Sondereigentümer haftet für Sanierungskosten der Dachterrasse – BGH-Urteile klären Rechtslage

Einführung

Die Sanierung von Dachterrassen in Eigentümergemeinschaften ist eine Frage, die sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Verwalter und Architekten von großer Bedeutung ist. Im Fokus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) stand in mehreren Fällen die Frage, wer für die Sanierungskosten einer Dachterrasse verantwortlich ist: die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Sondereigentümer, der exklusiv das Recht auf die Nutzung der Terrasse hat. Die Rechtslage ist von der konkreten Formulierung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abhängig, was in mehreren Entscheidungen des BGH klar belegt wurde. Diese Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die BGH-Entscheidungen, die Rechtslage sowie die damit verbundenen praktischen Auswirkungen für Wohnungseigentümer, Verwalter und Beteiligte in der Baubranche.

Dachterrassen als Sondereigentum – Grundlagen

Eine Dachterrasse kann nach § 2 der Teilungserklärung zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugeordnet werden, sofern sie ausschließlich für dessen Nutzung bestimmt ist. Das bedeutet, dass sie nicht allgemein für die Nutzung durch mehrere Wohnungseigentümer vorgesehen ist. In der Praxis ist dies oft der Fall, wenn die Dachterrasse nur über die zugehörige Wohnung zugänglich ist.

Trotz der Zuordnung zum Sondereigentum bleibt die rechtliche Bewertung komplex. Der BGH hat in mehreren Fällen klargestellt, dass auch konstruktive und abdichtende Bauteile der Dachterrasse grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, sofern sie nicht ausdrücklich anders in der Teilungserklärung geregelt sind. Diese Trennung zwischen konstruktiven und nichtkonstruktiven Teilen ist entscheidend für die Frage, wer für welche Kosten verantwortlich ist.

BGH-Urteile: Klarheit über die Kostentragung

BGH-Urteil vom 4. Mai 2018 (V ZR 163/17)

Im BGH-Urteil vom 4. Mai 2018 (V ZR 163/17) standen mehrere zentrale rechtliche Punkte im Vordergrund:

Zuordnung zum Sondereigentum:
Die Dachterrasse war nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum des Klägers. Dies betraf jedoch nur die nichtkonstruktiven Teile der Terrasse, wie z. B. die Einrichtung oder die Bodenfläche. Die konstruktiven Bauteile, wie die Dachabdichtung, die tragenden Elemente und die Drainage, blieben nach § 5 Abs. 2 WEG weiterhin im Gemeinschaftseigentum.
Kostenverteilung:
Grundsätzlich müsste sich der Sondereigentümer an den Sanierungskosten der konstruktiven Bauteile nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils beteiligen. Allerdings enthielt die Teilungserklärung eine klare Klausel, wonach der Sondereigentümer für die vollen Sanierungskosten auch der konstruktiven Bauteile verantwortlich war. Die Klausel lautete:

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und zu setzen.“

Diese Klausel war als abwiegend gegenüber der gesetzlichen Regelung im § 16 WEG zu verstehen. Der BGH bestätigte, dass die Klausel klar und eindeutig formuliert war und somit rechtskräftig war. Der Sondereigentümer musste daher alle Sanierungskosten tragen, auch diejenigen für Bauteile im Gemeinschaftseigentum.
Erfolgslosigkeit der Anfechtungsklage:
Der Kläger hatte den Kostenbeschluss angefochten, da er argumentierte, die Dachterrasse sei nicht nur sein privater Bereich, sondern auch das Dach der darunterliegenden Wohnung. Obwohl die Dachterrasse bautechnisch auch die Funktion eines Daches erfüllt, war die Zuweisung zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung rechtlich bindend. Der BGH wies die Anfechtungsklage ab und stellte den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts wieder her.

BGH-Urteil im Zusammenhang mit dem WEG-Modernisierungsgesetz (WEMoG)

Das WEG-Modernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Rechtslage nicht grundlegend geändert, sondern die Klarheit von Vereinbarungen in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen betont. Danach gelten abweichende Regelungen in der Teilungserklärung (§ 10 WEG) weiterhin als vorrangig, sofern sie klar und eindeutig formuliert sind.

Zudem hat das WEMoG klargestellt, dass die Verwaltungspflichten für das Gemeinschaftseigentum weiterhin auf die Wohnungseigentümergemeinschaft liegen, es sei denn, eine klare Regelung in der Teilungserklärung sieht abweichende Regelungen vor. Dies bedeutet, dass der Sondereigentümer einer Dachterrasse unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Sanierungskosten der konstruktiven Bauteile verantwortlich sein kann – sofern dies in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt ist.

Praktische Auswirkungen für Wohnungseigentümer

1. Bedeutung der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument in einem Wohnungseigentum. Sie bestimmt, welche Bereiche zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Für Dachterrassen ist es daher entscheidend, zu prüfen, ob sie als Sondereigentum ausgewiesen sind und ob dies mit klar formulierten Klauseln geschieht.

Ein typisches Beispiel für eine solche Klausel lautet:

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und zu setzen.“

Eine solche Klausel kann rechtskräftig sein, wenn sie klar und eindeutig formuliert ist. Sie muss nicht nur auf Balkone oder Loggien abzielen, sondern kann auch Dachterrassen einbeziehen.

2. Sanierungsbedarf und Kostenverteilung

Wenn eine Dachterrasse Schäden aufweist, insbesondere an konstruktiven Bauteilen (z. B. Dachabdichtung, Drainage, Dachstuhl), kann die Sanierung notwendig sein. Die Kostenverteilung hängt davon ab, ob die Dachterrasse zum Sondereigentum zählt und ob die Teilungserklärung eine klare Regelung enthält.

Ohne klare Regelung in der Teilungserklärung:
Grundsätzlich müsste sich der Sondereigentümer an den Sanierungskosten der konstruktiven Bauteile nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils beteiligen. Die restlichen Kosten wären auf die gesamte Eigentümergemeinschaft zu verteilen.
Mit klare Regelung in der Teilungserklärung:
Wenn die Teilungserklärung klare Regelungen enthält, wonach der Sondereigentümer auch für die Sanierungskosten der konstruktiven Bauteile verantwortlich ist, kann der vollständige Sanierungskostenbetrag auf den Sondereigentümer übertragen werden.

3. Verwalter und Beschlussvorgänge

Die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung ist entscheidend für die Rechtslage. Der BGH hat klargestellt, dass der Beschluss, die Sanierungskosten einem Sondereigentümer zu übertragen, rechtmäßig ist, sofern:

die Dachterrasse nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum zählt,
eine klare Klausel in der Teilungserklärung die Kostentragung regelt,
der Beschluss mit den gesetzlichen Mehrheitsanforderungen (z. B. § 22 WEG) gefasst wird.

Ein Verwalter sollte daher bei der Abfassung von Beschlüssen prüfen, ob die Teilungserklärung solche Klauseln enthält. Andernfalls kann ein Kostenbeschluss rechtswidrig sein und angefochten werden.

Fazit

Die BGH-Entscheidungen haben klargestellt, dass die Sanierungskosten einer Dachterrasse – insbesondere der konstruktiven Bauteile – auf den Sondereigentümer übertragen werden können, sofern die Teilungserklärung klare Regelungen enthält. Es ist entscheidend, dass diese Regelungen klar und eindeutig formuliert sind. Andernfalls gilt die gesetzliche Regelung nach § 16 WEG, wonach die Sanierungskosten auf die gesamte Eigentümergemeinschaft verteilt werden.

Für Wohnungseigentümer, Verwalter und Architekten ist es daher wichtig, die Teilungserklärung sorgfältig zu prüfen, um rechtliche Risiken zu minimieren. Eindeutige Klauseln über die Kostentragung können Streitigkeiten vor Gericht vermeiden und klare Verantwortlichkeiten schaffen.