Die Sanierung der Schüco-Arena: Finanzierungslösung durch Verkauf und Mietrückkauf

Einleitung

Die Sanierung der Schüco-Arena in Bielefeld, auch bekannt als "Bielefelder Alm", stellt ein bemerkenswertes Beispiel für die Verbindung von Bauwesen und Finanzierung im Profifußball dar. Nachdem der Fußballverein Arminia Bielefeld im Winter 2017/2018 in eine existenzbedrohende finanzielle Krise geraten war, gelang es dem Verein innerhalb eines Jahres, durch ein umfassendes Sanierungskonzept seine Schuldenlast von rund 22 Millionen Euro auf unter vier Millionen Euro zu reduzieren und schließlich schuldenfrei zu werden. Ein zentraler Bestandteil dieses Sanierungskonzepts war der Verkauf des eigenen Stadions an eine Investorengruppe aus lokalen Immobilienexperten und regionalen Unternehmen, kombiniert mit einem langfristigen Mietvertrag, der dem Verein die Nutzung der Spielstätte sichert. Dieser Artikel beleuchtet die technischen Aspekte der Stadionrenovierung, die Finanzierungsstrategie sowie die beteiligten Akteure und deren Rollen im Sanierungsprozess.

Ausgangslage: Finanzielle Krise und bauliche Mängel

Arminia Bielefeld stand Ende 2017 vor einer existenziellen Bedrohung. Wie Markus Rejek, kaufmännischer Geschäftsführer des Vereins, in einer Pressekonferenz erläuterte, gab es eine "Liquiditätslücke von 4,6 Millionen Euro für das laufende Geschäftsjahr" und zum 1. Juli 2018 wären weitere 4,5 Millionen Euro "abseits des operativen Geschäfts" hinzugekommen. Die finanzielle Situation war so prekär, dass der Verein kurz vor der Zahlungsunfähigkeit stand.

Parallel zu den finanziellen Problemen wies die Spielstätte des Vereins, die Schüco-Arena, erhebliche bauliche Mängel auf. Das Stadion, das bereits seit 1926 besteht und seit den 1990er Jahren mehrfach erweitert wurde (Haupt- und Nordtribüne 1996, Südtribüne 1999, Osttribüne 2007), litt unter wiederkehrenden Wassereinbrücken. Insbesondere im Bereich der neu errichteten Osttribüne kam es zu massiven Wasseransammlungen in wichtigen Räumlichkeiten wie Elektroräumen oder Lagern.

Wie aus technischer Sicht festgestellt wurde, waren die Dehnungsfugen an den Treppen der Arena im Laufe der Jahre undurchlässig geworden. Dies führte dazu, dass sich Feuchtigkeit in Laufspuren und stehendem Wasser in den darunter liegenden Etagen ansammelte. Diese Wasserprobleme verursachten erhebliche Schäden an Ausrüstung und Equipment des Vereins und beeinträchtigten den Betrieb der Anlage nachhaltig.

Die Kombination aus finanzieller Notwendigkeit und baulicher Sanierungsbedürftigkeit machte ein umfassendes Konzept erforderlich, das sowohl die finanzielle Stabilisierung des Vereins als auch die Behebung der baulichen Mängel berücksichtigen würde.

Das Sanierungskonzept: Ein multidimensionaler Ansatz

Das von Arminia Bielefeld entwickelte Sanierungskonzept war multidimensional und umfasste mehrere miteinander verbundene Elemente. Zentral waren dabei der Verkauf des Stadions, der Abschluss eines langfristigen Mietvertrags, der Schuldenabbau durch Gläubigerverzichte sowie die Einbindung verschiedener lokaler und regionaler Akteure.

Finanzielle Sanierung durch Schuldenabbau

Das Sanierungskonzept sah vor, die Verbindlichkeiten des Vereins von ursprünglich rund 22 Millionen Euro auf eine Restschuld von unter vier Millionen Euro zu senken. Dieser ambitionierte Plan konnte durch die Bereitschaft verschiedener Gläubiger realisiert werden, auf Teile ihrer Forderungen zu verzichten. Private und institutionelle Gläubiger, Banken sowie öffentliche Stellen beteiligten sich an diesem Schuldenkonsolidierungsprozess.

Laut Markus Rejek konnte durch diese Maßnahmen eine "bereinigte Situation" geschaffen werden. Die Alm KG, eine der Gesellschaften des Vereins, sei nach der Sanierung "bis auf die Schulden bei der Stadt Bielefeld praktisch schuldenfrei" geworden. Die Spielbetriebsgesellschaft (KgaA) sollte nach Abschluss des Sanierungsprozeds sogar "keine Bankverbindlichkeiten mehr" haben.

Verkauf des Stadions als zentraler Baustein

Ein wesentlicher Bestandteil des Sanierungskonzepts war der Verkauf der Schüco-Arena. Der Verkauf war dabei nicht nur aus finanzieller Sicht notwendig, sondern auch eine Bedingung für die Gläubiger, die auf ihre Forderungen verzichteten. Wie Markus Rejek klarstellte: "Das Stadion gehört uns nur auf dem Papier, es ist hoch verschuldet."

Die Stadt Bielefeld spielte dabei eine wichtige Rolle. In einer wegweisenden Entscheidung beschloss der Stadtrat, der Arminia 1,17 Millionen Euro an Schulden zu erlassen. Damit reduzierte sich die verbleibende Verbindlichkeit auf rund 2,23 Millionen Euro, die mit Hilfe des Stadionsverkaufs auf einen Schlag beglichen werden sollten.

Das Mietvertragsmodell

Um sicherzustellen, dass der Verein auch nach dem Verkauf des Stadions seine Heimspiele austragen konnte, wurde ein komplexes Mietvertragsmodell entwickelt. Nach dem Verkauf der Schüco-Arena an die neu gegründete "Bündnis Alm GmbH" unterzeichnete Arminia Bielefeld einen Generalmietvertrag, der zunächst für eine Dauer von 15 Jahren geschlossen wurde.

Dieser Vertrag beinhaltete mehrere wichtige Klauseln: - Einseitige Verlängerungsklausel für Arminia von zweimal fünf Jahren - Ein Rückkaufsrecht für den Verein nach fünf Jahren - Ein dauerhaftes, exklusives Vorkaufsrecht

Durch diese Regelungen konnte der Verein die langfristige Nutzung seiner Heimspielstätte sichern, während gleichzeitig die finanzielle Belastung durch den Verkauf und die anschließende Mietzahlung reduziert wurde. Wie Präsident Hans-Jürgen Laufer kommentierte: "Die Konstellation könnte nicht besser sein für uns."

Die Beteiligten: Ein regionales Bündnis

Die Sanierung von Arminia Bielefeld wäre ohne das Engagement zahlreicher lokaler und regionaler Akteure nicht möglich gewesen. Ein zentraler Bestandteil des Sanierungskonzepts war die Bildung des sogenannten "Bündnis Ostwestfalen" (OWL), einem Zusammenschluss wichtiger Unternehmen der Region, die den Klub finanziell unterstützten.

Das Bündnis OWL

Das Bündnis OWL bestand aus sechs namhaften Unternehmen der Region: - Dr. August Oetker AG - Gauselmann AG - DMG MORI AG - Böllhoff Gruppe - JAB JOSEF ANSTOETZ KG - Möller Group

Diese Unternehmen schlossen sich zusammen, um den angeschlagenen Traditionsclub finanziell zu stärken. Ihr Engagement war dabei nicht nur auf finanzielle Unterstützung beschränkt, sondern umfasste auch den Erwerb von Anteilen an der neuen Stadiongesellschaft.

Die neuen Stadion-Eigentümer

Die Schüco-Arena wurde an die "Bündnis Alm GmbH" verkauft, deren Gesellschafterstruktur sich wie folgt zusammensetzte: - 50 Prozent hielt die "3BO GmbH", bestehend aus den Immobilienexperten Franz-Christoph Borchard, Dr. Christoph Buse, Jürgen Budde und Hartmut Ostrowski - Die restlichen 50 Prozent hielt die "STBO GmbH", an der die sechs Unternehmen des Bündnis OWL beteiligt waren

Diese Struktur sorgte für eine breite Basis an Unterstützung und Expertise bei der zukünftigen Verwaltung und Nutzung des Stadions.

Öffentliche Unterstützung

Neben den privaten Investoren spielten auch öffentliche Stellen eine wichtige Rolle in der Sanierung. Die Stadt Bielefeld beschloss nicht nur, auf 364.000 Euro aus einer Kreditbürgschaft zu verzichten, sondern erließ dem Verein zusätzlich 1,17 Millionen Euro an Schulden. Gleichzeitig machte der Stadtrat jedoch deutlich, dass die Stadt auf weitere Forderungen in Höhe von 2,8 Millionen Euro, die sich zum Teil aus gestundeten Grundbesitzabgaben und Gewerbesteuern zusammensetzten, nicht verzichten konnte und würde. Diese Summe sollte Bestandteil des Tilgungsplans des Vereins werden.

Auch das Land Nordrhein-Westfalen beteiligte sich an der finanziellen Sanierung von Arminia Bielefeld, wobei die genaue Höhe der Unterstützung den Quellen nicht explizit zu entnehmen ist.

Die technische Sanierung des Stadions

Neben der finanziellen Sanierung erforderte die Schüco-Arena auch erhebliche technische Maßnahmen zur Behebung der baulichen Mängel. Insbesondere die wiederkehrenden Wassereinbrücke in den Dehnungsfugen stellten eine große Herausforderung dar.

Die Problematik der Dehnungsfugen

Wie aus technischer Sicht festgestellt wurde, wies das Stadion im Bereich der Fugen Mängel auf. Da das Stadion, wie viele Betonbauwerke, im Laufe der Jahre durch Witterungseinflüsse und Nutzung Belastungen ausgesetzt war, hatten sich die Dehnungsfugen an den Treppen der Arena verschlechtert. Dies führte dazu, dass bei Niederschlägen Wasser in das Bauwerk eindrang und sich in den darunter liegenden Etagen ansammelte.

Besonders betroffen war der Bereich der neu errichteten Osttribüne, wo die Wassereinbrücke zu erheblichen Schäden an Ausrüstung und Equipment führten. Diese Probleme waren nicht nur lästig, sondern stellten auch ein Risiko für die Sicherheit und den reibungslosen Betrieb des Stadions dar.

Die Lösung: Fugensanierung

Um die Wassereinbrücke dauerhaft zu beheben, war eine umfassende Sanierung der Dehnungsfugen erforderlich. Laut den Quellen wurde die Schüco-Arena durch eine "erfolgreiche Fugensanierung wieder im Einsatz" – wobei die genauen technischen Details der Sanierungsmaßnahmen den Quellen nicht explizit zu entnehmen sind.

Die Sanierung der Fugen war jedoch nur ein Teil der notwendigen baulichen Maßnahmen. Da das Stadion, das 27.000 Zuschauern Platz bietet, über einen längeren Zeitraum in mehreren Bauphasen entstanden war (1996, 1999, 2007), waren auch andere Bereiche der Anlage einer Überprüfung und Sanierung bedürftig.

Ergebnisse der Sanierung

Die Sanierung von Arminia Bielefeld und der Schüco-Arena wurde als großer Erfolg gewertet. Innerhalb eines Jahres gelang es dem Verein, über 26,5 Millionen Euro an Schulden abzubauen und sich damit "netto-finanzschuldenfrei" zu machen. Wie Markus Rejek betonte, stand der Verein sogar mit "leicht positivem Eigenkapital im Spielbetrieb" da.

Finanzielle Entlastung

Die finanzielle Sanierung war dabei beeindruckend. Ausgangspunkt war eine Schuldenlast von rund 22 Millionen Euro, die durch den Verkauf des Stadions und die Gläubigerverzichte auf unter vier Millionen Euro reduziert werden konnte. Der Verein verpflichtete sich, die verbleibenden Schulden über einen Zeitraum von fünf Jahren abzubauen, bis er vollständig schuldenfrei wäre.

Der Verkauf des Stadions erlöste dem Verein einen "niedrigen zweistelligen Millionenbetrag", wie in den Quellen berichtet wird. Obwohl die genaue Kaufsumme nicht genannt wurde, war der Verkauf der entscheidende Schritt zur finanziellen Gesundung des Vereins.

Sichere Zukunftsperspektive

Durch die Sanierung erhielt Arminia Bielefeld eine sichere Zukunftsperspektive. Der langfristige Mietvertrag für die Schüco-Arena sicherte dem Verein die Nutzung seiner Heimspielstätte für mindestens 15 Jahre, mit Optionen auf Verlängerung. Gleichzeitig behielt der Verein wichtige Rechte am Stadion, wie das Namensrecht, Einnahmen aus Bürovermietungen und Drittveranstaltungen.

Die Sanierung ermöglichte es dem Verein, seine sportlichen Aktivitäten ohne die ständige Existenzangst fortzusetzen. Wie Präsident Hans-Jürgen Laufer betonte, war der Verein nun "ein Partner mit einer seriösen Bonität" und konnte wieder auf stabile finanzielle Verhältnisse bauen.

Fazit

Die Sanierung von Arminia Bielefeld und der Schüco-Arena stellt ein bemerkenswertes Beispiel für die erfolgreiche Bewältigung einer finanziellen und baulichen Krise im Profifußball dar. Durch die Kombination aus Verkauf des Stadions, Abschluss eines langfristigen Mietvertrags, Schuldenabbau durch Gläubigerverzichte sowie die Einbindung lokaler und regionaler Akteute gelang es dem Verein, innerhalb eines Jahres von einer existenzbedrohenden Krise in eine schuldenfreie Zukunft zu wechseln.

Besonders bemerkenswert ist dabei die innovative Finanzierungsstrategie, die den Verkauf des Stadions mit einem Mietrückkaufmodell kombinierte. Diese Lösung sicherte dem Verein die Nutzung seiner Heimspielstätte, während gleichzeitig die dringend benötigten liquiden Mittel zur Verfügung gestellt wurden. Gleichzeitig wurde durch die Sanierung der Dehnungsfugen ein langjähriges bauliches Problem gelöst, das den Betrieb des Stadions beeinträchtigt hatte.

Das Engagement der lokalen Wirtschaft, vertreten durch das Bündnis OWL, sowie die Unterstützung der Stadt Bielefeld und des Landes Nordrhein-Westfalen zeigen, welchen Stellenwert der Verein in der Region hat. Diese breite Basis an Unterstützung war entscheidend für den Erfolg des Sanierungskonzepts.

Die Sanierung von Arminia Bielefeld liefert wertvolle Erkenntnisse für andere Vereine und auch für andere Bauvorhaben, die vor ähnlichen Herausforderungen stehen. Sie zeigt, dass durch Kreativität in der Finanzierung und den Willen zur Zusammenarbeit auch scheinend unlösbare Probleme bewältigt werden können.