Infrarotheizung statt Wärmepumpe: Das Sanierungskonzept aus Aschersleben

Einleitung

Die Sanierung von Bestandsimmobilien steht vor großen Herausforderungen: steigende Energiekosten, Handwerkermangel, komplexe Technik und die Notwendigkeit, Klimaziele zu erreichen. In Aschersleben wird derzeit ein innovatives Konzept umgesetzt, das auf eine unkonventionelle Lösung setzt – den Verzicht auf Wärmepumpen und stattdessen den Einsatz von Infrarotheizungen. Bei dem Projekt handelt es sich um die energetische Sanierung eines Plattenbaus aus den 1970er Jahren, der zu einem energieautarken Mehrfamilienhaus umgewandelt wird. Dieses Modellprojekt zeigt, wie moderne Heiztechnologie in Kombination mit Photovoltaik und Speichersysteme hohe Energieunabhängigkeit bei gleichzeitig reduziertem Wartungsaufwand ermöglicht.

Hintergrund: Das Sanierungsprojekt in Aschersleben

Das in Aschersleben realisierte Projekt ist ein bundesweites Novum: die Umwandlung eines klassischen Plattenbaus aus dem Jahr 1972 in ein energieautarkes Mehrfamilienhaus. Das fünfgeschossige Gebäude mit ursprünglich 60 Wohneinheiten wurde Anfang der 70er Jahre erbaut. Vom ursprünglichen Bau blieben nur die Außenwände aus Betonfertigteilen und die tragenden Innenwände stehen. Die Sanierung wird von der Ascherslebener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH (AGW) durchgeführt, die damit auf die demografische Entwicklung in der Region reagiert – die Bevölkerungsabwanderung.

Das Konzept der energieautarken Mehrfamilienhäuser geht auf das Freiberger Autarkieteam zurück, bestehend aus dem Solarexperten und Honorarprofessor Timo Leukefeld, dem Architekten Klaus Hennecke und dem Projektsteurer Jürgen Kannemann. Sie haben die energetische Sanierung in Aschersleben geplant und umgesetzt. Das Projekt reagiert auf aktuelle Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft: explodierende Bau- und Energiekosten, Kaufkraftverlust der Mieter, fortschreitenden Handwerkermangel, steigende Wartungs- und Instandhaltungskosten, die mietrenditemindernde Wirkung der CO2-Steuer sowie ausbleibende staatliche Förderungen für den energieeffizienten Neubau.

Zunächst wurden die oberen zwei Etagen des Plattenbaus abgetragen und ein Gebäudesegment mit einem Eingang abgerissen. Damit trug die AGW der Bevölkerungsabwanderung in der Region Rechnung. Im nächsten Schritt wurden die unteren drei Stockwerke energetisch saniert und zeitgemäß optimiert. Als Mieter hat die AGW vor allem junge Familien im Ziel. "Wir wollen wieder Kinder in das Quartier holen", sagt Eley und kann sich vorstellen, dass die Familien die nächsten 50 oder 70 Jahre in ihrem neuen Heim wohnen. Dafür sind auch familienfreundliche Außenanlagen geplant.

Das alternative Heizkonzept: Infrarotheizung statt Wärmepumpe

Ein zentrales und innovatives Element des Ascherslebener Konzepts ist der Verzicht auf traditionelle Wärmepumpen und stattdessen der Einsatz von hoch effizienten Infrarotheizungen. Diese Entscheidung basiert auf mehreren Faktoren, wie Timo Leukefeld erklärt: "Der Heizungsmarkt befindet sich in einem gravierenden Wandel, da künftig in erster Linie strombetriebene Heizungen eingebaut werden sollen. Aktuell sind das noch vor allem Wärmepumpen, aber wir sind überzeugt davon, dass auch hocheffiziente Infrarotheizungen immer stärker zum Einsatz kommen werden."

Die Infrarotheizungen bieten laut Leukefeld diverse Vorteile im Vergleich zu herkömmlichen wassergeführten Heizungssystemen:

Keine Rohrleitungen nötig: Dadurch sinken der Zeitaufwand und die Materialkosten für die Montage deutlich.
Wartungsfreiheit: Infrarotheizungen sind über Jahrzehnte wartungsfrei, was bei dem Handwerkermangel und steigenden Stundensätzen langfristig ein enormer Vorteil sein wird.
Kosteneffizienz: Mit PV-Strom vom eigenen Dach und den Fassaden können die hocheffizienten Infrarotheizungen nicht nur kostengünstig, sondern auch CO2-frei betrieben werden. Der Restbedarf kann mit Ökostrom gedeckt werden.

Die Entscheidung gegen Wärmepumpen fiel auch aus praktischen Gründen, wie Mike Eley erläutert: "Die Wärmepumpe hätte große Heizflächen benötigt, wir hätten Fußbodenheizungen in eine gedrungene Bauweise einbringen müssen, hätten schwierige Fußbodenaufbauten gehabt. Die Infrarotlösung vereinfacht vieles und spart ungefähr die Hälfte der Kosten im Vergleich zu einer Lösung mit Wärmepumpe und Fußbodenheizung."

Architekt Klaus Hennecke ergänzt, dass die Infrarotheizung von der Planung her zwar ähnlich aufwändig wie eine Wärmepumpe ist – es muss viel gerechnet und simuliert werden –, aber die Montage ist sehr viel einfacher. Die Infrarotheizung ist Teil des Konzepts, das auf "weniger Technik" setzt, die zudem weniger wartungsintensiv und komplex ist.

Energiespeicherung: Das Drei-Säulen-Konzept

Um eine hohe Energie-Unabhängigkeit zu erreichen, ist ein ausgeklügeltes Speicherkonzept nötig, das auf drei Säulen basiert:

Photovoltaik-Akkus für Kurzzeitspeicherung: Diese speichern den tagsüber geernteten Sonnenstrom bis in die Nacht hinein. Für die Energiegewinnung werden auf dem Dach Photovoltaikmodule mit insgesamt 111 Kilowatt Leistung installiert, dazu kommen Module mit 65 Kilowatt Leistung an den Fassaden in Richtung Süden, Osten und Westen.
Warmwasserspeicher: In jeder Wohnung wurden große Warmwasserboiler installiert, die den Autarkiegrad um fünf bis zehn Prozent erhöhen. Da es keine geeigneten Industrieprodukte gab, hat das Team kurzerhand selbst einen Prototyp entwickelt, getestet und bauen lassen. "In einem zentralen Warmwassersystem gehen Unmengen Energie verloren, weil das Wasser eine bestimmte Temperatur haben und ständig zirkulieren muss", erklärt Leukefeld. Der dezentrale Autarkie-Boiler® zur Warmwasserbereitung hat den zusätzlichen Vorteil, dass die Legionellenmesspflicht entfällt.
Bauteilaktivierung: Der Baukörper selbst speichert Wärme und bildet die dritte Säule der Energiespeicherung. Die drei Säulen der Energiespeicherung werden vom Autarkie-Team vorab in dynamischen Gebäudesimulierungen bis ins kleinste Detail bzw. in vielen Szenarien durchgespielt, um ein Optimum der Energienutzung zu erreichen.

Durch dieses Konzept wird erreicht, dass der Strom und die Wärme in den Wohnungen real und nicht nur bilanziell zu über 60 Prozent solar erzeugt wird. Im Winterhalbjahr wird Ökostrom zugekauft, um den Restbedarf zu decken.

Das Geschäftsmodell: Pauschalmiete mit Energieflatrate

Ein weiteres innovatives Element des Ascherslebener Projekts ist das Geschäftsmodell der Pauschalmiete mit Energieflatrate. Dieses Modell reagiert auf die Herausforderungen, dass bei konventionellen Heizsystemen – insbesondere bei Wärmepumpen oder Solaranlagen – bei technischen Problemen vor allem der Mieter betroffen ist, da er die Betriebs- und Nebenkosten zahlt.

Mit der Pauschalmität ändert sich das: Der Vermieter hat höchstes Interesse, dass sein Gebäude, seine Solaranlage, seine Heizung gut läuft, sonst macht er miese. Das bedeutet, dass jedes Gebäude ein Monitoring benötigt – da alles strombasiert läuft, ist dies einfach machbar. Das Monitoring ist bei jeder PV-Anlage heute Standard und wird in diesen Projekten nur etwas erweitert.

Für jede Wohnung wurde eine großzügige Obergrenze für den Energieverbrauch errechnet und im Mietvertrag vereinbart. Das Zählermodell ist denkbar einfach: ein Elektrozähler aus dem Handel, der im Keller für jede Wohnung die Verbräuche misst. Der Vermieter schaut jeden Monat mal drauf. Überzieht ein Mieter dauerhaft, wird ihm die Flatrate gekündigt und er kann einen eigenen Liefervertrag abschließen.

Von "intelligentem Verschwenden" spricht Leukefeld und meint damit, mit guten Geschäftsmodellen und mit viel Sonne den Mietern eine sehr gute Lebensqualität zu bieten, ohne Umwelt oder Portemonnaie zu belasten. Das Modell des Autarkieteams lebt vom Knowhow seiner Macher und setzt auf weniger Technik, die zudem weniger wartungsintensiv und komplex ist.

Vorteile des Konzepts

Das in Aschersleben umgesetzte Konzept bietet mehrere entscheidende Vorteile:

Reduzierte Kosten: Die Infrarotheizung spart laut Angaben der Projektleiter ungefähr die Hälfte der Kosten im Vergleich zu einer Lösung mit Wärmepumpe und Fußbodenheizung. Durch den Verzicht auf komplexe Rohrleitungen sinken auch die Material- und Installationskosten.
Geringer Wartungsaufwand: Infrarotheizungen sind über Jahrzehnte wartungsfrei, was bei dem Handwerkermangel und steigenden Stundensätzen langfristig ein enormer Vorteil ist. "Das ist ein großer Wert mit Blick auf die Rendite", so der Energie-Experte Leukefeld.
Hohe Energieautarkie: Das Konzept erreicht, dass über 60% des Energiebedarfs real (nicht nur bilanziell) aus Solarstrom gedeckt wird. Durch die Kombination aus Photovoltaik, Batteriespeichern, Warmwasserspeichern und Bauteilaktivierung wird eine hohe Unabhängigkeit von externen Energieversorgern erreicht.
CO2-freier Betrieb: Mit PV-Strom vom eigenen Dach und den Fassaden können die hocheffizienten Infrarotheizungen nicht nur kostengünstig, sondern auch CO2-frei betrieben werden.
Familienfreundliche Wohnkonzepte: Das Projekt richtet sich gezielt an junge Familien, die langfristig in den sanierten Wohnungen bleiben sollen. Dafür sind familienfreundliche Außenanlagen geplant.
Anpassung an demografische Veränderungen: Durch die Reduzierung des Gebäudes und die Konzentration auf die unteren Stockwerke reagiert das Projekt auf die Bevölkerungsabwanderung in der Region.

Kritik und Herausforderungen

Trotz der Vorteile stößt das Konzept des Autarkieteams auch auf Kritik und Widerstand. Mit seiner Philosophie und Herangehensweise stößt Leukefeld auf mächtige Gegner. Die Entscheidung gegen Wärmepumpen, Flächenheizungen und Messeinrichtungen an jedem Heizkörper bedeutet, dass viele Akteure außen vor bleiben, die sonst kräftig mitverdienen. Dennoch macht sich Leukefeld keine Sorgen, da das Modell in der Wohnungswirtschaft und bei Banken gut ankommt.

Ein potenzielles Problem könnte die Abhängigkeit von der Sonneneinstrahlung darstellen, insbesondere im Winter. Allerdings wird dieses Problem durch das Drei-Säulen-Konzept der Energiespeicherung gemildert, und im Winterhalbjahr wird Ökostrom zugekauft, um den Restbedarf zu decken.

Ein weiterer Kritikpunkt könnte die langfristige Akzeptanz der Infrarotheizung bei den Mietern sein. Obwohl die Technologie als effizient und kostengünstig beschrieben wird, könnte es gewisse Vorbehalte gegenüber der Art der Wärmeabgabe geben, insbesondere bei Mietern, die Erfahrung mit herkömmlichen Heizsystemen haben.

Zukunftsperspektiven und Skalierung

Das in Aschersleben umgesetzte Konzept hat bereits so überzeugt, dass bis 2025 allein in Aschersleben zwei weitere Plattenbauten im Wohngebiet nach diesem Muster umgebaut werden sollen. Die Nachfrage nach solchen innovativen Sanierungskonzepten ist groß, wie das gut gefüllte Auftragsbuch des Autarkieteams zeigt.

Die erfolgreiche Umsetzung in Aschersleben könnte ein Vorbild für ähnliche Projekte in anderen Regionen sein, insbesondere für die zahlreichen Plattenbauten aus den 70er und 80er Jahren, die jetzt in die Jahre kommen. Viele dieser Gebäude stehen zudem in Regionen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen, genau wie in Aschersleben.

Die Philosophie des Autarkieteams zielt darauf ab, mit weniger Technik, die zudem weniger wartungsintensiv und komplex ist, moderne Mehrfamilienhäuser mit hohem Autarkiegrad zu schaffen. Dieser Ansatz könnte wegweisend für die zukunftsfähige Wandlung von Bestandsimmobilien sein, die Klimaschutz und gleichzeitig neue Geschäftsmodelle erlaubt.

Fazit

Die Sanierung des Plattenbaus in Aschersleben zeigt eindrucksvoll, wie Bestandsimmobilien zu energieautarken Gebäuden umgewandelt werden können, ohne auf konventionelle Heiztechnologien wie Wärmepumpen angewiesen zu sein. Durch den Einsatz von Infrarotheizungen in Kombination mit einem ausgeklügelten Speicherkonzept aus Photovoltaik, Batteriespeichern, Warmwasserspeichern und Bauteilaktivierung wird hohe Energieunabhängigkeit erreicht, bei gleichzeitig reduziertem Wartungsaufwand und geringeren Kosten.

Das innovative Geschäftsmodell der Pauschalmiete mit Energieflatrate schafft Anreize für den Vermieter, die Technik im Gebäude optimal zu betreiben, während die Mieter von planbaren Energiekosten profitieren. Das Projekt reagiert somit auf mehrere aktuelle Herausforderungen: steigende Energiekosten, Handwerkermangel, steigende Wartungskosten, die CO2-Steuer und die sinkende Kaufkraft der Mieter.

Die positive Resonanz auf das Konzept – sowohl in der Wohnungswirtschaft als auch bei Banken – und die bereits geplanten Folgeprojekte in Aschersleben deuten darauf hin, dass das Modell skalierbar und übertragbar auf ähnliche Gebäude in anderen Regionen sein könnte. Die Sanierung des Plattenbaus in Aschersleben könnte somit wegweisend für die zukunftsfähige Sanierung von Bestandsimmobilien in Deutschland sein.