Einleitung
Die Modernisierung von Beherbergungsbetrieben stellt eine besondere Herausforderung dar, da sie in der Regel während des laufenden Betriebs erfolgen muss. Der europäische Marktführer im Hostel-Segment, a&o Hostels, hat mit der Sanierung seines Prager Standorts "Rhea" ein gelungenes Beispiel für eine umfassende und gleichzeitig betriebsnahe Renovierung geliefert. Dieser Artikel analysiert detailliert die Renovierungsmaßnahmen, das angewandte Bauprozessmanagement sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen des Projekts. Die gewonnenen Erkenntnisse sind nicht nur für die Hotellerie relevant, sondern bieten auch wertvolle Anregungen für andere Bau- und Sanierungsvorhaben, bei denen die Aufrechterhaltung des Betriebs während der Bauzeit eine zentrale Rolle spielt.
Projektübersicht und finanzielle Rahmenbedingungen
Das a&o Prag Rhea befindet sich in einer zentralen Lage in Prag, nur drei Gehminuten von der nächsten Bushaltestelle entfernt. Die Anlage verfügt über 350 Einzel-, Doppel-, Familien- und Mehrbettzimmer und richtet sich an eine breite Zielgruppe, darunter Gruppen, Familien, Paare und Individualreisende. Die Entscheidung für eine Komplettsanierung fiel im Rahmen einer unternehmensweiten Strategie von a&o, das Designkonzept auf mehrere Standorte in Europa zu standardisieren und gleichzeitig zu modernisieren.
Das Renovierungsprojekt am Standort Prag Rhea erstreckte sich über einen Zeitraum von 15 Monaten und wurde im Jahr 2020 mit der Wiedereröffnung abgeschlossen. Dieses zeitliche Fenster ermöglichte es, eine tiefgreifende und umfassende Erneuerung durchzuführen, die weit über eine einfache kosmetische Auffrischung hinausging. Die Gesamtkosten für die Sanierung beliefen sich auf 1,5 Millionen Euro. Diese Investition war darauf ausgerichtet, nicht nur die bauliche Substanz zu verbessern, sondern auch die Marktposition des Hostels durch eine Aufwertung des Angebots zu stärken und sich langfristig gegenüber der Konkurrenz zu behaupten.
Die Entscheidung für eine so umfassende Sanierung war Teil eines breiter angelegten Renovierungsprogramms von a&o, mit dem Ziel, die eigenen Standorte zukunftsfähig zu machen und die Anforderungen einer sich wandelnden Reisewelt zu erfüllen. Die Erfahrungen aus vorherigen Sanierungsprojekten an anderen Standorten wie dem a&o Prag Metro Strizkov, dem a&o Salzburg Hauptbahnhof oder dem a&o Weimar flossen direkt in die Planung für das a&o Prag Rhea ein.
Sanierungsumfang: Von der Fassade bis zum Zimmerinneren
Die Renovierung des a&o Prag Rhea war darauf ausgelegt, eine vollständige Transformation des Gebäudes zu bewirken. Der Umfang der Maßnahmen war facettenreich und berührte nahezu jeden Bereich des Gebäudes, von der äußeren Hülle über die Gästezimmer bis hin zu den technischen Anlagen.
Die Neugestaltung der Gästezimmer
Ein zentraler Fokus der Sanierung lag auf der Kompletterneuerung der Gästezimmer. Sämtliche 350 Zimmer wurden einer umfassenden Entkernung unterzogen, was den kompletten Rückbau der bestehenden Ausstattung bis auf die Rohbaustruktur bedeutete. Anschließend erfolgte eine komplette Neugestaltung, die speziell auf die Bedürfnisse moderner Reisender zugeschnitten war.
Ein besonderes Highlight war die Einführung von Betten, die extra für a&o von den BWM Architekten entwickelt wurden. Diese maßgeschneiderten Lösungen standen im Mittelpunkt des neuen Raumkonzepts, das den "Wohlfühlcharakter" in den Vordergrund stellte. Zur Unterstützung dieses Ziels wurden flexible Möbelsysteme eingesetzt, die eine vielseitige Nutzung der Räume erlauben. Bunte Farbakzente, vor allem durch die Wahl der Vorhänge, sowie trendige Poufs sorgten für eine frische und einladende Atmosphäre. Die gesamte Neugestaltung betonte eine Balance aus Funktionalität und Komfort, die laut den Planern in der heutigen Reisewelt von entscheidender Bedeutung für den Erfolg einer Unterkunft ist.
Öffentliche Bereiche als sozialer Mittelpunkt
Neben den Privaträumen erhielten auch die öffentlich zugänglichen Bereiche eine grundlegende Überarbeitung. Die Lobby, der Frühstücksraum sowie die Außenbereiche wurden nach einem einheitlichen Designkonzept umgestaltet. Kernidee der Lobby war die Schaffung eines "Wohnzimmers für jedermann". Dieses Konzept, das ebenfalls von BWM Architekten entworfen wurde, zielt darauf ab, einen lebendigen und einladenden Treffpunkt für Reisende aus aller Welt zu schaffen. Die Auswahl der Materialien, die Farbgestaltung und die Anordnung der Möbel waren sorgfältig darauf abgestimmt, den Charakter eines modernen Hostels zu unterstreichen und gleichzeitig einen hohen Grad an Komfort zu bieten.
Technische Modernisierungen und Brandschutz
Neben den sichtbaren Veränderungen wurden auch die technischen Anlagen des Gebäudes modernisiert. Dazu gehörten unter anderem die Aktualisierung der Elektroinstallationen, die Sanitärtechnik und die Heizungsanlage. Zusätzlich wurden die Brandschutzmaßnahmen auf den neuesten Stand der Technik gebracht, um die Sicherheit der Gäste und Mitarbeiter zu maximieren. Diese Modernisierungen trugen direkt zur Stabilisierung des Betriebs, zur Effizienzsteigerung und zur Erfüllung geltender Vorschriften bei, sind jedoch für die Gäste oft unsichtbar und dennoch für einen reibungslosen Betrieb unerlässlich.
Architektonische Highlights und Außenbereiche
Ein besonderes gestalterisches Merkmal der Sanierung war die Umgestaltung der Außenfassade und der Balkone. Die Fassade wurde komplett renoviert, was dem Gebäude von außen ein neues, modernes Gesicht verleiht. Eine innovative Lösung war der Umbau der bestehenden Balkone zu kleinen Wintergärten. Diese Maßnahme schuf zusätzliche, nutzbare Flächen für die Gäste und erhöhte die Attraktivität der Zimmer erheblich, indem sie sie um einen exklusiven Außenbereich erweiterten, der unabhängiger von Wetterbedingungen genutzt werden kann. Diese Wintergärten steigerten nicht nur den Wohnwert, sondern auch die visuelle Anziehungskraft des Gebäudes.
Die Neugestaltung des Außenbereichs trug maßgeblich dazu bei, das Hostel von einer reinen Übernachtungsmöglichkeit zu einem Ort des Erlebens zu machen. Durch die ansprechende Gestaltung des Eingangsbereichs und der Außenflächen wurde der erste Eindruck für ankommende Gäste deutlich verbessert. Zudem wurde durch die Renovierung der Außenbereich und die Installation von Wintergärten auf den Balkonen die Attraktivität des Hostels nach außen hin gesteigert.
Bauprozessmanagement: Betrieb während der Sanierung
Eine der größten Herausforderungen bei einer Sanierung eines genutzten Gebäudes ist die Aufrechterhaltung des Betriebs. Die Projektverantwortlichen bei a&o gingen diese Herausforderung mit einem sorgfältig geplanten, phasenweisen Vorgehen an. Das Schlüsselelement war die zeitliche Trennung der Bauarbeiten. Die Sanierung der öffentlichen Bereiche und die der Zimmer wurden in nicht überlappenden Phasen durchgeführt. Dies hatte zur Folge, dass zu jedem Zeitpunkt mindestens ein Teil des Hostels – entweder eine Anzahl an Zimmern oder die öffentlichen Bereiche – voll funktionsfähig und für Gäste zugänglich blieb.
Um die Beeinträchtigungen für die Gäste weiter zu minimieren, wurden diese proaktiv über die geplanten Arbeiten und die damit verbundenen eventuellen Einschränkungen informiert. Diese transparente Kommunikation ermöglichte es den Gästen, sich auf die Situation einzustellen und ihren Aufenthalt entsprechend zu planen. Der Erfolg dieses Vorgehens zeigt sich darin, dass der laufende Betrieb durch die Sanierungsmaßnahmen kaum negativ beeinträchtigt wurde und das Hostel weiterhin Gäste aufnehmen konnte.
Markteinfluss und wirtschaftlicher Nutzen der Sanierung
Die strategisch geplante Sanierung des a&o Prag Rhea entfaltete weit über die bauliche Verbesserung hinaus eine spürbare positive Wirkung auf die Marktstellung und die Wirtschaftlichkeit des Hostels. Durch die umfassende Modernisierung konnte die Attraktivität des Standorts für Gäste deutlich gesteigert werden. Dies spiegelte sich nicht nur in positiven Gästebewertungen wider, sondern auch in einer verbesserten Platzierung auf Buchungsplattformen.
Solche Online-Rezensionen sind heute ein entscheidender Faktor im Marketing von Unterkünften. Positives Feedback verbessert die Platzierung in Suchergebnissen und auf Buchungsplattformen, was wiederum zu mehr Anfragen und Buchungen führt. Letztendlich trug die gesamte Sanierung daher direkt zur Stärkung der Marktposition und zur Steigerung des Marktanteils bei.
Die zentrale Lage des a&o Prag Rhea war bereits ein starker Standortvorteil, der durch die Renovierung nicht nur erhalten, sondern aktiv weiterentwickelt wurde. Durch die Neugestaltung der Lobby und der öffentlichen Bereiche wurde der Eingangsbereich attraktiver gestaltet, sodass Gäste sich sofort willkommen fühlten. Zudem wurde durch die Renovierung der Außenbereich und die Installation von Wintergärten auf den Balkonen die Attraktivität des Hostels nach außen hin gesteigert.
Die Rolle des Standorts und des Designs
Der Erfolg eines Hotel- oder Hostelprojekts hängt untrennbar mit seinem Standort und dem gewählten Design zusammen. Das a&o Prag Rhea profitierte von einer bereits starken zentralen Lage in Prag. Die Renovierung nutzte diesen Vorteil jedoch nicht nur, sondern verstärkte ihn aktiv. Indem der Eingangsbereich und die Lobby attraktiver und einladender gestaltet wurden, wurde der erste Eindruck für ankommende Gäste maßgeblich verbessert. Die Neugestaltung der öffentlichen Räume schuf einen Anziehungspunkt, der Gäste dazu ermutigt, sich im Hostel aufzuhalten und es als Basis zur Erkundung der Stadt zu nutzen.
Das Designkonzept, entwickelt von BWM Architekten im Auftrag von a&o, spielt hierbei eine tragende Rolle. Es berücksichtigt explizit die unterschiedlichen Bedürfnisse von Individual- und Gruppenreisenden. Es ist modern und funktional, aber auch darauf ausgelegt, eine soziale Interaktion zu fördern. Die "Wohnzimmer"-Lobby ist hierfür das beste Beispiel. Sie bietet sowohl Rückzugsorte für Einzelreisende als auch Bereiche für Gruppenaktivitäten.
a&o's Gesamtstrategie: Nachhaltigkeit und Expansion
Die Sanierung des a&o Prag Rhea ist Teil einer umfassenden Strategie des Unternehmens, das mit 40 Häusern in 25 Städten und neun europäischen Ländern die größte privat geführte Hostelkette Europas ist. Das Unternehmen plant, in den kommenden Jahren stark zu expandieren und investiert dafür rund 500 Millionen Euro bis 2030 in Bau-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen bestehender und neuer Häuser.
Ein Schwerpunkt liegt dabei auf der Konversion ehemaliger Büro- und Gewerbeimmobilien. Dies ermögliche nicht nur eine flexible Gestaltung, sondern auch erhebliche CO2-Einsparungen im Vergleich zu Neubauten, so das Unternehmen. Die Zuversicht in die weiteren Expansionsschritte ist groß: "Wir sind sehr flexibel und machen jetzt richtig Tempo", sagt Oliver Winter, CEO von A&O Hostels.
Ein aktuelles Beispiel für diese Expansionsstrategie ist der Neubau in Heidelberg, auf dem das Unternehmen ein unbebautes Grundstück in der Nähe des Hauptbahnhofs erworben hat. Dort entsteht in den nächsten Jahren ein a&o Hostel mit 118 Zimmern und 320 Betten. Die Baugenehmigung liegt bereits vor, die Eröffnung ist für das 1. Quartal 2027 geplant. Ähnliche Plane existieren für einen weiteren deutschen Standort (Haus Nr. 43), dessen Eröffnung für Ende 2026 vorgesehen ist.
a&o profitiert nach eigenen Angaben vom Schwung eines "außergewöhnlich starken 2023". Mit 6,1 Millionen Übernachtungen (2022: 5,55 Mio.), 2,7 Mio. Gästen (2,2 Mio.) und einem Umsatz von 217 Millionen Euro (172 Mio.) hat das Unternehmen mit 2023 sein bisher bestes Jahr erlebt. Und die aktuellen Trends würden darauf hindeuten, dass der allgemeine Reiseboom weiter anhält.
Nachhaltigkeitsaspekte bei der Sanierung
Obwohl die Quellen keine detaillierten Angaben zu nachhaltigen Maßnahmen bei der Prager Sanierung machen, ist es möglich, dass bei der Renovierung des a&o Prag Rhea Maßnahmen ergriffen wurden, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Dazu könnten beispielsweise die Installation von LED-Beleuchtungen, die Optimierung des Heizungssystems oder die Verbesserung der Dämmung gehören.
Diese Maßnahmen tragen nicht nur zu einer geringeren Umweltbelastung bei, sondern auch zu Kosteneinsparungen für den Betreiber. Zudem wird durch die Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen das Image des Hostels verbessert, was besonders für eine jüngere, umweltbewusste Zielgruppe von Vorteil ist. Die Konversion bestehender Gebäude wie bei a&o Prag Rhea ist an sich bereits ein nachhaltiger Ansatz, da er den Ressourcenverbrauch im Vergleich zu einem völligen Neubau reduziert.
Fazit
Die Sanierung des a&o Prag Rhea zeigt eindrucksvoll, wie eine umfassende Modernisierung eines Beherbergungsbetriebs erfolgreich durchgeführt werden kann, ohne den laufenden Betrieb signifikant zu beeinträchtigen. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren des Projekts waren:
- Eine sorgfältige Planung mit zeitlicher Trennung der Bauarbeiten in Phasen
- Transparente Kommunikation mit den Gästen über die anstehenden Arbeiten
- Ein durchdachtes Designkonzept, das sowohl Funktionalität als auch Wohlfühlfaktoren berücksichtigt
- Die Integration von architektonischen Highlights wie den Wintergärten zur Steigerung der Attraktivität
- Die Modernisierung nicht nur sichtbarer Bereiche, sondern auch technischer Anlagen zur Effizienzsteigerung
Die Investition von 1,5 Millionen Euro hat sich für a&o Hostel bereits wirtschaftlich ausgewiesen, da sie zu einer verbesserten Marktposition, positiven Gästebewertungen und letztendlich zu einer Steigerung der Auslastung geführt hat. Die Sanierung ist somit ein gelungenes Beispiel dafür, wie strategische Investitionen in die Bausubstanz und das Gastgebererlebnis langfristig die Wettbewerbsfähigkeit