Die Sanierung von Bestandsimmobilien gewinnt an immer größerer Bedeutung, nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Kosten für Energie, des Klimaschutzzieles und der immer stärker werdenden Rolle der Nachhaltigkeit im Bauwesen. Energieeffiziente und altersgerechte Gebäudesanierungen sind von großer Relevanz – neben steuerlichen Vorteilen und Zuschüssen gibt es auch Förderkredite und darleonspezifische Tilgungshilfen über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW Bankengruppe. Die Auswahl der passenden Förderung ist allerdings komplex und hängt stark von Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen, dem Alter des Gebäudes sowie der individuellen finanziellen Situation ab.
Die folgende Zusammenfassung gibt einen umfassenden Überblick über die aktuellen Förderprogramme – primär fokusiert wird darauf, welche Maßnahmen gefördert werden, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie sich die Finanzhilfen differenzieren. Insbesondere wird auf die energetische Sanierung im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie auf altersgerechte Umbauten eingegangen.
Was ist unter energetischer Sanierung zu verstehen?
Energiesparende Sanierungen beinhalten mehrere Aspekte. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird die Gebäudehülle, bestehend aus Fenstern, Wänden, Dächern und Böden, hinsichtlich ihres Wärmeschutzes geprüft. Daneben wird der Zustand der Heizungs- und Lüftungstechnik bewertet. Die Zielsetzung ist, den Primärenergiebedarf zu reduzieren, CO₂-Emissionen senkend und den eigenen Energieverbrauch nachhaltig zu verringern.
Die Bewertung erfolgt anhand des KfW-Effizienzhausstandards. Ein Gebäude im KfW-Effizienzhausstandard 40 benötigt beispielsweise nur 40 kWh/(m²·a) Primärenergie. Um zu diesem Standard zu gelangen, sind umfangreiche Maßnahmen an den Bauteilen nötig, wie beispielsweise eine Hochleistungsdämmung von Außenwänden, Fenstertausch und die Installation einer modernen Wärmeversorgungslösung.
Die KfW bietet im Rahmen ihrer energetischen Sanierungen auch individuelle Sanierungsfahrpläne (iSFP) an. Diese dienen der Aufstellung konkreter Maßnahmen, Kosten und wirtschaftlichkeitsrelevanter Faktoren. Dabei wird auch das Budget berücksichtigt.
Energetische Steuermöglichkeiten und Zuschüsse – was ist möglich?
Bereits abgeschlossene Sanierungen können steuerlich geltend gemacht werden. Nach § 35c EStG können bis 20 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich geltend gemacht werden, wobei der maximale Betrag bei 40.000 Euro pro Wohnobjekt liegt. Dieser Betrag kann sich auf Kosten wie Wärmedämmung, Austausch von Fenstern oder Installation einer neuen Heizung beziehen.
Es lohnt sich jedoch, frühzeitig zu planen. Voraussetzung für die steuerliche Abzugsfähigkeit sind: - Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein. - Es muss vom Steuerpflichtigen selbstbewohnt sein. - Die Arbeiten müssen soweit abgeschlossen sein, um Anschlussabrechnungen belegen zu können.
Im Gegensatz dazu können staatliche Förderungen – beispielsweise über die KfW – während laufender Projekte in Anspruch genommen werden. Eine Kombination aus Steuervorteilen und KfW-Förderung ist nicht gestattet.
KfW-Förderprodukte und Finanzierungsoptionen
Die KfW unterteilt ihre Fördermaßnahmen in Zuschüsse, Kredite und Kredite mit Tilgungszuschüssen. Die Finanzierungsoptionen sind differenziert und je nach Art der Maßnahmen variiert auch die Höhe der Förderung:
- Individuelle Sanierungsfahrpläne (iSFP) ermöglichen eine umfassende, detaillierte Planungsphase.
- Zuschüsse werden in Form von direkten Zahlungen gewährt.
- Kredite erfordern eine Tilgung, doch durch Tilgungszuschüsse kann die Kreditbelastung reduziert werden.
Abhängig von dem gewählten Förderprogramm und den erreichten Effizienzanforderungen können Bis zu 48.000 € bei Erreichen des KfW-Effizienzhauses 40 gefördert werden. Zudem gibt es spezifische Programme wie das "Altersgerecht Umbauen"-Programm, mit dem bis 6.250 € für die Sanierung eines Badezimmers finanziert werden können.
Eine Voraussetzung für viele KfW-Förderungen ist eine Energieberatung durch eine anerkannte Energie-Effizienz-Expertin oder einen Experten. Nur wenn gewisse technische Kriterien erfüllt sind (z. B. U-Werte der Bauteile), ist die Bewilligung möglich.
Förderung für barrierefreie und zukunftsfähige Badezimmer
Seit June 2022 ist das KfW-Programm 455 "Altersgerecht Umbauen" wieder verfügbar. Diese Förderung zählt zur Kategorie der Barriere-Reduktion und ist unabhängig vom Alter des Haushaltsnutzers verfügbar:
- Der Zuschuss beträgt 5 bis 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten je nach erbrachter Maßnahmenzahl.
- Die maximale Förderung pro Wohneinheit beträgt 6.250 Euro.
- Voraussetzung ist die Beantragung vor Baubeginn, sodass eine rückwirkende Förderung ist nicht möglich.
- Der Badsanierung muss den Standard "Altersgerechtes Haus" erfüllen, das bedeutet beispielsweise bodengleiche Duschen, ausreichend Bewegungsfreiheit und keine Stolperkanten.
Diese Maßnahmen tragen nicht nur der altersgerechten Nutzung Rechnung, sondern auch der Steuerlastverringerung und zur Integration in den KfW-Förderrahmen.
Zahlen, Daten, Fakten: Wie hoch ist die Erwartungshaltung?
Die Finanzierung durch KfW ist besonders attraktiv, wenn die Sanierung mehrere Bereiche umfasst und konsequent ausgerichtet ist auf Effizienz und Nachhaltigkeit.
- Beispielsweise können Maßnahmen zur Wärmeschutzdämmung, die eine Reduzierung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) auf unter 0.23 W/(m²·K) ermöglichen, gut gefördert werden.
- Modernisierte Heizsysteme, vor allem solche mit erneuerbaren Energien (z. B. Wärmepumpen), können ebenfalls subventioniert werden – bei einer Abdeckung von mindestens 55 % des Energiebedarfs mit erneuerbaren Energien sogar höhere Fördersummen.
Besonders attraktiv ist auch die Förderung von "Smart Home"-Technologie. Hierzu zählen Energiemanagementsysteme, Sensoren und Regeltechnik, die unter der Förderkategorie der Energiesparenden Steuerung fallen. Auch hier ist wieder die Planung über KfW oder BAFA nötig, bei der eine detaillierte technische Projektbeschreibung (TPB) vorliegen muss.
Voraussetzungen und Planungshilfen
Die Planung einer Sanierung erfordert ein durchdachtes Konzept, um die Maximierung der staatlichen Förderungen sicherzustellen.
- Zunächst ist eine Wärmebedarfsanalyse notwendig, die unter Zuhilfenahme eines Energieberaters erfolgen sollte.
- Danach folgt die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), der in Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Fachunternehmen entsteht.
- Daraufhin können konkrete Förderanträge gestellt werden.
- Wichtig: Die Beantragung der Förderung muss vor Vertragsabgeschlossenheit erfolgen, da viele Programme nachträglich nicht vergütet werden.
Einige Softwaretools, wie die Vaillant energiePROGNOSE, helfen bei der Planung. Sie ermöglichen die Betrachtung verschiedener Sanierungsvarianten und veranschaulichen ihre Kosteneinhaltungen.
Finanzierung alternativ: Steuervorteile und Fördergeldservice
Parallel zum staatlichen Förderangebot bieten auch Finanzdienstleister wie Vaillant Unterstützung an. Ein solcher Service wird beispielsweise im „Fördergeldservice“ von Vaillant“ angeboten, der als ein Sammelstellen-Service für Förderanträge fungiert und den Umgang mit komplizierten Antragsteilen vereinfacht.
Da bei KfW-Förderungen technische Voraussetzungen wie Zertifizierungen, Berichte oder Energieberatungen notwendig sind, ist eine enge Planungskoordination zwischen Bauunternehmen, Energieberater und Hauseigentümer notwendig. Jede dieser Akteure trinkt aus einem anderen Trichter – und das Erfordernis ist, dass das Projekt als Ganzes nachhaltig und zukunftstauglich konzipiert wird.
Vorteile einer umfassenden Sanierung
Wer sich für eine energetische und altersgerechte Sanierung entscheidet, profitiert nicht nur von Finanzhilfen, sondern auch in mehreren praktischen, finanziellen und rechtlichen Bereichen.
Vorteile im Überblick: - Erhöhte Wertsteigerung der Immobilie. - Steigerung der Wohnkomforte durch besseres Klima und besseren Schallschutz. - Bessere Umweltbilanz durch eingesparte Energie. - Steuerliche Entlastung durch Abzügen von bis zu 20 % der Sanierungskosten. - Sicherheit durch Einbruchschutzmaßnahmen im Rahmen der Förderung. - Barrierefreiheit, die auch den Bedürfnissen der werdende Eltern und Pflegebedürftigen gerecht wird.
Häufige Fragen zur Sanierungsförderung
Ist eine Kombination aus Steuervorteilen und KfW-Förderung möglich?
Nein. Steuergestützte Abzüge und KfW-Förderungen schließen sich gegenseitig aus. Die Berechnung über den iSFP oder via Steuererklärung ist ausschließlich für eine dieser Optionen.
Mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Die Kosten für eine Sanierung hängen stark vom Umfang ab. Eine komplexe Sanierung kann aufwändige Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung und Fensterwechsel umfassen. Das Kostenvolumen pro Quadratmeter liegt i. d. R. zwischen 500 und 800 Euro. Mit Förderungen kann die eigene Beteiligung bis auf 10 Prozent reduziert werden.
Fazit
Die Sanierung eines Bestandshauses bringt nicht nur Vorteile im Hinblick auf Energieeffizienz und Umweltwirkung mit sich. Durch die steuerliche und staatliche Unterstützung wird die Finanzierung auch für viele Haushalte wirtschaftlich attraktiv. Die Verbindung aus Energieberatung, konkretem Sanierungsplan und der korrekten Antragstellung ist entscheidend, um die zur Verfügung stehenden Mittel in Anspruch zu nehmen.
Doch Vorsicht ist hier wie oft der Fall: Jedes Förderprogramm hat klare Voraussetzungen. Wer sich für die energetische oder altersgerechte Sanierung entscheidet, sollte nicht nur auf die Kosten- und Nutzenkalkulation achten, sondern auch über die langfristige Wertentwicklung nachdenken. Häufig ist es so, dass bereits nach wenigen Jahren der Investitionsaufwand durch eingesparte Kosten wieder amortisiert ist – und das Gebäude für die Nutzung der Zukunft fit gemacht wird.