Einleitung
Im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung sind Fragen rund um Außenstellplätze, Sondereigentum und die Kostenverteilung bei Sanierungen oft Gegenstand von Diskussionen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Die rechtliche Einordnung von Außenstellplätzen hat sich insbesondere durch die WEG-Novelle grundlegend verändert. Gleichzeitig klärt der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder die Frage, wer die Kosten für Sanierungen tragen muss, wenn nicht alle Eigentümer einen direkten Nutzen davon haben. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Aspekte von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten an Außenstellplätzen sowie die aktuellen rechtlichen Entwicklungen bei der Kostenverteilung bei Sanierungen.
Sondereigentum und Sondernutzungsrechte an Außenstellplätzen
Historische Entwicklung und rechtliche Grundlagen
Bis zur WEG-Novelle konnte Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 WEG a. F. nur an Räumen begründet werden. Dazu zählten neben Wohnräumen auch Nebenräume wie Garagen oder Doppelstockgaragen. Ein vollständig umschlossener Innenhof konnte ebenfalls als Raum und damit als sondereigentumsfähig angesehen werden.
Reine Grundstücksflächen wie Kfz-Stellplätze und ebenerdige Terrassen waren jedoch nicht sondereigentumsfähig. Die Ausnahme bildeten Garagenstellplätze, deren Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich abgegrenzt waren (OLG Köln 21.4.82, 2 Wx 13/82).
Änderungen durch die WEG-Novelle
Die WEG-Novelle hat diese grundlegende Änderung gebracht. Nun können auch reine Grundstücksflächen wie Kfz-Stellplätze und ebenerdige Terrassen als Sondereigentum ausgestaltet werden. Dies ist eine wesentliche Neuerung, die für viele Wohnungseigentümergemeinschaften praktische Bedeutung hat.
§ 3 WEG n. F. sieht nun ausdrücklich vor, dass auch Flächen als Sondereigentum begründet werden können, wenn sie durch bauliche Anlagen oder dauerhafte Markierungen abgegrenzt sind. Damit wurde die bisherige Rechtsprechung, die nur geschlossene Räume als Sondereigentum zuließ, gesetzlich abgelöst.
Praktische Umsetzung
Für die praktische Umsetzung bedeutet dies, dass Eigentümergemeinschaften nunmehr die Möglichkeit haben, Außenstellplätze als Sondereigentum auszuweisen. Dies geschieht in der Regel durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder durch nachträgliche Vereinbarung der Gemeinschaft.
Die Eintragung ins Grundbuch ist für die Wirksamkeit des Sondereigentums entscheidend. Ohne Eintragung im Grundbuch kann kein wirksames Sondereigentum begründet werden.
Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
Während Sondereigentum das volle Eigentum an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums begründet, besitzt der Inhaber eines Sondernutzungsrechts lediglich das Recht, einen bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zu nutzen.
Sondereigentum an einem Stellplatz bedeutet, dass der Eigentümer auch für Instandhaltung und Reparaturen zuständig ist. Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die Verantwortung für Instandhaltung und Reparatur in der Regel bei der Gemeinschaft, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.
Kostenverteilung bei Sanierungen von Außenstellplätzen
Grundsätze der Kostenverteilung
Die Frage, wer die Kosten für Sanierungen von Außenstellplätzen tragen muss, ist komplex und hängt von der rechtlichen Einordnung der Stellplätze ab.
Sonderregelungen in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung haben Vorrang vor gesetzlichen Regelungen. Wenn also die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass nur die Eigentümer mit Sondernutzungsrecht an Stellplätzen die Kosten für Sanierungen tragen sollen, so gilt diese Regelung – sofern sie nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt.
BGH-Urteil zur Kostenverteilung
Ein aktueller BGH-Beschluss vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 236/23 und V ZR 128/23) hat Klarheit geschaffen. Danach kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Kostenverteilung für Sanierungen ändern. Unzufriedene Eigentümer können jedoch dagegen klagen.
Im konkreten Fall ging es um eine Eigentümerin, die für die Sanierung einer Tiefgarage zahlen sollte, obwohl sie keine Nutzungsrechte an den dortigen Stellplätzen besaß. Die Gemeinschaft hatte ursprünglich in ihrer Ordnung von 1971 festgelegt, dass die Sanierungskosten nur von den Eigentümern mit Sondernutzungsrecht getragen werden sollten. Später wurde dies per Mehrheitsbeschluss geändert.
Der BGH entschied, dass zwar die Mehrheit die Kostenverteilung ändern kann, dass betroffene Eigentümer aber dagegen klagen können, wenn sie der Ansicht sind, dass der Beschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Grenzen der Mehrheitsentscheidung
Der BGH hat jedoch Grenzen für solche Mehrheitsbeschlüsse gesetzt. In der Regel dürfe die Mehrheit nicht entscheiden, dass in Zukunft alle für die Sanierung einzelner Teile zahlen sollen, wenn dies nicht im Verhältnis zum Nutzen steht.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hegte das Gericht bereits Zweifel, ob der Mehrheitsbeschluss ordnungsgemäß war, da die Klägerin keinen Nutzen von der Sanierung hatte.
Praktische Konsequenzen für Eigentümergemeinschaften
Für Eigentümergemeinschaften bedeutet dies, dass bei der Planung von Sanierungen sorgfältig abgewogen werden muss, wer von den Maßnahmen profitiert und wer die Kosten tragen soll. Eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann spätere Konflikte vermeiden.
Eigentümer, die keine Nutzungsrechte an den zu sanierenden Flächen haben, sollten prüfen, ob sie gegen eine Kostenverteilungsklage einlegen können, wenn diese als unverhältnismäßig angesehen wird.
Nutzung von Außenstellplätzen
Zweckbestimmung des Sondernutzungsrechts
Das Sondernutzungsrecht darf nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat.
Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, auf der Abstellfläche Fahrzeuge zu reparieren oder dort Baumaterial dauerhaft zu lagern. Ein Stellplatzbesitzer ist auch nicht berechtigt, auf seinem Stellplatz Kartons oder Hausrat zu lagern (AG München Urt. v. 21.11.2012 – 433 C 7448/12).
Verkehrübliche Nutzung
Grundsätzlich darf das Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Verkehrsüblichkeit genutzt werden. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen.
Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).
Beschränkungen der Nutzung
Ein Stellplatzbesitzer hat keinen Anspruch darauf, dass der links neben ihm parkende Stellplatzbesitzer sein Fahrzeug so parkt, dass ein Mindestabstand von 50 Zentimeter eingehalten wird und er linksseitig problemlos aussteigen kann (AG München).
Auch wenn das alleinige Nutzungsrecht besteht, ist der Inhaber Teil der Eigentümergemeinschaft und muss Rücksichtnahme auf andere Eigentümer üben. Dies kann die Vermeidung unnötigen Lärms beim Ein- und Ausparken oder das Freihalten von Zu- und Abfahrten betreffen.
Verwaltung und Durchsetzung von Sondernutzungsrechten
Eintragung im Grundbuch
Sobald ein Sondernutzungsrecht zu einem Wohnobjekt gehört und dieses Recht im Grundbuch eingetragen wurde, kann es zusammen mit dem Objekt erworben werden. Es besteht auch die Möglichkeit, das Recht von einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben, wenn er dieses verkaufen möchte. Dazu ist jedoch die Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendig.
Überwachung der Nutzung
Für die Einhaltung der Nutzungsvereinbarungen ist in der Regel der Verwalter oder von der Eigentümerversammlung beauftragte Personen zuständig. Verstöße gegen die Nutzungsordnung können durch Abmahnungen oder sogar gerichtliche Unterlassungsansprüche geahndet werden.
Veränderungen an Stellplätzen
Bauliche Veränderungen an Stellplätzen sind nur mit Zustimmung der Gemeinschaft möglich. Ausnahmen sind möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft dies ausdrücklich genehmigt oder die baulichen Veränderungen nur für einen gewissen Zeitpunkt vorgenommen werden und wieder rückgängig zu machen sind.
Ein Gartenhäuschen wäre beispielsweise eine eindeutige bauliche Veränderung, die nicht ohne Zustimmung erfolgen darf. Die Aufstellung einer Kinderschaukel oder die Anlage einer Hecke könnte hingegen unter bestimmten Umständen genehmigt werden.
Wirtschaftliche Aspekte
Vermietung von Stellplätzen
Besitzt man eine Sondernutzung für einen PKW-Stellplatz und hat diesen an eine dritte Person vermietet, so stehen einem die Einnahmen selbstverständlich zu. Dies gilt auch dann, wenn dies nicht explizit vereinbart wurde.
Die Vermietung von Stellplätzen kann eine zusätzliche Einnahmequelle für Eigentümer darstellen, insbesondere in Gebieten mit Parkraummangel.
Kosten des Sondernutzungsrechts
Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, ist in der Regel auch für die Übernahme der Kosten von Instandhaltung, Reinigung und Bewirtschaftung verantwortlich. Diese Pflichten sind mit dem Recht auf Sondernutzung verbunden.
Eine automatische Instandhaltungs- und Reparaturpflicht besteht vom Gesetzgeber allerdings nicht. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt diese Pflicht grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft.
Werterhöhung durch Sondernutzungsrechte
Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz schafft für Wohnungseigentümer einen echten Mehrwert, da es die exklusive Nutzung eines Stellplatzes ermöglicht, ohne dass dieser aus dem Gemeinschaftseigentum herausgelöst werden muss.
Für eine rechtssichere Nutzung ist es entscheidend, dass die Rechte und Pflichten klar geregelt und im Grundbuch eingetragen sind.
Fazit
Die rechtliche Einordnung von Außenstellplätzen hat sich durch die WEG-Novelle grundlegend verändert. Nun können auch reine Grundstücksflächen als Sondereigentum ausgestaltet werden, was für viele Eigentümergemeinschaften praktische Vorteile bietet.
Bei der Frage der Kostenverteilung für Sanierungen hat der BGH klargestellt, dass zwar die Mehrheit der Eigentümer die Kostenverteilung ändern kann, dass betroffene Eigentümer aber dagegen klagen können, wenn sie der Ansicht sind, dass der Beschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Für Eigentümer ist es wichtig, die genauen Bedingungen und die damit verbundenen Verpflichtungen im Klaren zu sein, um spätere Konflikte zu vermeiden. Eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann hier helfen, Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.