Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten bei Eigentumswohnungen: Was ist möglich?

Wer Eigentümer:in einer Eigentumswohnung ist, weiß, dass Renovierungen und Sanierungen oft notwendig sind, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Doch viele fragen sich, ob und wie diese Kosten steuerlich abgesetzt werden können. Die Antwort lautet: ja – unter bestimmten Voraussetzungen. In diesem Artikel wird detailliert aufgezeigt, welche Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden können, wie die Absetzung funktioniert und welche gesetzlichen Grundlagen und Grenzen dabei zu beachten sind.

Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungsaufwendungen

Die steuerliche Bewertung von Sanierungsarbeiten hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungsaufwendungen handelt. Dieser Unterschied ist entscheidend für die Absetzbarkeit im Rahmen der Steuererklärung.

Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen dienen dazu, die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand zu erhalten oder in einen ordnungsgemäßen Zustand zurückzubringen. Dazu gehören beispielsweise:

Erneuerung von Bäder- oder Küchenfliesen
Malerarbeiten an Wänden und Decken
Reparaturen an Dach, Fenstern oder Türen
Austausch defekter Elektroinstallationen
Sanierung von Fassaden oder Dachziegeln

Diese Kosten können vollständig und sofort als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien oder als Sonderausgaben bei selbstgenutzten Wohnungen geltend gemacht werden. Ein Vorteil ist, dass sie nicht über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Herstellungsaufwendungen

Herstellungsaufwendungen hingegen entstehen, wenn die Immobilie erheblich verbessert oder erweitert wird. Beispiele hierfür sind:

Anbau zusätzlicher Zimmer
Umbau von Dachgeschossen zu Wohnräumen
Installation einer Solaranlage
Modernisierung von Heizungsanlagen mit deutlich verbesserten Energieeffizienzen

Diese Kosten müssen über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben werden. Üblicherweise beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre. Ausnahmen bestehen für bestimmte Maßnahmen wie Energiemanagement- oder Dämmungsarbeiten, die in der Regel über 10 bis 20 Jahre abgeschrieben werden müssen.

Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen

Neben Investitionen in Bauteile oder Materialien können auch Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Nach § 35a EStG ist dies bei selbstgenutzten Immobilien möglich. Die Absetzbarkeit ist jedoch begrenzt:

Maximal 20 % der anfallenden Handwerkerkosten
Höchstgrenze von 6.000 Euro, was einer Absetzung von bis zu 1.200 Euro pro Jahr entspricht

Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Arbeiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder allein durchgeführt werden. Wichtig ist, dass die Kosten in dem Jahr entstanden sind, in dem sie geltend gemacht werden. Bei Ratenzahlungen müssen alle Raten bis zum Ende des Steuerjahres beglichen sein, um steuerlich geltend zu machen.

Energetische Sanierungen: Steuerliche Vorteile und Förderprogramme

Energetische Sanierungen sind in den letzten Jahren besonders relevant geworden. Sie tragen nicht nur zur Klimaschutzpolitik bei, sondern können auch steuerliche Vorteile bieten. Dazu gehören beispielsweise:

Dämmungsarbeiten an Dach, Wänden oder Fenstern
Austausch der Heizungsanlage durch eine energieeffizientere Variante
Installation von Photovoltaikanlagen

Die Absetzbarkeit solcher Maßnahmen hängt davon ab, ob sie als Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand gelten. Energetische Sanierungen, die den Energieverbrauch der Immobilie signifikant reduzieren, fallen oft in die Kategorie der Herstellungsaufwendungen und müssen daher über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Zusätzlich können Eigentümer:innen von solchen Maßnahmen Förderprogramme in Anspruch nehmen. Diese werden von Bund, Ländern und Kommunen angeboten. Es lohnt sich, diese genauestens zu prüfen, da sie oft zusätzliche finanzielle Unterstützung ermöglichen.

Sanierungsarbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEAG) können Eigentümer:innen anteilig von Sanierungskosten profitieren. Dazu zählen beispielsweise:

Wartungsarbeiten an Gemeinschaftsflächen
Kosten für den Hausmeister oder Wartungskosten
Sanierungen an Dach, Fassade oder Eingangsbereich

Diese Kosten können anteilig nach Wohnfläche geltend gemacht werden. Bei steuerlich absetzbaren Arbeiten ist es wichtig, dass die WEAG eine Bescheinigung über die durchgeführten Maßnahmen und die anteilige Beteiligung ausstellt.

Sanierungsarbeiten bei selbstgenutzter Eigentumswohnung

Bei selbstgenutzten Immobilien ist die steuerliche Absetzbarkeit eingeschränkt. Allerdings gibt es zwei wichtige Ausnahmen:

Handwerkerleistungen: Wie bereits erwähnt, können bis zu 20 % der Handwerkerkosten (max. 1.200 Euro/Jahr) steuerlich abgesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise Renovierungsarbeiten an Wänden, Bodenbelägen oder Dach.
Außergewöhnliche Belastungen: Bei Schäden durch Sturm, Hochwasser oder andere Naturereignisse können die Kosten für die Beseitigung der Schäden bis zu 1.200 Euro geltend gemacht werden.

Bei selbstgenutzten Immobilien ist zu beachten, dass Herstellungsaufwendungen nicht unmittelbar steuerlich abgesetzt werden können. Sie müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dies ist besonders bei umfangreichen Sanierungen wie Dachdämmung oder Heizungstausch relevant.

Photovoltaikanlagen: Steuerliche Vorteile

Die Installation von Photovoltaikanlagen bietet nicht nur ökologische Vorteile, sondern auch steuerliche. Seit 2023 fällt keine Umsatzsteuer mehr auf die Lieferung und Installation von PV-Anlagen an. Einnahmen aus Anlagen mit einer Leistung bis 30 kWp sind zudem von der Einkommensteuer befreit. Dies gilt rückwirkend für das Jahr 2022.

Diese Regelung ist besonders vorteilhaft für Eigentümer:innen, die in eine Solaranlage investieren möchten. Es lohnt sich, die steuerlichen Vorteile in die Planung einzubeziehen.

Grenzen und Ausnahmen

Nicht jede Sanierung ist steuerlich absetzbar. Einige wichtige Grenzen und Ausnahmen sind:

15-Prozent-Grenze bei Erstkauf: In den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie darf der Sanierungsaufwand nicht mehr als 15 % des Kaufpreises betragen. Sonst wird die Maßnahme als anschaffungsnaher Herstellungskosten betrachtet und muss über die Abschreibung abgezogen werden.
Doppelte Absetzung vermeiden: Kosten, die bereits als Handwerkerleistungen geltend gemacht wurden, dürfen nicht erneut als Sanierungskosten abgesetzt werden.
Eigennutzung und Denkmalschutz: Bei Baudenkmälern sind nur Arbeiten steuerlich absetzbar, die zum Erhalt des Denkmals erforderlich sind. Zuvor ist eine Genehmigung der Denkmalbehörde erforderlich.

Dokumentation und Nachweise

Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsarbeiten setzt voraus, dass alle Kosten nachweisbar sind. Dazu gehören:

Rechnungen von Handwerkern
Belege über Materialkosten
Bescheinigungen von Fachunternehmen (z. B. Energieausweis)
Dokumentation über die Art und Umfang der Maßnahmen

Diese Dokumente müssen mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden, da sie im Bedarfsfall beim Finanzamt vorgelegt werden müssen. Besonders bei Energiemanagementmaßnahmen ist es wichtig, Zertifikate und Energieberichte zu dokumentieren.

Praxisbeispiele

Um die steuerliche Absetzbarkeit besser zu verstehen, folgen hier einige praxisnahe Beispiele:

Beispiel 1: Kleine Renovierung einer Eigentumswohnung
- Kosten: 5.000 Euro für Malerarbeiten und Bodenbeläge
- Absetzbarkeit: Da es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, können die gesamten Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
- Steuervorteil: Bei einem Steuersatz von 30 % mindert dies das zu versteuernde Einkommen um ca. 1.500 Euro.
Beispiel 2: Dachdämmung einer Eigentumswohnung
- Kosten: 15.000 Euro
- Absetzbarkeit: Da es sich um eine energetische Sanierung handelt, wird sie als Herstellungsaufwand über 10 Jahre abgeschrieben.
- Steuervorteil: Jährlicher Abschreibungssatz von 1.500 Euro, der als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.
Beispiel 3: Anbau eines Balkons
- Kosten: 10.000 Euro
- Absetzbarkeit: Da es sich um einen Erweiterungsbau handelt, wird die Maßnahme als Herstellungsaufwand über 50 Jahre abgeschrieben.
- Steuervorteil: Jährlicher Abschreibungssatz von 200 Euro.

Fazit

Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten bei Eigentumswohnungen hängt stark von der Art der Maßnahmen ab. Erhaltungsaufwendungen können vollständig und sofort abgesetzt werden, Herstellungsaufwendungen hingegen müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Bei selbstgenutzten Wohnungen ist die Absetzbarkeit eingeschränkt, während bei vermieteten Immobilien eine breite Palette an Kosten geltend gemacht werden kann.

Es ist wichtig, die gesetzlichen Grenzen wie die 15-Prozent-Grenze bei Erstkauf oder die Begrenzung von Handwerkerleistungen zu beachten. Zudem ist eine sorgfältige Dokumentation erforderlich, um die Absetzbarkeit nachweisen zu können.

Wer als Eigentümer:in eine Sanierung plant, sollte daher frühzeitig Rücksprache mit einem Steuerberater halten. Dies hilft, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und Fehler zu vermeiden.