Die Sanierung eines Wohnhauses stellt Bauherren vor zahlreiche Herausforderungen, wobei die Finanzierung eine der zentralsten Rollen spielt. Neben den reinen Baukosten für Material und Handwerkerleistungen fällt oft ein signifikanter Posten für die Planung und Bauüberwachung durch einen Architekten an. Seit der Novellierung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) im Jahr 2021 herrscht jedoch oft Unsicherheit über die Berechnungsgrundlagen. Die Abschaffung der verbindlichen Mindest- und Höchstsätze hat zu einer neuen Freiheit in der Honorarverhandlung geführt, gleichzeitig bleibt die HOAI aber das wichtigste Referenzinstrument für eine angemessene Vergütung.
Für Bauherren, die sich auf eine Sanierung oder einen Umbau einlassen, ist es unerlässlich, die Mechanismen der Honorarberechnung zu verstehen. Das Architektenhonorar basiert nicht auf einer willkürlichen Summe, sondern folgt einer strukturierten Ordnung, die den Umfang der Leistung und die Schwierigkeit des Projekts abbildet. Dieser Artikel beleuchtet detailliert, wie sich das Architektenhonorar bei Sanierungsprojekten zusammensetzt, welche Leistungsphasen relevant sind und welche Zuschläge für Bestandsgebäude zu berücksichtigen sind.
Grundlagen der Honorarermittlung nach HOAI
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dient als Rahmenvorgabe für die Vergütung von Planungsleistungen. Obwohl die Regelung seit 2021 nicht mehr zwingend verbindlich ist, wird sie in der Praxis sowohl von Architekten als auch von Bauherren als faire Grundlage für die Verhandlung herangezogen. Die HOAI legt fest, dass das Honorar auf den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens basiert.
Anrechenbare Kosten
Ein entscheidender Faktor für die Berechnung ist die Definition der anrechenbaren Kosten. Nach den Vorgaben der HOAI werden lediglich die Nettokosten für die Baukonstruktion (Kostengruppe 300) und die technischen Anlagen (Kostengruppe 400) nach DIN 276 herangezogen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für das Mauerwerk, Dach, Fenster, Heizung und Sanitärinstallation.
Nicht anrechenbar sind hingegen: * Grundstückskosten * Finanzierungskosten * Kosten für bewegliche Einrichtungen (Möbel) * Baunebenkosten (wie Bauwesenversicherungen, Gebühren)
Diese strikte Trennung ist wichtig, da das Honorar direkt an diese Kosten gekoppelt ist. Eine exakte Ermittlung dieser Werte ist daher die erste Grundlage für eine saubere Kalkulation.
Die Honorarzone
Die Einstufung in eine Honorarzone bestimmt die Höhe des Honorarsatzes. Für typische Wohnhäuser, egal ob Neubau oder Sanierung, ist in der Regel die Honorarzone III relevant. Nur bei außergewöhnlicher Komplexität, wie bei Universitätskliniken oder Fernsehstudios, würde die Honorarzone V zur Anwendung kommen. Für ein normales Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus ist die Einstufung in Zone III oder IV üblich.
Innerhalb der Honorarzone III gibt es eine Spanne von Honorarsätzen. Der Bauherr kann wählen, ob er den niedrigsten, den mittleren oder den höchsten Satz vereinbart. Fehlt eine explizite Vereinbarung, gilt in der Regel der Basishonorarsatz.
Die Leistungsphasen und ihre Gewichtung
Die HOAI unterteilt die Architektenleistung in neun Phasen. Nicht jede Phase muss zwingend beauftragt werden. Das Honorar wird für die jeweils vereinbarten Phasen berechnet. Dies ermöglicht eine flexible Zusammenarbeit, bei der der Bauherr Aufgaben auch an andere Firmen (z. B. Bauunternehmen) übertragen kann.
Eine typische Aufteilung für eine umfassende Planung umfasst oft die ersten vier Phasen. Die prozentuale Verteilung des Gesamthonorars auf die Leistungsphasen gestaltet sich wie folgt:
| Leistungsphase | Bezeichnung | Prozentualer Anteil |
|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 22 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 11 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 7 % |
| 8 | Bauüberwachung | 26 % |
| 9 | Objektbetreuung und Dokumentation | 7 % |
Werden beispielsweise nur die Phasen 1 bis 4 beauftragt, summiert sich der prozentuale Anteil auf 27 % des Gesamthonorars. Bei einem mittleren Honorarsatz von rund 71.000 Euro für ein Projekt (bezogen auf eine Nettobausumme von bis zu 500.000 Euro) ergäbe sich für diese Phasen ein Honorar von 19.170 Euro (netto).
Ein konkretes Rechenbeispiel aus den Quellen verdeutlicht dies für ein Projekt mit einer Nettobausumme von 200.000 Euro und einem mittleren Satz: * Grundlagenermittlung (2 %): 524 Euro * Vorplanung (7 %): 1.834 Euro * Entwurfsplanung (15 %): 3.931 Euro * Genehmigungsplanung (3 %): 786 Euro * Summe: 7.075 Euro (netto)
Dies verdeutlicht, dass das Honorar stark von der gewählten Leistungstiefe abhängt.
Besonderheiten bei Sanierungen und Umbauten
Sanierungsprojekte im Bestand erfordern einen erhöhten Planungsaufwand im Vergleich zum Neubau. Der Architekt muss vorhandene Bausubstanz erfassen, eventuelle Denkmalschutzauflagen beachten und komplexe statische Gegebenheiten berücksichtigen. Um diesen Mehraufwand abzubilden, sieht die HOAI spezielle Zuschläge vor.
Der Schwierigkeitszuschlag
Für Sanierungen, Umbauten und Modernisierungen darf der Architekt einen sogenannten Umbau- oder Schwierigkeitszuschlag auf das Grundhonorar berechnen. Dieser Zuschlag ist nicht pauschal, sondern muss individuell vereinbart und dem Bauherrn begründet werden.
Die Spanne für diesen Zuschlag liegt zwischen 20 % und 80 %. Die Höhe richtet sich nach dem konkreten Schwierigkeitsgrad des Projekts. Faktoren, die einen höheren Zuschlag rechtfertigen, sind: * Substanzeingriffe (z. B. Tragwerksänderungen) * Aufwendige Bestandsaufnahme und Vermessung * Denkmalschutzrechtliche Auflagen * Komplexe statische Verhältnisse
Ein Beispiel aus der Praxis verdeutlicht die Wirkung: Bei einem Grundhonorar von 7.075 Euro für die ersten vier Leistungsphasen würde ein Zuschlag von 20 % zu einem Gesamthonorar von 8.490 Euro führen. Bei sehr aufwendigen Altbausanierungen mit Denkmalschutz kann der Zuschlag jedoch deutlich höher ausfallen.
Kriterien für die Wahl des Honorarsatzes
Da die HOAI seit 2021 nur noch als Orientierung dient, ist die Verhandlung zwischen Architekt und Bauherr entscheidend. Die Wahl des Honorarsatzes (niedrig, mittel, hoch) sollte die Erwartungen an die Qualität und den Umfang der Leistung widerspiegeln. Ein höherer Satz kann beispielsweise eine intensivere Bauüberwachung oder aufwendigere Entwürfe abdecken.
Wichtig ist auch hier wieder die Unterscheidung: Das Honorar wird nur auf die anrechenbaren Kosten berechnet. Grundstückskosten, Finanzierungskosten oder Kosten für Einrichtungen fließen nicht in die Berechnung ein. Eine präzise Ermittlung dieser Kosten ist somit essenziell, um keine Verzerrungen in der Kalkulation zu erhalten.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Vertragsgestaltung
Die Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt basiert auf einem Werkvertrag. In diesem Vertrag muss genau geregelt sein, welche Leistungen erbracht werden und wie das Honorar berechnet wird. Da die HOAI nicht mehr zwingend ist, können die Parteien auch Pauschalhonorare vereinbaren. Eine solche Pauschale sollte jedoch fair sein und oft an die Werte der HOAI angelehnt, um ein "Zuviel" oder "Zuwenig" zu vermeiden.
Die Honorarschlussrechnung
Am Ende des Projekts stellt der Architekt eine Honorarschlussrechnung. Damit diese prüffähig ist, müssen alle Daten enthalten sein, die für die Nachvollziehbarkeit der Berechnung notwendig sind. Dazu gehören die zugrunde gelegten anrechenbaren Kosten, die gewählte Honorarzone, der vereinbarte Honorarsatz, die angewendeten Zuschläge und die aufgeführten Leistungsphasen.
Für den Bauherrn bedeutet dies Transparenz. Er muss in der Lage sein, die Rechnung nachzuprüfen. Sollten Abweichungen von der ursprünglichen Vereinbarung bestehen (z. B. durch Nachträge), müssen diese separat ausgewiesen und begründet werden.
Die aktuelle Rechtslage nach dem EuGH-Urteil
Das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), das die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI kippte, hat die Rechtslandschaft verändert. Seit Januar 2021 können Architekten und Ingenieure ihr Honorar frei mit dem Auftraggeber vereinbaren. Die HOAI verliert ihren Charakter als zwingendes Preiskorsett, behält aber ihre Bedeutung als Orientierungsrahmen.
Für öffentliche Auftraggeber gilt die HOAI in vielen Fällen weiterhin als verbindlich, wenn dies in der Ausschreibung festgelegt wurde. Für private Bauherren ist die HOAI das Maß aller Dinge für eine "übliche" Vergütung. Die Freiheit erlaubt es, Projektspezifische Lösungen zu finden, z. B. durch Staffelungsmodelle oder Erfolgsbeteiligungen. Dennoch bleibt die prozentuale Verteilung nach Leistungsphasen das am weitesten verbreitete Modell.
Einflussfaktoren auf die Höhe des Gesamthonorars
Neben den bereits genannten Faktoren (Leistungsumfang, Zuschlag für Sanierung, Honorarsatz) gibt es weitere Aspekte, die die finale Summe beeinflussen.
Die Bausumme
Die Bausumme ist der wichtigste Hebel. Ein höheres Volumen führt zu einem höheren Honorar. Es ist jedoch zu beachten, dass bei sehr hohen Bausummen der prozentuale Satz tendenziell sinkt (Progression). Die HOAI-Rechner im Internet berücksichtigen diese Progression, um eine realistische Schätzung zu geben.
Die Komplexität des Gebäudes
Wie bereits erwähnt, beeinflusst die Komplexität des Bauvorhabens die Einstufung in die Honorarzone. Ein einfacher Kubusbau wird anders bewertet als ein Haus mit vielen Details, Dachgauben, einer ungewöhnlichen Grundstücksform oder einer aufwendigen Fassadengestaltung. Bei Sanierungen kommt erschwerend hinzu, dass die vorhandene Bausubstanz oft Überraschungen birgt, die einen höheren Planungsaufwand erfordern.
Der Umfang der Leistungsphasen
Die Entscheidung, welche der neun Leistungsphasen beauftragt werden, hat den direktesten Einfluss auf das Honorar. Viele Bauherren fragen sich, ob sie auf bestimmte Phasen verzichten können, um Kosten zu sparen. Ein Verzicht auf die Bauüberwachung (Phase 8) oder die Objektbetreuung (Phase 9) spart zwar erheblich, birgt aber das Risiko, dass Mängel nicht fristgerecht erkannt oder dokumentiert werden. Eine Kombination aus Architektenleistung und Bauunternehmerleistung ist gängig, erfordert aber eine klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten.
Praxistipps für Bauherren
Um bei der Honorarverhandlung gut aufgestellt zu sein, sollten Bauherren folgende Punkte beachten:
- Detaillierte Auftragsbeschreibung: Der Architektenvertrag muss exakt definieren, welche Leistungsphasen beauftragt werden. Pauschalen sind möglich, sollten aber transparent sein.
- Vergleich anrechenbarer Kosten: Erstellen Sie eine realistische Kostenschätzung für die Baukonstruktion und technischen Anlagen. Diese bildet die Basis der Honorarberechnung.
- Zuschlag begründen: Lassen Sie sich den Schwierigkeitszuschlag bei einer Sanierung detailliert erklären. Eine Begründung für 20 % oder 50 % muss auf dem Projekt basieren.
- Honorarzone prüfen: Klären Sie, warum eine bestimmte Honorarzone (meist III) gewählt wird. Nur bei außergewöhnlicher Komplexität ist Zone IV oder V denkbar.
- Mehrwertsteuer nicht vergessen: Alle genannten Honorare sind Netto-Beträge. Die gesetzliche Mehrwertsteuer (derzeit 19 %) kommt obendrauf.
Ein Vergleich mehrerer Architekten lohnt sich. Zwar sind die Honorare frei verhandelbar, aber ein erfahrener Architekt wird sich an der HOAI orientieren, um marktgerecht zu bleiben. Angebote, die deutlich unter den HOAI-Sätzen liegen, können auf Risiken hindeuten (z. B. geringere Leistungstiefe, Qualitätsmängel).
Zusammenfassung der Kalkulationslogik
Die Berechnung des Architektenhonorars für eine Sanierung folgt einem klaren Schema, das auch nach der Gesetzesänderung Bestand hat:
- Ermittlung der anrechenbaren Kosten: Summe der Kosten für Baukonstruktion und technische Anlagen (netto).
- Bestimmung der Honorarzone: Meist Zone III für Wohnhäuser.
- Wahl des Honorarsatzes: Niedrig, Mittel oder Hoch (Verhandlungssache).
- Berücksichtigung des Leistungsumfangs: Summe der Prozentsätze der beauftragten Leistungsphasen.
- Anwendung von Zuschlägen: Aufschlag für Sanierung/Umbau (20–80 %).
- Berechnung: (Anrechenbare Kosten × Honorarsatz × Leistungsphasen-Summe) + Zuschlag = Grundhonorar (netto).
- Hinzurechnung der Mehrwertsteuer.
Dieses Schema ermöglicht es Bauherren, die Kalkulation des Architekten nachzuvollziehen und die Angemessenheit der geforderten Vergütung einzuschätzen. Auch wenn die HOAI heute nur noch als "Orientierungshilfe" dient, bleibt sie das wichtigste Instrument, um faire und transparente Preise im Architektenwesen zu gewährleisten.
Fazit
Die Kalkulation des Architektenhonorars bei einer Sanierung erfordert Sorgfalt und Kenntnis der Rahmenbedingungen. Die Abschaffung der bindenden Mindestsätze seit 2021 hat zwar mehr Freiheit in den Verhandlungen gebracht, das Fundament der Berechnung bildet jedoch weiterhin die Honorarordnung. Für Bauherren bedeutet dies: Eine genaue Kenntnis der anrechenbaren Kosten und des benötigten Leistungsumfangs ist der Schlüssel zu einer realistischen Budgetplanung.
Besonders bei Sanierungen ist der Zuschlag für den erhöhten Schwierigkeitsgrad ein zentraler Faktor, der nicht unterschätzt werden darf. Er bildet den Mehraufwand ab, der durch die Auseinandersetzung mit der bestehenden Bausubstanz entsteht. Letztlich ist das Architektenhonorar eine Investition in die Qualität des Bauvorhabens. Eine professionelle Planung und Überwachung vermeidet teure Fehler und stellt sicher, dass das sanierte Haus den heutigen Standards an Wohnkomfort und Energieeffizienz entspricht. Bauherren sollten daher nicht nur auf den Preis, sondern auf eine transparente und nachvollziehbare Honorarvereinbarung achten, die auf den soliden Grundlagen der HOAI basiert.