Die Sanierung von kommunalen Gebäuden, insbesondere von sozialen und kulturellen Einrichtungen, stellt Bauherren, Planer und Handwerker vor komplexe Herausforderungen. Ein herausragendes Beispiel für eine umfassende und erfolgreich umgesetzte Maßnahme dieser Art ist die Generalsanierung des Gemeinschaftshauses Langwasser in Nürnberg. Dieses Projekt, das in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wurde, dient als umfassender Leitfaden für energetische Modernisierungen, technische Gebäudetechnik-Aufrüstung und die Erhaltung sozialer Infrastruktur. Der folgende Artikel beleuchtet die technischen, finanziellen und konzeptionellen Aspekte dieser Sanierung, basierend ausschließlich auf den vorliegenden Informationen.
Einführung: Die Notwendigkeit der Sanierung
Das Gemeinschaftshaus Langwasser, 1968 eröffnet, ist eines der ältesten und größten Kulturläden der Stadt Nürnberg. Nach über 40 Jahren Betriebszeit zeigte das Gebäude erhebliche Mängel an Bausubstanz und Technik. Eine Dach- und Fassadensanierung war bereits 2014 abgeschlossen worden, doch die Notwendigkeit einer vollständigen Generalsanierung blieb bestehen. Die Sanierung umfasste die komplette Überarbeitung des Gebäudeinneren, die Erneuerung der Haustechnik und die Anpassung an moderne Brandschutz- und Arbeitssicherheitsvorgaben. Ziel der Maßnahme war es, das Gebäude als zentralen Treffpunkt und kulturelles Zentrum des Stadtteils Langwasser zu erhalten und an heutige energetische sowie funktionale Standards anzupassen.
Historischer Kontext und Ausgangslage
Das Gemeinschaftshaus wurde im Stil der 1960er Jahre in Ortbeton, teilweise in Sichtbeton, errichtet. Innenwände wurden in Mauerwerk und Trockenbauweise ausgeführt. Das Gebäude unterliegt keinem Denkmalschutz, gilt jedoch als architektonisch markantes Zeugnis seiner Zeit.
Die Herausforderung der Baukosten
Die Planungen zur Generalsanierung begannen bereits 2008. Schnell zeigte sich, dass die ursprünglich angesetzten Kostenrahmen nicht ausreichten. Um die Finanzierung zu sichern, wurde die Sanierung in zwei separate Bauabschnitte aufgeteilt: 1. Erster Bauabschnitt (2011–2014): Dringende Maßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz (Dach, Fassade, Fenster). 2. Zweiter Bauabschnitt (2018–2020/2021): Komplette Überarbeitung des Gebäudeinneren und der Haustechnik.
Diese Aufteilung war notwendig, um die hohen Gesamtkosten von rund 14,5 Millionen Euro schrittweise bewältigen zu können.
Erster Bauabschnitt: Substanzerhalt und Wärmedämmung
Der erste Bauabschnitt konzentrierte sich auf die Hülle des Gebäudes. Ziel war es, die energetische Basis zu schaffen und das Bauwerk vor weiterem Verfall zu schützen.
Technische Maßnahmen
In diesem Abschnitt wurden folgende Arbeiten durchgeführt: * Neudeckung des Daches: Das ursprüngliche Flachdach wurde komplett neu gedeckt. Zusätzliche Abläufe wurden installiert, um Wassereintrag in die Räume zu verhindern. Beim Abtrag des alten Daches wurde der Kies per Hand entfernt. * Wärmedämmverbundsystem (WDVS): An der gesamten Außenfassade wurde ein Wärmedämmverbundsystem angebracht, um den Energieverlust signifikant zu reduzieren. * Austausch von Fenstern und Türen: Die undichten Fenster aus der Bauzeit wurden durch neue, dichte Fenster und Eingangstüren ersetzt.
Kosten und Dauer
Die Arbeiten des ersten Bauabschnitts begannen im Jahr 2011 und dauerten bis Ende 2014. Die Kosten beliefen sich auf ca. 3,3 bis 3,23 Millionen Euro. Während der Bauphase war das Haus für Besucher geschlossen; die Stadtteilbibliothek und die Gaststätte hatten separate Schließzeiten.
Zweiter Bauabschnitt: Innensanierung und Gebäudetechnik
Der zweite Bauabschnitt, der von 2018 bis Ende 2020 durchgeführt wurde, war weitaus umfangreicher und betraf die Funktionalität des Gebäudes im Inneren. Ziel war die Schaffung eines modernen, barrierefreien und sicheren Veranstaltungszentrums.
Brandschutz und Sicherheit
Ein wesentlicher Bestandteil war die Ertüchtigung des baulichen Brandschutzes. Dies umfasste die Installation von Brandschutzklappen und die Anpassung an aktuelle Vorgaben der Arbeitssicherheit.
Erneuerung der Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung, Elektro)
Die komplette Erneuerung der Haustechnik bildete das Herzstück der Modernisierung: * Heizung und Elektro: Die alten Systeme wurden durch moderne Anlagen ersetzt. * Lüftungstechnik: Besonderes Augenmerk lag auf der Lüftung. Für die Be- und Entlüftung des großen und kleinen Saales sowie des Bar-Foyers wurde eine zentrale Lüftungsanlage mit adiabatischer Kühlung installiert. Diese liefert eine Luftmenge von 20.000 m³/h. Insgesamt wurden 5 zentrale Lüftungsanlagen (1.400 bis 20.000 m³/h) und 9 dezentrale Anlagen (bis 800 m³/h) verbaut. Hersteller waren unter anderem Howatherm, Exhausto, Eggl, Trox und Wildeboer. * Klimatisierung: Die Anlage sorgt für eine den Personen und dem Bauwerk zuträgliche Raumatmosphäre und ermöglicht eine ganzjährig angenehme Temperatur ("Ganzjährig Frühling").
Barrierefreiheit und Nutzungsoptimierung
Um die Nutzung für alle Zielgruppen zu gewährleisten, wurden folgende Maßnahmen umgesetzt: * Einbau von zwei Aufzügen: Dies stellt die barrierefreie Erschließung sicher. * Sanitärbereiche: Die Sanitäranlagen wurden saniert und behindertengerecht umgebaut. * Wand- und Deckenoberflächen: Diese wurden überarbeitet, wobei wertvolle Böden aus Werkstein und Holz erhalten blieben. Die Akustik wurde durch entsprechende Materialien verbessert. * Veranstaltungstechnik: Die Säle erhielten neue Beleuchtungs-, Veranstaltungs- und Bühnentechnik. Auch die Medientechnik wurde erneuert. * Gastronomie: Die verpachtete Gaststätte wurde mit einer neuen professionellen Gastronomieküche ausgestattet. * Außenanlagen und Nebengebäude: Die Außenanlagen revitalisiert und Nebengebäude zur Nutzung für kulturelle Aktivitäten umgebaut.
Finanzierung und Förderung
Die Finanzierung des Projekts war komplex und stellte ein Modell für die Antragstellung von Fördermitteln dar. Die Gesamtkosten betrugen laut verschiedenen Quellen zwischen 13,7 Millionen Euro und ca. 14,5 Millionen Euro.
Fördermittel
Ein erheblicher Teil der Kosten wurde durch staatliche Förderprogramme gedeckt: * Bund und Freistaat Bayern: Rund 5,7 Millionen Euro wurden aus dem Städtebauförderprogramm "Soziale Stadt" und dem Investitionspakt "Soziale Integration im Quartier" bereitgestellt. * Städtebauförderung: Laut anderen Angaben wurden ca. 5,29 bis 5,3 Millionen Euro Fördermittel gewonnen. * Stiftungsmittel: Die Zukunftsstiftung der Sparkasse Nürnberg beteiligte sich mit 100.000 Euro an der Ausstattung der Stadtbibliothek.
Die Mittel des Investitionspakts "Soziale Integration im Quartier" waren explizit für Maßnahmen gedacht, die die soziale Integration im Quartier fördern.
Konzeptionelle Weiterentwicklung Während der Sanierung
Die Schließung des Hauses während des zweiten Bauabschnitts nutzte die Trägerschaft (Amt für Kultur und Freizeit), um ein neues inhaltliches Konzept zu erarbeiten. Dieses neue Konzept, das im Januar 2021 offiziell eröffnet werden sollte (verzögert durch Pandemie), setzt Schwerpunkte auf: * Vernetzung * Ermöglichung * Partizipation
Ziel ist es, neue Zielgruppen, insbesondere 20- bis 45-Jährige und Menschen mit Migrationshintergrund, anzusprechen. Das Haus versteht sich als "Offenes Wohnzimmer" und "Ideenschmiede". Das Angebot umfasst von Pilates bis Zither-Ensemble und dient als quartiersbezogene Lern- und Bildungslandschaft.
Zusammenfassung der Sanierungsmaßnahmen
Die folgende Tabelle fasst die Kernmaßnahmen der Sanierung zusammen:
| Bereich | Maßnahme | Technische Details / Anmerkungen |
|---|---|---|
| Gebäudehülle | Wärmedämmverbundsystem | Anbringung an gesamter Außenfassade |
| Dachsanierung | Neudeckung des Flachdachs, Installation zusätzlicher Abläufe | |
| Fenster/Türen | Austausch undichter Fenster und Türen | |
| Gebäudetechnik | Heizung, Elektro, Sanitär | Kompletter Austausch der Haustechnik |
| Lüftung | Zentrale Anlagen (adiabatische Kühlung, 20.000 m³/h) und dezentrale Anlagen | |
| Brandschutz | Ertüchtigung des baulichen Brandschutzes, Brandschutzklappen | |
| Barrierefreiheit | Erschließung | Einbau von zwei Aufzügen |
| Sanitärbereiche | Behindertengerechter Umbau | |
| Innenausbau | Oberflächen | Überarbeitung unter Akustik-Gesichtspunkten, Erhalt von Werkstein-/Holzböden |
| Veranstaltungstechnik | Neue Beleuchtungs-, Bühnen- und Medientechnik | |
| Nutzung | Gastronomie | Neue professionelle Küche |
| Nebengebäude | Umbau für kulturelle Nutzung |
Fazit
Die Generalsanierung des Gemeinschaftshauses Langwasser ist ein Paradebeispiel für die erfolgreiche Sanierung eines Bestandsgebäudes aus den 1960er Jahren. Das Projekt zeigt, wie durch eine geschickte Aufteilung in Bauabschnitte und die Akquise von Fördermitteln (Soziale Stadt, Investitionspakt) selbst hochpreisige Sanierungen (ca. 14,5 Mio. Euro) realisierbar sind. Technisch wurde das Gebäude von einem energetischen Sanierungsgrad bis hin zur kompletten Erneuerung der Haustechnik (insbesondere Lüftung mit adiabatischer Kühlung) und Schaffung von Barrierefreiheit auf den neuesten Stand gebracht. Konzeptionell wurde die Sanierung genutzt, um das Haus als sozialen Treffpunkt für die Zukunft neu aufzustellen. Für Bauherren und Planer bleibt die Erkenntnis, dass eine solche Tiefe der Sanierung nicht nur die Bausubstanz erhält, sondern auch die Lebensqualität in einem Quartier nachhaltig steigert.