Analyse der SAGA-Sanierungsstrategien: Zustandsbericht, Modernisierungsmaßnahmen und Herausforderungen 2018

Die Situation der städtischen Wohnungsbaugesellschaft SAGA (Siedlungsaktion Hamburg) im Jahr 2018 ist geprägt von einem Spannungsfeld zwischen notwendigen Modernisierungsmaßnahmen, der Digitalisierung des Wohnraums und massiver Kritik an der Verwaltung maroder Immobilienbestände. Während die Gesellschaft in Bereichen der Infrastruktur und spezifischer denkmalgerechter Sanierungen Fortschritte verzeichnet, sehen Mieterinitiativen und politische Fraktionen in anderen Bereichen eine Verzögerung der Sanierungstätigkeiten sowie eine mangelhafte Kommunikation. Dieser Artikel beleuchtet den Stand der Sanierung, verschiedene Sanierungskonzepte und die Herausforderungen, die sich aus der Verwaltung eines großen städtischen Wohnungsbestands ergeben.

Analyse der Sanierungsstrategie und Bestandsaufnahme in Moorburg

Ein zentraler Aspekt der SAGA-Strategie im Jahr 2018 ist die systematische Analyse von Immobilienbeständen, die im Zuge des Hafenentwicklungsgesetzes erworben wurden. Im Jahr 2015 übernahm die SAGA 161 Grundstücke und Gebäude in Moorburg unter einem Erbbaurecht von 75 Jahren. Kritik entstand, da die Sanierung dieser Häuser als „sehr schleppend“ bewertet wurde.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen reagierte auf eine Anfrage der Grünen Fraktion (Drs. 20-3431) im März 2018 mit der Aussage, dass die SAGA derzeit eine umfassende Bestandsanalyse erarbeite, die den baulichen Zustand der Häuser umfasst. Ziel ist es, nach Abschluss dieser Analyse ein Sanierungskonzept zu entwickeln. Diese Vorgehensweise zeigt, dass die SAGA zunächst auf eine detaillierte Datengrundlage setzt, bevor konkrete Sanierungsmaßnahmen geplant werden.

Zeitplanung und Wirtschaftlichkeit

Fragen bezüglich konkreter Zeitpläne für die Sanierung leerstehender Häuser in diesem Bestand sowie der Behandlung von Sanierungen, die als unwirtschaftlich gelten, wurden in der Antwort der Behörde nicht detailliert beantwortet. Es bleibt festzuhalten, dass der Zeitpunkt für den Abschluss der Sanierung der Häuser in Moorburg zum Zeitpunkt der Datenerhebung noch nicht final feststand. Die Quelle deutet darauf hin, dass die Sanierung von Häusern, die nach Ansicht der SAGA unwirtschaftlich sind, eine offene Frage ist, die in der politischen Anfrage adressiert wurde, aber noch keine definitive Antwort seitens der SAGA fand.

Modernisierungsprojekte: Denkmalpflege und energetische Sanierung

Trotz der Kritik in anderen Bereichen führt die SAGA umfangreiche Sanierungsprojekte durch, die sich durch hohe Investitionssummen und technische Komplexität auszeichnen.

Sanierung des Oelsner-Ensembles in Altona-Nord

Ein herausragendes Beispiel für eine denkmalgerechte Modernisierung ist die Sanierung des Ensembles an der Augustenburger Straße, Gefionstraße, Düppelstraße und Arnisstraße. Nach einer vierjährigen Bauzeit wurden 171 Wohnungen saniert. Das Projekt umfasste die Sanierung von Wohngebäuden, umgebenden Grünflächen, Einfriedungen, Stützmauern, Treppen und Wegen, alles unter Denkmalschutz. * Investitionsvolumen: Rund 18,5 Millionen Euro. * Technische Umsetzung: Die Rotklinkerfassade wurde saniert, und es wurden Modernisierungen unter Berücksichtigung von Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen durchgeführt. * Mietentwicklung: Die anfänglichen Nettokaltmieten liegen nach der Modernisierung bei 7,50 Euro pro Quadratmeter. Dies unterstreicht den Anspruch, Sanierungen mit sozialer Verantwortung und Wirtschaftlichkeit in Einklang zu bringen.

Sanierung der Dannerallee in Hamburg-Horn

Ein weiteres Großprojekt ist die Neugestaltung und energetische Ertüchtigung von vier Hochhäusern an der Dannerallee in Hamburg-Horn. Dieses Projekt zeigt einen modernen Ansatz zur Sanierung von Hochhäusern. * Zeitraum: 2023 – 2030 (Planungs- und Bauzeit). * Umfang: 576 Wohneinheiten. * Maßnahmen: * Neugestaltung der Fassaden als Metallvorhangfassade inklusive neuer Fenster und Türen. * Neustrukturierung der Hauseingänge. * Sanierung von Treppenhäusern, Hausfluren und Wohnungseingangstüren. * Komplette Sanierung der Bäder inklusive aller Ver- und Entsorgungsstränge. * Bauherr und Planung: SAGA Unternehmensgruppe, mit KMT AI als Planungsbüro für Objektplanung, Tragwerksplanung und technische Ausrüstung (Leistungsphasen 1-8).

Digitalisierung: Glasfaser-Ausbau in SAGA-Wohnungen

Im Bereich der technischen Infrastruktur ist die SAGA im Jahr 2018 eine Vorreiterrolle eingegangen. In Kooperation mit der ImmoMediaNet verpflichtete sich die SAGA zum Ausbau eines Glasfasernetzes bis in die Wohnungen (FTTH). * Geschwindigkeit: Bis zu 1 Gigabit pro Sekunde. * Kosten: Für die Mieter entstehen keine Kosten für die Umrüstung. * Zeitplan: Die Ausbauzeit beträgt voraussichtlich drei Jahre. * Pilotprojekt: Der Start erfolgte im Pilothaus Gleiwitzer Bogen in Jenfeld, geplant war der Umrüstungsbeginn für 108 Wohneinheiten im März 2018, abgeschlossen im September 2018. * Zusatzleistungen: Einrichtung von WLAN-Hotspots in den Außenanlagen.

Dieses Vorhaben zielt darauf ab, auch Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen Zugang zu modernster Digitalisierung zu gewähren und stellt eine signifikante Aufwertung der technischen Infrastruktur dar.

Kritik an Sanierungsverzögerungen und Kommunikationsmängeln

Während geplante und durchgeführte Sanierungen Fortschritte zeigen, gibt es erhebliche Kritik an der Verwaltung anderer Bestände sowie an der Kommunikation mit den Mietern. Verschiedene Quellen berichten über „unzumutbare Zustände“ und „Dauerbaustellen“.

Die Grindelhochhäuser

In den zehn Grindelhochhäusern im Grindelviertel sammelten sich seit Monaten schwere Vorwürfe gegen die SAGA. Mieter berichteten 2018 über Rattenbefall, Schimmel und defekte Fahrstühle. Die Linken-Fraktion forderte damals, die Millionengewinne der SAGA nicht an die Stadt abzuführen, sondern in die Sanierung der maroden Gebäude zu investieren. Eine Senatsanfrage sollte Aufschluss über die Investitionen geben. Ein Aspekt, der hierbei besonders ins Gewicht fällt, ist der Widerspruch zwischen Gewinnen und dem Zustand der Gebäude.

Der Friedrich-Ebert-Hof in Ottensen

Der Friedrich-Ebert-Hof ist ein Beispiel für ein Sanierungsprojekt, das massive Verzögerungen erfuhr. Die Mieter warteten zum Zeitpunkt der Berichterstattung seit vier Jahren auf den Abschluss von Balkon- und energetischen Sanierungen. Der ursprüngliche Zeitplan (Fertigstellung seit zwei Jahren) war weit überschritten. * Herausforderungen: Die Sanierung erfolgt in vier Bauabschnitten, was zu wiederkehrendem Lärm und Dreck führt. * Kommunikation: Die Kommunikation durch die SAGA wird als mangelhaft beschrieben. Mietminderungen wurden oft nur teilweise akzeptiert und als Mietrückstand angemahnt. * Reaktion: Die Bewohner forderten eine Übernahme der Baustelle als „Chefsache“ durch den Ersten Bürgermeister.

Verfall von Bausubstanz: Schillerstraße 16

Ein besonderer Fall ist das denkmalgeschützte Gründerzeithaus von 1860 in der Schillerstraße 16 in Altona. Hier wurde 2012 eine umfangreiche Sanierung angekündigt, die zu einer Entmietung führte. * Verlauf: Die Mieter wurden 2012 mit dem Hinweis auf notwendige Sanierungen (energetisch, Leitungen, Fenster, Dach) entmietet. Die angebotenen Ersatzwohnungen wurden als „schwachmatisch“ empfunden. * Zustand 2018: Fünf Jahre nach der Entmietung stand das Haus leer. Es gab Berichte über offene Fenster und Verfall. Ein Anwalt des Mietervereins bemängelte, dass angebliche Schäden (Schwamm, Einsturzgefahr) offenbar nicht substantiiert nachgewiesen wurden. * Entwicklung: Erst nach Jahren der Passivität erteilte das Bezirksamt Altona im Februar 2018 die Baugenehmigung. Die Bauarbeiten sollten im vierten Quartal 2018 beginnen. Dieser Fall zeigt eine Diskrepanz zwischen der Notwendigkeit der Entmietung und der tatsächlichen Durchführung der Sanierung.

Zusammenfassung der Herausforderungen

Die Analyse der Quellen legt nahe, dass die SAGA 2018 vor einer komplexen Aufgabe steht. Während in strukturierten Projekten (Dannerallee, Oelsner-Ensemble) und Infrastrukturmaßnahmen (Glasfaser) klare Prozesse ablaufen, existieren in anderen Bereichen massive Defizite. Die Kritik konzentriert sich auf: 1. Verzögerungen: Sanierungen dauern oft Jahre länger als geplant (Friedrich-Ebert-Hof). 2. Verfall: Leerstehende Gebäude verkommen, ohne dass Sanierungen rechtzeitig beginnen (Schillerstraße). 3. Kommunikation: Mangelnde Transparenz gegenüber Mietern, Umgang mit Mietminderungen und mangelnde Unterstützung bei Wohnungstauschen. 4. Priorisierung: Der Vorwurf, dass Instandhaltung des Bestands gegenüber Gewinnabschöpfung vernachlässigt wird.

Fazit

Die SAGA befand sich 2018 in einer Phase des Umbaus und der Modernisierung, die von einer starken Polarisierung geprägt war. Einerseits investierte das Unternehmen Millionenbeträge in die denkmalgerechte Sanierung von Ensembles und die energetische Ertüchtigung von Hochhäusern sowie in die zukunftsweisende Glasfaser-Infrastruktur. Diese Maßnahmen zeigen ein klares Bekenntnis zu modernem, bezahlbarem und technisch hochwertigem Wohnraum.

Andererseits offenbarten die Situationen in den Grindelhochhäusern, am Friedrich-Ebert-Hof und an der Schillerstraße gravierende Mängel im operativen Management und in der Kommunikation. Die Verzögerungen bei Sanierungen, der Verfall von Bausubstanz in leerstehenden Gebäuden und die Belastung der Mieter durch Dauerbaustellen führten zu erheblichem Ärger und politischem Druck. Für Bauherren, Eigentümer und Verwalter von Wohnimmobilien bleibt die Lehre aus der Situation der SAGA 2018: Technische Sanierungskonzepte und Digitalisierung sind notwendig, aber ebenso essenziell ist eine transparente Kommunikation und ein effizientes Projektmanagement, um die Lebensqualität der Bewohner während der Sanierungsphasen zu gewährleisten und Bausubstanz nicht ungenutzt verkommen zu lassen.