Sanierung und Modernisierung von Hochschulgebäuden in Berlin: Herausforderungen, Kosten und Bautechniken

Die Sanierung von Hochschulgebäuden, insbesondere von denkmalgeschützten oder aus der DDR-Zeit stammenden Bauten, stellt Bauherren, Planer und öffentliche Auftraggeber vor immense Herausforderungen. Die Beispiele der Humboldt-Universität zu Berlin (HU) bieten einen detaillierten Einblick in die Komplexität solcher Vorhaben. Von der unvorhergesehenen schlechten Bausubstanz bis hin zu erheblichen Kostensteigerungen und terminlichen Verzögerungen zeigen diese Projekte, wie wichtig eine fundierte Vorplanung, eine umfassende Schadstoffanalyse und eine flexible Projektsteuerung sind. Dieser Artikel beleuchtet die technischen, wirtschaftlichen und organisatorischen Aspekte dieser Sanierungen, die für jede Form der Gebäuderenovierung von hoher Relevanz sind.

Die Herausforderungen der Bausubstanz

Ein zentrales Problem bei der Sanierung älterer Gebäude ist die oft schlechtere Bausubstanz, als ursprünglich angenommen. Die Sanierung des Ostflügels des Hauptgebäudes der Humboldt-Universität verdeutlicht dies eindrücklich. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen bestätigte, dass die "ungewöhnlich schlechte Bausubstanz" für die erneuten Verzögerungen verantwortlich ist. Während der Arbeiten traten immer wieder neue Hindernisse zutage, die zwingende Planungsänderungen erforderlich machten. Solche "unvorhersehbaren Hindernisse" sind in der Baupraxis ein Klassiker bei Altbauten. Sie erfordern eine Bauausführung, die flexibel auf neue Gegebenheiten reagieren kann, was den Zeitplan und das Budget belastet.

Ähnliche Probleme zeigten sich auch an anderen Standorten. Am Philologischen Institut der HU an der Invalidenstraße wurde festgestellt, dass veraltete Baumaterialien, mangelnde Gebäudetechnik und Schadstoffbelastungen eine umfassende Sanierung dringend erforderlich machten. Hier handelte es sich um einen DDR-Bestandsbau aus dem Jahr 1981. Solche Gebäude weisen oft spezifische Schwachstellen auf, die bei einer Modernisierung behoben werden müssen.

Schadstoffe und Sicherheit: Asbest und künstliche Mineralfasern

Die Sanierung von Gebäuden aus dem 20. Jahrhundert geht fast immer mit dem Umgang mit gefährlichen Schadstoffen einher. Im Falle des Philologischen Instituts wurden Schadstoffbelastungen durch künstliche Mineralfasern (KMF) und Asbest identifiziert. Diese Stoffe erfordern spezielle Sicherheitsmaßnahmen und einen aufwendigen Rückbau. Eine vollständige Entkernung der Innenbereiche und der technischen Anlagen ist oft der einzige Weg, diese Gefahrenquellen sicher zu beseitigen und gleichzeitig den Denkmalschutz zu wahren.

Auch im Hauptgebäude werden solche Aspekte eine Rolle spielen, obwohl die Quellen hier expliziter auf die strukturellen Mängel eingehen. Die Notwendigkeit einer "brandschutztechnischen, gebäudetechnischen und konstruktiven Ertüchtigung" deutet darauf hin, dass auch hier Anpassungen an moderne Sicherheitsstandards notwendig sind, die oft mit der Beseitigung von Schadstoffen oder der Erneuerung veralteter Leitungen einhergehen.

Denkmalschutz und Baudenkmalpflege

Ein entscheidender Aspekt bei vielen Sanierungen der HU ist der Denkmalschutz. Sowohl das Hauptgebäude als auch das Institut für Rehabilitationswissenschaften in der Ziegelstraße stehen unter Denkmalschutz. Die Sanierung des Ostflügels des Hauptgebäudes zielt darauf ab, "die historischen Oberflächen, von der Natursteinfassade bis zum Glasmosaik, behutsam zu sanieren". Ziel ist es, eine sichere, funktionale Universität zu schaffen, die gleichzeitig die historische Substanz bewahrt.

Im Institut für Rehabilitationswissenschaften (Ziegelstraße 5) wurde der Abschluss des ersten Bauabschnitts des Nordflügels mit einem Richtfest gefeiert. Hierbei werden der denkmalgeschützte Nord- und Westflügel saniert. Die Sanierung zielte darauf ab, einen barrierefreien Ort für Forschung und Lehre zu schaffen, was zeigt, dass moderner Barrierefreiheitsanspruch und Denkmalschutz vereinbar gemacht werden müssen. Die Planung für das Philologische Institut sah vor, die Betonfertigteil-Fassadenplatten im Hauptbereich zu erhalten, anstatt das Gebäude abzureißen. Dies unterstreicht den Trend zur Revitalisierung statt zum Abriss, um städtebauliche Strukturen zu erhalten.

Technische Modernisierung und Gebäudeaufstockung

Neben der reinen Sanierung werden oft auch Erweiterungen vorgenommen. Am Philologischen Institut ist eine "städtebauliche Verdichtung durch Aufstockung" geplant. Das Ziel ist es, bis 2027 eine Nutzfläche von rund 28.000 Quadratmetern zu schaffen. Dies ist ein klassisches Beispiel für die Erhöhung der Gebäudefläche bei gleichbleibendem Grundstück, um mehr Raum für die Nutzung zu schaffen. Die bestehende Skelettstruktur wird hierfür genutzt.

Im ersten Bauabschnitt des Hauptgebäudes liegt der Fokus auf der "vollständigen Entkernung der Innenräume sowie der technischen Anlagen". Dies bedeutet, dass das Gebäude bis auf die tragende Struktur und die Fassade komplett entkernt und dann neu aufgebaut wird. Ziel ist es, das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Dies umfasst: * Gebäudetechnik: Erneuerung der Elektrotechnik, Heizung, Lüftung und Sanitärinstallation. * Brandschutztechnische Ertüchtigung: Anpassung an aktuelle Brandschutznormen. * Konstruktive Ertüchtigung: Stärkung oder Anpassung der Tragwerke.

Kostenentwicklung und Projektsteuerung

Die finanzielle Dimension solcher Sanierungen ist enorm und oft schwer kalkulierbar. Die Sanierung des Hauptgebäudes (Ostflügel) ist ein Paradebeispiel für Kostenexplosionen. Ursprünglich waren 52 Millionen Euro eingeplant. Durch die "zusätzlichen Schwierigkeiten" und die schlechte Bausubstanz stiegen die Kosten auf rund 86 Millionen Euro. Die Sanierung des Hauptgebäudes wurde damit zu einem der kostspieligsten Hochschulprojekte des Landes.

Die Projektsteuerung spielt dabei eine entscheidende Rolle. Für die Sanierung des Hauptgebäudes (2. Bauabschnitt) wurde die HPP International Planungsgesellschaft mbH mit der Projektsteuerung beauftragt. Die Auftragssumme belief sich hier auf 1.625.000 Euro (Stand 2022). Solche externen Steuerungen sind notwendig, um komplexe Vergabeverfahren zu moderieren und die vielen Planer- und Gewerkschnittstellen zu koordinieren. Das Unternehmen HWP Planung übernimmt seit 2013 die Projektsteuerung für die Sanierung des Hauptgebäudes und koordiniert unter anderem Aufmaße, Bauteiluntersuchungen und Schadstoffkataster.

Terminliche Verzögerungen und Auswirkungen auf den Betrieb

Terminliche Verzögerungen sind in der Baupraxis häufig, haben aber bei laufendem Betrieb in einer Universität schwerwiegende Folgen. Die Sanierung des Ostflügels des Hauptgebäudes verzögerte sich erneut. Der ursprünglich für April 2021 angekündigte Termin wurde mehrfach verschoben. Aktuell (nach den Unterlagen zum Doppelhaushalt 2026/2027) ist das Ende des dritten Quartals 2026 als Abschluss geplant.

Die Folgen für den Hochschulbetrieb sind erheblich: * Fehlende Räume: Besonders betroffen sind zwei zentrale Hörsäle (Kinosaal und Audimax), die für den Studienbetrieb unverzichtbar sind. * Umplanung: Die Universität muss permanent umplanen. Es werden kleinere Hörsäle, ein provisorisches Zelt und digitale Formate genutzt. * Organisatorischer Mehraufwand: Institutesumzüge und die Suche nach Ersatzräumen führen zu hohem Aufwand und Kosten.

Auch an der Technischen Universität Berlin (TU) zeigt sich das Problem. Laut einem Bericht des rbb sind nur vier von 102 Gebäuden in gutem Zustand. Fast alle Gebäude weisen Sanierungsbedarf auf. Studierende berichten von gesperrten Toiletten, geschlossenen Mensen und Lehrveranstaltungen zu ungewöhnlichen Zeiten, da Räume fehlen. Dies zeigt, dass Sanierungsstaus direkt die Lebensqualität und Studierbarkeit beeinträchtigen.

Vergabeverfahren und Auftragsvergaben

Die Vergabe von Aufträgen für Sanierungen dieser Größenordnung folgt spezifischen Verfahren. Für den 2. Bauabschnitt des Hauptgebäudes wurde ein Verhandlungsverfahren durchgeführt. Von vier eingegangenen Angeboten wurde das der HPP International Planungsgesellschaft mbH ausgewählt. Solche Verfahren sind typisch für komplexe Planungsleistungen im öffentlichen Bereich, da eine direkte Vergabe oft nicht möglich ist und eine detaillierte Prüfung der Leistungsfähigkeit notwendig ist.

Barrierefreiheit und Inklusion

Ein wichtiger Aspekt moderner Sanierungen ist die Schaffung von Barrierefreiheit. Im Institut für Rehabilitationswissenschaften wurde dies explizit als Ziel genannt ("barrierefreier Ort für Forschung, Lehre und gelebte Teilhabe"). Auch wenn die anderen Quellen dies nicht explizit hervorheben, ist es bei Sanierungen von Universitätsgebäuden heutzutage Standard, die Anforderungen des Behindertengleichstellungsgesetzes zu erfüllen. Dies betrifft den Einbau von Aufzügen, ramponierten Zugängen und barrierefreien Sanitäranlagen.

Fazit

Die Sanierungen an der Humboldt-Universität zu Berlin bieten einen umfassenden Überblick über die Risiken und Notwendigkeiten bei der Modernisierung von Hochschulgebäuden. Der entscheidende Faktor für den Erfolg ist die realistische Einschätzung der Bausubstanz vor Beginn der Arbeiten. Wie die Beispiele des Ostflügels zeigen, führt eine Unterschätzung des Sanierungsaufwands zu massiven Kostensteigerungen (von 52 Mio. € auf ca. 86 Mio. €) und jahrelangen Verzögerungen.

Technisch gesehen sind vollständige Entkernungen, der Umgang mit Schadstoffen wie Asbest und KMF sowie die Aufstockung von Bestandsbauten (Philologisches Institut) gängige, aber komplexe Verfahren. Die Einbindung von Denkmalschutz erfordert zudem eine behutsame Planung, die historische Fassaden und Oberflächen erhält.

Für Bauherren und Planer lässt sich ableiten, dass eine detaillierte Voruntersuchung der Bausubstanz unerlässlich ist. Zudem ist eine flexible Projektsteuerung notwendig, um auf unvorhergesehene Hindernisse reagieren zu können. Die wirtschaftlichen Auswirkungen von Verzögerungen durch fehlende Räume (Mehrkosten für Ausweichquartiere, Umzüge) müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden. Die Beispiele belegen zudem, dass öffentliche Sanierungsprojekte oft unter Zeitdruck stehen, da der Betrieb aufrechterhalten werden muss, was die Planung zusätzlich erschwert. Letztlich ist die Sanierung von Baudenkmalen ein Balanceakt zwischen Erhalt, Modernisierung und wirtschaftlichem Machbarkeit, der nur durch professionelles Management gelingen kann.