Die Modernisierung von Wohnungsbeständen aus den 1950er bis 1980er Jahren stellt eine der zentralen Aufgaben im deutschen Wohnungsbau dar. Insbesondere in Großstädten wie Mannheim gewinnt die energetische Sanierung und städtebauliche Erneuerung von Wohnquartieren eine immer größere Bedeutung. Ein herausragendes Beispiel für eine solche integrierte Revitalisierung ist das Sanierungsgebiet Schönau-Nordwest in Mannheim. Dieser Artikel beleuchtet die vielschichtige Herangehensweise der GBG Unternehmensgruppe GmbH (GBG) in Zusammenarbeit mit der Stadt Mannheim und verschiedenen Förderinstitutionen. Der Fokus liegt dabei auf den technischen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Maßnahmen, die unter dem Dach des Städtebauförderprogramms „Soziale Stadt“ umgesetzt werden.
Ausgangslage und Bedarf im Stadtbezirk Schönau
Der Stadtbezirk Schönau im Norden Mannheims ist ein kompakter und grüner Stadtteil, der sich aus einem gemischten Wohnungsbestand zusammensetzt. Ein großer Teil des Gebäudebestands stammt aus den 1950er bis 1980er Jahren und besteht überwiegend aus drei- bis viergeschossigen Zeilenbauten. Diese Bauten wiesen zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme deutliche Mängel auf, die zu einer sinkenden Attraktivität und hohen Leerstandsquoten führten.
Bereits im Jahr 2005 wurde der Teilbereich „Schönau-Mitte“ in das Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen. Die dort gesammelten Erfahrungen der GBG bei der Sanierung von 1.252 Wohnungen dienten als Grundlage für die Fortsetzung der Maßnahmen im angrenzenden „Schönau-Nordwest“.
Bestandsanalyse und Leerstandssituation
Im Jahr 2017 wurde Schönau-Nordwest als Sanierungsgebiet gemäß § 142 BauGB festgelegt. Die Notwendigkeit einer umfassenden Erneuerung ergab sich aus folgenden Faktoren:
- Umfangreicher Sanierungsbedarf: Die GBG verfügt im Gebiet über mehr als 1.700 Wohnungen, von denen ein Großteil einen hohen Modernisierungsbedarf aufweist.
- Leerstandsquote: Die Leerstandsquote lag im Jahr 2017 bei rund 20 %.
- Technische Defizite: Die Leerstände waren vor allem auf die einfache Ausstattung (veraltete Bäder, unzureichende Elektroinstallationen), vorhandene Abnutzungserscheinungen und die daraus erforderlichen Instandsetzungen zurückzuführen. Der Standard der Wohnungen entsprach nicht mehr den zeitgemäßen Anforderungen.
Ein Großteil der Gebäude entstand in den Jahren 1956 bis 1963. Die Bausubstanz war so beschädigt, dass eine einfache Instandsetzung nicht ausreichte.
Förderung und Finanzierung: Das Modell der Mittelbündelung
Ein entscheidender Erfolgsfaktor des Projekts ist die Bündelung verschiedener Fördermittel, um die Finanzierung der Sanierung zu sichern und bezahlbare Mieten zu garantieren. Ursprünglich war geplant, die Aufwertung ausschließlich über die Städtebauförderung zu finanzieren. Im Laufe der Planung wurde jedoch ein hybrides Finanzierungsmodell entwickelt.
Städtebauförderung und Kostenerstattungsbeträge (KEB)
Der Großteil der Städtebauförderungsmittel fließt als Zuschuss in Form eines Kostenerstattungsbetrages (KEB). Von den insgesamt geplanten 16,3 Millionen Euro (Stand Planungsphase) wurden rund 11,6 Millionen Euro für die Modernisierung von etwa 1.000 Wohnungen zugesagt. Ziel der Städtebauförderung in Baden-Württemberg ist die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums.
Im Rahmen von Modernisierungsvereinbarungen wurde vertraglich festgehalten, dass die Mieten nach der Modernisierung einen Wert von 6,50 €/m² nicht übersteigen dürfen. Auch wenn aufgrund von Preisentwicklungen die Anfangsmiete heute leicht über diesem Wert liegt, bewegt sie sich deutlich unter dem Mannheimer Mietspiegel.
Landeswohnraumförderung und Neubau
Das Land Baden-Württemberg schlug im Rahmen der Antragstellung vor, einen Teil der Bestände, die in einem baulich sehr schlechten Zustand waren, rückzubauen. Für diesen Neubau stehen Mittel der Landeswohnraumförderung zur Verfügung. Diese Entscheidung war strategisch wichtig, da sie eine Neugestaltung des Bereichs um die Endschleife der Stadtbahn ermöglichte, der als Stadtbezirkszentrum fungieren soll.
KfW-Mittel und Bund-Länder-Programm
Ergänzend setzt die GBG Mittel der KfW-Bankengruppe ein. Zudem kann das Projekt Fördergelder aus dem Bund-Länder-Programm „Die soziale Stadt“ beantragen. Hier liegt der Zuschuss von Bund und Land bei 60 % der förderfähigen Beträge, während die Stadt Mannheim 40 % tragen muss. Für die Stadt bedeutet dies eine Beteiligung in Höhe von 20 Millionen Euro.
Technische Maßnahmen der Gebäude- und Wohnungsmodernisierung
Die Sanierung umfasst nicht nur kosmetische Verbesserungen, sondern tiefgreifende technische und konstruktive Eingriffe.
Thermische und energetische Sanierung
Ein Schwerpunkt liegt auf der energetischen Aufwertung der Gebäudehülle. Geplant sind Verbesserungen der Dämmung von Dächern und Fassaden. Ziel ist es, den Energiebedarf der Gebäude signifikant zu senken und die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten.
Im Forschungsprojekt „SQUARE“ (smart quarter and urban area reducing emissions) in einem anderen Mannheimer Stadtteil (FRANKLIN) hat die GBG zudem Modellprojekte zur energetischen Sanierung nach unterschiedlichen Standards durchgeführt. Dort wurden zwei baulich identische Wohngebäude parallel getestet: 1. Sanierung zum EnEV 2016 Neubau-Standard. 2. Sanierung zum Passivhaus-Standard (EnerPHit-Niveau).
Diese Erfahrungen fließen in die Sanierungsstrategie in Schönau ein. Ziel ist eine valide Datenbasis, um das Verhältnis von Klimaschutzwirkung und Kosten zu ermitteln.
Wohnungsgrundrisse und Barrierefreiheit
Die Modernisierung dient auch der Anpassung an zeitgemäße Wohnbedürfnisse. Ein Teil der Maßnahmen zielt auf die Optimierung von Wohnungsgrundrissen ab, um das Angebot insbesondere für Familien zu verbessern.
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Barrierefreiheit. Es ist geplant, insgesamt 20 % der Wohnungen barrierearm bzw. barrierefrei zu erschließen. Dazu gehört die Reduzierung von Barrieren in den Wohnungen selbst, um eine Nutzung auch im Alter oder bei Mobilitätseinschränkungen zu gewährleisten.
Rückbau und Neubau
Aufgrund des schlechten Zustands einiger Gebäude wurde entschieden, rund 600 Wohnungen aus dem ursprünglichen Modernisierungskonzept herauszunehmen und abzubrechen. An deren Stelle entstehen 559 neue Wohnungen und 37 neue Reihenhäuser. Diese ersetzen die alten Bestandsbauten und ermöglichen eine qualitativ hochwertigere und dichtere Bebauung, die den aktuellen Standards entspricht.
Städtebauliche Erneuerung und Quartiersmanagement
Die Sanierung in Schönau-Nordwest ist mehr als nur die Erneuerung von Einzelgebäuden. Es handelt sich um eine integrierte städtebauliche Erneuerungsmaßnahme, die das gesamte Wohnumfeld betrifft.
Aufwertung des Wohnumfeldes
Ziel der Maßnahme ist die Steigerung der Attraktivität des Wohnumfeldes. Dies umfasst: * Umgestaltung von Spielplätzen: Drei Spielplätze im Quartier sollen neu gestaltet werden. * Schaffung eines Stadtteilzentrums: Besonders hervorzuheben ist die Neugestaltung des Bereichs um die Endhaltestelle der Stadtbahn. Dieser Bereich galt bisher als sozialer Brennpunkt und soll baulich neu gestaltet werden. Hier entsteht ein neues Stadtteilzentrum. * Verkehrswesen und Wegekonzept: Um die Vernetzung im Quartier zu verbessern, wird ein neuer Rundweg im Gebiet errichtet. Zudem wurde im Rahmen des Projekts „EUBeKo“ (Erhöhung der Attraktivität des Wohnumfeldes durch Bewegungsförderung in der Kommune) in Zusammenarbeit mit der Pädagogischen Hochschule Heidelberg ein Wegekonzept (Schönau-Weg) erarbeitet, das sukzessiv umgesetzt wird.
Soziale Infrastruktur und Quartiersbüro
Ein wichtiger Baustein ist die Implementierung eines gemeinwesenorientierten Quartiersbüros des Caritas Verbandes. Dieses Angebot soll die Vernetzung im Viertel fördern und den Bewohnern Unterstützung bieten. Das Jugendzentrum an der Stadtbahnendhaltestelle profitiert ebenfalls von den baulichen Veränderungen.
Projektmanagement, Kosten und Zeitplanung
Das Sanierungsprojekt ist auf zehn Jahre angelegt und erfordert ein professionelles Projektmanagement.
Kostenstruktur
Die Kosten für das Bauprogramm werden vorläufig auf 135 Millionen Euro geschätzt (Stand Quelle 4). Dies bezieht sich auf die Sanierung von 1.743 Wohnungen. Die Finanzierung erfolgt wie beschrieben durch Zuschüsse und eigene Mittel der GBG.
Im Forschungsprojekt SQUARE (in FRANKLIN) beliefen sich die voraussichtlichen Kosten auf 22,685 Mio. €. Dies zeigt die Größenordnung energetischer Sanierungsmaßnahmen in diesem Segment.
Zeitlicher Verlauf und Durchführung
Die Sanierungsarbeiten in Schönau-Nordwest laufen bereits seit einigen Jahren und werden voraussichtlich noch bis kurz vor Ablauf der Sanierungsmaßnahme andauern. Die Arbeiten beginnen nicht flächendeckend, sondern werden häuserweise oder in Abschnitten umgesetzt. Einige Häuser haben die Arbeiten bereits begonnen, während die Planung für weitere Bereiche fortlaufend angepasst wird.
Das Projekt wird durch politische Beschlüsse abgesichert (z.B. V446/2017; V 192/2022). Der Bau- und Umweltausschuss der Stadt Mannheim hat bereits grünes Licht für die umfangreichen Sanierungen gegeben.
Zusammenfassung der Sanierungsstrategie
Das Sanierungsprojekt Schönau-Nordwest ist ein Musterbeispiel für moderne Städtebauförderung. Es verbindet technische Anforderungen (Energieeffizienz, Barrierefreiheit) mit sozialen Zielen (bezahlbare Mieten, Aufwertung des Viertels) und städtebaulichen Notwendigkeiten (Rückbau, Neubau, Zentrenbildung).
Die Kombination aus verschiedenen Förderprogrammen (Soziale Stadt, Landeswohnraumförderung, KfW) ermöglicht es, trotz hoher Sanierungskosten die Mieten auf einem für die Bewohner tragbaren Niveau zu halten. Durch den gezielten Rückbau von Sanierungsruinen und den Ersatzneubau wird die Bausubstanz nachhaltig erneuert und die Wohnqualität im gesamten Stadtbezirk signifikant verbessert.
Fazit
Die Modernisierung des GBG-Wohnungsbestands im Sanierungsgebiet Schönau-Nordwest ist ein komplexes und umfassendes Vorhaben, das weit über eine einfache Gebäudesanierung hinausgeht. Durch die gezielte Bündelung von Städtebau- und Wohnraumförderung, ergänzt durch KfW-Mittel und Landesprogramme, entsteht ein zukunftsfähiges Wohnquartier.
Zentrale Erfolgsfaktoren sind: 1. Die konsequente energetische Aufwertung hin zu modernen Standards wie EnEV 2016 und Passivhaus-Niveau, wie sie auch in den SQUARE-Pilotprojekten erprobt wird. 2. Die sozialverträgliche Mietentwicklung, gesichert durch vertragliche Vereinbarungen über einen Mietendeckel von ursprünglich 6,50 €/m². 3. Die städtebauliche Erneuerung, die durch Rückbau, Neubau und die Schaffung neuer Zentren (Stadtteilzentrum, Spielplätze, Wegekonzept) die Lebensqualität im Viertel steigert. 4. Die soziale Betreuung durch ein Quartiersbüro, das die Integration und Vernetzung der Bewohner unterstützt.
Für Bauherren, Immobilienverwalter und Kommunen bietet das Projekt Schönau-Nordwest wertvolle Erkenntnisse darüber, wie Bestandsimmobilien aus den 1950er bis 1980er Jahren nachhaltig und wirtschaftlich saniert werden können. Der Wegfall von 600 alten Wohnungen zugunsten von 559 neuen Wohnungen und 37 Reihenhäusern zeigt zudem, dass qualitativ hochwertiger Neubau in Kombination mit Sanierung eine effektive Strategie zur Aufwertung von Trabantenstädten ist.