Einführung
Die energetische Sanierung von Wohngebäuden nimmt im Kontext der Klimaschutzpolitik eine zentrale Rolle ein. In Deutschland, wo Gebäude für rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und 30 Prozent der CO₂-Emissionen verantwortlich sind, wird deutlich, dass es notwendig ist, den Energiebedarf im Gebäudebereich zu senken. Dennoch stagniert die Sanierungsrate seit Jahren bei etwa einem Prozent pro Jahr, weit unter dem Niveau, das erforderlich wäre, um die mittel- und langfristigen Energieeinspar- und Klimaschutzziele zu erreichen.
Die aktuelle Studienlage zeigt, dass sich energetische Sanierungen in vielen Fällen langfristig wirtschaftlich rechnen. Dabei sind jedoch Faktoren wie der Ausgangszustand des Gebäudes, die Art und Tiefe der Sanierung, der Wärmeerzeuger sowie staatliche Förderprogramme von entscheidender Bedeutung. In diesem Artikel werden die wirtschaftlichen und ökologischen Aspekte der energetischen Sanierung von Wohngebäuden analysiert, um ein umfassendes Bild der Herausforderungen und Chancen zu zeichnen.
Der aktuelle Sanierungsstand in Deutschland
Die Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) in Zusammenarbeit mit der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) hebt hervor, dass der Umfang energetischer Sanierungen von Wohngebäuden sich seit Jahren kaum verändert hat. Laut den Erhebungen stagniert die Sanierungsrate bei etwa einem Prozent pro Jahr, was deutlich unter dem erforderlichen Niveau liegt, um die Klimaschutzziele zu erreichen. Die Bundesregierung hat angekündigt, einen Sanierungsfahrplan vorzulegen, der den weiteren Weg der energetischen Sanierungen ausloten und politische sowie finanzielle Instrumente vorschlagen soll, um die Zielsetzungen zu erreichen.
Ein weiteres Problem ist, dass viele Immobilienbesitzer, insbesondere in vermietetem Gebäudebestand, rechtliche Hürden vorfinden, die eine flächendeckende und warmmietenneutrale Sanierung behindern. Die Studie betont, dass Mieter:innen auf Dauer mehr zahlen müssen, wenn keine langfristige Warmmietenneutralität gewährleistet wird. Eine Anpassung des Rechtsrahmens ist daher dringend erforderlich, um die Sanierungsrate zu erhöhen und die Klimaziele zu erreichen.
Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungen
Die wirtschaftliche Rentabilität energetischer Sanierungen hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter die Tiefe der Sanierung, der Zustand des Gebäudes, die Art des Wärmeerzeugers und staatliche Förderungen. Eine umfassende Studie der Prognos AG im Auftrag des WWF untersuchte die Wirtschaftlichkeit unterschiedlicher Sanierungsstufen an Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Dabei wurden vier Sanierungsstufen betrachtet: unsaniert, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Sanierung auf Effizienzhausstandard 70 (EH 70) und Sanierung auf Effizienzhausstandard 55 (EH 55).
Einfamilienhäuser
Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern amortisieren sich fast alle energetischen Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle innerhalb weniger Jahre. Ein Beispiel aus der Studie zeigt, dass ein Einfamilienhaus, das nicht saniert wird, bis 2045 Gesamtkosten von etwa 89.000 Euro verursacht. Ein Haus, das auf den EH 55-Standard saniert wird und eine Wärmepumpe installiert, reduziert diese Kosten auf etwa 65.000 Euro. Der teuerste Weg ist der Austausch des Gaskessels ohne Sanierung, der bis zu 94.000 Euro an Gesamtkosten verursacht.
Eine umfassende Sanierung auf EH 55-Niveau ist also die kostengünstigste Variante, auch wenn die anfänglichen Investitionen hoch sind. Langfristig amortisieren sich die Investitionen durch die Einsparungen an Energie- und Wartungskosten. Zudem profitieren Eigentümer:innen von einem höheren Immobilienwert. Laut Auswertungen von Vergleichsportalen erzielen energieeffiziente Gebäude (Klassen A und A+) bis zu 30 Prozent höhere Verkaufserlöse als ineffiziente Gebäude (Klassen G und F).
Mehrfamilienhäuser
Bei Mehrfamilienhäusern ist die Wirtschaftlichkeit der Sanierung weniger klar. Ohne Sanierung verursacht ein typisches Mehrfamilienhaus bis 2045 Gesamtkosten von etwa 248.000 Euro. EH 70- oder EH 55-Sanierungen mit Gaskesseln senken diese Kosten auf 221.000 bis 235.000 Euro. Die günstigste Variante ist auch hier die Sanierung auf EH 55-Standard mit Wärmepumpe, die die Gesamtkosten auf etwa 185.000 Euro reduziert. Auf einen Pelletkessel zurückzugreifen, ist mit Kostensteigerungen verbunden.
Die Studie zeigt, dass auch bei Mehrfamilienhäusern eine umfassende Sanierung langfristig am kostengünstigsten ist. Allerdings ist die Amortisationszeit länger als bei Einfamilienhäusern, und staatliche Förderprogramme spielen eine entscheidende Rolle. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kann die Gesamtkosten reduzieren, doch für einkommensschwache Haushalte bleiben die Investitionen oft schwer zu stemmen. Eine stärkere und gezielte Förderung nach dem Vorbild des BEG-Einkommensbonus könnte hier Abhilfe schaffen.
Rolle der Wärmeerzeuger und Heizungsaustausch
Der Austausch der Heizungsanlage ist ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung. Die Studie des Energiewirtschaftlichen Instituts an der Universität zu Köln (EWI) zeigt, dass sich die Kombination aus Dämmung der Gebäudehülle und Installation einer Wärmepumpe nur unter bestimmten Rahmenbedingungen rentiert. Dazu gehören der Ausgangszustand des Gebäudes und die Höhe der Förderung, die wiederum von der Intensität der Sanierung abhängt.
In der Analyse wurden zwei beispielhafte, unsanierte Einfamilienhäuser untersucht: ein EFH aus den 1960er Jahren und ein EFH aus den 1990er Jahren. Die Studie ergab, dass sich energetische Sanierung und Heizungsaustausch innerhalb der kommenden 20 Jahre nur für das ältere Beispielhaus rentieren, das sich in einem besonders schlechten energetischen Ausgangszustand befindet.
Dagegen ist der Einbau einer Wärmepumpe ohne umfassende Sanierung an der Gebäudehülle oft nicht wirtschaftlich. Die Investitionskosten für eine Wärmepumpe sind hoch, und ohne ausreichende Dämmung bleibt der Energiebedarf hoch. Die Studie betont daher, dass eine umfassende Sanierung der Gebäudehülle die Grundvoraussetzung für eine wirtschaftliche Wärmepumpe ist.
Klimaschutzvorteile und langfristige Vorteile
Die energetische Sanierung trägt nicht nur zu einer Reduktion der Energiekosten bei, sondern auch zu einer signifikanten Verringerung der CO₂-Emissionen. Laut der Studie des WWF rechnen sich Sanierungsmaßnahmen auch als „Versicherung gegen Kostenrisiken der Zukunft“. Steigende Energiepreise, steigende Netzentgelte und CO₂-Preise sind heute schon absehbar, und Unsicherheiten bei den Energiepreisen bleiben auch in Zukunft bestehen. Effiziente Gebäude sind daher gegen diese Risiken besser abgesichert.
Zudem bietet eine energetische Sanierung langfristige Vorteile in Form von Unabhängigkeit von Energiepreisen, einem höheren Immobilienwert und einer besseren Wohnqualität. Der WWF betont, dass Nichtstun langfristig die teuerste Option ist. Ein ungesichertes Gebäude mit hohem Energiebedarf und alten Heizsystemen wird in Zukunft immer teurer werden, während energieeffiziente Gebäude stabiler und kostengünstiger sind.
Herausforderungen und Hürden
Trotz der klaren Vorteile der energetischen Sanierung gibt es zahlreiche Herausforderungen, die den Fortschritt behindern. Eine der größten Hürden ist der hohe Kapitalbedarf, der viele Eigentümer:innen, insbesondere in einkommensschwachen Haushalten, abschreckt. Zwar existieren staatliche Förderprogramme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), doch diese reichen oft nicht aus, um die Investitionskosten vollständig zu decken.
Ein weiteres Problem ist die rechtliche Situation im vermieteten Gebäudebestand. Die Studie betont, dass Mieter:innen auf Dauer mehr zahlen müssen, wenn keine langfristige Warmmietenneutralität gewährleistet wird. Eine Anpassung des Rechtsrahmens ist daher dringend erforderlich, um die Sanierungsrate zu erhöhen und die Klimaziele zu erreichen.
Zudem bestehen Planungskosten und der sogenannte Baustress, der durch unkoordinierte Sanierungsmaßnahmen entsteht. Eine umfassende Sanierung auf Effizienzhausstandard reduziert diese Kosten, da sie nur einmal durchgeführt werden muss und das Gebäude danach viele Jahre ohne weitere Maßnahmen genutzt werden kann.
Fazit
Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist ein entscheidender Baustein in der Klimaschutzpolitik und bietet zudem wirtschaftliche Vorteile. Studien zeigen, dass sich umfassende Sanierungen auf Effizienzhausebenen langfristig wirtschaftlich rechnen, unabhängig davon, ob es sich um Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Zwar sind die Investitionskosten hoch, doch die Einsparungen an Energie- und Wartungskosten amortisieren sich innerhalb weniger Jahre.
Eine Kombination aus Dämmung der Gebäudehülle und Installation einer Wärmepumpe ist die wirtschaftlichste Variante, vorausgesetzt die Sanierung wird umfassend durchgeführt. Der Einbau einer Wärmepumpe allein reicht meist nicht aus, um die Investitionen zu rechtfertigen. Staatliche Förderprogramme spielen eine wichtige Rolle, doch sie müssen gezielter ausgestaltet werden, um einkommensschwache Haushalte zu unterstützen.
Im Kontext der Klimaschutzziele ist die energetische Sanierung eine notwendige Maßnahme, die nicht nur ökologische, sondern auch wirtschaftliche Vorteile bietet. Eine Anpassung des Rechtsrahmens im vermieteten Gebäudebestand, um eine warmmietenneutrale Sanierung zu ermöglichen, ist dringend erforderlich. Nur so kann die Sanierungsrate erhöht werden und die Klimaziele erreicht werden.