Einführung
Das Forum Westkreuz in München, ein städtisches Gewerbe- und Einkaufszentrum aus den 1980er Jahren, ist Teil eines größeren Sanierungsgebietes im Stadtteil Neuaubing-Westkreuz. In den letzten Jahren hat das Forum aufgrund von funktionalen Defiziten, gestalterischen Schwächen und einem starken Leerstand an Attraktivität eingebüßt. Ziel der Sanierung ist es, das Forum Westkreuz in ein modernes, interkulturell geprägtes Zentrum zu verwandeln, das sowohl den Anforderungen der heutigen Zeit gerecht wird, als auch die städtebauliche und soziale Funktion als Nahbereichszentrum stärkt.
Die Sanierungsmaßnahmen sind in das Programm „Aktive Zentren Neuaubing-Westkreuz“ eingebettet, welches auf eine umfassende Aufwertung des Quartiers zielt. In diesem Kontext haben Studenten der Technischen Universität München in einem Workshop mit der Stadtbaurätin Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk erste Konzepte und Vorschläge für die Sanierung erarbeitet. Diese Arbeiten liefern wertvolle Impulse für die Planung und Realisierung zukünftiger Maßnahmen.
Der vorliegende Artikel beschreibt die aktuellen Herausforderungen des Forums Westkreuz, die Vorschläge zur Sanierung und die dazugehörigen Kosten im Überblick. Dabei wird auf die technischen und städtebaulichen Aspekte, die sozialen und kulturellen Potenziale sowie die finanziellen Rahmenbedingungen eingegangen.
Herausforderungen des Forums Westkreuz
Städtebauliche Defizite
Das Forum Westkreuz weist zahlreiche städtebauliche Mängel auf, die seine Funktion als Nahbereichszentrum beeinträchtigen. Eine der größten Herausforderungen ist die Introvertiertheit des Zentrums. Die bauliche Struktur ist so gestaltet, dass der öffentliche Raum kaum in das Gebäudeinnere hineinreicht. Die Eingänge und Zugänge sind oft schwer zu erkennen, insbesondere in der Sommerzeit, wenn das Straßenbild durch dichten Baumbewuchs beeinträchtigt wird.
Ein weiteres Problem ist die mangelnde Vernetzung mit der Umgebung. Der nördliche Bereich der Aubinger Straße bietet zwar Einkaufsmöglichkeiten, ist jedoch kaum mit dem Forum verbunden. Zudem sind die Freiflächen im Forum oft unübersichtlich und wenig attraktiv, was zu einer geringen Nutzung außerhalb der Geschäftszeiten führt.
Funktionaler Trading-down-Effekt
Eine besondere Sorge ist der „Trading-down-Effekt“, der in einigen Bereichen des Forums bereits erkennbar ist. Dieser Effekt beschreibt den Verlust von qualitativ hochwertigen Einzelhandelsangeboten zugunsten günstigerer, aber weniger attraktiver Nutzung. In diesem Zusammenhang ist insbesondere die Nutzung durch Wettbüros und Videotheken kritisch zu bewerten. Diese Nutzungen können die Funktion des Forums als Nahbereichszentrum untergraben und den Eindruck eines „Angstraums“ verstärken.
Soziale und kulturelle Herausforderungen
Das Forum Westkreuz liegt in einem Stadtteil mit einer starken multikulturellen Bevölkerungsstruktur. Die Vielfalt der Bevölkerung ist zwar ein Potential, kann aber auch zu Herausforderungen führen, wenn die baulichen und sozialen Infrastrukturen nicht ausreichend angepasst werden. Aktuelle Analysen zeigen, dass die Nutzungsmischung im Forum Westkreuz noch nicht optimal ist. Es fehlen beispielsweise Angebote für Familien mit Kindern und für die ältere Bevölkerung.
Zudem ist der Bürgersaal, der als zentraler gesellschaftlicher Treffpunkt dienen könnte, aufgrund seiner Lage räumlich kaum präsent. Dies erschwert die Nutzung als öffentlicher Treffpunkt und verringert seine soziale Funktion.
Konzepte für die Sanierung
Bauliche und städtebauliche Maßnahmen
Im Rahmen des Workshops an der Technischen Universität München wurden verschiedene Vorschläge zur Sanierung des Forums Westkreuz entwickelt. Allen Vorschlägen gemeinsam ist der Erhalt der robusten baulichen Grundstruktur des Forums, kombiniert mit neuen Lösungsansätzen, die die Verbindung zur Umgebung und die Nutzbarkeit des öffentlichen Raums verbessern.
Eine zentrale Maßnahme ist die Schaffung eines neuen Erscheinungsbildes durch die Gestaltung von Durchgängen und Passagen. Diese sollen farblich abgesetzt sein, um bessere Sichtbeziehungen und Orientierung zu ermöglichen. Darüber hinaus ist die Planung eines Membrandachs vorgesehen, der den Hauptzugang zum Forum betont und sich bis zur Tramhaltestelle und zum S-Bahnhof hinauszieht. Der Membrandach soll als visuelles und funktionales Element dienen, das die Erkennbarkeit des Forums steigert und gleichzeitig den öffentlichen Raum aufwertet.
Ein weiterer Vorschlag bezieht sich auf die Schaffung eines neuen Quartiersplatzes zwischen dem Ladenzentrum, der Mittelschule und der Kirche. Dieser Platz soll als Identifikationsort dienen und gleichzeitig den sozialen Austausch fördern. Der Rückbau des bestehenden Bürgersaals ist ebenfalls geplant, um eine großzügige Treppe mit Sitzstufen zu errichten, die den direkten Zugang von der Tramstation zum S-Bahnhof und zum Forum ermöglicht.
Energetische Sanierung und Nutzungsveränderungen
Ein weiteres zentrales Anliegen der Sanierung ist die energetische Modernisierung der Gebäude. Der bestehende Paul-Ottmann-Zentrum ist beispielsweise geplant, durch einen Neubau ersetzt zu werden, der energetisch effizienter und zugänglicher ist. Zudem ist die Schaffung eines attraktiven öffentlichen Platzes vorgesehen, der eine hohe Aufenthaltsqualität bietet.
Die Sanierung zielt darauf ab, eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Wohnen zu ermöglichen. Gleichzeitig soll der integrierte Bürgersaal weiterentwickelt werden, um seine Funktion als Treffpunkt zu stärken. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen so geplant werden, dass sie auch zukünftige Bedarfe berücksichtigen und flexibel anpassbar sind.
Öffentlichkeitsarbeit und Vernetzung
Die Sanierung des Forums Westkreuz ist nicht nur eine bauliche Aufgabe, sondern auch eine soziale. Im Rahmen des Sanierungsprogramms sind Maßnahmen zur Vernetzung der lokalen Akteure vorgesehen, darunter Gewerbetreibende, Mietervereine und städtische Behörden. Der Austausch zwischen diesen Akteuren ist entscheidend für den Erfolg der Sanierung, da die Bedürfnisse und Erwartungen der Nutzer berücksichtigt werden müssen.
Öffentlichkeitsarbeit spielt daher eine zentrale Rolle. Es ist geplant, Informationsveranstaltungen und Dialoge mit den Anwohnern und Gewerbetreibenden durchzuführen, um Transparenz und Akzeptanz für die Sanierungsmaßnahmen zu schaffen. Gleichzeitig ist es wichtig, dass die Sanierungsmaßnahmen so gestaltet werden, dass sie nicht nur baulich, sondern auch sozial nachhaltig sind.
Kosten der Sanierung
Schätzungen und Faktoren
Die Kosten für eine Sanierung des Forums Westkreuz sind stark von den einzelnen Maßnahmen abhängig. Laut den Angaben aus der Quelle von Ziembicki-Bardyuzha (Quelle 2) liegen die Kosten für eine Altbausanierung in München in der Regel zwischen 1.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig davon, ob es sich um eine leichte Renovierung oder eine umfassende Sanierung handelt. Da das Forum Westkreuz nicht aus Altbausubstanz besteht, sondern sich um ein Einkaufs- und Gewerbegebäude handelt, sind die Kostenvergleiche nicht direkt übertragbar. Es ist jedoch möglich, auf Grundlage der Angaben für Altbausubstanz eine erste Einschätzung vorzunehmen.
Kostenfaktoren bei der Sanierung
Die Kosten der Sanierung hängen von mehreren Faktoren ab:
- Umfang der Sanierungsarbeiten: Je umfassender die Maßnahmen, desto höher die Kosten. Eine einfache Renovierung der Fassaden und Eingangsbereiche ist deutlich günstiger als eine umfassende energetische Sanierung oder die Schaffung neuer Gebäude.
- Materialien: Die Wahl der Materialien hat einen starken Einfluss auf die Kosten. Moderne, langlebige Materialien sind oft teurer, bieten aber langfristige Vorteile.
- Planungskosten: Die Kosten für die Planung und die Projektsteuerung sind nicht zu unterschätzen. Je komplexer das Vorhaben, desto höher sind die Kosten für die Planung.
- Genehmigungsverfahren: Sanierungsmaßnahmen in städtischen Gebieten sind oft mit komplexen Genehmigungsverfahren verbunden. Diese können die Kosten erhöhen und den Zeitplan beeinflussen.
- Soziale und kulturelle Maßnahmen: Öffentlichkeitsarbeit, Vernetzung und soziale Angebote sind ebenfalls mit Kosten verbunden, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen.
Schätzung der Gesamtkosten
Auf der Grundlage der vorgestellten Maßnahmen und der Kostenangaben aus Quelle 2 ist es möglich, eine erste Schätzung der Gesamtkosten vorzunehmen. Angenommen, dass die Sanierung ca. 50.000 Quadratmeter umfasst (einschließlich Gebäudeflächen und öffentlicher Räume) und dass die durchschnittlichen Kosten bei 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ergibt sich eine Schätzung von ca. 100 Millionen Euro. Dies ist eine grobe Schätzung und kann je nach konkretem Umfang und Umsetzung stark variieren.
Finanzierungsmodelle
Die Finanzierung der Sanierung kann aus verschiedenen Quellen erfolgen. Dazu gehören:
- Öffentliche Mittel: Das Forum Westkreuz ist Teil eines städtischen Sanierungsgebiets, was bedeutet, dass staatliche Fördermittel in Betracht kommen können.
- Private Investoren: Eigentümer und Gewerbetreibende können in die Sanierung investieren, insbesondere wenn sie an der langfristigen Werterhaltung und -steigerung ihres Eigentums interessiert sind.
- Kommunale Kredite und Darlehen: Die Stadt kann Kredite oder Darlehen bereitstellen, die später refinanziert werden können.
- EU-Förderungen: In einigen Fällen können EU-Förderungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Betracht kommen, insbesondere wenn Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und soziale Aspekte betont werden.
Fazit
Die Sanierung des Forums Westkreuz in München ist ein komplexes und vielschichtiges Vorhaben, das sowohl bauliche als auch soziale und kulturelle Herausforderungen aufgreift. Ziel ist es, ein Nahbereichszentrum zu schaffen, das nicht nur funktional, sondern auch attraktiv und inklusiv ist. Die vorgestellten Maßnahmen – von der Schaffung neuer Erscheinungsbilder über die energetische Modernisierung bis hin zur Stärkung sozialer Treffpunkte – zeigen, dass die Sanierung eine umfassende Herangeangsweise erfordert.
Die Kosten der Sanierung sind hoch, liegen aber im Rahmen der üblichen Investitionen in städtische Sanierungsprojekte. Entscheidend ist, dass die Kosten nicht nur baulich, sondern auch sozial und ökologisch nachhaltig geplant werden. Die Vernetzung mit den lokalen Akteuren, die Transparenz in der Planung und die Einbeziehung der Nutzergruppen sind entscheidende Erfolgsfaktoren.
Insgesamt zeigt die Sanierung des Forums Westkreuz, dass städtische Gewerbe- und Einkaufscenter nicht nur baulich, sondern auch sozial und kulturell weiterentwickelt werden müssen, um im 21. Jahrhundert bestehen zu bleiben. Die Erfahrungen aus diesem Projekt können auch für andere Stadtteile und Städte wertvolle Impulse liefern.