Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und seine Bedeutung für die Sanierung bestehender Gebäude

Einleitung

Die energetische Sanierung bestehender Gebäude ist in Deutschland nicht nur eine Empfehlung, sondern zunehmend auch eine gesetzliche Pflicht. Ein zentrales Instrument dabei ist das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), das in seiner ursprünglichen Form seit dem 1. Januar 2009 gilt. Es verpflichtete Neubauten, erneuerbare Energien in der Wärmeversorgung zu nutzen und setzte damit Maßstäbe für die Energieeffizienz im Gebäudebestand. Im Jahr 2020 wurde das EEWärmeG durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, das die Vorgaben nochmals verschärfte und auf die energetische Sanierung im Bestand ausweitete.

In diesem Artikel wird der Fokus auf die gesetzlichen Grundlagen, die Pflichten von Eigentümern, die konkreten Sanierungsmöglichkeiten und Ausnahmen gelegt. Ziel ist es, ein klares Bild der Anforderungen zu geben und Eigentümern eine Übersicht über ihre Pflichten und Chancen im Umgang mit dem EEWärmeG und den daraus hervorgehenden Sanierungspflichten zu verschaffen.

Das EEWärmeG: Ursprung und Zielsetzung

Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) wurde 2009 als Reaktion auf die Notwendigkeit, den Anteil erneuerbarer Energien in der Wärmeversorgung zu steigern. Es verpflichtete Neubauten, einen bestimmten Anteil der Wärmeenergie aus erneuerbaren Quellen zu beziehen. Damit sollte die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert und der Ausstoß von Treibhausgasen gesenkt werden.

Im Gegensatz zu den Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die sich primär auf die Energieeffizienz konzentrierten, forderte das EEWärmeG konkret den Einsatz erneuerbarer Energien. Dies betraf den Bereich der Heizung, Warmwasserbereitung und Kühlung. Für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2009 genehmigt wurden, war es gesetzlich vorgeschrieben, mindestens einen bestimmten Anteil der Wärmeenergie aus erneuerbaren Quellen zu beziehen.

Eine wichtige Besonderheit des EEWärmeG war, dass es nur für Neubauten galt und nicht für Sanierungen an Bestandsgebäuden. Dies ermöglichte es den Bundesländern, abweichende Regelungen zu erlassen. Einige Bundesländer nutzten diese Möglichkeit, um auch im Bestand Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien zu fördern.

Das GEG: Konsolidierung und Verschärfung der Vorgaben

Am 1. November 2020 trat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das das EEWärmeG ablöste und in sich vereinte. Das GEG bündelte die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zu einem Gesetzeswerk. Ziel war es, klarere und einheitliche Vorgaben für die energetische Sanierung zu schaffen.

Die zweite große Novelle des GEG am 1. Januar 2024 brachte deutliche Änderungen, insbesondere in Bezug auf die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei der Heizungsmodernisierung. Nach dieser Regel müssen neue Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen. Dies ist ein entscheidender Schritt hin zu einem emissionsärmeren Gebäudebestand und verpflichtet Eigentümer, bei Sanierungen erneuerbare Technologien wie Wärmepumpen oder Solarthermie in Betracht zu ziehen.

Die Reformen, die durch den Koalitionsvertrag 2025 zwischen CDU/CSU und SPD vorgeschlagen wurden, kündigen weitere grundlegende Veränderungen an, insbesondere im Hinblick auf die Umweltwirkung. Die neuen Regelungen sollen von der Energieeffizienz auf die Emissionseffizienz ausgerichtet sein. Dadurch wird der Fokus auf Klimaschutz und CO₂-Reduktion verlagert.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen?

Die Sanierungspflicht im Sinne des GEG richtet sich insbesondere an Eigentümer, die ab 2025 eine Immobilie erwerben, erben oder geschenkt bekommen. Mit dem Eigentumswechsel tritt die Sanierungspflicht automatisch in Kraft. Für sie gilt, dass innerhalb von 24 Monaten nach Eigentumsübergang bestimmte Sanierungsmaßnahmen vollzogen werden müssen, um die gesetzlichen Energieeffizienzstandards einzuhalten.

Besonders betroffen sind:

Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor 1979 errichtet wurden, da diese oft einen sehr schlechten Energiestandard aufweisen.
Gebäude mit der Energieeffizienzklasse H, da sie hohen Energieverbrauch aufweisen und größtes Einsparpotential bieten.

Das GEG legt fest, welche Gebäudegruppen und Eigentümerkonstellationen von der Sanierungspflicht erfasst werden. Die konkreten Maßnahmen sind gesetzlich geregelt und müssen fristgerecht umgesetzt werden. Die Kontrolle der Einhaltung erfolgt durch zuständige Behörden vor Ort.

Pflichtmaßnahmen zur energetischen Sanierung

Die Pflichtmaßnahmen zur energetischen Sanierung sind im GEG eindeutig definiert. Ziel ist es, Energieeffizienzstandards für Bestandsgebäude zu erfüllen und Energieverbrauch zu senken. Die wichtigsten Sanierungsmaßnahmen umfassen:

Austausch alter Heizkessel: Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik nutzen, müssen ersetzt werden.
Dämmung der obersten Geschossdecke: Ist das Dach ungedämmt und die Decke nicht beheizt, muss eine Dämmung mit einem U-Wert von maximal 0,24 W/m²K installiert werden.
Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre: Freiliegende Rohrleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden, um Wärmeverluste zu minimieren.
Nachrüstung von Thermostatventilen: Falls noch nicht vorhanden, müssen regelbare Thermostatventile an allen Heizkörpern montiert werden.

Diese Maßnahmen gelten unabhängig vom aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes. Wer mehr als 10 Prozent der Gebäudehülle saniert, muss höhere energetische Standards einhalten. Fachliche Beratung durch zertifizierte Energieberater ist empfohlen, um die gesetzlichen Vorgaben vollständig zu erfüllen.

Ausnahmen und Übergangslösungen

Trotz der klaren Regelungen gibt es Ausnahmen und Übergangslösungen, die in bestimmten Fällen Erleichterungen bieten:

Heizungshavarie: Ist eine Gas- oder Ölheizung irreparabel defekt, ist es in solchen Fällen erlaubt, diese Heizung zu reparieren. In besonders harten Fällen können Eigentümer auch vom Heizen mit Erneuerbaren Energien befreit werden.
Mehrfamilienhäuser: Auch Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre Heizungsanlagen modernisieren. Wer die BEG-Förderung für den Heizungstausch nutzt, darf die Kosten nicht über die Miete umlegen.
CO₂-Preis für fossile Brennstoffe: Der CO₂-Preis für Heizöl und Gas steigt kontinuierlich. Ab 2024 auf 45 Euro, 2025 auf 55 Euro und ab 2027 wird ein CO₂-Emissionshandel eingeführt. Dies erhöht den Wirtschaftlichkeitsvorteil erneuerbarer Heizsysteme.

Fristen und Vorgehensweise nach Eigentumsübergang

Nach dem Erwerb einer Immobilie durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung beginnt die 24-monatige Frist, innerhalb derer die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen umzusetzen sind. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist oder in welchem Zustand es sich befindet.

Es ist wichtig zu beachten:

Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, also mit dem Eintrag im Grundbuch.
Es reicht nicht aus, nur einzelne Maßnahmen durchzuführen. Die gesamte Liste der verpflichtenden Maßnahmen muss vollständig und fachgerecht umgesetzt werden.
Förderungen und Sanierungsberatungen können durch zertifizierte Energieeffizienz-Experten abgeleitet werden, um die Kosten zu minimieren und die Vorgaben exakt zu erfüllen.

Technologieoffenheit und Quartiersansatz

Ein weiteres wichtiges Prinzip des GEG ist die Technologieoffenheit, die Eigentümern mehr Flexibilität bei der Wahl der Sanierungsmaßnahmen gibt. Dies bedeutet, dass es keine verpflichtenden Technologien gibt, sondern verschiedene Optionen zur Auswahl stehen, solange die gesetzlichen Energieeffizienzstandards erfüllt werden.

Ein weiterer Schwerpunkt ist der verstärkte Quartiersansatz, der es ermöglicht, gemeinsame Lösungen für ganze Stadtteile zu entwickeln. Dies kann besonders vorteilhaft sein, um Maßnahmen in großer Zahl zu realisieren und Synergien zu nutzen, beispielsweise bei der Wärmeversorgung über Wärmepumpen oder Nahwärmenetze.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die neuen Regelungen haben auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, insbesondere auf den Wohnungskauf. Eigentümer, die ab 2025 ein Gebäude erwerben, müssen sich mit Sanierungspflichten konfrontiert sehen. Dies kann sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen.

Vorteile:

Langfristig geringere Heizkosten durch energetisch optimierte Gebäude.
Steigerung des Immobilienwertes durch Modernisierungen.
Förderungen und Beratungsleistungen helfen bei der Umsetzung.

Nachteile:

Höhere Anschaffungskosten durch Sanierungspflichten.
Zeitaufwendigkeit für die Planung und Durchführung.
Bußgelder bei Nicht-Einhaltung der Vorgaben.

Fazit

Die energetische Sanierung bestehender Gebäude ist im Rahmen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu einer zentralen Pflicht für viele Eigentümer geworden. Mit der Einführung der 65-Prozent-Regel und der Konsolidierung der geltenden Verordnungen und Gesetze hat sich das Sanierungsrecht deutlich verschärft. Es ist wichtig, die gesetzlichen Fristen und Vorgaben zu kennen, um Bußgelder und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Eigentümer sollten sich frühzeitig beraten lassen, um Förderungen zu nutzen und Sanierungsmaßnahmen planvoll umzusetzen. Zudem bietet der Quartiersansatz und die Technologieoffenheit zusätzliche Flexibilität und Chancen, um zukunftsfähige und energieeffiziente Gebäude zu schaffen.