Energetische Sanierung von Mietimmobilien: Fördergelder nutzen, steuerliche Vorteile sichern und langfristige Gewinne realisieren

Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien hat sich in den letzten Jahren von einer reinen Kostenaufwand-Maßnahme in eine zentrale strategische Investition verwandelt. Für Vermieter ist sie nicht nur eine Möglichkeit, ihre Immobilien energieeffizienter zu machen, sondern auch, steuerliche Vorteile zu nutzen, zinsgünstige Finanzierungen zu erhalten und langfristig höhere Mietrenditen sowie Wertzuwächse zu erzielen. Gleichzeitig sind sie aber auch stärker reguliert: Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem geplanten Emissionshandelssystem ETS-2 müssen sie sich zunehmend mit den Anforderungen der Klimaschutzpolitik auseinandersetzen.

Dieser Artikel erklärt, welche Förderprogramme für die energetische Sanierung zur Verfügung stehen, wie sich steuerliche Vorteile nutzen lassen und warum eine durchdachte Sanierungsstrategie entscheidend ist, um langfristige wirtschaftliche Vorteile zu erzielen. Die Fokussierung auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die KfW- und BAFA-Förderprogramme sowie steuerliche Abschreibungen bietet Vermieter*innen einen klaren Leitfaden, um ihre Sanierungsprojekte optimal zu planen und durchzuführen.

Was bedeutet energetische Sanierung für Vermieter?

Energetische Sanierungen umfassen Maßnahmen, die den Energieverbrauch von Gebäuden reduzieren und deren CO₂-Bilanz verbessern. Dazu gehören Dämmmaßnahmen an Fassade, Dach oder Kellerdecke, der Austausch von Fenstern und Türen, der Wechsel auf klimafreundliche Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Brennwerttechnik sowie die Installation von Wärmerückgewinnungssystemen in Lüftungsanlagen.

Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Energiekosten der Immobilie zu senken, den Wert der Mietwohnungen zu steigern und zudem die steuerliche Planung der Sanierungskosten zu optimieren. Zudem helfen sie, zukünftige regulatorische Anforderungen zu erfüllen, was langfristig Kosten für Nachbesserungen oder Strafen vermeidet.

Wichtige Förderprogramme für die Sanierung von Mietimmobilien

1. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Seit 2021 ist die BEG das zentrale staatliche Förderprogramm für energetische Sanierungen. Es ersetzt dabei ältere Programme wie die KfW-Effizienzhausförderung und bietet zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse und in einigen Fällen auch direkte Zuschüsse. Die Höhe der Förderung hängt stark vom erreichten Energieeffizienzstandard und der Art der Maßnahmen ab.

Zuschüsse: Bei Bestandsimmobilien können bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit als Tilgungszuschuss gewährt werden. Für Neubauten wie Effizienzhaus-40-Mietwohnungen liegt der Zuschuss bei bis zu 37.500 Euro.
Kredite: Zinsgünstige Kredite sind bis zu einer Höhe von 150.000 Euro verfügbar. Die KfW übernimmt in manchen Fällen bis zu 45 % der Tilgung.
Bonusförderungen: Für die Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen wie den Wechsel auf Wärmepumpen gibt es zusätzliche Förderungen. Diese können bis zu 15 % der Sanierungskosten betragen.

2. KfW-Förderprogramme

Die KfW bietet über verschiedene Programme zinsgünstige Finanzierungen an, die sich hauptsächlich an umfassende Sanierungsmaßnahmen richten. Ein zentrales Programm ist KfW 261 – Sanierung von Bestandsgebäuden, das Kredite für energetische Sanierungen bietet und in Kombination mit Tilgungszuschüssen besonders attraktiv ist.

KfW 261: Zinsgünstiger Kredit bis 150.000 Euro, der in Kombination mit Tilgungszuschüssen bis zu 45 % der Kreditsumme amortisieren kann. Voraussetzung ist eine umfassende Sanierung, die den Energieverbrauch deutlich reduziert.
KfW 271 – Klimaschutz für Wohngebäude: Dieses Programm fördert den Austausch klimaschädlicher Heizsysteme. Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen können bis zu 70 % der Kosten betragen.
KfW 251 – Altersgerechte Baumaßnahmen: Für Maßnahmen wie Aufzüge, Treppenlifte oder Schwellenentfernung bietet die KfW Kredite bis zu 50.000 Euro mit günstigen Konditionen.

3. BAFA-Förderung

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen zur Energieeffizienz. Dies ist besonders für Vermieter nützlich, die Schritt für Schritt und nicht auf einmal sanieren möchten.

Einzelmaßnahmen: Für Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsoptimierung kann ein Zuschuss bis zu 15 % der Kosten gewährt werden. Bei Erstellung eines Sanierungsfahrplans durch einen Energieberater erhöht sich der Zuschuss auf bis zu 20 %.
Maximale Kostenbeteiligung: Bei Sanierungen im Rahmen eines Sanierungsfahrplans sind bis zu 60.000 Euro förderfähig, ohne Fahrplan sind es 30.000 Euro.

4. Regionale und kommunale Förderprogramme

Neben den staatlichen Programmen gibt es zahlreiche regionale und kommunale Förderungen, die zusätzliche Vorteile bieten können. Diese werden meist auf der Website der Bundesförderdatenbank (foerderdatenbank.de) veröffentlicht. Sie reichen von Zuschüssen für barrierefreies Wohnen bis hin zu Investitionszuschüssen für energieeffiziente Bauweisen.

Vorteile der Sanierung: Wirtschaftliche, steuerliche und regulatorische Aspekte

1. Wirtschaftliche Vorteile

Eine umfassende Sanierung senkt den Energieverbrauch der Immobilie und damit die Betriebskosten. Zudem steigt der Marktwert der Mietwohnungen, was langfristig zu höheren Mieterträgen führen kann. Zudem bieten die genannten Förderprogramme eine deutliche Reduktion der Investitionskosten, sodass die Sanierung oft schneller amortisiert als gedacht.

2. Steuerliche Vorteile

Die steuerliche Abschreibung von Sanierungskosten ist ein weiteres entscheidendes Argument für eine frühzeitige Sanierung. Nach § 7b EStG ist es möglich, Kosten für die Sanierung von Mietwohnungen in Form von Sonderabschreibungen über einen Zeitraum von bis zu vier Jahren abzuschreiben.

Effizienzhaus-40-Mietwohnungen: Für diese Gebäudeart kann eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre genutzt werden.
Investitionszuschüsse: Bei der Kombination von KfW-Förderung und steuerlicher Abschreibung können sich Sanierungskosten nicht nur über mehrere Jahre verteilen, sondern auch steuerlich optimiert werden.

3. Regulatorische Aspekte

Die gesetzliche Verpflichtung zur Sanierung ist für Vermieter grundsätzlich nicht gegeben. Allerdings können bei bestimmten Bauarbeiten oder bei Mängeln wie undichten Fenstern Mieter Sanierungen verlangen. Zudem sind mit dem GEG und dem zukünftigen ETS-2 immer strengere Vorgaben in Bezug auf den CO₂-Ausstoß von Gebäuden zu erwarten. Eine frühzeitige Sanierung hilft, diese Anforderungen rechtzeitig zu erfüllen und zukünftige Regulierungsrisiken zu vermeiden.

Warum eine Sanierungsstrategie entwickeln?

Eine energieeffiziente Sanierung sollte nicht im "Austausch-Modus" durchgeführt werden, sondern als umfassendes Gesamtkonzept geplant. Eine Sanierungsstrategie bietet mehrere Vorteile:

Kostenkontrolle: Eine vorausschauende Planung hilft, überflüssige Investitionen zu vermeiden und die Sanierungskosten transparent zu gestalten.
Fördermaximierung: Eine Strategie ermöglicht es, die förderfähigen Maßnahmen optimal zu planen und so die maximale Förderung auszuschöpfen.
Mieterbeziehung: Eine frühzeitige Einbindung der Mieter in den Sanierungsprozess reduziert Konflikte und ermöglicht eine faire Kostenverteilung.
Langfristige Wirtschaftlichkeit: Eine strategische Sanierung sorgt dafür, dass Investitionen in Energieeffizienz sich langfristig amortisieren.

Was sollte in einer Sanierungsstrategie enthalten sein?

Energieberatung: Eine professionelle Energieberatung mit Sanierungsfahrplan ist Voraussetzung für viele Förderprogramme. Sie analysiert den Ist-Zustand und definiert, welche Maßnahmen sinnvoll sind.
Priorisierung von Maßnahmen: Nicht alle Maßnahmen müssen auf einmal umgesetzt werden. Eine strategische Planung hilft, die wichtigsten Maßnahmen zuerst zu realisieren.
Kosten- und Finanzierungsplanung: Eine klare Finanzplanung ist entscheidend, um die eigenen Ressourcen zu schonen und externe Finanzierungen optimal zu nutzen.
Baubegleitung durch Energieexperten: Eine fachliche Begleitung der Sanierung durch Energieexperten sorgt dafür, dass die Maßnahmen korrekt umgesetzt werden und die geförderten Effizienzstandards erreicht werden.
Langfristige Wartung und Optimierung: Energieeffizienz ist nicht nur eine einmalige Maßnahme, sondern auch eine Frage der laufenden Wartung und Optimierung der Anlagen.

Praktische Schritte zur Beantragung von Fördergeldern

Energieberatung einholen: Um Fördergelder in Anspruch zu nehmen, muss oft ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegen. Dieser wird von zertifizierten Energieberatern erstellt.
Förderprogramme prüfen: Die Wahl des richtigen Programms (KfW, BAFA, regionale Förderer) hängt von der Art der Sanierungsmaßnahmen und den individuellen Voraussetzungen ab.
Beantragung starten: Die Beantragung erfolgt über die entsprechenden Stellen (KfW, BAFA, Kommune). Dazu sind detaillierte Unterlagen wie Kostenrechnungen, Energiegutachten und Sanierungsfahrplan erforderlich.
Baumaßnahmen durchführen: Die Maßnahmen müssen nach Plan durchgeführt werden. Eine fachliche Baubegleitung ist in einigen Fällen förderfähig.
Förderung erhalten: Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen wird die Förderung ausbezahlt. Bei Krediten muss der Kreditplan entsprechend abgeschlossen werden.

Fazit

Die energetische Sanierung von Mietimmobilien ist mehr als eine Investition in Energieeffizienz – sie ist eine strategische Maßnahme, die wirtschaftliche, steuerliche und regulatorische Vorteile bietet. Durch die Nutzung von Fördergeldern, steuerlichen Abschreibungen und einer durchdachten Sanierungsstrategie können Vermieter nicht nur Kosten senken, sondern auch langfristige Wertsteigerungen erzielen und zukünftige Anforderungen frühzeitig antizipieren.

Eine gute Planung, die technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte berücksichtigt, ist entscheidend, um die Vorteile der Sanierung optimal zu nutzen. Zudem ist es wichtig, die Förderprogramme in vollem Umfang zu nutzen und sich bei Bedarf fachlich beraten zu lassen, um die maximale Wirkung aus den Investitionen zu ziehen.