Die Sanierung von Dachterrassen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann zu heftigen Streitigkeiten führen – insbesondere wenn es um die Frage geht, wer die Kosten tragen muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil vom 4. Mai 2018 (Az.: V ZR 163/17) klare Regeln für die Kostenverteilung in solchen Fällen formuliert. Das Urteil ist bis heute maßgeblich für die Praxis und verlangt eine sorgfältige Betrachtung der Teilungserklärung der WEG. In diesem Artikel wird das Urteil im Detail erläutert, die Rechtslage nach dem Wohnungsunterhaltsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 betrachtet und auf praktische Empfehlungen für Verwalter, Sondereigentümer und Wohnungseigentümer eingegangen.
Rechtsgrundlagen: Was gehört zur Dachterrasse?
Eine Dachterrasse ist in der Regel ein überdachter, oft begehbarer Bereich am Dach einer Wohnanlage. Sie kann Teil des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers sein, was in der Teilungserklärung geregelt wird. Nach § 5 Abs. 2 WEG bleiben jedoch die konstruktiven Teile einer Dachterrasse – wie die Dachabdichtung, die Estriche, die tragenden Bauteile und die Dachbalken – im Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Zugang und die Nutzung ausschließlich dem Sondereigentümer vorbehalten sind.
Die klare Trennung zwischen konstruktiven und nichtkonstruktiven Teilen ist entscheidend. Während die nichtkonstruktiven Teile (z. B. der Terrassenbelag oder Möbel) zum Sondereigentum gehören und daher vom Eigentümer instandgehalten werden, bleibt der tragende Teil der Dachterrasse unter dem Aspekt der Sicherheit und Dauerhaftigkeit der gesamten Immobilie dem Gemeinschaftseigentum unterliegend.
BGH-Urteil: Sondereigentümer muss Sanierung zahlen
Im Streitfall lag die Dachterrasse einer Dachgeschosswohnung im Sondereigentum des Klägers. In der Teilungserklärung wurde festgelegt, dass der Sondereigentümer für die Instandhaltung aller Gebäudeelemente verantwortlich ist, die ihm zum ausschließlichen Gebrauch zugeordnet sind – also auch für konstruktive Teile der Dachterrasse. Schäden an der Dachabdichtung führten zu einer Sanierung, wobei die Kosten allein dem Sondereigentümer auferlegt wurden. Dieser führte an, dass die Dachterrasse auch das Dach der darunterliegenden Wohnung sei und daher nicht sein ausschließlicher Gebrauch sei, weshalb die Kosten nicht allein auf ihn abwälzbar seien.
Der BGH entschied jedoch, dass die Klausel in der Teilungserklärung klar und eindeutig formuliert war. Die Verpflichtung des Sondereigentümers umfasste nicht nur die nichtkonstruktiven Teile, sondern auch die konstruktiven Bauteile. Eine Begrenzung auf den Terrassenbelag oder andere nichttragende Elemente ließ sich dem Wortlaut der Klausel nicht entnehmen. Der Sondereigentümer war daher verpflichtet, die Sanierungskosten zu tragen.
Rechtslage nach dem WEMoG – Änderungen und Auswirkungen
Mit dem WEMoG vom 1. Dezember 2020 wurden einige Aspekte der WEG-Novelle ergänzt, wobei das Grundprinzip der Kostenverteilung unverändert blieb. Nach § 16 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich, wobei die Kosten nach dem Anteil des Eigentümers an der Gesamtfläche verteilt werden.
Die Besonderheit liegt jedoch in den Vereinbarungen, die in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung enthalten sein können. Diese können – sofern sie klar und eindeutig formuliert sind – abweichende Regelungen schaffen, etwa dass ein Sondereigentümer auch für konstruktive Teile der Dachterrasse verantwortlich ist. Diese Klauseln sind weiterhin rechtswirksam, solange sie keine unklaren oder vorteilsbehafteten Formulierungen enthalten.
Ein weiterer Aspekt, der durch das WEMoG hervorgehoben wurde, ist die Beschlusskompetenz der WEG. Ohne eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung kann die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss auch die Verteilung der Kosten für bestimmte Sanierungskosten (z. B. für Terrassen) neu regeln. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn die Kosten für eine Sanierung über dem normalen Instandhaltungsaufwand liegen.
Praktische Relevanz für Verwalter und Eigentümer
1. Sorgfältige Auslegung der Teilungserklärung
Der BGH hat in seinem Urteil verdeutlicht, dass die Kostenverteilung von der Formulierung der Klausel in der Teilungserklärung abhängt. Verwalter und Verwaltungsbeamte sollten daher immer prüfen, ob in der Teilungserklärung abweichende Regelungen zum Vorteil oder Nachteil der Sondereigentümer enthalten sind. Eine vage Formulierung, wie z. B. „Eigentümer haftet für alle Teile der Terrasse“, kann rechtsunsicher sein und gerichtlichen Anfechtungen unterliegen.
2. Transparenz in der Kostenverteilung
Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Verwalter und Verwaltungsgemeinschaften transparent arbeiten. Dazu gehört, dass sie die Kosten für Sanierungen klar nach konstruktiven und nichtkonstruktiven Teilen trennen und die zuständigen Eigentümer bereits vorab einbinden. Sofern eine Klausel in der Teilungserklärung abweichende Regelungen enthält, ist dies in der Kostenrechnung explizit zu erwähnen.
3. Rolle des Sondereigentümers
Sondereigentümer, die über eine Dachterrasse verfügen, sollten sich frühzeitig über die rechtliche Situation informieren. Ist die Dachterrasse als Sondereigentum ausgewiesen, gilt dies nicht automatisch für alle Bauteile. Insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen, die den bautechnischen Zustand der Dachterrasse betreffen, kann es vorkommen, dass auch Teile des Daches oder Estriches erneuert werden müssen. Wenn diese Bauteile nicht ausdrücklich dem Sondereigentümer zugeordnet sind, können sie zur Aufgabe der Gemeinschaft gehören.
4. Planung und Vorbeugung von Schäden
Für Verwalter und Eigentümer ist es wichtig, Sanierungsmaßnahmen frühzeitig zu planen und durchzuführen, um Schäden an konstruktiven Teilen zu vermeiden. Eine gezielte Instandhaltung kann teure Sanierungen später verhindern. Zudem ist es sinnvoll, bei Bauherren oder Architekten zu prüfen, ob in der Teilungserklärung bereits abweichende Regelungen zum Thema Instandhaltung enthalten sind, um späteren Streit zu vermeiden.
Fazit
Die Sanierung einer Dachterrasse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben, insbesondere wenn die Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zählt. Das BGH-Urteil vom 4. Mai 2018 hat klargestellt, dass auch konstruktive Teile der Dachterrasse, wie Dachabdichtungen oder Estriche, vom Sondereigentümer instandgehalten werden können – sofern dies in der Teilungserklärung klar und eindeutig geregelt ist.
Nach dem WEMoG bleiben die Grundprinzipien der Kostenverteilung bestehen, wobei Vereinbarungen in der Teilungserklärung weiterhin Vorrang haben. Verwalter, Sondereigentümer und Wohnungseigentümer sollten sich daher stets über die konkrete Rechtslage informieren und bei Bedarf rechtlichen Rat einholen. Eine transparente und vorausschauende Verwaltung kann Streitigkeiten vermeiden und die Kosten für alle Beteiligten fair verteilen.