Steuererklärung bei Sanierungen: Wie lassen sich Sanierungskosten steuerlich absetzen?

Wer als Eigentümer eine Immobilie saniert, kann unter bestimmten Voraussetzungen die entstandenen Kosten steuerlich geltend machen. Dies ist insbesondere für selbstgenutzte Immobilien relevant, da die steuerliche Absetzbarkeit dabei eine wichtige Rolle spielt. Allerdings ist die steuerliche Bewertung von Sanierungskosten komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dieser Artikel erklärt detailliert, welche Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden können, wie die Absetzung erfolgt und welche Voraussetzungen und Fristen dabei zu beachten sind. Zudem werden häufige Fehler und die Rolle des Steuerberaters im Zusammenhang mit Sanierungen thematisiert.

Was bedeutet steuerlich absetzbare Sanierung?

Steuerlich absetzbare Sanierungen umfassen Maßnahmen, die entweder der Erhaltung des baulichen Zustands oder der Verbesserung der Energieeffizienz dienen. Es ist entscheidend, zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu unterscheiden.

Erhaltungsaufwand bezeichnet Maßnahmen, die den baulichen Zustand der Immobilie aufrechterhalten oder wiederherstellen. Dazu gehören z. B. der Austausch von Fenstern, die Sanierung von Bädern oder die Erneuerung der Heizanlage. Derartige Kosten können entweder sofort abgesetzt oder über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt werden.
Herstellungskosten hingegen entstehen durch bauliche Verbesserungen oder Erweiterungen, z. B. durch einen Anbau oder eine grundlegende Modernisierung. Solche Kosten dürfen nur über die Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden.

Die steuerliche Bewertung hängt also davon ab, ob die Sanierung lediglich den Zustand der Immobilie erhält oder eine erhebliche Modernisierung darstellt.

Steuerliche Absetzbarkeit bei energetischen Sanierungen

Besondere Regeln gelten für energetische Sanierungen, da diese steuerlich besonders gefördert werden. Ab dem 1. Januar 2020 und bis zum 1. Januar 2030 kann ein Steuerbonus geltend gemacht werden, der bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten berücksichtigt. Dieser Bonus verteilt sich auf drei Jahre:

1. und 2. Jahr: jeweils 7 Prozent der Ausgaben (höchstens 14.000 Euro pro Jahr).
3. Jahr: 6 Prozent der Ausgaben (höchstens 12.000 Euro).

Die Gesamtausgaben dürfen 200.000 Euro nicht überschreiten. Zudem muss die Sanierung vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein, und die Immobilie darf mindestens zehn Jahre alt sein.

Diese Regelungen gelten insbesondere für selbstgenutzte Immobilien. Für vermietete Objekte gelten andere Vorgaben. Es ist ebenfalls wichtig zu beachten, dass der Steuerbonus nicht in Kombination mit staatlichen Förderungen wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) genutzt werden kann. Eigentümer müssen sich daher entscheiden, ob sie von der steuerlichen Förderung oder der staatlichen Unterstützung profitieren möchten.

Welche Maßnahmen sind steuerlich absetzbar?

Die steuerliche Absetzbarkeit hängt von der Art und Umfang der Sanierung ab. Folgende Maßnahmen sind in der Regel absetzbar:

Wärmedämmung (außen oder innen)
Austausch von Fenstern und Türen
Modernisierung der Heizung (z. B. auf eine effizientere Technik umstellen)
Installation von erneuerbaren Energien (z. B. Solaranlagen)

Es ist wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt werden. Sie müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das dem entsprechenden Gewerk zugeordnet ist. Z. B. darf ein Heizungsfachbetrieb nur Heizungsarbeiten durchführen und nicht beispielsweise Dacharbeiten. Zudem müssen die Sanierungen den technischen Vorgaben der ESanMV (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung) entsprechen.

Wie wird die steuerliche Absetzung durchgeführt?

Die Absetzung erfolgt über die Einkommensteuererklärung. Dabei ist eine dokumentierte Aufstellung aller Sanierungskosten erforderlich. Die Kosten können über drei Jahre verteilt geltend gemacht werden. Hier ein Beispiel:

Jahr	Absetzbare Prozent	Höchstbetrag
1	7 %	14.000 €
2	7 %	14.000 €
3	6 %	12.000 €

Die Summe der steuerlich abgesetzten Kosten darf 200.000 Euro nicht überschreiten. Wichtig ist, dass die Sanierungsmaßnahmen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein müssen.

Was gilt es bei Eigenleistungen zu beachten?

Eigenleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings gibt es hier einige Einschränkungen:

Materialkosten, die für die Sanierung gekauft wurden, können abgesetzt werden.
Arbeitskosten, die durch Eigenleistung entstanden sind, sind nicht direkt steuerlich absetzbar.
Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regeln als bei selbstgenutzten Immobilien.

Die Dokumentation der Eigenleistungen ist entscheidend. Es müssen Zeitaufwand, Materialkosten und Umfang der Arbeiten genau festgehalten werden. Zudem ist eine genaue Aufstellung erforderlich, um die steuerliche Absetzbarkeit nachweisen zu können.

Wichtige Fristen und Voraussetzungen

Die steuerliche Absetzbarkeit hängt stark von den Fristen und Voraussetzungen ab:

Die Sanierungsmaßnahmen müssen innerhalb des Kalenderjahres abgeschlossen sein, in dem die Kosten geltend gemacht werden sollen.
Bei nachträglich anfallenden Kosten (z. B. für Reparaturen nach Abschluss der Sanierung) kann eine nachträgliche Absetzung erfolgen, sofern die Kosten in direktem Zusammenhang mit der ursprünglichen Maßnahme stehen.
Die Absetzung ist nur möglich, wenn die Sanierungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden und die technischen Vorgaben erfüllt sind.

Häufige Fehler bei der steuerlichen Absetzung

Bei der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten werden häufig Fehler gemacht, die zu finanziellen Nachteilen führen können. Hier sind einige Beispiele:

Unvollständige oder falsche Dokumentation: Die Absetzbarkeit hängt stark davon ab, ob alle Kosten und Maßnahmen nachweisbar sind.
Nichtbeachtung der Fristen: Wenn die Sanierungsmaßnahmen nicht rechtzeitig abgeschlossen werden, kann die steuerliche Absetzbarkeit verlorengehen.
Falsche Einordnung der Maßnahmen: Nicht jede Sanierung ist als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten einzuordnen. Falsche Einordnung kann zu Verlusten führen.
Kombination mit staatlichen Förderungen: Steuerliche Absetzungen können sich nicht immer in Kombination mit staatlichen Zuschüssen nutzen lassen. Eigentümer müssen sich entscheiden.

Um solche Fehler zu vermeiden, ist es ratsam, sich im Vorfeld gut zu informieren oder einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Die Rolle des Steuerberaters bei Sanierungen

Ein Steuerberater kann eine wertvolle Unterstützung bei der Planung und Durchführung von Sanierungen sein. Hier sind einige Vorteile, die ein Steuerberater bieten kann:

Kenntnis der steuerlichen Regelungen: Ein Fachmann kennt die aktuellen Gesetze und kann wertvolle Tipps geben, um die steuerliche Absetzbarkeit zu optimieren.
Unterstützung bei der Dokumentation: Die ordnungsgemäße Dokumentation ist entscheidend für die steuerliche Absetzbarkeit. Ein Steuerberater kann helfen, alle relevanten Belege und Rechnungen ordentlich zu führen.
Beratung bei der Kombination von Förderungen: Ein Steuerberater kann aufzeigen, welche staatlichen Förderungen in Kombination mit der steuerlichen Absetzung genutzt werden können und welche nicht.

Durch die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater können Eigentümer sicherstellen, dass sie das volle steuerliche Potenzial ausnutzen und keine wertvollen Abzüge verpassen.

Wie dokumentiere ich Sanierungskosten richtig?

Die ordnungsgemäße Dokumentation ist entscheidend, um die steuerliche Absetzbarkeit zu gewährleisten. Hier sind einige Tipps:

Alle Belege aufbewahren: Dies beinhaltet Rechnungen von Handwerkern, Materialkosten, Planungskosten und andere relevante Dokumente.
Ein Sanierungsprotokoll führen: Es ist hilfreich, ein detailliertes Protokoll zu führen, in dem alle Maßnahmen, Termine und Kosten festgehalten werden.
Zeitaufwand dokumentieren: Bei Eigenleistungen ist es wichtig, den genauen Zeitaufwand zu erfassen und zu dokumentieren.
Kosten klar trennen: Es ist wichtig, zwischen Eigenleistung und Handwerkerleistungen klar zu trennen.

Eine sorgfältige Dokumentation ist der Schlüssel, um die steuerliche Absetzbarkeit zu gewährleisten und eventuelle Fehler zu vermeiden.

Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien gelten andere steuerliche Regelungen als bei selbstgenutzten Immobilien. Hier ist die steuerliche Absetzbarkeit vor allem über die Abschreibung geregelt. Erhaltungsaufwendungen können sofort abgesetzt werden, während Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen.

Zudem ist zu beachten, dass Eigenleistungen bei vermieteten Immobilien nicht direkt steuerlich absetzbar sind. Lediglich Materialkosten können in einigen Fällen berücksichtigt werden.

Steuerliche Absetzbarkeit bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gelten besondere Vorgaben. Die steuerliche Absetzbarkeit ist nur möglich, wenn die Sanierungsmaßnahmen in der eigenen Wohnung durchgeführt werden. Gemeinschaftsflächen können in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Ein weiteres Kriterium ist, dass die Maßnahmen fachgerecht durchgeführt werden müssen. Zudem müssen die Sanierungen den technischen Vorgaben der ESanMV entsprechen.

Steuererklärung nach Abschluss der Sanierung

Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen ist die Einkommensteuererklärung der entscheidende Schritt. Hier müssen alle relevanten Kosten korrekt angegeben werden. Es ist wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind, da andernfalls die steuerliche Absetzbarkeit verlorengehen kann.

Bei der Erstellung der Steuererklärung ist darauf zu achten, dass:

Alle relevanten Kosten korrekt erfasst werden.
Die Abrechnung mit Handwerkern vollständig und ordnungsgemäß ist.
Die Sanierungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden.
Die technischen Vorgaben erfüllt sind.

Fazit

Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungen bietet eine wertvolle Möglichkeit, um die Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig Investitionen in die Immobilie zu fördern. Allerdings ist die steuerliche Bewertung komplex und hängt von zahlreichen Faktoren ab. Es ist daher wichtig, sich im Vorfeld gut zu informieren und ggf. einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Wichtige Punkte sind:

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Die Absetzbarkeit von energetischen Sanierungen über drei Jahre (max. 200.000 Euro).
Die Dokumentation aller Kosten und Maßnahmen.
Die Fristen und Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit.

Durch eine sorgfältige Planung und Dokumentation können Eigentümer sicherstellen, dass sie das volle steuerliche Potenzial ausnutzen und keine wertvollen Abzüge verpassen.