Die Sanierung eines älteren Gebäudes stellt Eigentümer vor eine gewaltige Aufgabe. Insbesondere wenn der Zustand der Bausubstanz nur noch eingeschränkt zeitgemäß ist, wird oft über eine Kernsanierung nachgedacht. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, welche Maßnahmen sind notwendig und wie gestaltet sich der Ablauf? Dieser Artikel beleuchtet auf Basis vorliegender Fachinformationen die wesentlichen Aspekte einer umfassenden Gebäudesanierung.
Definition und Abgrenzung der Kernsanierung
Der Begriff der Kernsanierung wird in der Baubranche nicht immer einheitlich definiert, umfasst aber im Wesentlichen die Komplettsanierung eines Hauses. Dabei werden alle wesentlichen Bauteile erneuert. Ziel ist es, die Immobilie in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und technische Standards.
Eine Kernsanierung geht weit über eine bloße Renovierung hinaus. Während bei einer Renovierung meist nur oberflächliche Schäden beseitigt oder optische Verbesserungen vorgenommen werden, zielt die Kernsanierung auf die baulich-technische Wiederherstellung und Modernisierung ab. Dies kann sowohl die Fassade als auch den Kern der Immobilie betreffen. Im Gegensatz dazu wird bei einer Teilsanierung nur ein bestimmter Bereich des Gebäudes modernisiert. Eine Kernsanierung bedeutet, dass das Gebäude bis auf die Grundmauern erneuert wird und alle wesentlichen Elemente wie Struktur, Elektrik, Wasserleitungen und Heizung ausgetauscht werden. Auch der Begriff „Instandsetzung“ wird verwendet, beschreibt aber eher das schnelle und fachmännische Reparieren kleinerer Schäden, um zu verhindern, dass ein Sanierungsfall entsteht.
Wann ist eine Kernsanierung sinnvoll?
Eine Kernsanierung ist ein umfassendes Bauprojekt, das eine sorgfältige Planung erfordert. Sie wird häufig bei stark veralteter Bausubstanz oder größeren Schäden durchgeführt, die über normale Renovierungsarbeiten hinausgehen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gebäude stark beschädigt ist und Reparaturen nicht mehr ausreichen, um den Wohnstandard zu erhalten oder zu erhöhen.
Ein entscheidender Faktor für die Notwendigkeit einer Kernsanierung ist der ursprüngliche Zustand des alten Hauses. Experten rechnen im Schnitt mit ca. 1.600 € pro Quadratmeter für die Sanierung eines Gebäudes hin zu einem guten energetischen Zustand. Wenn also ein Gebäude stark beschädigt ist und Reparaturen nicht mehr ausreichen, ist eine Kernsanierung oft unvermeidlich. Auch wenn das Ziel darin besteht, das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik und Energieeffizienz zu bringen, ist eine Kernsanierung oft die wirtschaftlichste Lösung.
Denkmalschutz als besonderer Faktor
Rund 300.000 Gebäude in Deutschland sind alleine in Bayern denkmalgeschützt. Bei diesen Gebäuden darf nicht ohne Weiteres saniert werden. Eine Kernsanierung eines denkmalgeschütztes Gebäudes erfordert besondere Vorsicht und Sorgfalt, um sicherzustellen, dass das historische Erbe erhalten bleibt.
Wichtige Punkte bei der Sanierung unter Denkmalschutz sind: - Genehmigungen einholen: Bevor mit der Sanierung begonnen wird, müssen alle notwendigen Genehmigungen von den zuständigen Behörden eingeholt werden. - Erhaltung des historischen Charakters: Bei der Sanierung muss darauf geachtet werden, dass der historische Charakter des Gebäudes erhalten bleibt. Dies kann bedeuten, dass bestimmte Materialien und Techniken verwendet werden müssen, die dem Original entsprechen. - Berücksichtigung der Bauvorschriften: Neben den denkmalschutzrechtlichen Vorgaben müssen auch die aktuellen Bauvorschriften beachtet werden.
In enger Abstimmung mit dem Bauherren und dem Denkmalschutz werden Konzepte erarbeitet und die Vorgaben punktgenau umgesetzt.
Planung einer Kernsanierung
Eine Kernsanierung ist ein umfassendes Bauprojekt, das sorgfältige Planung erfordert. Ein Baugutachter oder ein Energieberater können bei der Bestandsaufnahme behilflich sein.
Bestandsaufnahme und Maßnahmenfestlegung
Eine Bestandsaufnahme vor der Kernsanierung ist wichtig, um den Umfang der Sanierungsarbeiten und mögliche Probleme zu bestimmen. Dies beinhaltet die Überprüfung der Bausubstanz und das Erstellen einer Liste aller notwendigen Arbeiten. Fachwissen von Experten ist erforderlich, um die komplexen Anforderungen einer Kernsanierung zu bewältigen.
Zu den typischen Maßnahmen einer Kernsanierung gehören: - Rückbau der Immobilie bis auf die tragenden Strukturen wie Decken, Fundamente, Stützen und Wände - Erneuerung der Dachkonstruktion - Austausch aller Elektroinstallationen und sämtlicher Wasserleitungen - Erneuerung der Fassade - Entfernung alter Böden und Wandfliesen - Erneuerung der Fenster und Außentüren - Erneuerung der Heizungsinstallation - Überprüfung und Erneuerung des Zustands der Mauern, Decken, Böden, Putz, Fenster und Türen
Die meisten Maßnahmen einer Kernsanierung fallen in den Bereich der energetischen Sanierung, bei der die Wände und Decken zum Keller erneuert werden. Es ist wichtig, dass die Sanierung so geplant wird, dass größere Einsparungen erzielt werden können. Im Rahmen einer Kernsanierung lohnt es sich auch, bauliche Änderungen an der Immobilie in Angriff zu nehmen. Warum nicht das Dach ausbauen, wenn es eh saniert wird? Das spart Geld und man muss später nicht noch einmal größere Bauarbeiten durchführen.
Zusammen mit einem Energieberater werden die geplanten Maßnahmen festgelegt und ein Zeitplan erstellt.
Der Ablauf der Sanierung: Eine chronologische Übersicht
Damit ein optimales Ergebnis erzielt wird, ist es wichtig, dass die Bauabschnitte in der richtigen Reihenfolge durchgeführt werden.
Schritt 1: Abbau und Entsorgung
Zu der Sanierung eines alten Hauses gehört immer der Abbau der alten Bausubstanz, entweder teilweise oder komplett. Dies bedeutet, dass z. B. defekte Dachziegel entfernt, alte Fenster ausgebaut, abgenutzter Fußboden gelöst, Elektroleitungen aus der Wand gezogen und alte Holzverkleidungen herausgerissen werden müssen. Diese Arbeiten müssen in die finanzielle und zeitliche Planung unbedingt mit eingerechnet werden. Hinzu kommt immer die Entsorgung des alten Materials unter Einhaltung aller Umweltrichtlinien. So können z. B. alte Dämmmaterialien wie Glas- und Steinwolle giftige Substanzen enthalten, die gesondert entsorgt werden müssen.
Schritt 2: Rohbauarbeiten
Nach den Abbauarbeiten beginnt die Wiederherstellung des Gebäudes. Dabei hat sich eine bestimmte Reihenfolge der Arbeiten bewährt.
- Abbrucharbeiten: In diesem Schritt werden alle nicht-tragenden Elemente entfernt, die nicht erhalten werden sollen. Hierzu gehören zum Beispiel alte Böden, Wände und Decken.
- Arbeiten am Rohbau: Jetzt werden Zwischenwände eingezogen, wenn neue Räume geschaffen werden sollen. Für neue Türen und Fenster werden Lücken in die Wände gebrochen. Gleichzeitig kann das Dach gedeckt und abgedichtet werden.
- Tragende Elemente: Nach den Abbrucharbeiten werden die tragenden Elemente des Gebäudes überprüft und gegebenenfalls verstärkt oder erneuert.
Schritt 3: Haustechnik und Dämmung
Sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen, stehen Rohre und Leitungen für die Haustechnik auf dem Programm. Dazu gehören Abwasserrohre, Wasserleitungen für Sanitäreinrichtungen und Heizung sowie die Elektroinstallationen.
- Elektro- und Sanitärinstallationen: In diesem Schritt werden die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert oder angepasst.
- Rohre und Leitungen: Dazu gehören Abwasserrohre, Wasserleitungen für Sanitäreinrichtungen und Heizung sowie die Elektroinstallationen.
- Dämmung: Um den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren, wird in diesem Schritt eine Dämmung an Dach und Fassade oder Innenwand angebracht. Zeitgleich mit der Installation von Rohren und Leitungen kann mit der Dämmung der Außenwand begonnen werden.
Schritt 4: Innenarbeiten und Fertigstellung
Nachdem die Dämmung und die Rohbauarbeiten abgeschlossen sind, folgen die Innenarbeiten.
- Putzarbeiten innen: Sind Kabel und Rohre verlegt, können die Wände verputzt werden.
- Estricharbeiten: Ist der Innenputz getrocknet, kann mit dem Estrich begonnen werden. Beachten Sie, dass der Estrich bis zu 6 Wochen zum Trocknen braucht. Ein Trockenestrich trocknet schneller und kann bereits nach 24 Stunden belegt werden.
- Fenster und Türen: Ist die Außendämmung fertiggestellt, werden Fenster und Türen eingesetzt.
- Bodenbeläge: Im Anschluss können Sie auf dem Estrich den Bodenbelag verlegen.
- Die Wände: Sobald alle Rohre und Leitungen verlegt sind, sind die Abschlussarbeiten an den Wänden an der Reihe. Dazu werden Verkleidungen angebracht und der Innenputz aufgetragen. Jetzt ist auch ein guter Zeitpunkt für das Verlegen von Fliesen.
- Maler- und Tapezierarbeiten: In diesem Arbeitsabschnitt können auch Lichtschalter und Steckdosen eingebaut werden. Es folgt das Auftragen des Fußbodens sowie der Einbau geplanter Treppen und Innentüren und das Fertigstreichen und Tapezieren der Wände.
- Sanitäreinrichtung: Installation von Badewanne, Dusche und WC.
Nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, führen Sie als Immobilienbesitzer und Auftraggeber die Schlussabnahme durch. Sollten Ihnen Mängel auffallen, dokumentieren Sie diese und fordern Sie das betreffende Handwerksunternehmen mit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf.
Kosten einer Kernsanierung
Die Sanierung eines alten Hauses ist teuer. Die genauen Ausgaben lassen sich nur mit einem Energieberater oder Fachhandwerker planen, da der ursprüngliche Zustand des alten Hauses bei der Sanierung eine große Rolle spielt – sowohl bei der Planung der notwendigen Arbeiten als auch bei den entstehenden Kosten.
Als grobe Richtwerte dienen folgende Preise, die auf Quadratmeter oder laufende Meter basieren:
| Maßnahme | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Unterkonstruktion | 50-150 €/m² |
| Dach dämmen | 150-250 €/m² |
| Dachgeschossdecke dämmen | 50 €/m² |
| Heizungsanlage | ab 12.000-62.000 € |
| Abwasserrohre erneuern | 550-800 € je lfd. Meter |
| Trinkwasserleitungen erneuern | 40-80 € je lfd. Meter |
| Fassade erneuern mit neuem Putz | 50-100 €/m² |
| Fassade streichen | 30-40 €/m² |
| Fassade dämmen (Wärmeverbund/Vorhangfassade) | 200-300 €/m² |
| Risse im Mauerwerk beheben | 500-1000 €/m² |
| Fensteraustausch (Dreifachwärmedämmglas; Fensterpreis inkl. Montage und Entsorgung) | 800-1400 €/m² |
| Kellerwände innen dämmen | ab 100 €/m² |
| Kellerdecke zum Erdgeschoss dämmen | 90-200 €/m² |
| Kellerdecke von unten dämmen | 30-90 €/m² |
| Elektrik erneuern | 75-100 €/m² |
| Horizontalsperre/Mauersägeverfahren bei Feuchtigkeit im Mauerwerk | ab 200 €/m² |
| Aufgraben und Abdichten von außen bei Feuchtigkeit | 60-90 €/m² |
| Asbestbeseitigung | 4.000-30.000 €/m² |
| Bauschuttentsorgung (reiner Bauschutt) | 70-120 €/m³ |
| Bauschuttentsorgung (Bau-Mischabfall) | 76-130 €/m³ |
| Badsanierung | 4.000-30.000 € |
| Neue Küche | 5.000-30.000 € |
Für eine energetische Sanierung eines Altbaus schätzt der Verband Privater Bauherren Kosten zwischen 70.000–150.000 €.
Asbestentsorgung
Bis in die 70er Jahre hinein galt Asbest als idealer Dämmstoff. Erst das vermehrte Auftreten von Krebserkrankungen führten zu der Ächtung dieses Werkstoffs. Der Austausch und die Entsorgung unterliegen besonderen Vorschriften. Fachfirmen verfügen über die nötigen Zertifikate und Erfahrung mit der Entsorgung.
Förderung und Wartung
Es gibt mehrere staatliche Förderprogramme, die Eigentümer bei der energetischen Sanierung eines Gebäudes mit Krediten und Zuschüssen unterstützen. Dies ist ein wichtiger Aspekt, um die hohen Investitionskosten zu stemmen.
Um größere Schäden zu vermeiden, ist es wichtig, das Gebäude regelmäßig zu warten und kleinere Reparaturen durchzuführen. Eine regelmäßige Inspektion des Gebäudes durch einen Fachmann kann helfen, Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben, bevor eine umfassende Sanierung notwendig wird.
Fazit
Eine Kernsanierung ist ein komplexes und finanziell anspruchsvolles Vorhaben, das eine detaillierte Planung und die Zusammenarbeit mit Fachleuten erfordert. Sie ist dann die richtige Lösung, wenn die Bausubstanz stark veraltet ist oder umfassende Schäden vorliegen, die über eine normale Renovierung hinausgehen. Durch die umfassende Erneuerung aller wesentlichen Bauteile – von der Elektrik über die Heizung bis hin zur Dämmung – wird das Gebäude auf einen modernen, energieeffizienten Stand gebracht. Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden ist ein sensibler Umgang mit der Bausubstanz und die Einhaltung von Genehmigungen entscheidend. Trotz der hohen Kosten können durch staatliche Förderungen und die langfristige Einsparung von Energiekosten die Investitionen amortisiert werden. Eine sorgfältige Durchführung aller Arbeitsschritte in der richtigen Reihenfolge ist der Schlüssel zum Erfolg.