GWG Sanierung und Nachverdichtung in München: Analyse städtebaulicher Erneuerung und energetischer Standards

Einführung

Die Erneuerung von Wohnungsbeständen aus den 1940er bis 1960er Jahren stellt eine zentrale Aufgabe der Münchner Stadtpolitik und Wohnungswirtschaft dar. Ein prominentes Beispiel für diese Entwicklung ist das Vorhaben der GWG (Städtische Wohnungsgesellschaft München) im Stadtteil Sendling-Westpark und im Bezirk Moosach. Die vorliegenden Informationen beleuchten zwei spezifische Projekte: die geplante Erneuerung eines Wohnblocks an der Garmischer Straße sowie die umfassende Sanierung und Nachverdichtung der Wohnsiedlungen an der Karlinger- und Gubestraße. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Wohnraum unter energetischen, sozialen und städtebaulichen Gesichtspunkten an zeitgemäße Standards anzupassen. Der folgende Artikel fasst die Planungen, technischen Ansätze und die Bedeutung dieser Projekte für die zukünftige Wohnqualität zusammen.

Städtebauliche Erneuerung an der Garmischer Straße

Die GWG plant die Erneuerung von fünf Gebäuderiegeln entlang der Garmischer Straße im Stadtteil Sendling-Westpark. Diese Gebäude wurden im Jahr 1960 errichtet und beherbergen derzeit 90 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit Wohnküche, die durchschnittlich eine Größe von 54 Quadratmetern aufweisen. Laut GWG entsprechen diese Wohnungsgrößen und die einseitige Struktur der Gebäude nicht mehr den aktuellen Anforderungen an Wohnraum. Zudem wird auf dem Grundstück ein erhebliches Potenzial zur Schaffung von neuem Wohnraum identifiziert.

Eine Aufstockung der bestehenden Bausubstanz wurde geprüft, jedoch als lediglich eingeschossig denkbar bewertet. Daher plant die GWG den Abriss der fünf Gebäuderiegel und den Neubau einer neuen Wohnanlage. Als Bauform ist eine sogenannte Blockrandbebauung vorgesehen, die mit einer Tiefgarage ausgestattet sein soll. Der Neubau soll einen hohen energetischen Standard erreichen und in barrierefreier Ausführung realisiert werden. Die geplante neue Wohnanlage soll zwischen 150 und 170 Wohneinheiten umfassen. Der Bezirksausschuss Sendling-Westpark hat im Rahmen dieses Projekts den Wunsch geäußert, Bildungsangebote im neuen Quartier unterzubringen.

Sanierung und Nachverdichtung in Moosach

Ein weiteres umfassendes Sanierungsvorhaben betrifft die Wohnsiedlungen der GWG an der Karlinger- und Gubestraße im Bezirk Moosach. Diese Siedlung wurde in den Jahren 1940/41 von der „Neuen Heimat“ errichtet und weist eine schlechte Bausubstanz sowie eine mangelnde energetische Qualität auf. Um diese Defizite zu beheben und die Wohnqualität nachhaltig zu steigern, hat die GWG eine detaillierte Planung in fünf Bauabschnitte unterteilt.

Technische und wirtschaftliche Notwendigkeit der Erneuerung

Die Entscheidung für eine Erneuerung anstelle einer reinen Sanierung der Bestandsgebäude basiert auf mehreren Faktoren. Ein rein energetischer Sanierungsaufwand wäre enorm und würde die bestehende Gesamtinfrastruktur (wie fehlende Kitas oder Mobilitätsstationen) nicht verbessern. Zudem ist es ohne Abriss und Neubau nicht möglich, den gewünschten Wohnungsmix, inklusive familiengerechter Großwohnungen, zu realisieren. Die GWG München argumentiert, dass nur durch einen kompletten Neubau eine zeitgemäße energetische Qualität und eine barrierefreie Gestaltung erreicht werden können.

Im Zuge der Planung wurde auch geprüft, welche Gebäude erhalten bleiben können. Zwei Gebäude südöstlich des fünften Bauteils (Adressen Karlingerstraße 7-13 und 12-20 sowie Gubestraße 9) werden nicht abgerissen. Hier ist eine umfassende Sanierung der drei Geschosse sinnvoll, da aus baurechtlichen Gründen (Abstandsflächen) ein Bau von mehr Geschossen ohnehin nicht möglich ist.

Bauabschnitte und Infrastruktur

Die Siedlung wird in fünf Bauabschnitte aufgeteilt, wobei die Taktung je Bauteil drei Jahre beträgt. Die Bauabschnitte werden zueinander versetzt geplant und gebaut, wobei Abbruch und Neubau abschnittsweise in der Reihenfolge der Bauabschnitte erfolgen.

Erster Bauabschnitt: Hier entstehen 94 Wohnungen für ca. 277 Personen sowie eine Kita für 100 Kinder. Zudem wird die Hausverwaltung Moosach, derzeit noch in Milbertshofen ansässig, ihren Sitz in diesem Bauabschnitt nehmen. Der Nachbarschaftstreff an der Karlingerstraße wird in extra errichtete Räume in einem Neubau an der Karlingerstraße ziehen.
Zweiter Bauabschnitt: Dieser umfasst 71 Wohnungen für ca. 206 Personen. Eine Besonderheit ist hier die Integration einer Mobilitätsstation, die Packstationen, ausleihbare Lastenräder, Stellplätze für E-Mobilität und eine Werkstatt umfasst. Diese Station wird voraussichtlich im Gebäude des Nachbarschaftstreffs an der Karlingerstraße 30 untergebracht, was es ermöglicht, den Stellplatzschlüssel zu reduzieren. Für die ersten beiden Bauteile ist zudem eine Tiefgarage mit 78 Stellplätzen geplant.
Wohnungsmix: Die Planung orientiert sich an den Vorgaben der Einkommensorientierten Förderung (EOF). Es sind 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen vorgesehen, wobei die 1-Zimmer-Wohnungen Größen zwischen 22 und 43 Quadratmetern haben werden.

Freiraumgestaltung und Bäume

Ein zentraler Aspekt der Sanierung ist die Aufwertung der Freiflächen. Die historische Zeilenstruktur der Siedlung wird übernommen, da sie das Quartier prägt. Durch offene Freiflächendurchwegungen sollen einladende und identitätsstiftende Außenbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.

Besondere Aufmerksamkeit gilt dem Baumbestand. Die Freiflächen sind aufgrund erhaltenswürdiger Bäume und des Wurzelschutzes schützenswert. Um den Neubau im ersten Bauteil zu realisieren, mussten vereinzelt Bäume gefällt werden. Diese Baumfällungen wurden bei der Unteren Naturschutzbehörde im Rahmen des Genehmigungsverfahrens angefragt und genehmigt. Es wird darauf hingewiesen, dass während der gesamten Abbruchphase ein Baumbestand erhalten bleibt. Zudem sind Ersatzpflanzungen in den Freiflächen des Neubaus vorgesehen.

Aspekte der Mieterperspektive und soziale Folgen

Die Sanierungsvorhaben betreffen natürlich auch die aktuellen Bewohner. Die GWG München hat ein Konzept entwickelt, um die Mieter während der Umstrukturierung zu unterstützen.

Information und Kommunikation: Es fanden sogenannte „Siedlungsgespräche“ statt, bei denen Vertreter der GWG und des Referats für Stadtplanung und Bauordnung Fragen der Bewohner beantworteten.
Umzugsmanagement: Bei einem notwendigen Umzug werden die Mieter mindestens drei Jahre vor dem geplanten Abbruch der Gebäude informiert.
Ersatzwohnungen: Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag erhalten eine passende Ersatzwohnung von der GWG angeboten. Es gibt ein spezielles Kontingent an Wohnungen, die bevorzugt an diese Mieter vergeben werden. Ein eigenes Team der GWG kümmert sich um die gemeinsame Suche nach der optimalen Lösung. Für befristete oder Untermietverhältnisse gilt dieses Angebot nicht.
Perspektiven: Je nach Wunsch und Verfügbarkeit können Mieter eine Ersatzwohnung in Moosach oder in anderen Stadtvierteln im Bestand der GWG oder Gewofag erhalten. Perspektivisch könnten Mieter aus später folgenden Bauteilen in bereits neu errichtete Wohnungen in der Siedlung ziehen.

Diskutiert wird in diesem Zusammenhang auch die Frage der Mietpreise. Da noch nicht abzusehen sei, welches Baurecht realisiert werde, sei die Miete noch nicht kalkulierbar. Als Maßstab wird der Münchner Mietspiegel genannt.

Kritische Betrachtung und Umweltaspekte

Die Entscheidung für den Abriss von Bestandsgebäuden wird nicht nur positiv gesehen. Kritische Stimmen, vertreten durch Stadtrat Stefan Jagel und weitere Initiativen, hinterfragen diese „Abriss-Mentalität“. Sie fordern transparente Prüfungen über Umwelt- und Klimaauswirkungen bei Abriss- und Neubauvorhaben. Ein zentraler Kritikpunkt ist die Berücksichtigung der sogenannten „grauen Energie“. Dies bezeichnet die Energie, die in die Herstellung von Baumaterialien und die Errichtung eines Gebäudes fließt. Bei einem Abriss geht diese gespeicherte Energie verloren.

Die Kritiker stellen die Frage, wie die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angesichts von Abrissvorhaben das Ziel der Klimaneutralität bis 2030 erreichen wollen. Sie plädieren für eine Bewahrung von Gebäuden und einen Klimaschutz durch Sanierung statt durch Abbruch. Im Fall der GWG-Siedlung Moosach wird jedoch vonseiten der GWG argumentiert, dass eine Sanierung ohne Abbruch nicht ausreiche, um die energetischen Standards und den notwendigen Wohnungsmix zu erreichen.

Fazit

Die Sanierungs- und Neubauprogramme der GWG München an der Garmischer Straße und in Moosach sind Beispiele für die städtebauliche Erneuerung von Wohnungsbeständen der 1940er bis 1960er Jahre. Die Maßnahmen verfolgen das Ziel, den Wohnraum energetisch und funktionell auf einen modernen Standard zu heben und durch Neubau zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Während die Notwendigkeit zur energetischen Aufwertung und zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum (z.B. barrierefrei, familiengerecht) unstrittig ist, wird die Strategie des vollständigen Abrisses und Neubaus unter Umweltgesichtspunkten kritisch diskutiert. Die Debatten um die „grauen Energie“ und die Erhaltung von Bausubstanz zeigen den Zielkonflikt zwischen energetischen Effizienzzielen, wirtschaftlicher Machbarkeit und Klimaschutzaspekten. Für die Bewohner bedeutet die Transformation eine Veränderung des Wohnquartiers, die durch umfangreiche Kommunikationsmaßnahmen und Umzugsmanagement begleitet wird.