Die Sanierung und Renovierung von Immobilien ist mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Für Eigentümer und Vermieter stellt sich dabei stets die Frage, wie diese Kosten steuerlich am effizienten geltend gemacht werden können. Das deutsche Steuerrecht unterscheidet hierbei streng zwischen verschiedenen Arten von Aufwendungen: den sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen, den über die Nutzungsdauer zu verteilenden Herstellungskosten und den steuerlich geförderten Handwerkerleistungen in der selbst genutzten Wohnung. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) hat die Praxis in den letzten Jahren verschärft, sodass eine genaue Kenntnis der Regelungen unerlässlich ist. Dieser Artikel beleuchtet die komplexen Zusammenhänge der steuerlichen Absetzung von Handwerkerkosten, orientiert sich dabei jedoch streng an den zur Verfügung gestellten Quellen.
Die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand
Im deutschen Steuerrecht ist die korrekte Einstufung von Baumaßnahmen entscheidend für die steuerliche Behandlung. Grundsätzlich werden Handwerkerkosten in zwei Kategorien unterteilt: Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand.
Erhaltungsaufwand: Sofortige Steuerersparnis
Erhaltungsaufwendungen dienen dazu, den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie wiederherzustellen oder zu erhalten. Hierzu zählen alle Arbeiten, die den Bestand sichern und Schäden beheben, ohne den Standard der Immobilie zu verbessern. Nach den vorliegenden Informationen ist es für Eigentümer von vermieteten Immobilien möglich, diese Kosten in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Dies mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung.
Zu den typischen Beispielen für Erhaltungsaufwand gehören laut den Quellen: - Renovierung des Badezimmers - Reparatur oder Neueindeckung des Hausdachs - Fassadenanstrich - Anbringung zusätzlicher Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung oder Schallisolierung - Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser - Einbau einer Türsprechanlage - Austausch von Fenstern und Türen sowie Vergrößerung vorhandener Fenster - Erneuerung von Elektroinstallationen oder Rohrleitungen - Austausch der Heizungsanlage - Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Energiekosten
Wichtig ist, dass diese Arbeiten keine Verbesserung des Gebäude- oder Wohnstandards bewirken dürfen. Sämtliche Reparaturarbeiten in den vier Ausstattungs-Kernbereichen Elektro, Fenster, Heizung und Sanitär sind als Erhaltungsaufwand anerkannt, solange sie nicht zu einer deutlichen Erweiterung der Funktion führen.
Herstellungsaufwand: Abschreibung über Jahrzehnte
Herstellungsaufwand umfasst alle Aufwendungen, die über den reinen Erhalt hinausgehen und den Wert oder die Substanz der Immobilie nachhaltig erhöhen. Die Kosten für Herstellungsaufwand müssen, ähnlich wie der Kaufpreis der Immobilie, über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dies kann eine Zeitspanne von bis zu 50 Jahren bedeuten.
Eine zentrale Rolle spielen hierbei die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Nach § 6 Abs. 1a Satz 1 EStG sind Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, zwar grundsätzlich nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu zählen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch in seiner Rechtsprechung (Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) klargestellt, dass Schönheitsreparaturen nicht jährlich anfallen und daher sehr wohl Herstellungskosten sein können. Das Gericht lehnt eine Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen und anderen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ab.
Die 15-Prozent-Grenze und der Drei-Jahres-Zeitraum
Die größte steuerliche Falle für Käufer sanierungsbedürftiger Immobilien ist die Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese greift, wenn Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes durchgeführt werden und die Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Überschreiten die Gesamtkosten dieser Schwelle, werden alle anfallenden Handwerkerkosten (einschließlich der Schönheitsreparaturen) den Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet. Dies hat zur Folge, dass die Kosten nicht im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden können, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen.
Es ist daher ratsam, in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie die Renovierungskosten im Auge zu behalten. Eine Verschiebung von Arbeiten kann notwendig sein, um die 15-Prozent-Grenze nicht zu überschreiten, bevor die Drei-Jahres-Frist abläuft.
Was wird bei der Berechnung berücksichtigt?
Bei der Ermittlung der 15-Prozent-Grenze müssen bestimmte Kostenarten beachtet werden. Laut BFH-Urteil vom 13.3.2018 (Az. IX R 41/17) sind Aufwendungen für die Beseitigung unbekannter bzw. verdeckter Mängel einzubeziehen. Dabei handelt es sich um Kosten für die Beseitigung von Schäden, die zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes im Verborgenen lagen, jedoch bereits vorhanden waren.
Nicht berücksichtigt werden hingegen: - Handwerkerkosten, die entstehen, um die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten. - Kosten für Erweiterungen (z. B. Aus- und Anbauten). - Üblicherweise jährlich anfallende Aufwendungen (BFH, 14.06.2016, IX R 22/15). - Aufwendungen zur Beseitigung von durch Mieter mutwillig herbeigeführten Substanzschäden (BFH, 9.5.2017, IX R 6/16).
Die Vereinfachungsregel: Die 4.000-Euro-Grenze
Um die Praxis zu vereinfachen, hat die Finanzverwaltung eine Grenze von 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) eingeführt. Wenn die Kosten für Baumaßnahmen diese Schwelle im Jahr nicht überschreiten, können diese Handwerkerkosten im Jahr ihrer Zahlung direkt als Werbungskosten abgesetzt werden. Diese Regelung ist insbesondere für kleinere Renovierungen relevant und soll die Detaillprüfung der 15-Prozent-Grenze in solchen Fällen entbehrlich machen.
Für den Fall, dass die Kosten unter dieser Grenze bleiben, gehen Finanzamt und Steuerzahler davon aus, dass es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Diese Kosten können dann vollständig im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden.
Besonderheiten bei der Sanierung von Leerstand
Obwohl der spezifische Kontext der Sanierung von Leerstand in den vorliegenden Quellen nicht detailliert behandelt wird, lassen sich aus den allgemeinen Regelungen wichtige Schlüsse ziehen. Sanierungen an leerstehenden Immobilien, die anschließend vermietet werden sollen, unterliegen denselben steuerlichen Regeln wie bereits vermietete Objekte.
Wird eine Immobilie erworben, die leer steht und Sanierungsstau aufweist, ist der Zeitpunkt des Kaufs entscheidend für den Vergleich des ursprünglichen mit dem neuen Zustand. Plant der neue Eigentümer umfangreiche Maßnahmen, um die Immobilie wieder vermietbar zu machen, müssen diese genau auf ihre Einstufung als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand geprüft werden.
Ein Beispiel aus den Quellen verdeutlicht dies: Bei einem jahrelang vermieteten Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau, das neue Eigentümer erwerben, können geplante Maßnahmen (Fenster, Türen, Elektro, Heizung) zu Herstellungsaufwand führen, wenn sie den Standard wesentlich verbessern. Entscheidend ist hierbei die Definition der "wesentlichen Hebung des Gebäudestandards". Das Finanzamt geht von einer solchen Hebung aus, wenn mindestens drei der vier definierten Ausstattungs-Kernbereiche (Elektro, Fenster, Heizung, Sanitär) in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt wurden (FG Köln, Urteil v. 26.1.2012 – 10 K 235/10).
Mehrere Baumaßnahmen über fünf Jahre
Eine weitere wichtige Regel betrifft die Verteilung von Sanierungen über einen längeren Zeitraum. Führen mehrere getrennt durchgeführte Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren dazu, dass sich der Standard des Hauses oder der Wohnung wesentlich verbessert, geht das Finanzamt davon aus, dass in Raten saniert wird. In diesem Fall werden die Aufwendungen nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungsaufwand gewertet und müssen über Jahre abgeschrieben werden.
Handwerkerleistungen in der selbst genutzten Wohnung
Für Eigentümer, die ihr Wohneigentum selbst nutzen, gelten andere Regelungen als für Vermieter. Hier greift die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG.
Voraussetzungen und Leistungsumfang
Die Steuerermäßigung betrifft Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der selbst genutzten Wohnung, dem eigenen Haus oder dem dazugehörigen Grundstück. Bis zu 6.000 Euro der Kosten können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Davon werden 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 1.200 Euro, als Steuern erstattet.
Zu den anerkannten Handwerkerleistungen gehören laut den Quellen unter anderem: - Malerarbeiten in der Wohnung oder am Haus - Austausch oder Renovierung von Fenstern und Türen - Öffnen einer Haus- oder Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst - Dach- oder Fassadenarbeiten - Wartung der Heizungsanlage - Pflasterarbeiten auf dem Hof - Komplette Gebühren für den Schornsteinfeger - Kontrolle des Blitzableiters - Verlegung von Bodenbelägen (Fliesen, Teppich, Parkett) - Modernisierung der Einbauküche oder des Badezimmers - Reparatur von Haushalts- und Elektronikgeräten (sofern diese in einer Hausratversicherung mitversichert werden können)
Wichtig ist, dass die Leistung von einem Handwerker erbracht und bezahlt werden muss. Arbeiten in Eigenleistung sind ausgeschlossen. Zudem dürfen die Kosten nicht für Neubaumaßnahmen anfallen. Nachträgliche Anbringungen, wie beispielsweise eine ausfahrbare Markise, sind hingegen unproblematisch.
Aufteilung der Arbeitskosten
Ein oft übersehener Aspekt ist die Aufteilung der Arbeitskosten. Wenn beispielsweise Türen oder ein Geländer renoviert werden und Teile der Arbeit in der Werkstatt des Handwerkers entstehen, ist nur der Arbeitsanteil, der im Haushalt erbracht wird, förderfähig. Für den auf die Reparatur in der Werkstatt entfallenden Anteil gibt es keine Steuerermäßigung (BFH, Urteil vom 13. Mai 2020, Az. VI R 4/18).
Besonderheiten und Ausnahmen
Das Steuerrecht kennt bei der Absetzung von Handwerkerkosten einige Ausnahmen und spezielle Regelungen, die beachtet werden müssen.
Baumängel und Eigenleistung
Handwerkerkosten, die vor Fertigstellung des Gebäudes für die Beseitigung von Baumängeln aufgewendet werden, dürfen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden (BFH-Urteil vom 24.3.1987, IX R 17/84). Sie gelten steuerrechtlich als Herstellungsaufwand und sind somit über die Nutzungsdauer des Hauses abzuschreiben.
Ebenso grundlegend ist die Regel, dass Arbeiten in Eigenleistung nicht abgeschrieben werden können. Ob Reparatur, Renovierung, Sanierung oder Modernisierung – Handwerkerleistungen können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn damit ein oder mehrere Dienstleister beauftragt wurden. Die Handwerker müssen eine ordentliche Rechnung ausstellen, die unbar (per Überweisung) bezahlt wird.
Einbauküchen
Die Praxis, eine neue Einbauküche als Werbungskosten geltend zu machen, hat der Bundesfinanzhof 2016 eingeschränkt. Bis zu diesem Urteil wurden beispielsweise Spüle und Herd als wesentliche Bestandteile eines Wohngebäudes betrachtet, was eine direkte Absetzung ermöglichte. Nach aktueller Rechtsprechung muss eine Einbauküche abgeschrieben werden, da sie nicht zu den notwendigen Wohngebäudebestandteilen im steuerlichen Sinne gehört.
Instandhaltungsleistungen
Leistungen, bei denen Anlagen auf ihre ordnungsgemäße Funktion hin überprüft werden, sind steuerlich anerkannte Handwerkerleistungen. Dies gilt unabhängig davon, ob damit einem Schaden vorgebeugt wird oder ob es der Schadensbeseitigung dient. Dies umfasst beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage oder die Kontrolle des Blitzableiters.
Strategische Überlegungen zur Steueroptimierung
Die Wahl der richtigen Strategie bei der Absetzung von Handwerkerkosten hängt von der individuellen finanziellen Situation und dem Status der Immobilie ab.
Wahlrecht bei Erhaltungsaufwand
Bei „echten“ Sanierungskosten (Erhaltungsaufwand) hat der Eigentümer ein Wahlrecht. Er kann die Handwerkerkosten: 1. In voller Höhe (100 Prozent) und auf einen Schlag in dem Jahr, in dem der Aufwand entstanden ist, von der Steuer absetzen (§ 11 Abs. 2 EStG). Dies geschieht in der Anlage V der Steuererklärung. 2. Größere Erhaltungsaufwände bei Wohngebäuden alternativ auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV). Dies ist möglich, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient.
Die Entscheidung hängt vom Einkommen ab: Wer über ein hohes und stabiles Einkommen verfügt, sollte die Handwerkerkosten tendenziell eher sofort absetzen, um die persönliche Steuerlast schnell zu senken. Bei schwankendem Einkommen kann eine Verteilung sinnvoll sein, um Spitzen im Steuersatz zu vermeiden.
Dokumentation und Nachweis
Für beide Varianten, die Absetzung als Werbungskosten bei Vermietung oder die Steuerermäßigung bei Selbstnutzung, ist eine lückenlose Dokumentation entscheidend. Es müssen Rechnungen vorliegen, die die Handwerkerleistung detailliert ausweisen. Die Zahlung muss unbar erfolgen. Nur so ist der steuerliche Abzug sicherzustellen.
Fazit
Die steuerliche Behandlung von Handwerkerkosten bei Sanierungen ist ein komplexes Feld, das von der Art der Immobilie (vermietet oder selbst genutzt), dem Zeitpunkt der Maßnahmen und der Höhe der Kosten abhängt. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand zentral. Während Erhaltungsaufwand sofort die Steuerlast mindern kann, binden Herstellungskosten (insbesondere durch die 15-Prozent-Regel und Schönheitsreparaturen nach BFH-Rechtsprechung) Kapital über Jahrzehnte. Die 4.000-Euro-Grenze bietet hier eine Vereinfachung für kleinere Projekte.
Für selbstnutzende Eigentümer bietet § 35a EStG eine attraktive Möglichkeit der Steuerersparnis bis zu 1.200 Euro jährlich, vorausgesetzt, die Arbeiten werden von Fachfirmen durchgeführt und ordnungsgemäß abgerechnet. Die Quellenlage verdeutlicht, dass eine vorherige Planung und Aufteilung von Arbeiten auf verschiedene Jahre (im Rahmen der Fünf-Jahres-Regelung für Sanierungsstau) entscheidend sein kann, um nicht ungewollt in die Falle der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu tappen. Eine professionelle Beratung oder Begleitung durch einen Steuerexperten ist angesichts der Komplexität und der ständigen Rechtsprechungsänderungen (wie durch den BFH) empfehlenswert.