Steuerliche Absetzbarkeit von Hausschwamm-Sanierungen: Ein Überblick für Eigentümer

Die Entdeckung von echtem Hausschwamm (Serpula lacrymans) in einem eigenen Gebäude stellt für jeden Eigentümer eine erhebliche Belastung dar. Neben der akuten Gesundheitsgefahr durch Sporen und der Bausubstanzgefährdung sind oft immense Sanierungskosten verbunden. Doch neben der physischen und finanziellen Herausforderung stellt sich für viele Betroffene auch die Frage nach einer steuerlichen Entlastung. Kann man die Aufwendungen für die Beseitigung des Pilzbefalls von der Steuer absetzen? Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) schafft hier Klarheit und definiert die Voraussetzungen, unter denen solche Kosten als außergewöhnliche Belastungen anerkannt werden können.

Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die Voraussetzungen für den Steuerabzug und die praktischen Schritte, die Eigentümer bei einem Hausschwammbefall unternehmen sollten, basierend auf den aktuell verfügbaren Informationen aus Rechtsprechung und Fachliteratur.

Rechtliche Grundlage: § 33 EStG

Die steuerliche Berücksichtigung von Sanierungskosten bei Hausschwamm stützt sich auf § 33 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dieser Paragraf regelt die Ermäßigung der Einkommensteuer bei außergewöhnlichen Belastungen.

Nach § 33 Abs. 1 EStG wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens-, Vermögens- und Familienverhältnisse erwachsen. Der Gesetzgeber definiert Aufwendungen als zwangsläufig, wenn der Steuerpflichtige sich ihnen aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann und sie den Umständen nach notwendig sind und einen angemessenen Betrag nicht übersteigen (§ 33 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Das Ziel dieser Regelung ist es, Mehraufwendungen für den existenznotwendigen Grundbedarf zu berücksichtigen, die sich wegen ihrer Außergewöhnlichkeit einer pauschalen Erfassung in allgemeinen Freibeträgen entziehen. Übliche Aufwendungen der Lebensführung sind hiervon ausgeschlossen.

Das BFH-Urteil: Hausschwamm als außergewöhnliche Belastung

In einem wegweisenden Urteil vom 29.03.2012 (Az. VI R 70/10) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Aufwendungen zur Sanierung eines mit echtem Hausschwamm befallenen Gebäudes im Einzelfall als außergewöhnliche Belastungen anzuerkennen sind. Das Gericht stellte klar, dass der Befall mit echtem Hausschwamm ein unabwendbares Ereignis sein kann.

Im entschiedenen Fall war eine Eigentumswohnung, die 2002 erworben wurde, mit echtem Hausschwamm befallen. Der Pilz wuchs bereits seit Jahren im Fußbodenaufbau und blieb unentdeckt. Die Sanierungskosten, die auf die Klägerin entfielen, beliefen sich im Streitjahr 2007 auf 10.490,22 Euro. Das Finanzamt hatte diese Kosten zunächst nicht anerkannt, doch das Finanzgericht und anschließend der BFH gaben der Klägerin Recht.

Der BFH argumentierte, dass die Sanierungskosten dann außergewöhnlich sind, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

Unentdeckter Befall: Der Schwamm war bei Erwerb der Immobilie bereits vorhanden, aber unentdeckt geblieben.
Konkrete Gefahr: Es drohte die konkrete Gefahr der Unbewohnbarkeit des Gebäudes.
Notwendigkeit: Daraus folgte die Notwendigkeit einer aufwendigen Sanierung.

Das Gericht betonte, dass nicht der Befall als solcher, sondern die daraus notwendig werdenden Sanierungsmaßnahmen das unabwendbare Ereignis darstellen. Die Kosten sind somit nicht durch die normale Lebensführung veranlasst, sondern durch ein außergewöhnliches Schicksal.

Voraussetzungen für den Steuerabzug

Basierend auf den verschiedenen Quellen und dem BFH-Urteil lassen sich die konkreten Voraussetzungen für den Abzug der Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastung zusammenfassen:

1. Art der Nutzung der Immobilie

Die steuerliche Anerkennung hängt maßgeblich von der Nutzung der Immobilie ab:

Vermietete Immobilie: Wenn die Immobilie zur Vermietung genutzt wird, sind die Kosten für die Beseitigung des Hausschwamms eindeutig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Dies ist der Standardfall und bedarf keiner gesonderten Prüfung einer außergewöhnlichen Belastung.
Selbstgenutzte Immobilie: Bei selbstgenutzten Wohnungen oder Häusern greift der Werbungskostenabzug nicht. Hier kommt ausschließlich die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG in Betracht. Dies ist der Fall, den das BFH-Urteil primär adressiert.

2. Unabwendbarkeit und Zwangsläufigkeit

Die Aufwendungen müssen zwangsläufig sein. Das bedeutet, der Eigentümer kann sich den Kosten aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht entziehen. Tatsächliche Gründe liegen vor, wenn die Beseitigung des Schwamms zwingend erforderlich ist, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen und die Bausubstanz zu erhalten. Eine Sanierung ist in der Regel nicht vermeidbar, da ein Fortbestand des Befalls die Unbewohnbarkeit des Gebäudes zur Folge hätte.

3. Notwendigkeit und Angemessenheit

Die Aufwendungen müssen den Umständen nach notwendig sein und einen angemessenen Betrag nicht übersteigen. Das bedeutet, dass die gewählte Sanierungsmethode wirtschaftlich sinnvoll und verhältnismäßig sein muss. Teure Luxussanierungen, die über die reine Beseitigung des Schadens hinausgehen, sind nicht abzugsfähig. Die Höhe der Kosten im entschiedenen Fall (über 10.000 Euro) wurde als angemessen bewertet.

4. Kein Verschulden des Eigentümers

Ein entscheidender Punkt ist, dass der Eigentümer von dem Befall nichts gewusst haben darf, als er das Haus gekauft hat. Hätte der Käufer den Befall beim Erwerb erkennen müssen oder wurde er darüber informiert, entfällt die Anerkennung als außergewöhnliche Belastung. Zudem muss der Eigentümer zunächst versuchen, Ersatzansprüche gegen Dritte (z.B. den Vorbesitzer, der den Befall kannte oder verursachte) zu verfolgen. Erst wenn diese Ansprüche nicht durchsetzbar sind oder Versicherungsleistungen nicht ausreichen, können die verbleibenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Versicherungsleistungen oder Schadensersatz müssen auf die Sanierungskosten angerechnet werden.

Abgrenzung zu nicht abzugsfähigen Kosten

Nicht jede Sanierung oder Instandsetzung wird steuerlich anerkannt. Die Quellen heben hervor, dass folgende Kosten nicht als außergewöhnliche Belastungen abgezogen werden können:

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Kosten, die der normalen Erhaltung oder Modernisierung der Immobilie dienen.
Beseitigung von Baumängeln: Wenn der Schwamm aufgrund von baulichen Mängeln (z.B. Feuchtigkeitsschäden, die dem Käufer bekannt waren oder hätten auffallen müssen) entstanden ist.
Kosten, die durch allgemeine Lebensführung veranlasst sind: Reparaturen, die üblicherweise in einem Haushalt anfallen.

Das BFH-Urteil unterscheidet klar zwischen einem unabwendbaren Schicksalsschlag (unerkannter Befall) und vermeidbaren oder vorhersehbaren Schäden.

Praktisches Vorgehen für Betroffene

Für Eigentümer, die von einem Hausschwammbefall betroffen sind, ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen:

Sofortmaßnahmen: Die Sicherheit und Gesundheit der Bewohner hat oberste Priorität. Eine fachgerechte Schwammsanierung durch einen Sachverständigen ist unerlässlich.
Dokumentation: Alle Kosten müssen exakt dokumentiert werden. Rechnungen, Gutachten und Nachweise über die Notwendigkeit der Sanierung sind entscheidend für die Steuererklärung.
Prüfung von Versicherungsleistungen und Schadensersatz: Klären Sie, ob eine Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung Leistungen erbringt oder ob Ansprüche gegen Vorbesitzer bestehen. Diese müssen vorrangig geltend gemacht werden.
Einkommensteuererklärung: Geltend machen der verbleibenden Kosten als außergewöhnliche Belastung in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung.
Einspruch einlegen: Sollte das Finanzamt die Kosten nicht anerkennen, ist ein Einspruch gegen den Steuerbescheid ratsam. Verweisen Sie dabei auf das BFH-Urteil (Az. VI R 70/10) und die dazugehörige Rechtsprechung. Wie in den Quellen beschrieben, haben Steuerpflichtige in vergleichbaren Fällen bereits erfolgreich Einspruch eingelegt.

Fazit

Die Beseitigung von echtem Hausschwamm stellt eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die steuerlich nicht unberücksichtigt bleiben muss. Das Urteil des Bundesfinanzhofs schafft eine klare Rechtsgrundlage, nach der Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastungen anerkannt werden können, sofern es sich um einen unentdeckten Befall handelt, der die Unbewohnbarkeit des Gebäudes droht und die Kosten notwendig und angemessen sind.

Für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ist dies eine wichtige Entlastung. Voraussetzung ist jedoch eine lückenlose Dokumentation der Schäden und Kosten sowie der Nachweis, dass keine anderweitigen Ansprüche (Versicherung, Schadensersatz) bestehen. Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten ohnehin als Werbungskosten abzugsfähig. Betroffene sollten sich im Streitfall nicht scheuen, ihre Rechte gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen und sich auf die einschlägige Rechtsprechung zu berufen.