Energetische Sanierung und Steuerermäßigung: Was Eigenheimbesitzer wissen sollten

Die energetische Sanierung von Immobilien ist in den letzten Jahren immer mehr in den Fokus der öffentlichen Diskussion gerückt. Neben staatlichen Förderungen wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder dem Programm der KfW-Bank bieten auch steuerliche Vorteile Anreize, in die Modernisierung von Gebäuden zu investieren. Besonders für Eigentümer selbstgenutzter Wohnimmobilien können Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Dieser Artikel klärt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um von diesen steuerlichen Vorteilen zu profitieren, und gibt einen Überblick über die rechtlichen und praktischen Aspekte.

Steuerermäßigung bei energetischer Sanierung: Grundlagen

Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten wird im § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Dieses Regelwerk wurde im Jahr 2020 eingeführt und betrifft vor allem Maßnahmen, die den Energieverbrauch der Immobilie senken. Zu den förderfähigen Maßnahmen zählen unter anderem die Erneuerung von Heizsystemen, die Dämmung von Wänden, Fenstern oder Dächern sowie die Anschaffung von energieeffizienten Geräten.

Die Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung sind dabei klar definiert:

Die Sanierung muss nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein.
Die Immobilie darf mindestens zehn Jahre alt sein.
Der Eigentümer muss die Immobilie selbst nutzen (d.h. nicht vermieten).
Es darf keine andere staatliche Förderung für dieselbe Maßnahme in Anspruch genommen worden sein.

Zusätzlich ist wichtig, dass die Arbeiten von einem qualifizierten Unternehmen ausgeführt wurden und dass die Steuererklärung samt Anlage „Energetische Maßnahmen“ über drei Jahre korrekt abgegeben wird.

Wie hoch ist die steuerliche Absetzung?

Die steuerliche Absetzung verteilt sich über drei Kalenderjahre, wobei die Höhe der Absetzung in jedem Jahr abnimmt. Die maximale Absetzungssumme beträgt 200.000 Euro pro Wohneinheit.

Staffelung der Absetzung:

Jahr	Absetzungssatz	Höchstbetrag
Jahr 1 (Abschlussjahr der Sanierung)	7 %	14.000 Euro
Jahr 2	7 %	14.000 Euro
Jahr 3	6 %	12.000 Euro

Das bedeutet, dass die steuerliche Absetzung bis zu 40.000 Euro betragen kann, wenn die Höchstbeträge in allen drei Jahren erreicht werden.

Ein Beispiel:

Bei Sanierungskosten in Höhe von 200.000 Euro:
- Jahr 1: 7 % von 200.000 Euro = 14.000 Euro
- Jahr 2: 7 % von 200.000 Euro = 14.000 Euro
- Jahr 3: 6 % von 200.000 Euro = 12.000 Euro
- Gesamte Absetzung: 40.000 Euro

Die Absetzung verringt direkt die Steuerschuld des Steuerpflichtigen. Angestellte erhalten damit eine Erstattung der gezahlten Einkommensteuer, während Selbständige weniger nachzahlen müssen.

Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Nicht jede Renovierung ist für die steuerliche Absetzung relevant. Nur Maßnahmen, die den Energieverbrauch der Immobilie senken, zählen als energetische Sanierung. Im Einzelnen sind folgende Maßnahmen förderfähig:

Dämmung von Wänden, Dächern und Fenstern
Erneuerung oder Austausch des Heizsystems (z. B. auf eine Gas-Hybridheizung oder eine Wärmepumpe)
Einbau energieeffizienter Fenster
Anschaffung von Wärmebrückenfreien Bauteilen
Installation einer modernen Lüftungsanlage

Eine besondere Regelung gilt für Gas-Hybridheizungen und "Renewable Ready"-Brennwerttechnik, die seit 2023 nicht mehr über die BEG gefördert werden. Wenn diese Technik vor dem 31. Dezember 2023 eingebaut wurde, ist eine steuerliche Absetzung möglich.

Steuerliche Absetzung vs. staatliche Förderung

Ein wichtiger Aspekt ist, dass die steuerliche Absetzung und staatliche Förderung sich gegenseitig ausschließen. Wer beispielsweise Zuschüsse der KfW-Bank oder des BAFA für eine Heizungserneuerung erhält, kann die gleiche Maßnahme nicht zusätzlich steuerlich absetzen. Dies gilt auch umgekehrt: Wer bereits eine steuerliche Absetzung beantragt hat, kann keine staatliche Förderung für dieselbe Maßnahme erhalten.

Die Wahl zwischen den beiden Optionen hängt stark vom individuellen Steuersatz und der Höhe der Sanierungskosten ab. Im Einzelfall kann es vorteilhafter sein, auf die steuerliche Absetzung zu setzen, insbesondere wenn der Steuersatz hoch ist und dadurch eine höhere Erstattung möglich ist.

Wichtige Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung

Um die steuerliche Absetzung in Anspruch zu nehmen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Eigentumsnachweis: Der Steuerpflichtige muss Eigentümer der Immobilie sein und sie selbst nutzen.
Altersbedingung: Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
Zustimmung durch ein qualifiziertes Unternehmen: Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, das die erforderlichen Energieeffizienzstandards erfüllt.
Nachweis der Maßnahmen: Die Rechnung muss die Art der Maßnahme, die Leistung des Unternehmens und die Adresse der Immobilie enthalten.
Überweisung der Rechnung: Barzahlungen werden nicht anerkannt. Die Zahlung muss überweisen werden, um einen Kontoauszug als Nachweis zu haben.
Dokumentation: Die Nachweise müssen mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden.
Steuererklärung mit Anlage: Jedes Jahr müssen die Sanierungskosten in der Steuererklärung und der Anlage „Energetische Maßnahmen“ erfasst werden.

Praktische Tipps für die Abrechnung

Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten kann aufwendig sein, insbesondere wenn die Immobilie über mehrere Jahre genutzt wird und mehrere Maßnahmen durchgeführt werden. Hier einige Tipps, die den Prozess vereinfachen können:

Zusammenfassung der Kosten: Alle Kosten einer Sanierung sollten zusammengefasst werden, um die Absetzung über drei Jahre zu vereinfachen.
Richtiges Rechnungswesen: Die Rechnungen müssen vollständig, korrekt und in deutscher Sprache ausgestellt sein.
Beratung durch einen Steuerberater: Ein Steuerberater kann helfen, die Absetzung optimal zu planen und Fehler in der Steuererklärung zu vermeiden.
Dokumentation der Maßnahmen: Fotos, Gutachten und Energiepassaktualisierungen können hilfreich sein, um die Maßnahme nachzuweisen.

Steuerliche Absetzung bei vermietetem Objekt

Die steuerliche Absetzung ist nur für selbstgenutzte Immobilien möglich. Wer hingegen ein vermietetes Objekt modernisiert, kann die Kosten in vielen Fällen als Werbungskosten absetzen. Dies ist besonders vorteilhaft, da die Kosten direkt vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden.

Wichtig ist jedoch, dass die Maßnahmen erhaltungsbedürftig und nicht baulich umfassend sind. Maßnahmen, die den Energieverbrauch der Immobilie senken, können zudem in Kombination mit der steuerlichen Absetzung genutzt werden.

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten

Neben der energetischen Sanierung gibt es auch andere Möglichkeiten, Renovierungskosten steuerlich zu berücksichtigen. So können beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gärtnerarbeiten, Schornsteinfegerleistungen oder Reinigungsarbeiten steuerlich abgesetzt werden. Auch hier gilt, dass nur die Arbeits- und Fahrtkosten abgesetzt werden können, nicht die Materialkosten.

Ein weiteres Modell ist die steuerliche Absetzung von Handwerkerleistungen, bei der bis zu 2.000 Euro pro Jahr und Haushalt abgesetzt werden können. Dies gilt jedoch nur für Arbeiten, die den Erhalt oder die Renovierung der Wohnung dienen, und nicht für energetische Sanierungen.

Fazit

Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten bietet eine wertvolle Möglichkeit, Investitionen in die energetische Modernisierung von Immobilien zu entlasten. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen den Energieverbrauch der Immobilie senken und einige formelle Voraussetzungen erfüllt sind. Wichtig ist, dass die steuerliche Absetzung und staatliche Förderung sich gegenseitig ausschließen und dass die Absetzung über drei Jahre erfolgt. Mit der richtigen Planung und der Unterstützung eines Steuerberaters können Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien von diesen Vorteilen profitieren.