Die Renovierung oder Sanierung eines Hauses ist ein großer finanzieller und organisatorischer Aufwand. Besonders bei der Einzelsanierung – also dem Schritt-für-Schritt-Ausbau der energetischen Effizienz oder der Verbesserung einzelner Bauteile – ist die Planung besonders wichtig, um den notwendigen Eigenkapitalanteil zu berechnen. Gleichzeitig können staatliche Förderungen und KfW-Programme helfen, die finanzielle Last zu reduzieren. In diesem Artikel werden die relevanten Faktoren, die zur Berechnung des notwendigen Eigenkapitals führen, detailliert erläutert, sowie praktische Rechenwege und Finanzierungsstrategien vorgestellt.
Was ist Eigenkapital bei der Einzelsanierung?
Eigenkapital bezeichnet in diesem Kontext die Mittel, die der Eigentümer oder die Eigentümerin selbst zur Finanzierung der Sanierung bereitstellen. Dies kann in Form von Bargeld, Bausparverträgen, Festgeldern oder staatlichen Zuschüssen erfolgen, sofern diese zeitnah verfügbar sind. Die Höhe des notwendigen Eigenkapitals hängt von mehreren Faktoren ab: den Sanierungskosten, der Finanzierungsquote der Bank, der Höhe der staatlichen Förderungen und dem LTV (Loan-to-Value), also dem Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert.
LTV und Finanzierungsquote: Wie viel kann die Bank finanzieren?
Die Bank berechnet den maximalen Kreditbetrag anhand des Beleihungswerts, der sich aus dem geschätzten Wert der Immobilie nach der Sanierung ergibt. Der Beleihungswert spiegelt also nicht den aktuellen Marktwert, sondern den künftigen, erwarteten Wert wider. Die Finanzierungsquote gibt an, wie viel Prozent dieses Beleihungswerts durch ein Darlehen gedeckt werden können. Klassische Bankkredite bieten Finanzierungsquoten zwischen 60 % und 80 %. Das bedeutet, dass mindestens 20 % bis 40 % der Sanierungskosten aus Eigenkapital stammen müssen.
Ein Beispiel: Bei Gesamtkosten von 200.000 € und einem Beleihungswert von 180.000 € darf die Bank bei einer Finanzierungsquote von 80 % maximal 144.000 € finanzieren. Das bedeutet, dass 36.000 € aus Eigenkapital bereitgestellt werden müssen.
Bei der Kombination von Förderdarlehen wie dem KfW-Programm 261 oder 262 kann der Eigenkapitalbedarf weiter reduziert werden. Diese Programme bieten zinsvergünstigte Darlehen mit Tilgungszuschüssen, die den Fremdkapitalanteil verringern.
Sanierungskosten: Wie hoch sind typische Kosten?
Die Kosten einer Sanierung hängen stark vom Umfang der Maßnahmen ab. Bei einer umfassenden Sanierung – beispielsweise mit Dachdämmung, Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung und Fassadendämmung – sind in Deutschland für ein Reihenhaus mit 120 m² Fläche 100.000 bis 180.000 € keine Seltenheit. Je nach Ausgangssituation (z. B. Baualter, baulicher Zustand, energetischer Standard) können die Kosten variieren.
Einige Kostenbeispiele:
- Dachdämmung: 200–400 €/m² (inklusive Material und Montage)
- Fensterwechsel: ca. 600–1.000 €/Fenster
- Heizungsmodernisierung (z. B. Wärmepumpe): 20.000–40.000 €
- Fassadendämmung: 60–120 €/m²
Diese Kosten sollten vor Beginn der Sanierung möglichst genau geschätzt werden, um die Finanzierungsplanung zu optimieren.
Wie berechnet man den notwendigen Eigenkapitalanteil?
Die Berechnung des notwendigen Eigenkapitals erfolgt in mehreren Schritten:
- Sanierungsmaßnahmen festlegen: Erstelle eine Liste aller geplanten Maßnahmen, z. B. Dachdämmung, Fensterwechsel, Heizungsmodernisierung.
- Kosten ermitteln: Für jede Maßnahme werden die Kosten geschätzt, entweder anhand von Angeboten oder von Richtwerten.
- Förderungen prüfen: Untersuche, welche staatlichen Förderungen (z. B. BAFA, KfW) in Frage kommen.
- Beleihungswert und Finanzierungsquote prüfen: Die Bank berechnet den Beleihungswert und gibt an, wie viel Prozent davon durch ein Darlehen gedeckt werden können.
- Eigenkapital berechnen: Der notwendige Eigenkapitalanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und dem finanzierbaren Betrag.
Ein Praxisbeispiel für ein Sanierungsprojekt mit Kosten in Höhe von 150.000 €:
- Beleihungswert nach Sanierung: 180.000 €
- Finanzierungsquote: 70 % (konservative Schätzung)
- Maximales Kreditvolumen: 180.000 × 0,70 = 126.000 €
- Eigenkapitalbedarf: 150.000 – 126.000 = 24.000 €
Wenn zudem ein KfW-Förderdarlehen genutzt wird, das bis zu 40 % der förderfähigen Kosten abdeckt, reduziert sich der Eigenkapitalbedarf weiter.
Die Rolle der Förderungen
Förderungen sind ein entscheidender Faktor, um den Eigenkapitalbedarf zu reduzieren. Sie können in Form von Zuschüssen oder zinsvergünstigten Darlehen angeboten werden. Einige relevante Förderprogramme:
- BAFA – BEG Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Heizungsmodernisierung, Fassaden- oder Dachdämmung, Fenstertausch usw. (Zuschüsse bis zu 30 % und Boni bis zu 70 % je nach Einkommens- und Energieeffizienzbedingungen)
- KfW – Wohngebäude Kredit 261/262: Zinsvergünstigte Darlehen mit Tilgungszuschüssen für umfassende Sanierungen zum Effizienzhaus (z. B. EH 85 oder EH 70)
- Steuerermäßigungen: §35c EStG (20 % Steuerermäßigung auf energetische Maßnahmen, verteilt über drei Jahre) und §35a EStG (20 % auf Handwerkerleistungen, max. 1.200 € pro Jahr)
Die Beantragung der Förderungen ist oft recht aufwendig, aber lohnt sich, um den Eigenkapitalanteil zu senken. Wichtig ist jedoch, dass Förderungen vor Vertragsabschluss beantragt werden, um die Kombinierbarkeit zu prüfen und ggf. Anpassungen vorzunehmen.
Kombination von Förderungen: Was ist möglich?
Die Kombination von Förderungen ist sinnvoll, um die finanzielle Last zu reduzieren. Allerdings gelten auch Einschränkungen. So können BAFA-Zuschüsse und KfW-Förderdarlehen oft kombiniert werden, solange sie auf verschiedene Maßnahmen abzielen. Doppelte Förderungen für dieselbe Maßnahme sind jedoch meist nicht zulässig. Zudem ist darauf zu achten, dass Förderungen wie §35c EStG nicht mit BEG-Zuschüssen kombinierbar sind.
Ein weiterer Aspekt ist die Beantragung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Der iSFP ist ein Plan, der alle geplanten Sanierungsmaßnahmen enthält und eine Priorisierung vornimmt. Er kann den Zugang zu Förderungen erleichtern und ermöglicht in einigen Fällen Boni (z. B. bei der BAFA).
KfW-Kredite: Kombination mit Eigenkapital
Einige Eigentümer verfolgen das Ziel, eine Sanierung größtenteils aus Eigenkapital zu finanzieren und nur einen geringen Anteil durch Kredite zu decken. Dies kann insbesondere bei KfW-Krediten wie dem KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung) realisiert werden.
Ein Praxisbeispiel: Ein Eigentümer plant eine Sanierung mit Kosten in Höhe von 400.000 €. Er möchte 150.000 € aus dem KfW 261 finanzieren und den Rest aus Eigenkapital. Dies ist zwar möglich, aber nicht unbedingt die gängigste Finanzierungsstruktur. Banken erwarten oft, dass das Eigenkapital vor dem Kredit genutzt wird, um die Kreditvergabe zu optimieren.
Ein weiterer Aspekt ist die Flexibilität bei KfW-Krediten: Im Gegensatz zu klassischen Bankkrediten kann ein KfW-Kredit nicht immer häppchenweise nach Bauabschnitt abgerufen werden. Es hängt vom konkreten Programm ab, ob Teilbeträge nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme gezahlt werden.
Eigenleistung: Wird sie als Eigenkapital anerkannt?
Viele Eigentümer hoffen, dass ihre Eigenleistung – also die Arbeit, die sie selbst erledigen – als Teil des Eigenkapitals anerkannt wird. Allerdings ist dies in der Praxis meist nicht der Fall. Banken und Förderinstitutionen akzeptieren selten mehr als den Materialanteil der Eigenleistung. Die Arbeitskosten können in seltenen Fällen anerkannt werden, meist jedoch nur in geringem Umfang und mit Nachweis (z. B. Steuererklärung, Arbeitsnachweis).
Ein Energieberater oder ein Architekt kann in manchen Fällen helfen, die Eigenleistung transparent zu dokumentieren und in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.
Faktoren, die den Eigenkapitalbedarf beeinflussen
Neben den Kosten und der Finanzierungsquote gibt es weitere Faktoren, die den Eigenkapitalbedarf beeinflussen:
- Puffer: Ein realistischer Puffer ist unerlässlich, um unvorhergesehene Kosten abzudecken, z. B. Asbestentfernung oder Leitungsreparaturen. In der Praxis empfiehlt sich ein Puffer von mindestens 10–15 % der geplanten Kosten.
- Zusammenlegung von Maßnahmen: Die Kombination von mehreren Sanierungsmaßnahmen in einem Projekt kann den Beleihungswert erhöhen und damit die Finanzierungsquote verbessern.
- Zinsentwicklung: Die Zinsentwicklung hat indirekt Einfluss auf den Eigenkapitalbedarf. Bei niedrigen Zinsen kann ein größerer Kreditbetrag genutzt werden, um den Eigenkapitalanteil zu senken.
Praktische Empfehlungen: Wie man den Eigenkapitalbedarf reduziert
Um den Eigenkapitalbedarf zu reduzieren, sind folgende Maßnahmen empfehlenswert:
- Frühzeitige Planung: Eine detaillierte Planung mit Energieberater oder Architekt hilft, die Kosten realistisch zu schätzen und die Förderung zu optimieren.
- Förderung nutzen: Prüfe alle staatlichen und kommunalen Förderungen, insbesondere BAFA und KfW. Der iSFP kann hierbei helfen.
- Kombination von Eigenkapital, Förderung und Kredit: Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, staatlichen Zuschüssen und Krediten ist oft die günstigste Finanzierungsstruktur.
- Puffer einplanen: Unvorhergesehene Kosten sind keine Seltenheit. Ein Puffer von mindestens 10–15 % ist ratsam.
- Finanzierungsquote optimieren: Eine höhere Finanzierungsquote reduziert den Eigenkapitalanteil. Dies kann durch eine höhere Werterhöhung oder eine geringere Beleihung erreicht werden.
Fazit
Die Berechnung des notwendigen Eigenkapitals bei der Einzelsanierung ist eine komplexe Aufgabe, die von mehreren Faktoren abhängt. Der LTV, die Finanzierungsquote, die Höhe der Förderungen und die Sanierungskosten sind entscheidende Parameter. Durch eine sorgfältige Planung, die frühzeitige Einbindung von Experten und die Nutzung staatlicher Förderungen, kann der Eigenkapitalbedarf erheblich reduziert werden.
Ein ausgewogenes Verhältnis aus Eigenkapital, Förderungen und Krediten ist oft die günstigste Finanzierungsstruktur. Zudem ist es wichtig, einen realistischen Puffer einzuplanen, um unvorhergesehene Kosten abzudecken. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Kombination von KfW-Förderdarlehen, BAFA-Zuschüssen und einem individuellen Sanierungsfahrplan besonders effektiv ist.