Sanierung oder Neubau? Bürgerhaus Bischofsheim in Maintal im Fokus

Einführung

Das Bürgerhaus Bischofsheim in Maintal ist ein zentrales kulturelles und soziales Zentrum der Region. In den letzten Jahren standen jedoch sowohl die Sanierung als auch der Neubau des Gebäudes im Mittelpunkt öffentlicher und politischer Debatten. Zentrale Themen waren dabei die Finanzierung, die technischen Herausforderungen, sowie die Fragen der wirtschaftlichen Rentabilität und zukunftsorientierten Nutzung. Die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau hängt nicht nur von finanziellen Faktoren ab, sondern auch von bauphysikalischen Bedingungen, Energieeffizienzvorgaben, Brandschutzvorschriften, und der langfristigen Nutzungsperspektive.

Die aktuelle Diskussion um das Bürgerhaus Bischofsheim ist ein praxisnahes Beispiel dafür, wie politische, bauliche und finanzielle Aspekte bei der Sanierung oder dem Neubau eines gemeindlichen Kulturzentrums zusammenwirken. In diesem Artikel werden die Hintergründe, Planungsverläufe, Kostenentwicklungen, technischen Anforderungen und politischen Entscheidungen detailliert vorgestellt.

Historie und Planungsverlauf

Ursprüngliche Planung: Energetische Sanierung

Schon im Jahr 2012 wurde festgestellt, dass das Bürgerhaus Bischofsheim eine energetische Sanierung benötigte. Anfangs dachte man noch an einen kleineren Sanierungsumfang, doch im Laufe der Jahre stellte sich heraus, dass die Bausubstanz schlechter war, als ursprünglich angenommen.

Im Jahr 2015 wurde das kommunale Investitionsprogramm (KIP) ins Leben gerufen, und die Stadt Maintal sah darin eine Gelegenheit, sich Finanzhilfe vom Land Hessen zu sichern. Daraufhin wurde europaweit ein Architekturbüro ausgeschrieben, das die energetische Sanierung umsetzen sollte. Das Architekturbüro Pätzold Kremer erhielt den Zuschlag.

Neue Erkenntnisse und Planungsänderungen

Im Jahr 2023 wurden neue Erkenntnisse bekannt: Die Bausubstanz des Bürgerhauses war schlechter als gedacht, wodurch eine umfassende Grundsanierung erforderlich wurde. Laut den damaligen Planungen sollte diese Sanierung ca. 7,5 Millionen Euro kosten. Die Kosten stiegen weiter, als sich herausstellte, dass eine energetische Sanierung und eine grundlegende Umgestaltung des Bürgerhauses nicht rentabel sein würden.

Zusätzlich erwies sich, dass die ursprüngliche Planung – ein neues, energieeffizientes und funktional optimiertes Bürgerhaus – nicht finanzierbar war. Stattdessen wurde eine Alternative erwogen: Der Neubau des Bürgerhauses auf einem neuen Grundstück.

Die Diskussion: Sanierung vs. Neubau

Kritik an der Planungsrichtung

Eine Bürgerinitiative kritisierte, dass die Stadt Maintal die politischen Gremien in eine Richtung gedrängt hätte, um den Neubau durchzusetzen. Es wurde vorgeworfen, dass die Möglichkeit einer Sanierung nicht ausreichend in Betracht gezogen worden sei. Zudem wurde kritisiert, dass der Zustand des Bestandsgebäudes nicht transparent genug kommuniziert wurde.

Lisa Lerch, Fachdienstleiterin der Gebäudeverwaltung der Stadt Maintal, erklärte, dass die Verwaltung bereits 2012 auf eine energetische Sanierung hinwirkte. Allerdings stellten sich im Laufe der Planung heraus, dass die Bausubstanz nicht tragfähig genug war, um eine Sanierung auf diesem Niveau zu ermöglichen.

Begründung für die Neubau-Entscheidung

Laut einer Beschlussvorlage, die 2023 überarbeitet wurde, sollte das Bürgerhaus nur noch brandschutztechnisch ertüchtigt werden. Eine energetische Sanierung oder grundlegende Umgestaltung war nicht mehr vorgesehen. Die Begründung lautete: Die Investition in eine Sanierung sei nicht tragfähig, insbesondere angesichts der schuldenbelasteten Haushaltslage der Stadt.

Ein weiterer Punkt war, dass eine energetische Sanierung von Anfang an nur einen symbolischen Wert gehabt hätte. Die Kosten hätten sich nie amortisieren können. Daher sollte die Stadt sich auf das minimale Maß an Brandschutzertüchtigung beschränken und das heutige Gebäude weitgehend unverändert beibehalten.

Technische Herausforderungen und Bausubstanz

Bauschäden und Brandschutzprobleme

Die Erforschung der Bausubstanz ergab, dass das Gebäude stark abgetragen war. Zahlreiche Schäden an der Elektroinstallation, an der Heizungs- und Lüftungstechnik, sowie an der Statik wurden festgestellt. Auch im Bereich des Wärmeschutzes und der Schadstoffbelastung bestanden erhebliche Defizite.

Ein weiterer Kritikpunkt betraf den Brandschutz. Das Gebäude war nicht in der Lage, die aktualisierten Brandschutzvorschriften zu erfüllen. Laut Ruth Karich, einer Fachbereichsleiterin, wurden zwar kleine Maßnahmen durchgeführt, um die Brandschutzmängel zu kompensieren, doch langfristig war eine umfassende Sanierung erforderlich.

Schließungszeiten und Ausweichmöglichkeiten

Die Sanierung des Bürgerhauses hätte zu einer Schließung von 18 bis 20 Monaten geführt, was bedeutete, dass die Vereine und Kulturgruppen vorübergehend andere Räume nutzen mussten. Während der Bauarbeiten wurden Ausweichmöglichkeiten geplant. So wurden beispielsweise die Kegelbahn und der Schießstand in andere Gebäude ausgelagert.

Finanzierung und Kostenentwicklung

Energetische Sanierung – Finanzierungsmodelle

Ursprünglich war für eine energetische Sanierung ein Budget von 2 Millionen Euro vorgesehen. Doch aufgrund der schlechteren Bausubstanz stiegen die Kosten auf 7,5 Millionen Euro. Die Stadt Maintal rechnete mit Fördermitteln aus dem Hessenkasse-Programm, das bis zu 8,3 Millionen Euro auszahlte.

Die Kosten für die Grundsanierung wurden jedoch später nicht mehr als tragfähig angesehen. Eine Sanierung allein würde nicht ausreichen, um das Gebäude zukunftsfähig zu machen. Zudem stellte sich heraus, dass die Finanzierung einer Sanierung über die Hessenkasse nicht ausreichend war.

Neubau – Finanzierungsrahmen

Im Jahr 2019 entschied sich die Stadt Maintal für eine alternative Variante: den Neubau des Bürgerhauses. Die Kosten hierfür beliefen sich auf 9,9 Millionen Euro, wobei 1,2 Millionen Euro allein für den Abriss des alten Gebäudes veranschlagt wurden.

Für den Neubau konnten Fördermittel aus dem Hessenkasse-Programm in Höhe von 9,27 Millionen Euro genutzt werden. Die Stadt musste lediglich 927.551 Euro als Eigenanteil leisten, was in Form eines Darlehens abgedeckt wurde.

Ein Vorteil des Neubaus war, dass das Bestandsgebäude bis zur Fertigstellung des Neubaus weiter genutzt werden konnte. So war ein nahtloser Übergang für die Veranstaltungs- und Vereinsarbeit möglich.

Nutzungskonzepte und Planung

Funktion des neuen Bürgerhauses

Das neue Bürgerhaus sollte nicht nur kulturell zentral sein, sondern auch funktional überlegen. Im Planungskonzept war vorgesehen, dass das neue Gebäude zwei Veranstaltungsräume umfassen würde:

Großer Saal mit Platz für bis zu 920 Personen
Kleiner Saal für bis zu 390 Gäste

Zusätzlich waren Mehrzweckräume für Vereine, eine Gastronomie und Räume für den Übungsbetrieb vorgesehen. Das neue Gebäude sollte ein modernes und repräsentatives Ambiente bieten, das sowohl für städtische Veranstaltungen, als auch für Vereins- und Kulturarbeit genutzt werden kann.

Im Gegensatz zum Bestandsgebäude war ein Schießstand oder eine Kegelbahn nicht vorgesehen. Stattdessen sollten Räume für kulturelle, soziale und sportliche Zwecke genutzt werden.

Städtebauliche Aufwertung

Ein weiteres Ziel war die städtebauliche Aufwertung des Areals. Durch die Neugestaltung der Fassade, der Außenanlagen und des Vorplatzes sollte das Bürgerhaus ein modernes und architektonisch ansprechendes Erscheinungsbild erhalten. Das Gebäude sollte so nicht nur funktionell, sondern auch ästhetisch für das Quartier stehend.

Die aktuelle Planungsstandlage

Konzept zur Sanierung

Im Jahr 2023 wurde beschlossen, dass der Bebauungsplan „Quartiersmitte Bürgerhaus Bischofsheim“ nicht aufgestellt wird. Stattdessen soll der Magistrat bis 2027 ein Sanierungs-Konzept für das bestehende Bürgerhaus entwickeln. In der Zwischenzeit werden notwendige Instandhaltungsarbeiten durchgeführt.

Diese Entscheidung folgt der Überzeugung, dass das bestehende Bürgerhaus ein kultureller Mittelpunkt für Bischofsheim bleiben sollte. Zudem wurden Bedenken gegenüber der weiteren Verdichtung des Areals und den hohen Kosten eines Neubaus geäußert.

Ausblick und zukünftige Pläne

Die Stadt Maintal hat sich für einen zukunftsfähigen Standort entschieden. Egal ob Sanierung oder Neubau – das Ziel ist es, das Bürgerhaus als zentrales Kultur- und Veranstaltungszentrum zu erhalten. In diesem Zusammenhang wird auch eine neue Quartiersplanung angestrebt, die das Bürgerhaus in einen Gesamtkontext einbettet.

Fazit

Die Diskussion um das Bürgerhaus Bischofsheim in Maintal zeigt, wie komplex und vielschichtig Entscheidungen in der städtischen Bau- und Sanierungsplanung sein können. Ausgangspunkt war eine energetische Sanierung, doch aufgrund der schlechteren Bausubstanz und wirtschaftlicher Gründe wurde diese Variante schließlich verworfen.

Stattdessen wurde ein Neubau bevorzugt, der jedoch aufgrund der Finanzierungsrahmen und ökonomischen Risiken nicht von allen Akteuren getragen wurde. Eine Alternative zur Sanierung oder zum Neubau ist die weitere Nutzung des Bestandsgebäudes, ergänzt durch Brandschutzmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten.

Die Entscheidung für eine Sanierung oder einen Neubau hängt von mehreren Faktoren ab: Bausubstanz, Brandschutz, Finanzierung, wirtschaftliche Rentabilität und zukünftige Nutzungsperspektiven. In diesem Fall hat sich die Stadt Maintal letztendlich für eine Mittellösung entschieden, die das kulturelle Zentrum bis 2027 weiterhin in Betrieb hält und eine langfristige Planung ermöglicht.