Die Betonsanierung des Ferienparks Heiligenhafen: Herausforderungen, Kosten und Mängel

Der Ferienpark Heiligenhafen, eine der größten Wohnungseigentümergemeinschaften Deutschlands, hat in den Jahren 2013 bis 2022 eine umfassende Sanierung durchlaufen. Mit einem Finanzvolumen von über 35 Millionen Euro war das Projekt ambitioniert und sollte den 1970 errichteten Ferienpark fit für die Zukunft machen. Allerdings führten Planungsdefizite, technische Probleme und mangelhafte Ausführung zu erheblichen Mängeln – und stellten die Beteiligten vor große Herausforderungen.

Dieser Artikel bietet eine detaillierte Übersicht über die Sanierung des Ferienparks Heiligenhafen, mit Fokus auf die Betonsanierung, die finanzielle Dimension, die entstandenen Mängel und die daraus resultierenden Konflikte. Ziel ist es, ein umfassendes Bild der Situation zu zeichnen und die wichtigsten Erkenntnisse für Eigentümergemeinschaften, Verwalter und Handwerker aufzuzeigen.

Einführung in die Sanierungsmaßnahmen

Der Ferienpark Heiligenhafen, mit insgesamt 1.694 Wohneinheiten, war bereits Anfang der 2010er Jahre in einem Zustand, der eine umfassende Sanierung erforderlich machte. 2013 wurden aufgrund einer Brandschau erhebliche Mängel nach den neuesten Brandschutzverordnungen festgestellt. Diese entdeckten Defizite gingen von den Keller- bis in die Dachgeschosse hinauf und erforderten umfangreiche Sanierungsarbeiten. Die Betonsanierung stand dabei im Mittelpunkt.

Die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG, die Verwaltung des Ferienparks, begann 2013 mit den ersten Planungsschritten. Insgesamt war die Sanierung auf vier Bauabschnitte verteilt, die bis 2017 abgeschlossen werden sollten. Das Finanzvolumen lag bei 11,9 Millionen Euro für den ersten Abschnitt allein.

Die Verwaltung wies darauf hin, dass die Arbeiten nur in den Monaten September bis Mai durchgeführt werden konnten, da die Bauarbeiten nicht in der touristischen Saison durchgeführt werden durften. Zudem mussten die Arbeiten von zertifizierten Unternehmen durchgeführt werden, da die Fassaden stark beschädigt waren und der Bewährungsstahl vor Korrosion geschützt werden musste.

Die Betonsanierung: Verfahren und Herausforderungen

Die Betonsanierung war ein komplexes und aufwendiges Projekt, das auf mehreren Ebenen durchgeführt werden musste. Die Verwaltung betonte, dass die Sanierung nur von zertifizierten Unternehmen durchgeführt werden konnte, da die Arbeiten unter hohen Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen standen.

Die ersten Schritte bestanden darin, die schadhaften Stellen an der Fassade freizulegen, um den Bewährungsstahl zu behandeln und vor weiterer Korrosion zu schützen. Dies war notwendig, da der Beton im Laufe der Jahre an mehreren Stellen aufgebrochen war und Feuchtigkeit eindringen konnte. Die Schäden waren nicht nur ästhetisch, sondern auch bautechnisch problematisch, da sie die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen konnten.

Ein weiterer Faktor, der die Sanierung erschwerte, war die Tatsache, dass die Arbeiten nur in der kalten Jahreszeit durchgeführt werden konnten. Dies reduzierte die Anzahl der verfügbaren Systemhersteller, die Werkstoffe bereitstellen konnten, die sich in dieser Jahreszeit verarbeiten ließen. Die Verwaltung rechnete deshalb mit einer Fertigstellung der Fassadensanierung im Jahr 2017.

Finanzierung und Belastung der Eigentümer

Die Finanzierung der Sanierung stellte eine weitere Herausforderung dar. Die Verwaltung musste sich auf Rücklagen stützen, aber auch Sonderumlagen von den Eigentümern einwerben. Die Kalkulation für die Sonderumlagen lag bei etwa 885 Euro pro Appartement und Jahr der Sanierung.

Die Zustimmung der Eigentümer für die Sanierungsmaßnahmen lag bei 90 Prozent, was ein starkes Vertrauenssignal für die Verwaltung darstellte. Helmut Knüpp, Vorsitzender des Vorstandes der Wankendorfer Baugenossenschaft, betonte, dass diese Zustimmung auch für den Verwaltungsbeirat und den Vorstand eine Bestätigung ihrer Arbeit sei. Die Beteiligung an der Eigentümerversammlung lag mit 991 von 1.694 Eigentümern ebenfalls sehr hoch.

Trotz der finanziellen Belastungen konnten Verwaltung und Eigentümergemeinschaft das Mammutprojekt in den vergangenen sieben Jahren bewältigen. Bis 2022 wurden insgesamt mehr als 30 Millionen Euro in die Sanierung investiert, was den Ferienpark in eine neue Qualität brachte.

Fassaden- und Balkonsanierung

Ein weiterer Schwerpunkt der Sanierung war die optische Aufwertung der Fassade durch eine neue maritime Farbgebung. Zudem wurden die Balkone abgedichtet, um Wassereintritte zu vermeiden. Diese Maßnahmen sollten nicht nur die Erscheinung des Ferienparks verbessern, sondern auch seine Funktionstüchtigkeit stärken.

Die Verwaltung betonte, dass diese Arbeiten in engster Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat durchgeführt wurden. Constance Krase, Geschäftsführerin der Krase Ostsee-Ferienparkverwaltung GmbH, betonte, dass die Zusammenarbeit entscheidend für den Erfolg des Projekts war.

Mängel und Kritik nach der Sanierung

Trotz des hohen finanziellen und personellen Aufwands gab es nach Abschluss der Sanierung zahlreiche Mängel, die sowohl die Verwaltung als auch die Eigentümer aufmerksam machten. Insbesondere in den Treppenhäusern und Übergangsbrücken wurden Durchfeuchtungen und Wassereintritte festgestellt. Einige Eigentümer kritisierten, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden und dass die Mängel nicht ausreichend behoben wurden.

Eine Wohnungseigentümerin, die sich öffentlich für die Behebung der Probleme einsetzte, sagte, dass die Schäden in einigen Fällen auf die neu eingebauten Fenster und deren Anschlüsse zurückzuführen seien. Sie betonte, dass mehrere Eigentümer, die im Baugewerbe tätig sind, ähnliche Beobachtungen machten.

Die Krase Ostsee-Ferienparkverwaltung GmbH erklärte in einem Schreiben an die Eigentümer, dass es zu rund 120 Durchfeuchtungen und Wassereintritten in den Treppenhäusern und Übergangsbrücken gekommen sei. Die Verwaltung versprach, sich um die Probleme zu kümmern, doch ein Jahr nach der Mängelmeldung gab es nach Angaben der Eigentümer kaum Verbesserungen.

Die Rolle des Bausachverständigen

In der Hoffnung, die Mängel nachhaltig zu beheben, zog die Verwaltung einen Bausachverständigen hinzu. Dieser sollte eine umfassende Prüfung durchführen und Empfehlungen zur Sanierung abgeben. Allerdings war die Arbeit des Bausachverständigen nicht in der Lage, alle Probleme auf einen Schlag zu lösen, was weitere Verzögerungen und Kosten verursachte.

Die Verwaltung musste zudem damit leben, dass einige Eigentümer öffentlich über die Mängel berichteten und sich gegen die Verwaltung wandten. Diese öffentliche Kritik führte zu weiteren Spannungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und stellte die Verwaltung vor zusätzliche Herausforderungen.

Fazit

Die Betonsanierung des Ferienparks Heiligenhafen war ein Mammutprojekt, das in den Jahren 2013 bis 2022 durchgeführt wurde. Mit einem Finanzvolumen von über 35 Millionen Euro war das Projekt ambitioniert und sollte den 1970 errichteten Ferienpark fit für die Zukunft machen. Allerdings führten Planungsdefizite, technische Probleme und mangelhafte Ausführung zu erheblichen Mängeln – und stellten die Beteiligten vor große Herausforderungen.

Trotz der hohen Investitionen blieben zahlreiche Mängel, insbesondere in den Treppenhäusern und Übergangsbrücken, bestehen. Die Verwaltung und die Eigentümergemeinschaft standen an der Belastungsgrenze, doch gemeinsam konnten die größten Herausforderungen bislang bewältigt werden. Dennoch bleibt abzuwarten, ob die eingeleiteten Maßnahmen ausreichen, um den langfristigen Werterhalt der Immobilie zu sichern und weitere Schäden zu verhindern.