Wer trägt die Kosten bei der Sanierung einer Dachterrasse in einer Eigentumswohnung?

Einleitung

Die Sanierung einer Dachterrasse in einer Eigentumswohnung kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen – und oft ist unklar, wer letztlich die Kosten tragen muss. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ergeben sich hierbei häufig Streitigkeiten zwischen den Eigentümern, insbesondere zwischen den Sondereigentümern und der Gemeinschaft.

Die zentrale Frage, um die es geht, lautet: Ist der Sondereigentümer verpflichtet, auch die Kosten für konstruktive Teile der Dachterrasse zu übernehmen, obwohl diese formal zum Gemeinschaftseigentum gehören?

Auf der Grundlage von Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) und der Rechtsprechung zu den §§ 5, 6 und 16 der Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird deutlich, dass eine klare Regelung in der Teilungserklärung entscheidend für die Kostentragung ist. Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die rechtliche Lage, die relevanten Klauseln der Teilungserklärung und die Praxisentscheidungen zu diesem Thema.

Rechtliche Grundlagen: Die WEG und die Teilungserklärung

Die Verpflichtungen der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Instandhaltung und Sanierung von Gebäudeteilen rühren hauptsächlich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zentral für die Kostentragung bei Dachterrassen sind folgende Paragrafen:

§ 5 WEG definiert, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören.
§ 6 WEG legt fest, dass der Sondereigentümer für die Instandhaltung seines Sondereigentums aufkommen muss.
§ 16 Abs. 2 WEG regelt die Kostenverteilung für Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Eine Dachterrasse kann sowohl zum Sondereigentum als auch zum Gemeinschaftseigentum gehören. Im allgemeinen Fall sind die nichtkonstruktiven Teile (z. B. Terrassenbelag, Einrichtungen) dem Sondereigentümer zugeordnet, während die konstruktiven Teile (z. B. Dachabdichtung, tragende Wände, Estrich) zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

§ 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung enthält oft Klauseln, die besagen: „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“
Diese Klauseln können auch Dachterrassen umfassen, sofern sie dem ausschließlichen Gebrauch eines Sondereigentümers vorbehalten sind.

BGH-Urteil vom 04.05.2018 (Az.: V ZR 163/17): Klarheit bei der Kostentragung

Ein entscheidendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04. Mai 2018 (Az.: V ZR 163/17) klärte, dass eine Regelung in der Teilungserklärung, die den Sondereigentümer zur Instandhaltung auch konstruktiver Teile verpflichtet, rechtmäßig ist, sofern diese Regelung nicht ausdrücklich auf nichtkonstruktive Teile beschränkt ist.

Hintergrund des Falls:

Ein Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung hatte eine Dachterrasse, die sowohl konstruktive als auch nichtkonstruktive Elemente enthielt. Schäden an der Dachabdichtung führten zu einer Sanierung, die die Eigentümerversammlung beschloss. Die Kosten sollten allein vom Sondereigentümer getragen werden. Dieser focht den Beschluss an, da er argumentierte, dass die Dachterrasse auch als Dach der darunterliegenden Wohnung diene und somit zum Gemeinschaftseigentum gehöre.

BGH-Urteil:

Der BGH wies die Anfechtungsklage ab und bestätigte, dass die Regelung in der Teilungserklärung rechtmäßig ist, sofern sie klar formuliert ist. Zwar gehören konstruktive Teile der Dachterrasse zum Gemeinschaftseigentum, jedoch können sie in der Teilungserklärung auch dem Sondereigentümer zur Instandhaltung zugewiesen werden, wenn dies nicht ausdrücklich anders geregelt ist.

Praktische Relevanz: Was bedeutet das für Sondereigentümer?

Für Sondereigentümer ist es entscheidend, die Teilungserklärung der jeweiligen Wohnanlage genau zu prüfen, da die Kostentragung bei Sanierungsmaßnahmen an der Dachterrasse hierdurch bestimmt wird. Folgende Punkte sind dabei besonders relevant:

1. Zuordnung der Dachterrasse in der Teilungserklärung

Ist die Dachterrasse explizit als Sondereigentum definiert?
Gibt es eine Klausel, die auch konstruktive Elemente der Dachterrasse dem Sondereigentümer zuweist?

2. Ausschluss von Kostentragung für konstruktive Teile

Ist in der Teilungserklärung klar geregelt, dass der Sondereigentümer nur für die nichtkonstruktiven Teile (z. B. Beläge, Einrichtungen) verantwortlich ist?

3. Gemeinschaftsbeschluss zur Sanierung

Ist die Sanierung durch eine Eigentümerversammlung beschlossen worden?
Wurden die Kosten klar auf den Sondereigentümer umgelegt?

4. Rechtssicherheit durch klare Formulierungen

Unklare oder allgemeine Formulierungen in der Teilungserklärung können zu Streitigkeiten führen. Empfehlenswert ist eine präzise Regelung, die den Umfang der Instandhaltungspflichten eindeutig definiert.

Wann muss die WEG die Kosten tragen?

Die WEG muss die Sanierungskosten tragen, wenn in der Teilungserklärung keine abweichende Regelung bestellt ist oder wenn die Regelung ausdrücklich nur nichtkonstruktive Teile umfasst. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn:

die konstruktiven Teile nicht im Sondereigentum liegen,
die Teilungserklärung keine umfassende Regelung zur Sanierungspflicht des Sondereigentümers enthält,
oder der Sondereigentümer keinen exklusiven Zugang zur Dachterrasse hat.

In solchen Fällen müssen die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG anteilig auf alle Miteigentümer verteilt werden.

Praxisbeispiel: Sanierung einer Dachterrasse – Wer zahlt?

Ein Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung hat eine Dachterrasse, die durch die Teilungserklärung klar als Sondereigentum definiert ist. Die Dachterrasse ist in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

„§ 6
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

Ein Schaden an der Dachabdichtung der Terrasse wird festgestellt. Die WEG beschließt eine Sanierung und legt die Kosten ausschließlich dem Sondereigentümer zu. Dieser ficht den Beschluss an.

BGH-Urteil im Praxisbeispiel:

Der BGH bestätigt den Beschluss der WEG und begründet dies damit, dass die Regelung in der Teilungserklärung auch konstruktive Teile der Dachterrasse umfasst, sofern sie dem ausschließlichen Gebrauch des Sondereigentümers dienen. Da der Sondereigentümer alleinigen Zugang hat und die Dachterrasse als Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung gilt, muss er auch die Kosten für konstruktive Teile tragen.

Praxistipps für Sondereigentümer und WEG-Vorsitzende

Für Sondereigentümer:

Prüfen Sie die Teilungserklärung auf Regelungen zur Instandhaltungspflicht.
Fordern Sie bei Sanierungsmaßnahmen Klarheit, ob auch konstruktive Teile einbezogen werden.
Erkundigen Sie sich nach dem Zugang zu der Dachterrasse – hat nur der Sondereigentümer Zugang?
Bleiben Sie rechtzeitig informiert, um eventuelle Kostenlasten frühzeitig zu erkennen.

Für WEG-Vorsitzende:

Stellen Sie sicher, dass die Sanierungsmassnahmen rechtmäßig entschieden werden.
Berufen Sie bei Unklarheiten einen Fachanwalt für Wohnungseigentum ein.
Dokumentieren Sie alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung sorgfältig.
Vermeiden Sie allgemeine Formulierungen in der Teilungserklärung, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Fazit

Die Sanierung einer Dachterrasse in einer Eigentumswohnung ist nicht nur eine bautechnische, sondern auch eine rechtliche Herausforderung. Die zentrale Frage, wer die Kosten trägt, hängt vorrangig von der Formulierung der Teilungserklärung ab. Der BGH hat klargestellt, dass Sondereigentümer auch für konstruktive Teile der Dachterrasse zur Kostentragung verpflichtet sein können, sofern dies in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich anders geregelt ist.

Für Sondereigentümer ist es daher entscheidend, die Teilungserklärung genau zu prüfen und ggf. rechtlichen Rat einzuholen, um unerwartete Kostenlasten zu vermeiden. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine klare, präzise Regelung in der Teilungserklärung entscheidend, um Streitigkeiten und Rechtsunsicherheit zu vermeiden.