Einführung
Die energetische Sanierung von Immobilien wird immer mehr zum zentralen Thema in der deutschen Baubranche und unter den Immobilienbesitzern. Aus sowohl ökologischen als auch ökonomischen Gründen wird in die energetische Modernisierung investiert, um langfristig Kosten zu sparen und baulich sowie umwelttechnisch zukunftsfähig zu sein. Dabei sind nicht nur die Sanierungsmaßnahmen selbst, sondern auch die Verwaltung von Fördermitteln entscheidend für den Erfolg eines Projekts.
Förderberater wie die DGF GmbH (Quelle: 1) unterstützen Bauherren und Projektentwickler dabei, staatliche und EU-Fördermittel optimal zu nutzen. Zudem bieten Unternehmen wie 42watt (Quelle: 3) oder DGX.eco (Quelle: 6) Lösungen an, die auf einem geprüften Sanierungsfahrplan (iSFP) aufbauen und so energetische und finanzielle Ziele verbinden. Die Bundesagentur für Arbeit und Energie (BAFA), sowie die KfW-Bank bieten ergänzende Hilfsangebote im Bereich der energetischen Förderungen (Quellen: 4, 5 und 7). Große Sanierungsprojekte wie die Autobahn A92 (Quelle: 2) zeigen außerdem, wie umfangreich Infrastruktur- und Sanierungsmaßnahmen sein können – hier finden sich Parallelen auch zur Bauwirtschaft mit langfristigen Planungshorizonten und hoher Investitionssicherheit.
Dieser Artikel möchte einen umfassenden Überblick zu aktuellen Sanierungsstrategien, Förderungen und Unterstützungsdiensten vorstellen, mit Fokus auf die Praxiserfahrungen, welche der DGF GmbH sowie weiteren Anbietern zu eigen sind oder die durch BAFA-Kriterien festgelegt werden.
Die Rolle von Fördermittelberatung
DGF GmbH als Energie-Effizienz-Experte
Die DGF GmbH (Quelle: 1) positioniert sich als professioneller Partner für Bauherren, Bestandshalter und Projektentwickler, um sie bei der Identifikation, Beantragung und Verwaltung von Fördermittel zu unterstützen. Die Anbieter arbeiten dabei mit einem zwei-stufigen Modell:
Fördermittel PreCheck:
In einem ersten Schritt wird durch den PreCheck ein Überblick über die potenziell erhältlichen Fördermittel erstellt. Dazu gehören die Förderhöhen, Kombinierbarkeit einzelner Fördertöpfe sowie die technischen und organisatorischen Anforderungen.Fördermittelmanagement:
In einem zweiten Schritt übernimmt die DGF GmbH die komplette Antragsverwaltung, Kommunikation mit der Förderstelle sowie die Nachweispflichten nach Fertigstellung der Maßnahme. Der Erfolg wird durch die Ergebnisse des Projekts bemessen, was hier als „erfolgsbasierte Honorierung“ bezeichnet wird.
Die DGF GmbH betont, dass sie insbesondere mit seriellen Sanierungsprojekten – also der Sanierung größerer Gebäudebestände – Erfahrung hat. So hat die Firma laut eigenen Angaben Erfahrung mit der Sanierung von zwei Quartieren mit insgesamt zwölf Gebäuden in Nordrhein-Westfalen. Damit ist sie ein leistungsstarker Partner für Investoren mit Portfolios, die auf effiziente Sanierungsstrategien angewiesen sind.
Der Sanierungsfahrplan (iSFP)
Wegweiser für energieeffiziente Modernisierung
Der individuelle Sanierungsfahrplan (individueller Sanierungs- und Förder-Fahrplan, iSFP) ist ein staatlich gefördertes Beratungsinstrument, das von zertifizierten Energieeffizienz-Experten erstellt wird. Dieses Instrument wird durch 42watt (Quelle: 3) angeboten und spielt eine zentrale Rolle in der Planung energetischer Sanierungen.
Ein Schwerpunkt des iSFP ist die Erstellung eines detaillierten Sanierungsplans, der auf den Ist-Zustand des Gebäudes basiert und gleichzeitig künftige Sanierungsmaßnahmen vorschlägt. Dabei wird ein individuelles Budget erarbeitet, das durch die vorhandenen Förderopportunitäten finanziell abgesichert werden kann. Folgende Komponenten bilden das Rückgrat des Instruments:
- Aktuelle Energieeffizienzanalyse des Gebäudes
- Förderüberblick (einschließlich Bonusförderungen)
- Maßnahmenplanung auf technischer und finanzieller Ebene
- Notwendiges Budget und Amortisationsrechnung
- Energiekostenabschätzung für den Nach-Sanierungsstatus
Besonders hervorzuheben ist die Bonusförderung, die auf bis zu 5 % der Kosten angewandt wird, sofern die Maßnahmen innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des iSFP durchgeführt werden. Diese Bonusförderung wird als zusätzlicher Anreiz für eine geplante und kontrollierte Sanierungsplanung gesehen.
Prozess und Partner während der Sanierung
14 Tage bis zum Sanierungsfahrplan
Der Prozess bei 42watt kann in maximal 14 Tagen abgeschlossen werden. Darin ist das Angebot inklusive eines Vor-Ort-Termins zur Datenerfassung enthalten. Es erfolgt keine verpflichtende Anmeldung oder Vorkalkulation, vielmehr wird in einem ersten Schritt ein unverbindliches Angebot ausgearbeitet, das der Kunde über seinen persönlichen Zugang verifiziert.
Zum Schwerpunkt der Datensammlung gehören:
- Gesamtwohnfläche
- Baujahr
- Heizungssystem und Verbrauchsdaten
- Bilder der Bauwerksbeschreibung und Heizungsanlage
Nach der Datenerfassung wird im Vor-Ort-Termin die Gebäudeanalyse durchzuführen, die den Grundstein für den Sanierungsfahrplan bildet.
Neben der reinen Energieanalyse werden auch konkrete Beratungspakete angeboten. Das Unternehmen DGX.eco (Quelle: 6) betont in diesem Zusammenhang, dass Ziel sei, das maximale an Fördergeldern mit minimalem Kapitaleinsatz zu gewinnen. Dies geschieht durch eine Schwerpunktberechnung auf Wärmedämmung, Wärmepumpentechnik und Photovoltaik.
Förderung und Finanzierung
BAFA-Förderungen im Fokus
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfußhilfe (BAFA) fördert energetische Sanierungen mit einem breiten Spektrum an Maßnahmen. Dazu gehört u. a. die Optimierung von Heizungsanlagen, bei denen mindestens ein hydraulischer Abgleich oder ein Austausch der Heizungspumpe betrieben wird (Quelle: 4).
Besondere Förderungen gibt es für:
- Effizienzausbau mit hydraulischem Abgleich und Pumpe
- Maßnahmen zur Reduzierung von Staubemissionen aus Biomasse-Heizanlagen
Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Nachweisführung über die tatsächlichen Sanierungskosten und den Energieverbrauch hochsensibel ist. Der „zahlenmäßige Nachweis“ (Quelle: 7) spielt hier eine wichtige Rolle, da er die Grundlage für die Beantragung von Fördergeldern darstellt. Widersprüche, die im Falle eines ablehnenden Fördervorhabens durch das BAFA entstehen, können innerhalb eines Monats beantragt werden. Sie müssen dabei formell den Vorgaben des Verwaltungsgerichts entsprechen.
Klimafreundliche Neubauprojekte und KfW-Kredite
Förderung von Neubauten mit hohen Energiesparzielen
Für energieeffiziente Neubauprojekte gibt es kredittechnische Unterstützung der KfW-Bank. Ein Neubau muss dabei den Effizienzhaus-Stufe 40 entsprechen, um in Anspruch zu werden. Zudem ist die Einhaltung des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus“ Voraussetzung.
Die Höhe der Bonuszuschüsse hängt direkt vom Energiesparpotential des Neubaus ab. Im Extremfall können sogar 45 % Tilgungszuschüsse erreicht werden. Die maximale Kreditgrenze liegt bei 150.000 Euro.
Durch Faktoren wie die Haushaltsgröße oder eine besonders flächeneffiziente Bauweise können weitere Vorteile generiert werden. Ein besonders hoher Bonus wird dabei auf sogenannte serialisierte Bauweise vergeben – also ein mehrfach wiederholter Effizienzausbauprozess.
Anmerkungen zu Kritikpunkten der Nachweisverwaltung
Verwaltung der Fördergelder nach Abschluss
Ein zentrales Kriterium für die Verwaltung von BAFA-Fördergeldern ist die korrekte Abrechnung der Sanierungskosten. Hier ist auf mehrere Punkte zu achten:
- Abrechnung für nicht förderfähige Ausgaben ist zu unterlassen.
- Fehlerhafte Buchungen können zu finanziellen Rückforderungen führen.
- Falschrechnungen oder fingierte Ausgaben sind zulasten der Antragsteller.
Daher ist es zwingend notwendig, dass alle Kosten vollständig mit Belegen abgedeckt werden und dass die Verwaltungsschnittstelle, die hier das BAFA ist, im Vertrauensrahmen agiert.
Im Falle von Verstößen oder Fehlern, bietet das BAFA die Möglichkeit, einen inneren Widerspruch zu beantragen. Dieser muss in den Vorgaben des § 70 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) formuliert werden und binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Förderverzichts beantragt werden.
Praktische Beispiele für große Sanierungsprojekte
Große Infrastrukturprojekte
Große Sanierungsmaßnahmen, wie die Sanierung der A92 zwischen Landshut/Essenbach und Dingolfing/Ost, weisen Parallelen zu Immobilienprojekten auf (Quelle: 2). Mit einem finanziellen Volumen von 75 Millionen Euro und drei Jahren Bauzeit wird deutlich, wie großskaliert und koordiniert solche Projekte sind.
Für Immobilienentwickler zeigt sich hier, dass:
- Sorgfältige Planungssicherheit einen hohen Stellenwert hat.
- Koordinierung mit zuständigen Bauunternehmen und Förderstellen erforderlich ist.
- Maßnahmen klar in Phasen eingeteilt sein müssen.
- Der Zeithorizont meist länger als 15 Jahre liegt.
Diese Erfordernisse sind entscheidend für die Realisierung und müssen stets berücksichtigt werden.
Fazit
Die Energieeffizienz-Optimierung von Immobilien ist mehr denn je relevant – und nicht nur aufgrund steigender Energiekosten, sondern auch aus ökologischen Erwägungen. Förderberater, wie die DGF GmbH, bieten durch ihre Erfahrung in der Identifikation und Optimierung von Fördergeldern eine wertvolle Unterstützung. Zudem stellt der Sanierungsfahrplan (iSFP), wie er von 42watt angeboten wird, ein vielseitiges und staatlich unterstütztes Instrument dar, um Projekte energieeffizient und langfristig finanzierbar zu gestalten.
Die Kombination von Beratung, Projektmanagement und staatlichen Förderungen ermöglicht es Bauherren, Investitionen mit präzisen Nachweisen abzusichern und langfristige Vorteile nachhaltig langfristig nutzen zu können. Besonders hervorzuheben ist die Bonusförderung, die durch den zeitgebundenen Umsetzungscharakter von Maßnahmen Sicherheit für Bauherren schafft.
Zudem zeigt sich in den Nachweisanforderungen der BAFA-Fördergebühren sowie in Fällen wie der A92-Sanierung, wie wichtig detaillierte Planung, präzise Dokumentation und professionelle Verwaltung von Fördermitteln sind.
Mit professionellen Partnern, einer gut organisierten Prozessarchitektur und klaren staatlichen Vorgaben ist es möglich, Energiesparmaßnahmen mit maximalem finanziellen Nutzen zu kombinieren.