Die energetische Sanierung von Immobilien hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen, vor allem im Hinblick auf die Klimaschutzziele der Bundesregierung und die steigenden Energiekosten. Für Eigentümer:innen bietet sich hierbei nicht nur die Möglichkeit, langfristig Energiekosten zu senken, sondern auch steuerliche Vorteile zu erzielen. Die sogenannte steuerliche Förderung nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) ermöglicht es, Kosten für bestimmte Sanierungsmaßnahmen über mehrere Jahre steuerlich abzusetzen. In diesem Artikel wird detailliert erläutert, welche Maßnahmen förderfähig sind, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen und wie sich die steuerliche Förderung im Vergleich zu anderen Fördervarianten darstellt.
Energetische Sanierung und steuerliche Förderung
Die steuerliche Förderung ist ein Instrument, das im Jahr 2022 neu eingeführt wurde und seitdem sukzessive weiterentwickelt wird. Sie ist Bestandteil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die auch über Zuschüsse und günstige Kredite zur Unterstützung der energetischen Sanierung verfügt. Im Gegensatz zu diesen direkten Förderungen bietet die steuerliche Förderung den Vorteil, dass keine vorherige Beantragung erforderlich ist. Stattdessen kann sie nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen über die Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.
Die steuerliche Förderung ist insbesondere für Selbstnutzer:innen gedacht, also für Personen, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Vermieter:innen oder Eigentümer:innen von rein gewerblich genutzten Gebäuden haben hier keine Anspruchsberechtigung.
Steuerliche Förderung: Wie funktioniert sie?
Die steuerliche Förderung wird nach § 35c EStG geregelt und ermöglicht es, bis zu 200.000 Euro Sanierungskosten über drei Kalenderjahre steuerlich abzusetzen. Der Gesamtbetrag der Steuerermäßigung beträgt maximal 40.000 Euro pro Wohneinheit. Die Verteilung erfolgt dabei wie folgt:
- 1. und 2. Jahr: jeweils 7 % der förderfähigen Sanierungskosten
- 3. Jahr: 6 % der förderfähigen Sanierungskosten
Diese Steuerminderung ist direkt an die Einkommenssteuer gebunden. Das bedeutet, dass sie die Steuerschuld mindert, aber keine Einkommensminderung bewirkt. Im Gegensatz zu Werbungskosten oder Sonderausgaben verändert sie also nicht den Steuersatz, sondern reduziert direkt den Betrag, den der Steuerzahler an das Finanzamt abzuführen hat.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?
Die steuerliche Förderung ist auf spezifische Maßnahmen der energetischen Sanierung begrenzt. Dazu gehören unter anderem:
- Wärmedämmung (z. B. Fassaden- oder Dämmung)
- Fensteraustausch (Einbau von thermisch optimierten Fenstern)
- Heizungserneuerung (nur mit bestimmten Technologien, z. B. Wärmepumpen)
- Sanierung von Decken, Wänden und Dächern
Eine energetische Sanierung im Sinne der steuerlichen Förderung muss jedoch nicht nur den allgemeinen Grundsätzen der Energieeinsparung entsprechen, sondern auch technischen Mindestanforderungen genügen. Diese sind in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt. Die Maßnahmen müssen daher von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, das in den entsprechenden Gewerken tätig ist.
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit
Damit die Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Eigenbedarf: Die Immobilie muss für eigene Wohnzwecke genutzt werden. Vermieter:innen oder Nutzer:innen rein gewerblicher Räume haben keinen Anspruch.
- Alter der Immobilie: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein. Neubauten oder jüngere Sanierungen schließen die steuerliche Förderung aus.
- Sanierungszeitraum: Die Maßnahmen müssen nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen worden sein.
- Technische Vorgaben: Die Maßnahmen müssen den Mindestanforderungen der ESanMV entsprechen.
- Fachgerechte Ausführung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen von einem fachlich zuständigen Unternehmen durchgeführt worden sein.
Zusätzlich muss der Eigentümer:in eine Rechnung über die durchgeführten Arbeiten sowie eine Bescheinigung über die fachgerechte Ausführung vom Handwerker erhalten. Diese Unterlagen sind erforderlich, um die steuerliche Absetzung in der Einkommensteuererklärung nachweisen zu können.
Steuerbonus: Wie wird er geltend gemacht?
Die steuerliche Förderung wird nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen über die Einkommensteuererklärung eingereicht. Im Kalenderjahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wird, kann erstmals ein Steuervorteil geltend gemacht werden. Der Betrag ist auf drei Jahre verteilt und kann pro Jahr bis zu 7 % (in den ersten beiden Jahren) und 6 % (im dritten Jahr) der förderfähigen Sanierungskosten betragen.
Es ist wichtig zu beachten, dass keine vorherige Beantragung erforderlich ist. Anders als bei der Beantragung von Zuschüssen oder Krediten der KfW oder des BAFA ist hier keine Vorbereitung durch ein Formular oder einen Antrag nötig. Die Maßnahmen müssen jedoch in der Einkommensteuererklärung dokumentiert und nachgewiesen werden.
Steuerliche Förderung oder staatliche Zuschüsse – Was ist besser?
Ein entscheidender Punkt bei der Planung einer energetischen Sanierung ist die Wahl zwischen steuerlicher Förderung und staatlicher Förderung. Die steuerliche Förderung ist eine Alternative zu Zuschüssen oder günstigen Krediten der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die über das BAFA oder die KfW vergeben werden.
Ein wichtiger Unterschied ist, dass eine Maßnahme nicht gleichzeitig steuerlich und staatlich gefördert werden kann. Wer also beispielsweise für die Fenstertauschung einen Zuschuss erhält, kann für diese Maßnahme keinen Steuervorteil geltend machen.
Für manche Eigentümer:innen kann die steuerliche Förderung vorteilhafter sein, insbesondere wenn sie wenig Steuern zahlen. In diesem Fall ist der Rückfluss an Steuern geringer und der erreichbare Vorteil entsprechend begrenzt. Umgekehrt profitieren Steuerzahler:innen mit einem hohen Einkommen deutlich mehr von der steuerlichen Förderung.
Ein entscheidender Vorteil der steuerlichen Förderung ist, dass keine Voranmeldung erforderlich ist. Dies bedeutet, dass Eigentümer:innen direkt mit der Sanierung beginnen können, ohne zuvor Fördermittel beantragen zu müssen. Dies ist insbesondere bei spontanen oder kurzfristig geplanten Maßnahmen ein Vorteil.
Beratung: Wichtiger Schritt für die Planung
Die Planung einer energetischen Sanierung ist mit vielen technischen, rechtlichen und finanziellen Aspekten verbunden. Um die bestmögliche Förderung zu nutzen, ist es empfehlenswert, sich vor Beginn der Arbeiten von einem Experten beraten zu lassen.
Eine erste Anlaufstelle ist die Energieberatung der Verbraucherzentrale. Diese bietet kostenlose oder günstige Beratung an, sowohl telefonisch als auch vor Ort. Ein Gebäude-Check kostet beispielsweise 30 Euro, für einkommensschwache Haushalte ist er kostenlos. Der Energieberater kann zu Sanierungsmaßnahmen, technischen Anforderungen und Fördermöglichkeiten beraten.
Eine weiterführende Beratung kann auch durch Energieeffizienz-Experten erfolgen, die von BAFA oder KfW zugelassen sind. Diese Beratung ist zwar kostenpflichtig, dafür aber umfassender und kann bei der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans helfen.
Zusätzlich ist es empfehlenswert, mit einem Steuerberater zu sprechen, um zu prüfen, ob die steuerliche Förderung im Einzelfall vorteilhafter ist als die direkte Förderung durch die BEG oder KfW.
Fazit
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG ist eine wertvolle Option für Eigentümer:innen, die ihre Immobilie energetisch sanieren möchten. Sie ermöglicht es, bis zu 40.000 Euro Steuerminderung über drei Jahre zu erzielen, ohne dass eine vorherige Beantragung erforderlich ist. Allerdings gelten klare Voraussetzungen und Einschränkungen, die im Vorfeld beachtet werden müssen.
Im Vergleich zur direkten Förderung durch BAFA oder KfW bietet die steuerliche Förderung zwar weniger Flexibilität, da sie nicht kombinierbar ist, dafür aber eine einfachere und schnellere Umsetzung. Für Eigentümer:innen mit hohem Steueraufwand kann sie besonders vorteilhaft sein.
Ein entscheidender Schritt ist es, sich vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen umfassend beraten zu lassen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass alle technischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte berücksichtigt werden und dass die maximal mögliche Förderung genutzt wird.