Sanierung und Neubau in Düsseldorf: Fallbeispiele für die Behandlung von Schadstoffen und moderner Gebäudeplanung

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland steht vor gewaltigen Aufgaben. Sowohl die Beseitigung von Altlasten und Schadstoffen in alter Bausubstanz als auch die Schaffung moderner, nachhaltiger Arbeitsumgebungen erfordern hohe fachliche Kompetenz. Zwei Projekte in Düsseldorf, die Sanierung des Gebäudes 23.21 der Heinrich-Heine-Universität (HHU) und der Neubau des „Heinrich Campus“ am Standort des ehemaligen Straßenverkehrsamtes, exemplifizieren diese Herausforderungen. Während das Universitätsgebäude eine aufwendige Schadstoffsanierung und Kernsanierung erforderte, handelt es sich beim Heinrich Campus um einen Neubau, der durch nachhaltige Planung und hohe digitale Durchdringung überzeugt. Dieser Artikel beleuchtet die technischen Vorgehensweisen, die verwendeten Materialien und die strategischen Entscheidungen hinter beiden Projekten.

Die Sanierung der Heinrich-Heine-Universität: Ein Kampf gegen PCB

Das Gebäude 23.21 der Philosophischen Fakultät der Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf ist ein typischer Vertreter der Bauweise der frühen 1970er Jahre. Es handelte sich um einen siebengeschossigen Bau in Stahlbetonfertigteilbauweise, der Hörsäle, Seminarräume, Fachbibliotheken sowie Teile der Universitätsverwaltung beherbergte. Eine Kernsanierung wurde notwendig, da eine hohe Belastung mit polychlorierten Biphenylen (PCB) festgestellt wurde.

Die Herausforderung: PCB-Belastung in der Bausubstanz

PCB sind organische Chlorverbindungen, die in den 60er und 70er Jahren verbaut wurden, beispielsweise in Fugenmassen. Nach heutigem wissenschaftlichen Stand gelten diese Stoffe als gesundheitsschädlich und sind potenziell krebserregend. Seit 1989 ist die Verwendung in Deutschland verboten. Das Problem im Gebäude 23.21 war besonders gravierend, da es sich nicht nur um eine Belastung der Fugen handelte. Durch die Anlagerung des PCBs an Sekundärflächen wie Wänden, Böden und Decken wurden auch diese zu Schadstoffquellen. Experten des Bau- und Liegenschaftsbetriebs (BLB) NRW stuften das Gebäude als einen „schweren Fall“ ein, da die Belastung partiell sehr hoch war.

Eine Machbarkeitsstudie durch ein externes Büro ergab, dass ein kompletter Abriss und Neubau zwar eine Radikallösung wäre, aber im engen Gebäudeverbund des Campus schwierig umzusetzen wäre. Zudem waren die Kosten-Nutzen-Relation und der Zeitaufwand für eine Kernsanierung vorteilhafter.

Die Vorgehensweise: Phasen der Sanierung

Die Sanierung erfolgte in zwei klar getrennten Phasen:

Schadstoffsanierung und Entkernung:
- Das Gebäude wurde vollständig entkernt.
- Schadstoffbelastete Bauteile wurden entfernt.
- Es wurde eine Lüftungsphase eingeleitet, um die Schadstoffkonzentration zu reduzieren.
- Abschließend wurden sämtliche Fassadenelemente entfernt.
Grunderneuerung und Aufwertung:
- Der Stahlbeton-Rohbau sowie nicht schadstoffbelastete Mauerwerkswände und konstruktive Bauteile im 2. und 3. Untergeschoss sowie in den drei Hörsälen blieben erhalten.
- Es erfolgten eine energetische und optische Aufwertung der Fassade sowie eine vollständige Modernisierung der Innenräume.

Erhalt der Struktur und optische Neugestaltung

Ein entscheidender Aspekt war die Bewahrung der architektonischen Identität. Das Gebäude war Teil eines Ensembles ähnlicher Bauten aus der gleichen Ära. Um den historischen Kontext zu wahren, blieb die Struktur mit dem 60er-Jahre-Charakter und den umlaufenden Balkonen erhalten. Optisch änderte sich jedoch das Erscheinungsbild drastisch: Die alte grün-braune Optik der Fensterrahmen und der Fassade wurde durch ein grafisch anmutendes, kontrastreiches Design ersetzt. Die großflächigen schwarzen Fenster bilden nun einen Kontrast zu den weiß-grauen Stahlbetonteilen. Ein vorgelagerter, fensterloser Hörsaal erhielt einen schwarzen Außenanstrich. Auch im Innenbereich dominiert Schwarz-Weiß, wobei für die schwarzen Flächen (z. B. Aufzüge) spezielle PremiumColor-Innenfarben verwendet wurden, die edelmatte Oberflächen erzeugen und den Schreibeffekt minimieren.

Verwendete Produkte und Materialien

Die Düsseldorfer Firma Wenkemann führte die Innenarbeiten durch. Für die Renovierung wurden hochspezifische Produkte der Firma Caparol und Disbon verwendet:

Mörtel und Spachtel: Disbocret 714 PCC Grobmörtel, DisboCRET 715 PCC I-Feinmörtel, DisboCRET 510 1K-Acryl-Feinspachtel.
Beschichtungen: DisboCRET 515 1K-Acryl-Betonanstrich, DisboFLOOR 304 2K-PU-Abdichtung, DisboPUR 305 2K-PU-Balkonbeschichtung.
Innenfarben: Capacryl PU Satin, Caparol PremiumColor, Caparol Akkordspachtel/Akkordvlies/CapaTrend, Caparol MattLatex.

Diese Materialien sorgten nicht nur für die optische Erneuerung, sondern auch für die notwendige Rissüberbrückung und Vlieseinbettung an den Wänden.

Der Heinrich Campus: Neubau auf Brachfläche

Während die HHU saniert wurde, entstand im Düsseldorfer Norden auf einer innerstädtischen Gewerbebrache ein völlig neues Projekt: der „Heinrich Campus“. Auf einem rund 14.500 m² großen Grundstück entstand ein moderner Büroneubau für rund 2.500 Mitarbeiter, der später vollständig von der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Deloitte gemietet wurde.

Herausforderungen bei der Errichtung

Auch dieser Neubau war mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, die typisch für innerstädtische Großprojekte sind:

Rückbau schadstoffbelasteter Altbebauung: Die vorherige Bebauung musste zurückgebaut werden.
Tiefe Baugrube: Es musste eine bis zu 11 m tiefe Baugrube hergestellt werden, was in direkter Nähe zu sensibler Infrastruktur und Nachbargebäuden eine große Herausforderung darstellte.
Sanierung von Altlasten: Während der Baugrunderkundungen wurde ein Heizölschaden festgestellt. Eine großflächige Kontamination mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) wurde entdeckt, die bis zu 7 m tief unter die geplante Baugrubensohle reichte und teilweise im Grundwasserschwankungsbereich lag.

Architektur und Konzept

Der Heinrich Campus wurde als dreifach gestaffeltes Büroensemble konzipiert. Um die knapp 70.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) in eine der Umgebung angepasste Maßstäblichkeit zu bringen, wurde die große Masse in drei Hofhäuser gegliedert. Diese sind in der Höhe von sieben bis fünf Geschosse abgestuft und mit einem leichten Versatz zu einem geschlossenen Baukörper zusammengeschoben. Dies erzeugt auf der dem Blockinnenraum zugewandten Seite einen repräsentativen Vorplatz (Erna-Scheffler-Straße), der als fußläufige Abkürzung dient.

Das Bauwerk ist mit einer zeitgenössischen Klinkerfassade gestaltet, die sich in die Umgebung einfügt.

Nachhaltigkeit und Digitales Konzept

Das Projekt erhielt die DGNB Zertifizierung in Gold. Grundlage war ein ganzheitlicher Ansatz nach dem LowEx-Konzept, bei dem wertige, langlebige Architektur und hochmoderne Gebäudetechnik für niedrigen Verbrauch bei maximalem Komfort ökonomisch und ökologisch sinnvoll ineinandergreifen. Dazu gehören die Gestaltung der Freibereiche und die Begrünung der Dachflächen zur Schaffung eines positiven Mikroklimas.

Zukunftsweisend ist auch die Digitalisierung durch BlueRange. Der Baukörper wird digitalisiert, was die Nutzung und Verwaltung optimiert. Besonders relevant für die heutige Arbeitswelt ist das Konzept der Arbeitsplatzverteilung. Da Deloitte im Schnitt nur 1,6 Tage pro Woche im Büro verbringt, bietet der Campus 900 Arbeitsplätze nach Arbeitsstättenrichtlinien sowie weitere 2.000 in unterschiedlichen Settings. Die Buchung erfolgt appgesteuert und ohne Hierarchie – „Hot Desking“ im modernen Gewand.

Vergleich der Bauphysik und Schadstoffbehandlung

Beide Projekte, Sanierung und Neubau, stehen exemplarisch für die Notwendigkeit, die physische Beschaffenheit von Gebäuden detailliert zu analysieren.

Umgang mit Beton und Fassaden

Im Gebäude der Heinrich-Heine-Universität war der Erhalt des Stahlbeton-Rohbaus zentral. Beton aus den 70er Jahren kann unter Umständen noch Schadstoffe enthalten oder durch Korrosion geschädigt sein. Die Entscheidung, die tragende Substanz zu belassen, sparte Ressourcen, erforderte aber eine extrem aufwendige Schadstoffbeseitigung an den Oberflächen. Die neue Fassade dient hier primär als Schutzschicht und zur energetischen Optimierung.

Im Heinrich Campus hingegen wurde eine neue Klinkerfassade gewählt. Klinker sind langlebig, pflegeleicht und bieten ein hohes Maß an Witterungsbeständigkeit. Die Verwendung von Ziegel als Material ist eine Rückbesinnung auf traditionelle, beständige Bauweisen in moderner Interpretation.

Schadstoffe: Sanierung vs. Vermeidung

Der Unterschied im Umgang mit Schadstoffen ist fundamental: * Sanierung (HHU): Hier ging es um die Beseitigung von PCB, die bereits im Gebäude waren. Die Methodik war defensiv: Entfernen, Lüften, Absichern. Die Gefahr lag in der Freisetzung während der Arbeiten, weshalb eine strikte Trennung der Phasen (Schadstoffsanierung vor Modernisierung) essentiell war. * Prävention (Heinrich Campus): Hier ging es um die Beseitigung von MKW im Boden (Altlasten aus Heizöltanks). Das Vorgehen war präventiv im Vorfeld des Neubaus. Die Untersuchung des Bodens im Hinblick auf Grundwasserschwankungen und die Tiefe der Kontamination war hier der entscheidende erste Schritt, um die spätere Bauwerksstatik und die Umweltverträglichkeit zu sichern.

Fazit

Die beiden dargestellten Projekte in Düsseldorf zeigen zwei Seiten moderner Bauwirtschaft. Die Kernsanierung der Heinrich-Heine-Universität beweist, dass auch stark belastete Gebäude aus den 1970er Jahren durch ein durchdachtes Konzept aus Schadstoffsanierung und Substanzerhalt sinnvoll revitalisiert werden können. Der Erhalt der architektonischen Struktur bei gleichzeitiger optischer und energetischer Aufwertung ist hier das Leitmotiv.

Der Heinrich Campus demonstriert dagegen die Leistungsfähigkeit des modernen Neubaus. Durch die Integration von Nachhaltigkeitszertifizierungen (DGNB Gold), digitalen Gebäudemanagementsystemen und flexiblen Arbeitsplatzkonzepten werden Gebäude geschaffen, die nicht nur physisch, sondern auch konzeptionell zukunftsfähig sind.

Für Bauherren, Planer und Investoren bedeuten diese Beispiele: Die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau hängt stark von der spezifischen Bausubstanz und den Schadstoffbelastungen ab. Während eine Sanierung den Erhalt von Ressourcen und Bausubstanz ermöglicht, bietet ein Neubau die Chance, von Grund auf nachhaltige und digitale Standards zu setzen. In beiden Fällen ist eine detaillierte Voruntersuchung und eine präzise Materialauswahl der Schlüssel zum Erfolg.