Sanierung und Modernisierung des Forum Steglitz – Ein neues Erscheinungsbild für ein Traditions-Einkaufszentrum

Einführung

Das Forum Steglitz, ein traditionsreicher Bahnhof in der Berliner Schloßstraße, hat sich in den letzten Jahren einer umfassenden Sanierung unterzogen. Seit seiner Eröffnung im April 1970 war das Einkaufszentrum ein fester Bestandteil der städtischen Infrastruktur und diente als Nahversorgungszentrum für die Region. Doch mit der Zeit wurden die Anforderungen an die Architektur, die Nutzung der Räume und die Sicherheitsstandards immer höher. Im Auftrag der Real I.S. AG und in Zusammenarbeit mit Architekten wie AUKETT + HEESE und Bauunternehmen wie der NTI GmbH wurde das Forum Steglitz umgebaut, modernisiert und in seiner Erscheinung optisch aufgewertet. Ziel war es, die Funktion des Zentrums als Nahversorgungszentrum zu erhalten, zugleich aber auch moderne Büroflächen, Einkaufs- und Freizeitangebote zu schaffen. Die Sanierung umfasste zahlreiche technische und gestalterische Maßnahmen, darunter die Neugestaltung der Innenbereiche, die Anpassung der Fassaden, die Optimierung der Erschließungsstruktur sowie Maßnahmen im Bereich Brandschutz, Entrauchungstechnik und Energieeffizienz.

Im Folgenden wird ein detaillierter Überblick über die Sanierung und Modernisierung des Forum Steglitz gegeben, unter Berücksichtigung der technischen, architektonischen und konzeptionellen Aspekte. Dabei werden die wichtigsten Schwerpunkte der Umbaumaßnahmen, die genutzten Flächen, die Planung und Ausführung sowie die finanziellen Investitionen thematisiert.

Der Sanierungsbedarf und die Hintergründe

Das Forum Steglitz, erbaut im Jahr 1970, war in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach Eigentümer wechselnden Unternehmen. Anfang der 1990er-Jahre war es als Verwaltungsstandort genutzt, später folgten mehrere Eigentümerwechsel und Investitionsversuche. Eine der größten Herausforderungen lag in der langfristigen Nutzungskonzeption. In den 2010er-Jahren begann die Real I.S. AG, gemeinsam mit der Accumulata Real Estate GmbH, das Projekt der Sanierung und Modernisierung des Einkaufszentrums vorzubereiten. Ziel war es, das Forum Steglitz von einem reinen Einkaufscenter in ein multifunktional genutztes Gebäude mit Einzelhandel, Büros und Freizeitangeboten zu transformieren.

Ein weiterer Impuls für die Sanierung ergab sich aus der zunehmenden Konkurrenz durch neuere Einkaufszentren und die sich verändernden Erwartungen der Kunden. Die Modernisierung sollte nicht nur die Erscheinung des Zentrums verbessern, sondern auch die Funktionalität und Sicherheit der Räume erhöhen. So wurden beispielsweise die Lüftungsanlagen umfassend gedämmt, Brandschutzmaßnahmen implementiert und mehrere Entrauchungsanlagen errichtet. Diese Maßnahmen trugen erheblich zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Sicherheit der Besucher und Mitarbeiter bei.

Umbauplanung und Architektur

Die Umbauplanung des Forum Steglitz war ein komplexes Projekt, das auf mehreren Ebenen – funktionell, gestalterisch und technisch – durchgeführt wurde. AUKETT + HEESE übernahm die Vorplanung, die Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung. Ziel war es, das Einkaufszentrum optisch und funktional zu modernisieren, ohne dabei den Charakter als Nahversorgungszentrum zu verlieren. Die Gesamtfläche des Gebäudes beträgt 57.000 m², wobei 1.000 m² neu geschaffene Fläche entstanden und 10.000 m² ehemalige Einzelhandelsflächen in moderne Büroflächen umgewandelt wurden.

Ein Schwerpunkt der Planung lag auf der Neugestaltung der Innenbereiche. Durch die Verwendung von hellen, offenen Designs und warmen Farben sollte die Aufenthaltsqualität für Besucher gesteigert werden. Die Erschließungsstruktur wurde optimiert, wobei ein Großteil der Rolltreppen entweder entfernt oder versetzt wurde, um die Wegeführung und Orientierung zu verbessern. Insgesamt wurde die Anzahl der Rolltreppen auf ein Drittel reduziert. Zudem wurden die Fassaden des Zentrums moderner und einladender gestaltet. Größere Glasflächen sorgen für mehr Licht im Innenraum und tragen zur Erhöhung des Wohlbefühlens der Nutzer bei.

Die Planung der Büroflächen fokussierte sich auf Flexibilität und Nutzbarkeit. In den Obergeschossen entstanden moderne, hochwertig ausgestattete Büroeinheiten mit einer Gesamtfläche von rund 11.000 m². Diese Flächen sind so gestaltet, dass sie sich für verschiedene Branchen und Unternehmensgrößen eignen. Die Umbaumaßnahmen fanden im laufenden Centerbetrieb statt, wobei die Einschränkungen für Besucher auf ein möglichst niedriges Maß gehalten wurden. Erste kleinere Maßnahmen wurden bereits im Januar 2022 vorgenommen, der umfassende Start der Arbeiten erfolgte im Februar desselben Jahres.

Brandschutz und Energieeffizienz

Ein zentraler Aspekt der Sanierung war die Sicherheit. Die NTI GmbH übernahm umfassende Arbeiten im Bereich Brandschutz, Wärme- und Kältedämmung sowie Entrauchungstechnik. Die Lüftungsanlagen wurden mit hochwertigen Dämmstoffen ausgestattet, um den Energieverbrauch zu senken und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Diese Maßnahmen trugen nicht nur zur Kosteneffizienz bei, sondern schützten auch die Umwelt. Zudem gewährleistete die Dämmung eine gleichbleibende Temperatur und minimierte Energieverluste.

Im Brandschutzbereich wurde besondere Aufmerksamkeit auf die Lüftungsanlagen gelegt. Die Brandschutzmaßnahmen sorgten dafür, dass sich im Brandfall weder Feuer noch Rauch über die Lüftungssysteme ausbreiten konnten. So erfüllten die Anlagen alle aktuellen Brandschutzvorschriften und sorgten für maximale Sicherheit im gesamten Gebäude. Zudem wurden mehrere Entrauchungsanlagen errichtet, die im Notfall gefährlichen Rauch effizient aus dem Gebäude leiten. Diese Anlagen trugen maßgeblich dazu bei, dass Besucher und Mitarbeiter im Ernstfall sicher evakuiert werden konnten und Einsatzkräfte optimale Bedingungen vorfanden.

Mietermix und Nutzungskonzept

Ein weiterer Schwerpunkt der Modernisierung lag auf der Neupositionierung des Mietermixes. Das Forum Steglitz präsentierte sich als mischgenutzte Immobilie mit einem klaren Fokus auf die Bedürfnisse der Menschen vor Ort. Die Investition im hohen zweistelligen Millionenbereich und die klare Konzentration auf den Mix aus Einzelhandel, Freizeit und Büroflächen stellte ein Bekenntnis zur langfristigen Entwicklung des Standorts dar. Ein neuer Ankermieter ist ein neu entwickelter Edeka-Markt, der auf einer Fläche von knapp 4.600 Quadratmetern ein modernes Konzept umsetzt. Der Markt bietet ein umfangreiches Sortiment, darunter auch eine größere Fläche für Speisen der Feinkost-Edeka sowie kulinarische Spezialitäten und frische Lebensmittel aus der Region.

Neben dem Edeka-Markt haben auch bestehende Mieter wie Ernsting’s Family und Yves Rocher neue Mietverträge unterzeichnet. Zudem bleiben Lidl und Rossmann im Forum Steglitz und stärken den Fokus auf Nahversorgung. Ein weiteres Highlight ist die Modernisierung und Erweiterung des Fitnessstudios SuperFit im fünften Obergeschoss. Diese Maßnahmen tragen zur Attraktivität des Zentrums bei und stärken seine Position als Nahversorgungszentrum.

Finanzielle Aspekte und Investitionen

Die Sanierung und Modernisierung des Forum Steglitz war ein groß angelegtes Projekt, das erhebliche finanzielle Ressourcen erforderte. Die Investitionen beliefen sich im hohen zweistelligen Millionenbereich. Ein weiterer Kostenfaktor lag in der Planung, Genehmigung und dem Innenausbau. Zudem entstanden zusätzliche Kosten durch rechtliche Konflikte, die sich aus mehreren Verträgen und Ansprüchen von Käufern ergaben. Diese Rechtsstreitigkeiten erschwerten die Umsetzung des Projekts und führten zu Verzögerungen.

Trotz dieser Herausforderungen blieb das Ziel der Modernisierung bestehen, das Forum Steglitz in einen modernen urbanen Treffpunkt zu verwandeln. Der Abschluss der Sanierung war für das zweite Halbjahr 2020 vorgesehen, doch aufgrund der Pandemie und der rechtlichen Komplikationen verzögerte sich der Fertigstellungstermin. Dennoch setzte das Projekt mit der Eröffnung des Edeka-Markts im August 2022 einen ersten Meilenstein. Die langfristige Vision ist es, das Forum Steglitz als Nahversorger in Kombination mit originärem Einzelhandel, modernen Büroflächen und einem attraktiven Fitnesscenter zu positionieren.

Nachhaltigkeit und Zertifizierungen

Ein weiterer Schwerpunkt der Sanierung lag auf Nachhaltigkeit. Das Projekt wurde mit dem Ziel geplant, Energieverbrauch zu senken und Umweltbelastungen zu minimieren. Dazu trugen die Maßnahmen im Bereich Wärme- und Kältedämmung bei, die die Energieeffizienz der Lüftungsanlagen deutlich verbesserten. Zudem wurde das Forum Steglitz als erstes Projekt in dieser Region mit der Zertifizierung „LEED Gold“ ausgezeichnet. Diese Zertifizierung unterstreicht die Nachhaltigkeit des Projekts und zeigt, dass es den hohen Anforderungen an Umweltverträglichkeit, Energieeffizienz und Komfort entspricht.

Fazit

Die Sanierung und Modernisierung des Forum Steglitz war ein umfassendes Projekt, das sowohl architektonische, funktionale als auch technische Aspekte berücksichtigte. Mit einer Gesamtfläche von 57.000 m² und einer Umwandlung von 10.000 m² ehemaliger Einzelhandelsflächen in moderne Büroflächen wurde das Einkaufszentrum optisch und funktional aufgewertet. Die Neugestaltung der Innenbereiche, die Anpassung der Fassaden, die Optimierung der Erschließungsstruktur sowie Maßnahmen im Bereich Brandschutz, Entrauchungstechnik und Energieeffizienz trugen erheblich zur Verbesserung der Sicherheit und Attraktivität des Zentrums bei.

Die Investitionen im hohen zweistelligen Millionenbereich und der klare Fokus auf den Mix aus Einzelhandel, Freizeit und Büroflächen zeigen ein klares Bekenntnis zur langfristigen Entwicklung des Standorts. Mit der Eröffnung des Edeka-Markts und der Modernisierung des Fitnessstudios SuperFit hat das Forum Steglitz bereits erste Meilensteine erreicht. Langfristig soll das Zentrum nicht nur als Nahversorgungszentrum, sondern auch als moderner urbaner Treffpunkt dienen.

Die Zertifizierung „LEED Gold“ unterstreicht die Nachhaltigkeit des Projekts und zeigt, dass es den hohen Anforderungen an Umweltverträglichkeit, Energieeffizienz und Komfort entspricht. Mit der Fertigstellung der Sanierung wird das Forum Steglitz in die Zukunft geschritten und hat sich als Beispiel für moderne Sanierungsprojekte in der Stadtentwicklung etabliert.