Sanierung und Neubau: Analyse der Bauvorhaben und strategischen Entwicklungen auf den Frankfurter Campusflächen

Die Bau- und Immobilienlandschaft in Frankfurt am Main befindet sich in einem signifikanten Wandel. Zwei große Areale stehen dabei besonders im Fokus: der Campus der Deutschen Bundesbank im Stadtteil Bockenheim und das ehemalige Olivetti-Gelände im Lyoner Viertel. Während am Olivetti Campus konkrete Neubaupläne voranschreiten, befindet sich das Vorhaben der Bundesbank in einer Phase der fundamentalen Neuausrichtung. Der ursprünglich ambitionierte Ausbau zu einem vollständig integrierten Arbeits- und Lebensquartier wurde nach massiven Kostendiskussionen und der Anpassung an veränderte Arbeitsmodelle auf eine hochwertige Sanierung der bestehenden Bausubstanz reduziert. Aktuelle Prüfungen werfen jedoch die Frage auf, ob die Bundesbank ihren traditionsreichen Standort am Stadtrand nach Abschluss der Sanierung überhaupt wieder beziehen wird oder ob eine vollständige Verlegung in die Frankfurter Innenstadt dauerhaft günstiger ist.

Dieser Artikel beleuchtet die baulichen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Hintergründe und die strategischen Entscheidungen hinter diesen Großprojekten unter Berücksichtigung der aktuellen Marktdaten.

Der Campus der Deutschen Bundesbank: Von Milliardenplänen zur strategischen Neuausrichtung

Die Deutsche Bundesbank plant für ihre Zentrale an der Wilhelm-Epstein-Straße im Frankfurter Bockenheim eine grundlegende Sanierung des denkmalgeschützten Haupthauses. Das zwischen 1967 und 1972 im Stil des Brutalismus errichtete Gebäude ist architektonisch ein wichtiger Bestandteil der Nachkriegsmoderne und für das Stadtbild der Finanzmetropole prägend. Nach fast 50 Jahren Betriebszeit erfüllt es jedoch nicht mehr die aktuellen Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Digitalisierung (Quelle 6).

Die Aufgabe der Neubaupläne

Ursprünglich verfolgte die Bundesbank unter dem damaligen Präsidenten Jens Weidmann ab 2016 weitreichende Expansionspläne. Das Ziel war es, alle Mitarbeiter am Stammsitz zu versammeln, wozu unter anderem der Bau von drei zusätzlichen Hochhäusern, einem Sportzentrum mit Großturnhalle, Gastronomie, Gäste-Appartements und einem unterirdischen Erschließungssystem gehörte (Quelle 4). Diese Pläne sahen eine Erweiterung des Campus um 100.000 Quadratmeter vor (Quelle 5).

Diese ambitionierten Vorhaben wurden jedoch gestoppt. Ein wesentlicher Grund war die Enthüllung der wahrscheinlichen Kosten durch den Bundesrechnungshof. Laut einem Bericht des Platow-Briefs hätten die Sanierung und der Bau weiterer Gebäude nach den ursprünglichen Plänen stolze 4,6 Milliarden Euro verschlungen. Dies hätte einen Kostenpunkt von einer Million Euro pro einzelnen Büroarbeitsplatz bedeutet. Im Vergleich dazu kostete der Neubau der Europäischen Zentralbank etwa 1,3 Milliarden Euro. Diese Dimensionen führten zu einer deutlichen Reduzierung der Pläne durch den neuen Präsidenten Joachim Nagel (Quelle 4, Quelle 7).

Aktuell ist klar, dass die Bundesbank endgültig von den Neubauplänen für zusätzliche Hochhäuser abrückt und sich auf die Sanierung der Bestandsgebäude konzentriert. Die Behörde will nun versuchen, mit den Immobilien auf dem Campus sowie der Hauptverwaltung an der Taunusanlage in der Innenstadt auszukommen (Quelle 2).

Fortschritte bei der Sanierung und Denkmalschutz

Die Sanierung des markanten Haupthauses ist in vollem Gange. Die Mitarbeiter sind in ein Übergangsquartier in der Mainzer Landstraße 46 in der Frankfurter Innenstadt umgezogen (Quelle 6). Seit April 2022 laufen die Gefahrstoffsanierung und die Entkernung im Gebäudeinneren. Der Abtransport der Gefahrstoffe erfolgt streng behördlich geregelt über einen Aufzug ins Untergeschoss und wird fachgerecht entsorgt (Quelle 6).

Im Mai 2022 wurde das Haupthaus unter Denkmalschutz gestellt, was auch die Etagen 12 und 13 betrifft (Quelle 6). Diese Einstufung als Denkmal erschwert die Sanierungsarbeiten und erhöht die Anforderungen an die Planung und Ausführung. Laut aktuellen Schätzungen belaufen sich die Kosten für die hochwertige Sanierung der Landmark-Hochhausscheibe auf rund 1 Milliarde Euro (Quelle 5). Die ursprüngliche Fertigstellung war für das Jahr 2027 geplant, von diesem Zeitpunkt ist jedoch laut aktuellen Berichten keine Rede mehr (Quelle 4).

Strategische Unsicherheit: Rückkehr oder Umzug?

Die größte Unsicherheit liegt derzeit nicht in der Durchführung der Sanierung, sondern in der Frage der künftigen Nutzung. Die Bundesbank prüft derzeit sehr grundlegend, ob eine Rückkehr auf den Campus nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wirtschaftlich sinnvoll ist. Es wird geprüft, ob es günstiger ist, an anderer Stelle komplett neu zu bauen oder dauerhaft in bestehende Immobilien in der Frankfurter Innenstadt zu ziehen (Quelle 4, Quelle 7).

Ein Grund für diese Unklarheit sind die veränderten Arbeitswelten seit der Pandemie. Die Bundesbank will nur noch Arbeitsplätze für zwei Drittel der Beschäftigten vorhalten (Quelle 2). Der Platzbedarf ist gesunken. Zudem sind Büroflächen inzwischen erheblich preiswerter als vor der Pandemie (Quelle 4). Hinzu kommen Unzufriedenheiten mit dem aktuellen Übergangsquartier im Frankfurter Büro Center (FBC), wo es an größeren Vortragssälen und angemessener Klimatisierung mangle und der Mietvertrag 2028 ausläuft (Quelle 4).

Als mögliche Alternative für die Zeit nach 2028 wird das Trianon-Hochhaus in der Innenstadt gehandelt. Dieses Gebäude bedarf jedoch ebenfalls einer Modernisierung (Quelle 4). Die Entscheidung über die definitive Standortstrategie steht noch aus, Details befinden sich laut Angaben der Bundesbank in der finalen Prüfung (Quelle 2).

Der Olivetti Campus: Konkrete Neubaupläne im Lyoner Viertel

Während der Status des Bundesbank-Campus von Unsicherheit geprägt ist, schreitet das Projekt "Olivetti Campus" im Lyoner Viertel (Bürostadt Niederrad) konkreten voran. Der Projektentwickler QUARTERBACK Immobilien AG aus Leipzig plant hier, den vormals monofunktional geprägten Bereich in ein gemischt genutztes Gebiet mit insgesamt 3,4 Hektar zu transformieren.

Das Konzept: Mixed-Use und Wohnraum

Das Projekt wurde erstmals im Oktober 2021 auf der EXPO REAL in München vorgestellt. Es ist das erste vollständig neue Hochhausprojekt in Frankfurt, das seit Beginn der Coronakrise präsentiert wurde. Im Zentrum des Quartiers stehen die beiden zwischen 1968 und 1972 erbauten 12- und 14-geschossigen "Olivetti Türme". Diese Türme des Architekten Egon Eiermann werden denkmalgerecht saniert und sollen später vermietet werden (Quelle 1).

Auf dem Grundstück des Olivetti Campus und dem der benachbarten Blue Towers (Lyoner Straße 34) entstehen insgesamt fünf neue Hochhäuser mit 45 bis 65 Meter Höhe und bis zu 16 Geschossen. Die beiden Blue Towers aus dem Jahr 1990 werden abgerissen und durch zwei 16-geschossige Neubauten ersetzt. Das gesamte Ensemble basiert auf einem Entwurf des Architekturbüros MAX DUDLER (Quelle 1).

Geplante Nutzung und Infrastruktur

Das Projekt verfolgt ein deutliches Wohnbaufokus. Insgesamt sind rund 600 Mietwohnungen vorgesehen. Davon sollen 25 Prozent öffentlich geförderte Wohnungen sein, was einen wichtigen Beitrag zur Wohnungsversorgung in Frankfurt leistet. Die Wohnungen werden überwiegend als kleine Einheiten für Familien sowie als Managed Apartments konzipiert (Quelle 1).

Neben dem Wohnraum ist das Angebot breit gefächert, um das "Stadt-in-der-Stadt"-Konzept zu realisieren: * Büros: Flächen für moderne Büro- und Arbeitswelten. * Einzelhandel & Gastronomie: Läden und Restaurants zur Versorgung der Bewohner und Mitarbeiter. * Sport & Gesundheit: Flächen für Sport sowie Arztpraxen. * Dachnutzung: Eine Rooftop-Bar auf dem Dach eines der Hochhäuser ist geplant. * Infrastruktur: 700 Pkw-Parkplätze und rund 1900 Stellflächen für Fahrräder sollen zur Verfügung stehen (Quelle 1).

Bauzeitplan und Markteintritt

Der Baubeginn wurde auf der Expo Real 2021 noch nicht bekannt gegeben. Stand Oktober 2023 befand sich das Großvorhaben laut QUARTERBACK noch in der Planungsphase, sodass der Baustart noch nicht erfolgt war. Laut Angaben aus Dezember 2022 sollte die Baugenehmigung für die Neubauten an der Lyoner Straße noch 2022 eingereicht werden, um Sanierungsmaßnahmen im Jahresverlauf 2023 zu ermöglichen. Die Fertigstellung ist für das erste Halbjahr 2026 avisiert (Quelle 1). Mit diesem Projekt feiert der deutschlandweit tätige Projektentwickler QUARTERBACK seinen Markteintritt in Frankfurt am Main (Quelle 1).

Parallelen und Unterschiede in den Baustrategien

Die beiden genannten Projekte zeigen exemplarisch die aktuellen Herausforderungen und Strategien im Frankfurter Immobiliensektor.

Kostenkontrolle und Wirtschaftlichkeit

Ein entscheidender Faktor ist die Kostenkontrolle. Bei der Bundesbank führte die Offenlegung der potenziellen Milliardenkosten (4,6 Mrd. Euro) zur kompletten Überarbeitung der Strategie. Die ursprünglich geplanten Zusatzkosten von über 400.000 Euro pro Platz in einer geplanten Kindertagesstätte (im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt von 50.000 bis 100.000 Euro) verdeutlichen den überdimensionierten Charakter der ursprünglichen Pläne (Quelle 4). Die Bundesbank reagiert nun mit einer strengen Wirtschaftlichkeitsprüfung, die auch sicherheitsrelevante Aspekte und die aktuellen Marktpreise für Büroflächen einbezieht (Quelle 7).

Denkmalschutz und Bestandssanierung

Beide Projekte beinhalten Aspekte des Denkmalschutzes. Bei der Bundesbank wurde das Haupthaus nach Beginn der Arbeiten unter Schutz gestellt, was die Sanierung verkompliziert und verteuert. Beim Olivetti Campus stehen die Eiermann-Türme unter Denkmalschutz und werden denkmalgerecht saniert. Der Trend geht klar zur Aufwertung von Baudenkmälern statt zum Abriss, wenngleich die Sanierung von Brutalismus-Bauten besondere technische Herausforderungen mit sich bringt (Entkernung, Gefahrstoffe).

Arbeitswelt und Nutzungsflexibilität

Die Bundesbank zeigt eindrücklich, wie die Pandemie die Arbeitswelt verändert hat. Die Reduzierung des Platzbedarfs auf zwei Drittel der Belegschaft und die Unzufriedenheit mit klassischen Bürogebäuden, die keine flexiblen Arbeitsmodelle unterstützen, führen zu einer fundamentalen Infragestellung des Standortes. Das Konzept des Olivetti Campus hingegen reagiert auf den Bedarf an Wohnraum und gemischter Nutzung ("Mixed-Used-Konzept"), was dem aktuellen Trend in der Stadtentwicklung entspricht.

Der Einfluss des Immobilienmarktes

Aktuell sind Büroflächen in Frankfurt preiswerter als vor der Pandemie (Quelle 4). Dies stärkt die Position der Bundesbank bei Verhandlungen für Ausweichquartiere (wie das Trianon oder das FBC) und senkt den Druck, unbedingt eigene, teure Flächen zu nutzen. Auch der Wertverlust von Hochhäusern wie dem Trianon (Einbruch der Multiplikatoren um 30-40% laut Quelle 5) zeigt, dass sich der Markt für Großimmobilien im Umbruch befindet, was Chancen für Mieter, aber Risiken für Eigentümer birgt.

Fazit

Die Bauentwicklung auf den Frankfurter Campusflächen spiegelt die größeren Umbrüche in der Wirtschaft und Gesellschaft wider. Der Olivetti Campus steht für die konsequente Umsetzung eines modernen, gemischt genutzten Quartiers mit Fokus auf Wohnraum und Nachhaltigkeit. Die Pläne sind konkret, die Investitionen scheinen kalkulierbar und der Bedarf ist gegeben.

Der Campus der Deutschen Bundesbank hingegen durchläuft eine Phase der fundamentalen Disziplinierung. Die ursprüngliche Vision eines monumentalen Erweiterungsbaus für 4,6 Milliarden Euro ist gescheitert. Die jetzige Strategie konzentriert sich auf die notwendige Sanierung der bestehenden Bausubstanz, doch die Unsicherheit über die künftige Nutzung bleibt groß. Die Entscheidung, ob die Bundesbank nach Bockenheim zurückkehrt oder sich dauerhaft in die Innenstadt verlagert, wird nicht nur bauliche, sondern vor allem wirtschaftliche und strategische Gründe haben. Für Planer und Investoren in der Region bleibt abzuwarten, wie sich die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen entwickelt und ob Sanierung oder Neubau die wirtschaftlich sinnvollere Lösung für Großunternehmen und Behörden darstellt.