Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ist in Hessen 2025 ein zentrales Thema für Eigentümer, Hausverwaltungen und Bauinteressierte. Rechtliche Vorgaben auf EU- und Bundesebene, insbesondere die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG), treffen auf landesspezifische Programme und kommunale Wärmeplanung. Ein klares Verständnis der aktuellen Regelungen, anstehender Pflichten und verfügbarer Förderungen ist entscheidend, um wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Dieser Artikel fasst die verfügbaren Informationen aus den zur Verfügung gestellten Quellen zusammen und beleuchtet die Situation für Eigentümer in Hessen.
Aktuelle Rechtslage: EU-Vorgaben und nationale Umsetzung
Die rechtlichen Grundlagen für die energetische Sanierung in Deutschland werden durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gebildet, das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist. Das GEG bündelt die zuvor geltenden Regelungen aus dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem einheitlichen Regelwerk (Quelle 3). Es regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude sowie den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung. Die europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden werden im GEG umgesetzt. Wichtig für Eigentümer ist die Information, dass das energetische Mindest-Anforderungsniveau für Neubauten und Modernisierungen im Vergleich zur vorherigen Rechtslage nicht verschärft wurde (Quelle 3).
Auf EU-Ebene setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) Effizienzziele für 2030 und 2035, die in Deutschland über das GEG umgesetzt werden (Quelle 1). Für 2025 gilt in Hessen jedoch wichtigerweise: Es gibt keine pauschale Sanierungspflicht für Bestandsgebäude (Quelle 1, Quelle 3). Die Vorgaben konzentrieren sich auf spezifische Bereiche und Heizungstausche.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Detail
Das GEG schafft einen einheitlichen Rahmen für alle Aspekte der Gebäudeenergieeffizienz. Ein Kernbestandteil ist die Regelung zur Erstellung und Verwendung von Energieausweisen, die insbesondere bei Verkauf oder Neuvermietung von Immobilien verpflichtend sind (Quelle 3).
Ein häufig diskutierter Punkt ist die sogenannte „30-Jahre-Regel“. Diese betrifft Öl- und Gaskessel mit Konstanttemperaturregelung. Laut GEG müssen diese nach 30 Betriebsjahren außer Betrieb genommen werden. Maßgeblich für das Ende der Frist ist das Einbau- bzw. Inbetriebnahmejahr, wie es auf dem Typenschild der Heizung vermerkt ist. Die Regelung betrifft übliche Leistungen von 4 bis 400 kW. Es bestehen jedoch Ausnahmen: Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von dieser Austauschpflicht ausgenommen. Ebenso ausgenommen sind Heizungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden und weiterhin selbst bewohnt werden (Quelle 1). Für reine fossil betriebene Kessel gibt es laut den Quellen keine staatlichen Zuschüsse mehr (Quelle 1).
Sanierungspflichten und -empfehlungen für Bestandsgebäude in Hessen
Trotz der fehlenden pauschalen Sanierungspflicht gibt es wirtschaftlich relevante Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude in Hessen. Diese ergeben sich aus dem GEG und landesspezifischen Programmen.
Dämmung und Gebäudehülle
Eine zentrale Pflicht betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese bisher ungedämmt ist. Ebenfalls vorgeschrieben ist die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Quelle 1). Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Wärmeverluste zu reduzieren und die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen.
Quelle 2 nennt für Bestandsgebäude, die im Rahmen von Landesprogrammen saniert werden, spezifischere Anforderungen. Demnach sind Bestandsgebäude so zu errichten, dass sie die Anforderungen an die Gebäudehülle des GEG 2020 im Mittel um 50 Prozent unterschreiten. Für Baumaßnahmen im Bestand wird ein energetischer Standard vorgeschrieben, der mindestens einem Effizienzgebäude Bund 55 (EGB 55) entspricht. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf dabei höchstens 55 Prozent des Wertes betragen, der für Neubauten nach dem GEG 2020 zulässig ist (Quelle 2). Diese hohen Standards gelten spezifisch für Sanierungen im Rahmen von Programmen der Landesverwaltung, wie dem COME-Programm.
Heizungstausch und Erneuerbare-Energien-Vorgabe
Der Heizungstausch ist für viele Eigentümer die größte Herausforderung. Die entscheidende Vorgabe ist die „65-Prozent-Erneuerbaren-Vorgabe“. Diese besagt, dass neue Heizungen in Bestandsgebäuden zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Vorgabe greift jedoch nicht sofort bundesweit, sondern ist an die kommunale Wärmeplanung geknüpft.
In Hessen bedeutet dies: Die 65%-Vorgabe wird für neue Heizungen verpflichtend, sobald die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung veröffentlicht hat. Für Großstädte wie Kassel gilt eine Deadline bis zum 30. Juni 2026. Für alle übrigen Gemeinden in Hessen läuft die Frist bis zum 30. Juni 2028 (Quelle 1, Quelle 4). Bis zur Veröffentlichung des Wärmeplans der Kommune gelten technologieoffene Übergänge. Das bedeutet, dass Eigentümer bis dahin auch noch Heizungen einbauen dürfen, die diesen Standard nicht erfüllen, wobei hier auf die Wirtschaftlichkeit und Zukunftsorientierung geachtet werden sollte. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen. Bei einer Havarie (Defekt) sind zeitlich befristete Reparaturen oder Übergangslösungen zulässig, um die Handlungsfähigkeit zu erhalten (Quelle 1).
Solarpflicht und Photovoltaik
Lokale Solarpflichten können per Satzung bestehen. Dies betrifft insbesondere Neubauten oder grundlegende Dachsanierungen. Eigentümer sind daher angehalten, die Vorgaben ihrer Stadt oder ihres Landkreises zu prüfen (Quelle 1). Unabhängig von einer möglichen Pflicht wird die Installation von Photovoltaik (PV) und Solarthermie als wertsteigernd und für die Energiebilanz positiv angesehen. Quelle 2 erwähnt im Rahmen des COME-Programms die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen als eine der Maßnahmen zur Energieeinsparung.
Programme und Förderung in Hessen
Die energetische Sanierung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Daher sind staatliche Förderungen ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen.
Das COME-Programm des Landes Hessen
Das „CO2-Minderungs- und Energieeffizienzprogramm“ (COME-Programm) ist ein zentrales Instrument des Landes Hessen zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden, insbesondere im staatlichen Gebäudebestand. Das erste COME-Programm (2012-2019) war erfolgreich. Es wurden 93 Liegenschaften energetisch saniert, Contracting-Maßnahmen durchgeführt und ein Energiemonitoring aufgebaut. Die Sanierungsmaßnahmen umfassten unter anderem die Erneuerung veralteter, fossil betriebener Heizkessel und die Umstellung auf regenerative Energieträger wie Holzpellets oder Holzhackschnitzel. In einigen Liegenschaften wurden Blockheizkraftwerke installiert. Insgesamt wurden 160 Mio. Euro investiert. Das ursprüngliche Ziel, 200.000 Tonnen CO2 einzusparen, wurde mit 250.000 Tonnen übertroffen (Quelle 2).
Ein zweites Programm-Programm (COME-Hochschulen) zielt speziell auf die Sanierung von Hochschulgebäuden ab, da diese einen großen Teil der CO2-Emissionen der Landesverwaltung verursachen. Hierfür stehen 236 Mio. Euro bereit, um 46 Sanierungsprojekte umzusetzen. Die Maßnahmen umfassen die Ertüchtigung der Gebäudehülle, Optimierung der Gebäudetechnik, Sanierung von Nahwärmenetzen, Umrüstung der Beleuchtung und Errichtung von Photovoltaik-Anlagen. Ziel ist die Einsparung von 180.000 Tonnen CO2 in 30 Jahren (Quelle 2).
Bundes- und KfW-Förderung
Auf Bundesebene helfen BEG-Zuschüsse und KfW-Programme bei der Finanzierung. Dies betrifft Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster), Anlagentechnik (Heizung) und den iSFP-Bonus (Individeller Sanierungsfahrplan). Für die Heizungsförderung nennt Quelle 1 spezifisch die KfW-Heizungsförderung mit Zuschüssen von bis zu 70 %, abhängig von der jeweiligen Konstellation. Für Einzelmaßnahmen nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es ebenfalls Zuschüsse. Wichtig ist, dass reine fossil betriebene Kessel keine staatlichen Zuschüsse mehr erhalten (Quelle 1).
Der Energieeffizienzplan Hessen 2030, der die Maßnahmenschwerpunkte Gebäudeneubau, Bestandssanierung und Gebäudenutzung setzt, unterstreicht die Bedeutung der Sanierung. Etwa 75 % der CO2-Emissionen in Hessen werden durch die Energieversorgung der Gebäude verursacht, was die Sanierung zu einer Kernaufgabe macht (Quelle 4).
Praktische Schritte für Eigentümer
Für Eigentümer in Hessen ergeben sich aus der aktuellen Lage klare Handlungsempfehlungen:
- Status klären: Prüfen Sie, ob und wann Ihre Kommune die Wärmeplanung veröffentlicht. Dies ist entscheidend für die Verpflichtung zum Einbau einer 65%-Erneuerbaren-Heizung.
- Gebäudedaten prüfen: Überprüfen Sie das Alter und den Typ Ihrer bestehenden Heizung (insbesondere die 30-Jahre-Regel für Konstanttemperaturkessel) und den Dämmzustand von Decken und Leitungen.
- Förderfähigkeit prüfen: Klären Sie, welche Förderungen (BEG, KfW, Landesprogramme) für Ihre geplanten Maßnahmen in Frage kommen. Der iSFP-Bonus kann hierbei eine Rolle spielen.
- Varianten vergleichen: Lassen Sie sich technisch durchrechnen, ob eine Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder eine Hybridlösung für Ihr Gebäude am wirtschaftlichsten ist.
- Solar-Pflichten prüfen: Informieren Sie sich bei Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis, ob lokale Satzungen eine Solarpflicht vorsehen, insbesondere bei einer geplanten Dachsanierung.
- Energieausweis aktuell halten: Bei Verkauf oder Neuvermietung ist ein aktueller Energieausweis Pflicht. Dieser erhöht die Marktchancen und das Vertrauen potenzieller Käufer oder Mieter.
Fazit
Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden in Hessen ist 2025 durch ein komplexes Zusammenspiel aus EU-Vorgaben, dem GEG und landesspezifischen Programmen geprägt. Eine pauschale Sanierungspflicht besteht nicht, aber spezifische Nachrüstpflichten (Dämmung, Leitungen) und die anstehende Umsetzung der 65%-Erneuerbaren-Vorgabe für Heizungen stellen Eigentümer vor Herausforderungen. Gleichzeitig eröffnen Programme wie COME des Landes Hessen und die Bundesförderung (BEG, KfW) finanzielle Möglichkeiten, die Investitionen rentabel zu gestalten. Eine frühzeitige Information über die kommunale Wärmeplanung und die Prüfung der individuellen Förderfähigkeit sind die Schlüssel für eine wirtschaftlich erfolgreiche und rechtlich konforme Sanierung.