Sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen kaufen: Chancen, Risiken und Praxis-Tipps für Käufer

Der Kauf einer Eigentumswohnung in einem sanierungsbedürftigen Gebäude kann eine lukrative Investition sein – vor allem, wenn die Kosten für Sanierungsmaßnahmen sorgfältig geplant und staatliche Förderungen optimal genutzt werden. Gleichzeitig birgt er aber auch Risiken, die im Vorfeld genau abgewogen werden sollten. Dieser Artikel erklärt, welche Sanierungsmaßnahmen typischerweise erforderlich sind, welche gesetzlichen Vorgaben für Eigentümer gelten und welche finanziellen Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Ziel ist es, Käufer von Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden umfassend und fachlich fundiert zu informieren.

Was bedeutet „sanierungsbedürftig“?

Eine Immobilie gilt als sanierungsbedürftig, wenn sie nicht mehr den aktuellen technischen oder baulichen Standards entspricht. Dies kann sich auf verschiedene Bereiche beziehen, darunter:

Veraltete Heizsysteme
Einfachverglasung
Schimmel oder Feuchtigkeit
Marode Dächer oder Fassaden
Alte Elektroleitungen

Sanierungsbedürftige Immobilien benötigen daher oft umfassende Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten, um wieder den baulichen und energetischen Standards zu entsprechen. Die notwendigen Maßnahmen können von kleineren Renovierungen bis hin zu großflächigen Sanierungen reichen.

Chancen beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Trotz der Anfangsinvestitionen bietet der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie mehrere Vorteile:

✅ Günstiger Kaufpreis

Sanierungsbedürftige Immobilien sind in der Regel günstiger als bezugsfertige Objekte. Dies liegt unter anderem daran, dass sie nicht direkt bewohnbar sind und zusätzliche Kosten für Sanierungsarbeiten entstehen können.

✅ Gestaltungsspielraum

Ein Käufer hat beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie oft mehr Freiraum zur individuellen Gestaltung. Grundrisse, Innenausstattungen und technische Anlagen können nach eigenen Wünschen modernisiert werden.

✅ Förderungen möglich

Für viele Sanierungsmaßnahmen gibt es staatliche Förderprogramme, beispielsweise durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Dazu gehören unter anderem:

Energetische Sanierungen
Barrierefreie Modernisierungen
Dämmungsarbeiten an Außenwänden oder Dächern
Austausch veralteter Heizsysteme

✅ Wertsteigerungspotenzial

Eine sorgfältig geplante und umgesetzte Sanierung kann den Wert einer Immobilie deutlich steigern. Dies gilt sowohl für den Eigenbedarf als auch für den späteren Verkauf. Langfristig kann eine Sanierung daher eine lohnenswerte Investition sein.

Risiken beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Trotz der Vorteile gibt es auch Risiken, die Käufer vor dem Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie berücksichtigen sollten:

⚠️ Hohe Sanierungskosten

Sanierungen können erhebliche Kosten verursachen, insbesondere bei umfassenden baulichen Maßnahmen. Laut einer Umfrage des Immobilienfinanzierers Interhyp lagen die durchschnittlichen Sanierungskosten 2023 bei etwa 400 bis 1600 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung bedeutet das Investitionen zwischen 40.000 und 160.000 Euro.

⚠️ Komplexität der Planung

Sanierungen erfordern eine gründliche Planung und oft mehrere Handwerker, um die verschiedenen Bauteile wie Dach, Fassade oder Heizung zu renovieren. Dies kann den Zeitplanungsaufwand erhöhen und bei Nicht-Einplanung zu Verzögerungen führen.

⚠️ Unerwartete Schäden

Bei Altbausubstanz können verborgene Schäden auftreten, die erst bei den Sanierungsarbeiten sichtbar werden – beispielsweise Schädlingsbefall oder fehlende Dämmung. Diese müssen dann zusätzlich berücksichtigt und finanziert werden.

Sanierungspflichten: Was müssen Eigentümer wissen?

Wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet – also durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung –, kann eine Sanierungspflicht entstehen. Dies gilt insbesondere, wenn das Gebäude nicht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht.

Wichtige Fristen

Die Sanierungsarbeiten müssen in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach Eintragung in das Grundbuch abgeschlossen sein. Dies gilt besonders für energetische Sanierungen, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Mindestanforderungen zu entsprechen.

Die 10-Prozent-Regel

Auch bei Renovierungen oder Umbauten kann eine Sanierungspflicht entstehen. Wenn mehr als 10 % eines Gebäudeteils erneuert werden, gilt die 10-Prozent-Regel des GEG. Dazu zählen beispielsweise:

Dach- oder Fassadenerneuerungen
Dämmungsarbeiten an Außenbauteilen
Umfassende Modernisierungen

Ausnahmen

Eine Sanierungspflicht gilt nicht für alle Eigentümer. So sind beispielsweise Ein- oder Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. Februar 2002 erworben wurden und bis heute selbst genutzt werden, ausgenommen. Ebenso gilt keine Pflicht, wenn die Sanierung unwirtschaftlich ist oder gegen den Denkmalschutz verstößt.

Praktische Tipps für Käufer von sanierungsbedürftigen Immobilien

Um Risiken zu minimieren und die Chancen optimal zu nutzen, gibt es mehrere Handlungsempfehlungen für Käufer:

1. Energieausweis prüfen

Der Energieausweis gibt wertvolle Informationen über den Energieverbrauch und den Energiestandard einer Immobilie. Er kann Hinweise auf notwendige Sanierungsmaßnahmen liefern.

2. Sanierungsmaßnahmen priorisieren

Beginnen Sie mit den dringendsten Sanierungsarbeiten, wie:

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
Austausch veralteter Heizungen
Elektro- oder Sanitärmodernisierung

Diese Maßnahmen sind oft auch förderfähig.

3. Förderprogramme nutzen

Die KfW und BAFA bieten zahlreiche Förderprogramme für energetische Sanierungen an. Diese können die Kosten erheblich reduzieren.

4. Beratung einholen

Es ist empfehlenswert, einen zertifizierten Energieberater hinzuzuziehen, der die Immobilie analysiert und eine Sanierungsstrategie entwirft. Dies ist oft auch eine Voraussetzung für Förderungen.

5. Finanzierung planen

Sanierungsarbeiten können erhebliche finanzielle Mittel binden. Käufer sollten daher frühzeitig über Finanzierungsmöglichkeiten sprechen, wie z. B. Darlehen oder Ratenkredite.

6. Zeitplanung beachten

Da Sanierungen oft mehrere Monate bis Jahre dauern können, ist eine frühzeitige Planung besonders wichtig, um Fristen (z. B. bei Sanierungspflichten) einzuhalten.

Wann lohnt sich eine Sanierung?

Die Frage, ob sich eine Sanierung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Kosten-Nutzen-Verhältnis

Eine Sanierung lohnt sich, wenn die Gesamtkosten inkl. Kaufpreis und Sanierung günstiger sind als die Kosten für einen Neubau. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, da Sanierungen pro Quadratmeter teurer sein können als ein Neubau.

2. Bauphase und Material

Alte Immobilien, insbesondere vom Anfang des 20. Jahrhunderts, haben oft solide Bausubstanz, aber mangelnde Dämmung. Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren sind hingegen oft aus Materialsparenden Bauweisen entstanden und benötigen gründliche Modernisierungen.

3. Energieeffizienz

Eine Sanierung kann Energiekosten senken und den Wert der Immobilie steigern. Dies ist besonders wichtig, da die Energiestandards in Deutschland laufend verschärft werden.

4. Zeitplanung

Mit dem Jahr 2026 wird die Sanierungspflicht für Bestandsgebäude immer relevanter. Käufer sollten daher frühzeitig planen, um Zeitdruck zu vermeiden.

Fazit

Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Eigentumswohnung kann eine lohnenswerte Investition sein – vorausgesetzt, die Kosten, Fristen und gesetzlichen Pflichten werden sorgfältig berücksichtigt. Eine kluge Planung, die Nutzung von Förderungen und eine präzise Kostenkalkulation sind entscheidend für den Erfolg. Gleichzeitig birgt jede Sanierung auch Risiken, die vor dem Kauf genau abgewogen werden sollten. Mit der richtigen Strategie kann aus einer sanierungsbedürftigen Immobilie jedoch eine wertvolle, energieeffiziente Wohnfläche entstehen.