Die Sanierung von Schulgebäuden stellt eine der anspruchsvollsten Aufgaben im modernen Bauwesen dar. Sie erfordert nicht nur die Beseitigung baulicher Mängel, sondern auch die Anpassung an aktuelle energetische Standards und die Berücksichtigung architektonischer Denkmalschutzaspekte – und dies alles oft bei laufendem Betrieb. Ein herausragendes Beispiel für eine solch komplexe Baumaßnahme ist die Generalsanierung und Erweiterung des Josef-Effner-Gymnasiums (JEG) in Dachau. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Phasen des Projekts, von der ersten Sanierung der Gebäudehülle bis hin zu modernen Optimierungen der Arbeits- und Aufenthaltsräume, und analysiert die daraus gewonnenen Erkenntnisse für die Bau- und Immobilienbranche.
Das Bauwerk: Architektur und Ausgangslage
Das Josef-Effner-Gymnasium wurde im Jahr 1974 nach Plänen des renommierten Münchner Architekturbüros Behnisch+Partner errichtet, welches auch das Münchner Olympiastadion entwarf. Der Komplex liegt nördlich des Zentrums von Dachau in unmittelbarer Nähe zur Amper.
In den Jahrzehnten nach der Errichtung zeigten sich jedoch gravierende Mängel. Insbesondere die Dachhaut wies zunehmende Undichtigkeiten auf, was eine unmittelbare Gefährdung der Bausubstanz darstellte. Darüber hinaus waren konstruktive Mängel in den technischen Anlagen festgestellt worden. Der Zustand der Gebäudehülle und der Haustechnik machte eine umfassende Sanierung unumgänglich, um die Gebrauchstüchtigkeit des Schulkomplexes wiederherzustellen.
Ein zentrales Ziel des Landkreises Dachau als Bauherr war es, das architektonische Erscheinungsbild der Gebäudeanlage zu erhalten. Es sollte vermieden werden, durch einen reinen Vollwärmeschutz den charakteristischen Reiz des ursprünglichen Baus zu zerstören. Diese Entscheidung unterstreicht die Wertschätzung für die architektonische Qualität des Bestandsgebäudes.
Die Generalsanierung der Gebäudehülle und Technik (2006–2010)
Im Jahr 2006 begann das erste Sanierungsprojekt, das bis 2010 andauerte. Der Schul- und Kreisausschuss billigte ein Projekt in Höhe von 8,045 Millionen Euro, wovon 2,4 Millionen Euro durch die Regierung von Oberbayern bezuschusst wurden. Diese Maßnahme umfasste:
- Erneuerung der Fassade: Die komplette Fassade wurde erneuert, um die Energieeffizienz zu steigern und äußere Einflüsse abzuschirmen.
- Erneuerung der Flachdächer: Alle Flachdächer wurden saniert, was der Behebung der zuvor festgestellten Undichtigkeiten diente.
- Beseitigung konstruktiver Mängel: Die Sanierung erstreckte sich auf die Erneuerung von Heizung, Lüftung, Sanitär- und Elektroinstallationen.
- Barrierefreiheit: Der Einbau eines behindertengerechten Aufzugs war ein wesentlicher Bestandteil der Modernisierung, um die Mobilität innerhalb des Gebäudes zu gewährleisten.
Die Herstellungskosten für diese umfassende Generalsanierung beliefen sich laut einer Aufstellung auf etwa 1,2 Millionen Euro (netto) für die elektrotechnischen, medientechnischen und IT-Ausstattungen, wobei die Gesamtkosten der Gebäudehülle und Haustechnik deutlich höher lagen. Die Bruttogrundfläche des Objekts beträgt 15.000 m².
Herausforderungen während der Sanierung
Ein wesentlicher Aspekt bei der Planung war die Durchführung der Baumaßnahmen bei laufendem Schulbetrieb. Mit einem Schülerstamm von rund 1.380 Schülern war ein Umzug in Pavillons auf dem schuleigenen Allwetterplatz notwendig. Es wurde ein Rotationssystem etabliert, bei dem jeweils sechs Klassen in Pavillons unterrichtet wurden, wenn der jeweilige Gebäudeteil an der Reihe war. Diese Logistik erfordert eine präzise Planung, um den Unterrichtsfortschritt nicht zu gefährden.
Die Sporthallensanierung: Reaktion auf einen Notfall
Ein besonderer Vorfall im April 2021 unterstrich die Notwendigkeit fortlaufender Instandhaltung. Ein Mitarbeiter der Sicherheitsfirma entdeckte nachts Wasser an den Fenstern der Sporthalle. Bei der Überprüfung stellte sich heraus, dass der Hallenboden unter Wasser stand. Ursache war ein geplatztes Ventil in den Duschkabinen, welches durch die nächtliche, automatisierte Spülung zur Legionellenprävention verursacht wurde. Das Wasser drang durch die Wand in den Bereich des aufwendigen Schwingbodens (Holzkonstruktion mit Hohlräumen und Bitumenschicht) ein.
Die Sanierung der Sporthalle umfasste folgende Arbeiten:
- Demontage: Abtragung der Hallenoberfläche, der Holzbodenkonstruktion und der Bitumenschicht, um den Untergrund vollständig trockenzulegen.
- Wiederaufbau: Verlegung eines neuen schwingenden Untergrunds durch die Firma Haro, einen Spezialisten für Sportböden.
- Zusätzliche Modernisierung: Erneuerung der problematischen Ventile in den Duschkabinen und Optimierung der Lichtanlage für eine energieeffizientere und hellere Ausleuchtung des Sportbereichs.
Zudem wurden Maßnahmen zum Schutz des restlichen Gebäudes ergriffen, wie das Anbringen von Folien im Übergang zwischen Haupt- und Sporttrakt, um eine Schimmelverbreitung zu verhindern.
Optimierung von Lehrer- und Verwaltungstrakt (2020–2023)
Während die erste Sanierungsphase vor allem die Bausubstanz und die Technik betraf, widmete sich ein späteres Projekt der Optimierung der Arbeitsbedingungen. Bereits 2017 beauftragte der Schul- und Kreisausschuss die Kreisbauverwaltung, den fehlenden Raumbedarf zu ermitteln. 2019 folgte nach einer Machbarkeitsstudie der Entwurf, der 2020 positiv abgestimmt wurde. Ziel war es, Platz für die Verwaltung und die 130 Lehrkräfte zu schaffen, und das bei laufendem Betrieb.
Konkrete Umbaumaßnahmen und Ergebnisse
Der Fokus lag auf der Vergrößerung des Lehrer- und Verwaltungsbereichs. Die durchgeführten Arbeiten führten zu signifikanten Verbesserungen:
- Vergrößerung des Lehrerzimmers: Das Lehrerzimmer wurde um 170 m² erweitert. Dies geschah nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ durch die Einrichtung eines Stillarbeitsraums und von Telefonkabinen. Diese ermöglichen ungestörte Elterngespräche und konzentriertes Arbeiten.
- Arbeitsplätze für Lehrkräfte: Durch die Umstrukturierung erhielt jede der 130 Lehrkräfte einen festen Arbeitsplatz, was zuvor nicht selbstverständlich war.
- Erweiterung der Schulleitung und IT: Die Räume für die erweiterte Schulleitung und die IT-Betreuung wurden vergrößert, um den technischen Anforderungen und dem administrativen Aufwand gerecht zu werden.
- Aufenthaltsraum für die Oberstufe: Im Rahmen der Umnutzung wurde ein eigener Aufenthaltsraum für die Oberstufe geschaffen, was die Aufenthaltsqualität für die Schüler verbessert.
Das Projekt wurde pünktlich zum Schulstart fertiggestellt und sogar drei Monate früher als geplant. Wichtig war zudem die Einhaltung des festgelegten Kostenrahmens, was die Effizienz der Planung und Ausführung durch die Kreisbauverwaltung unterstreicht.
Analyse der Projektumsetzung und Schlussfolgerungen
Das Projekt am Josef-Effner-Gymnasium bietet mehrere wertvolle Lektionen für die Bauwirtschaft:
- Respekt vor Architektur: Die Entscheidung, das Erscheinungsbild des Baus von Behnisch+Partner zu erhalten, zeigt, dass energetische Sanierungen und Denkmalschutz (auch bei nicht denkmalgeschützten, aber architektonisch wertvollen Bauten) keine Gegensätze sein müssen. Man verzichtete auf einen "Vollwärmeschutz", der den Reiz des Baus zerstört hätte, und fand dennoch Wege zur Verbesserung des Energiehaushalts.
- Planung bei laufendem Betrieb: Die Durchführung von Sanierungen und Erweiterungen, während die Schule genutzt wird, erfordert höchste logistische Kompetenz. Das Rotationssystem in Pavillons und die spätere Arbeit in den Ferienzeiten (z.B. durch Hausmeister) sind Beispiele für notwendige Flexibilität.
- Schnelligkeit und Kostenkontrolle: Die Optimierung des Lehrer- und Verwaltungstrakts zeigte, dass große Bauprojekte auch schnell und budgetkonform abgeschlossen werden können. Die Fertigstellung drei Monate vor Termin und die Einhaltung des Kostenrahmens sind hier positive Ausreißer.
- Instandhaltung vs. Sanierung: Der Vorfall in der Sporthalle verdeutlicht die Bedeutung der regelmäßigen Wartung und schnellen Reaktion bei Schäden. Ein einzelnes geplatztes Ventil kann bei komplexen Bodenaufbauten (Schwingböden) massive Folgeschäden verursachen, weshalb Prävention und Monitoring entscheidend sind.
Fazit
Die Modernisierung des Josef-Effner-Gymnasiums in Dachau ist ein Musterbeispiel für eine gelungene Bauverwaltung im öffentlichen Sektor. Die Maßnahmen reichten von der dringend benötigten Generalsanierung der Gebäudehülle und Technik über die Notfallinstandsetzung der Sporthalle bis hin zur zeitgemäßen Aufwertung der Arbeitsumgebung für Lehrer und Verwaltung. Dabei wurde stets darauf geachtet, die architektonische Substanz zu wahren und die Funktionalität des Gebäudes für die Nutzer zu steigern. Für Bauherren und Immobilienverwalter zeigt dieses Projekt, dass eine Kombination aus respektvoller Bestandssanierung, moderner Technikintegration und nutzerzentrierter Raumplanung der Schlüssel zu einer nachhaltigen und erfolgreichen Immobilienentwicklung ist.