baunebenkosten