Die Sanierung der Folsterhöhe – Modellprojekt für die Revitalisierung sozialer Wohnraumangebote

Einleitung

Die Sanierung des Wohnquartiers Folsterhöhe in Alt-Saarbrücken stellt eines der umfassendsten und langfristigsten Revitalisierungsprojekte in der Region dar. Erbaut in den 1960er Jahren als sozialer Wohnraum für junge Familien, ist die Anlage mit insgesamt 972 Wohnungen die größte zusammenhängende Wohnanlage der Saarbrücker Gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft (SGS). Die Sanierungsarbeiten begannen 2001 und umfassen energetische Modernisierungen, bauliche Verbesserungen sowie die Aufwertung der Freiflächen. Ziel ist es, die Wohnqualität nachhaltig zu steigern und die soziale Funktion des Quartiers zu erhalten, wobei besondere Herausforderungen durch die Sanierung im bewohnten Zustand entstanden sind.

Dieser Artikel gibt einen detaillierten Überblick über die historische Entwicklung, die konkreten Sanierungsmaßnahmen, die beteiligten Partner sowie die finanzielle und logistische Umsetzung des Projekts. Zudem werden die Erfahrungen der SGS im Umgang mit den Grenzen der Sozialen Wohnraumförderung beleuchtet.

Das Wohnquartier Folsterhöhe – Hintergrund und Entwicklung

Die Folsterhöhe entstand in den Jahren 1962 bis 1965 als Teil der Nachkriegswohnungsbaupolitik in Deutschland. Mit insgesamt 972 Wohnungen auf einer Fläche von 88.000 Quadratmetern war sie als sozialer Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen konzipiert. Die Wohnanlage besteht aus acht Wohnblocks und einem Punkthochhaus mit 18 Etagen (davon 16 Wohnetagen). Die Bauweise orientierte sich an den damaligen Standards des sozialen Wohnungsbaus, wobei die Plattenbauweise mit Laubengängen und Loggien dominierte.

Die Wohnungen reichen von Einzimmer- bis zu Vierzimmerwohnungen, ergänzt durch Maisonette-Wohnungen, die 1998 in den großen Wohnblocks errichtet wurden. Die Energieversorgung erfolgt über Fernwärme, was die Anlage bereits in ihrer ursprünglichen Konzeption auf die Nutzung einer zentralen Energiequelle ausrichtete.

Zum Zeitpunkt der Errichtung war die Folsterhöhe ein wegweisendes Projekt. Doch im Laufe der Jahre verlor das Quartier an Attraktivität, nicht zuletzt aufgrund der typischen Plattenbausymbole wie Fassadenmosaik und triste Fassaden. In den 1990er Jahren wurde das Quartier daher in den Fokus der Revitalisierungsmaßnahmen gestellt.

Sanierungsmaßnahmen – Energetische und bauliche Optimierung

Energetische Sanierung

Die Sanierungsmaßnahmen, die seit 2001 in mehreren Bauabschnitten durchgeführt werden, konzentrieren sich hauptsächlich auf die Energieeffizienz der Gebäude. Hierzu zählen die Dämmung der Fassaden, der Einbau moderner Fenster sowie die Optimierung des Energieverbrauchs. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Nutzung von Fernwärme, wodurch die Emissionen reduziert und die Nachhaltigkeit der Anlage gesteigert werden können.

Bereits 2001 wurde der erste Wohnblock mit sechs Etagen gedämmt und mit einer neuen Putzfassade versehen. Die Loggien wurden saniert, und neue Fenster sowie Rolläden wurden eingebaut. Rund zehn Jahre später folgten vier Wohnblocks mit sechs und zwei Wohnblocks mit neun Wohnetagen. Die Sanierung der Hochhäuser, darunter auch die 15-geschossigen Bauabschnitte im Vogelsborn 2-6 und im Königsbruch, war besonders herausfordernd, da diese Arbeiten im bewohnten Zustand erfolgten.

Bauliche Modernisierung

Neben der energetischen Sanierung wurden auch umfangreiche bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Fassaden wurden optisch aufgewertet, wodurch das typische Plattenbaumosaik weitgehend verschwand. Ein Highlight der Sanierung ist die Integration moderner Glaselemente an Aufzügen und Balkonen. Zudem wurden die Aufzüge in den Hochhäusern modernisiert, sodass Mieter ab der jeweiligen Etage halten können, was besonders für behinderte Bewohner eine große Verbesserung darstellt.

Die Mieter können inzwischen in ihre modernisierten Wohnungen zurückkehren, sobald ein Bauabschnitt fertiggestellt ist. Ein solches Vorgehen erfordert ein komplexes Umzugsmanagement, das von der SGS in Eigenregie organisiert wird. So konnten Mieter nach Fertigstellung der ersten Sanierungsabschnitte bereits 2018 in ihre renovierten Wohnungen im Vogelsborn 2-6 zurückkehren.

Freiflächen und soziale Infrastruktur

Die Sanierung der Gebäude war nur ein Teil des Projekts. Gleichzeitig wurde der Freiraum im Quartier erheblich verbessert. Die Grünflächen, die das Quartier umgeben, wurden gepflegt und erweitert. Spielplätze für verschiedene Altersklassen, ein Bolzplatz, Sitzgruppen und bunt angelegte Blumenwiesen tragen zur Aufwertung der Lebensqualität bei. Darüber hinaus ist ein Parcours-Erlebnispfad im Bereich der Wohnbebauung und der Kindertagesstätte geplant.

Die Nahversorgung wurde ebenfalls verbessert. An der Einfahrt zum Quartier befinden sich Edeka, dm-Markt und Aldi, die fußläufig gut zu erreichen sind. Im Quartier selbst sind zwei Bushaltestellen gelegen, die eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gewährleisten. Soziale Einrichtungen wie Kirchengemeinden, ein städtisches Jugendzentrum, eine Kita mit Ganztagsbetreuung, das Gemeinwesenprojekt der Caritas sowie zahlreiche Vereine tragen dazu bei, das Quartier lebenswert und sozial attraktiv zu gestalten.

Logistische und finanzielle Herausforderungen

Sanierung im bewohnten Zustand

Eine der größten Herausforderungen bei der Sanierung der Folsterhöhe war die Durchführung der Arbeiten im bewohnten Zustand. Dies ist vor allem in den Hochhäusern wie dem 18-geschossigen Punkthochhaus oder den 15-geschossigen Bauabschnitten eine logistische wie bauliche Komplexität. Hier musste ein detailliertes Umzugsmanagement etabliert werden, das es ermöglichte, dass Mieter nach Fertigstellung der Sanierungsabschnitte direkt in die renovierten Wohnungen umziehen konnten.

Diese Vorgehensweise erfordert eine enge Zusammenarbeit zwischen der SGS, den Mietervertretungen und den Handwerksfirmen. Zudem mussten die Sanierungsarbeiten so geplant werden, dass die Sicherheit der Mieter und der Arbeiter gewährleistet war.

Finanzierung und Förderung

Die Sanierung der Folsterhöhe war finanziell aufwendig. Die Gesamtkosten für das Projekt beliefen sich auf mehr als 50 Millionen Euro. Die Saarbrücker Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft übernimmt einen Großteil der Kosten, wobei sie auf Förderprogramme angewiesen ist. So stammen 7,4 Millionen Euro aus einem Wohnraum-Förderprogramm der Saarländischen Investitionskreditbank (SIKB), und 4,2 Millionen Euro aus der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese Förderung ist jedoch begrenzt, was die SGS an ihre finanziellen Grenzen bringt.

Zudem stößt die SGS an die Grenzen der Sozialen Wohnraumförderung, wie es in den Berichten aus dem Jahr 2020 erwähnt wird. Die Sanierung ist ein Kraftakt, nicht nur finanziell, sondern auch logistisch, da die Arbeiten im bewohnten Zustand durchgeführt werden. Dies zeigt, dass auch bei langfristig geplanten Projekten die Rahmenbedingungen der Förderpolitik entscheidend sind.

Mietentwicklung und soziale Auswirkungen

Die Sanierung hat nicht nur bauliche, sondern auch soziale Auswirkungen. Die Kaltmiete pro Quadratmeter steigt nach der Sanierung auf 5 Euro, in barrierefreien Wohnungen auf 5,50 Euro. Im Vergleich dazu zahlen Mieter in anderen Bereichen der Folsterhöhe 4,78 Euro. Diese Erhöhung ist auf die Kosten der Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen. Die SGS hat jedoch dennoch versucht, die Mieterbindung zu gewährleisten, um nicht sozialen Verdrängungsprozessen Vorschub zu leisten.

Zudem ist die Nahversorgung im Quartier verbessert worden, was die Lebensqualität der Bewohner steigert. Ein Einkaufszentrum an der Einfahrt zum Quartier mit Lebensmittel- und Drogeriemarkt sowie Discountern garantiert eine gute Nahversorgung. Soziale Einrichtungen, Kirchengemeinden, ein Jugendzentrum und eine Kita mit Ganztagsbetreuung tragen ebenfalls zur Attraktivität des Quartiers bei.

Fazit

Die Sanierung der Folsterhöhe ist ein herausforderndes und langfristig angelegtes Projekt, das sowohl bauliche als auch soziale Aspekte umfasst. Die Revitalisierung der Wohnanlage hat nicht nur die Energieeffizienz und die Wohnqualität verbessert, sondern auch die soziale Infrastruktur und die Nahversorgung gestärkt. Die Sanierungsmaßnahmen im bewohnten Zustand zeigen, dass es möglich ist, auch bei so großen und komplexen Projekten eine nachhaltige und sozial verträgliche Umsetzung zu erreichen.

Trotz der finanziellen und logistischen Herausforderungen hat die Saarbrücker Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft (SGS) ein Modellprojekt geschaffen, das als Vorbild für andere Wohnquartiere dienen kann. Die Erfahrungen aus der Sanierung der Folsterhöhe zeigen, dass es wichtig ist, auch bei sozialen Wohnraumangeboten auf Qualität, Nachhaltigkeit und Lebensqualität zu achten.

Die Zukunft der Folsterhöhe wird zeigen, ob die Investitionen in die Sanierung auch langfristig fruchten. Doch bereits jetzt hat das Quartier eine deutliche Aufwertung erfahren, und die Bewohner profitieren von modernen Wohnungen, einer verbesserten Infrastruktur und einer attraktiveren Umgebung.