Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien stellt eine zentrale Maßnahme zur Erreichung der nationalen Klimaziele dar. Für Hauskäufer und -eigentümer, die unsanierte Altbauten erwerben, ist dies oft mit erheblichen finanziellen Herausforderungen verbunden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierfür spezielle Förderprogramme an. Ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Förderung ist der zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb der Immobilie und der Antragstellung sowie der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Dieser Artikel beleuchtet auf Basis der vorliegenden Informationen die Abläufe und Bedingungen für eine Förderung im Anschluss an den Kauf.
Das Förderprogramm KfW 308: Planung vor dem Kauf
Ein zentrales Programm für den Erwerb unsanierter Altbauten ist das Programm 308 „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“. Dieses Programm ist speziell auf den Erwerb von Immobilien der Energieeffizienzklassen F, G oder H ausgelegt.
Die grundlegende Idee des Programms ist es, Käufern den Erwerb eines energetisch schlechten Bestandsobjekts zu erleichtern, um dieses anschließend zu sanieren. Ein wesentlicher Vorteil des Programms 308 ist, dass die Antragstellung bereits vor dem endgültigen Kauf der Immobilie erfolgt. In dieser Phase ist der Nachweis einer Meldebescheinigung mit Haupt- oder alleinigem Wohnsitz noch nicht erforderlich. Diese Bestätigung muss erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen eingereicht werden, spätestens nach einem Zeitraum von 54 Monaten (4,5 Jahren).
Das Sanierungsziel für dieses Programm ist die Erreichung des Standards „Effizienzhaus 70 EE“ oder des „Denkmalstandards“.
Das Programm KfW 358: Flexibilität für Einzelmaßnahmen
Ergänzend zum Sanierungskredit für Komplettmaßnahmen steht das Programm 358 zur Verfügung. Es handelt sich hierbei um einen Ergänzungskredit, der speziell für die Förderung von Einzelmaßnahmen konzipiert ist.
Seit dem 1. Januar 2024 ist die KfW für die Zuschussförderung beim Heizungstausch (Programm 458) zuständig. Das Programm 358 ermöglicht es, bereits bezuschusste Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden zusätzlich über einen Kredit zu finanzieren. Dies kann sinnvoll sein, um die Liquidität während der Bauphase zu sichern.
Antragsberechtigung und Eigentumsnachweis
Die Antragsberechtigung ist an klare Bedingungen bezüglich des Eigentums und der Nutzung geknüpft.
Eigentumsverhältnisse
Die Förderung richtet sich ausschließlich an die Eigentümer der Immobilie. Für den Nachweis des Eigentums ist ein Grundbuchauszug erforderlich. Bei einem kürzlichen Kauf akzeptiert die KfW auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch; ein alleiniger Kaufvertrag reicht als Nachweis nicht aus.
Besonderheiten gelten für Nießbrauchberechtigte und Konstellationen, in denen Eltern das Eigentum bereits an ihre Kinder übertragen haben, aber weiterhin selbst bewohnen. In solchen Fällen erhalten die Eltern keine Förderung (z. B. Klima- oder Einkommensbonus), da sie nicht Eigentümer sind. Die Kinder als Eigentümer können jedoch die Grundförderung und den Effizienzbonus beantragen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Selbstnutzungspflicht
Ein Kernkriterium der meisten KfW-Förderungen ist die Selbstnutzung. Entscheidend für die Förderfähigkeit ist der Zeitpunkt der Antragstellung. Zu diesem Datum muss die Immobilie Haupt- oder alleiniger Wohnsitz der Antragstellenden sein. Als Nachweis verlangt die KfW eine Meldebescheinigung.
Dies hat weitreichende Konsequenzen für Käufer: Werden Sanierungsarbeiten bereits vor dem Einzug durchgeführt, ist dies für bestimmte Förderungen problematisch. Eigentümer, die erst nach der Sanierung in ihr Haus einziehen, sind von einem Teil der Förderung ausgeschlossen. Für Käufer unsanierter Altbauten bleibt in diesem Fall oft nur die Grundförderung in Höhe von 30 Prozent sowie gegebenenfalls der Effizienzbonus in Höhe von 5 Prozent. Der Klimabonus und der Einkommensbonus werden in diesem Szenario nicht gewährt.
Der Klimabonus und die Stilllegung der alten Heizung
Der Klimabonus ist eine zusätzliche Förderkomponente, deren Höhe sich nach der Art der alten Heizungsanlage richtet. Um den Klimabonus zu erhalten, muss die alte Heizung fachgerecht demontiert und entsorgt werden. Die Entsorgung muss durch ein Fachunternehmen oder einen Energie-Effizienz-Experten bestätigt werden. Ohne diese Bestätigung entfällt der Klimabonus, auch wenn eine neue, effiziente Heizung eingebaut wird.
Programm KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus
Das Programm 261 ist das Kernprogramm für die energetische Komplettsanierung von bestehenden Häusern und Wohnungen zu einem Effizienzhaus. Ziel ist es, den energetischen Standard des gesamten Gebäudes signifikant zu verbessern.
Die Förderung erfolgt in der Regel als Kredit mit Tilgungszuschuss. Der Tilgungszuschuss reduziert den Kreditbetrag, sodass weniger zurückgezahlt werden muss. Der maximale Tilgungszuschuss für das Programm 261 beträgt 37.500 Euro. Das Programm 261 ist eng mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verknüpft.
Wichtig ist, dass zur Erreichung des Effizienzhaus-Standards in der Regel eine Komplettsanierung notwendig ist. Je besser der Effizienzhaus-Standard (z. B. EH 40, EH 55), desto höher fällt in der Regel die Förderung aus.
Ablauf der Antragstellung und Durchführung
Der Prozess der Förderung ist strikt geregelt und erfordert eine präzise Planung.
Vor der Antragstellung
Vor der Stellung des Antrags ist eine Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten empfehlenswert. Dieser kann einen Sanierungsfahrplan erstellen, der die geplanten Maßnahmen detailliert auflistet.
Antragstellung
Der Antrag muss zwingend vor Beginn der Bauarbeiten gestellt werden. Als Baubeginn gilt der Start der Arbeiten vor Ort. Eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen, selbst wenn alle technischen Anforderungen erfüllt werden. Die Bearbeitung des Antrags bei der KfW dauert üblicherweise einige Tage bis Wochen, weshalb genügend Zeit eingeplant werden muss.
Die Antragstellung erfolgt in Zusammenarbeit mit einem Finanzierungspartner (z. B. einer Bank). Nach erfolgreicher Prüfung erhält der Finanzierungspartner eine Kreditzusage.
Vertragsabschluss und Baubeginn
Sobald die Förderzusage vorliegt, kann der Kreditvertrag unterschrieben werden. Erst danach darf mit der Sanierung begonnen und Aufträge an Handwerksbetriebe vergeben werden.
Es ist ratsam, Verträge mit Handwerkern so zu gestalten, dass sie eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten. Das bedeutet, der Vertrag tritt erst in Kraft, wenn die KfW-Förderzusage vorliegt. Die KfW stellt hierfür Musterformulare zur Verfügung.
Eine Besonderheit gilt für Sanierungen, die bereits vor dem 27. August 2024 begonnen wurden: Wenn die Arbeiten vor dem 31. August 2024 aufgenommen wurden, darf auch ohne förmlichen Antrag eine Firma beauftragt werden. Der Antrag muss dann jedoch bis zum 30. November 2024 nachgereicht werden. Hier bleibt jedoch ein Restrisiko, da die Förderung nicht garantiert ist, wenn die Antragsfrist verpasst wird oder die Bedingungen nicht rückwirkend erfüllt sind.
Nach der Durchführung
Während der Bauphase ist enger Kontakt zum Energie-Effizienz-Experten zu halten. Dieser begleitet die Umsetzung und sorgt für die notwendige Dokumentation.
Nach Abschluss der Sanierung erstellt der Experte die „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD). Diese wird im KfW-Online-Portal hochgeladen. Zusätzlich müssen vollständige Rechnungen und teilweise weitere Nachweise (z. B. Fotos) eingereicht werden.
Erst nach erfolgreicher Prüfung dieser Unterlagen durch die KfW wird der Tilgungszuschuss gewährt und der Kredit reduziert sich um diesen Betrag. Eine Barauszahlung des Zuschusses ist nicht möglich. Die Auszahlung der Förderung erfolgt im darauf folgenden Monat am Monatsende.
Einzelmaßnahmen und deren Förderung
Neben Komplettsanierungen fördert die KfW auch gezielte Einzelmaßnahmen, wenn diese im Rahmen einer Komplettsanierung (Programm 261) oder eines Neubaus (Programm 297) durchgeführt werden. Dazu gehören:
- Dämmung: Kellerdämmung, Geschossdeckendämmung, Fassadendämmung, Dachdämmung. Auch Nebenkosten wie Neueindeckung des Daches, Reparaturen am Dachstuhl sowie Putz- und Malerarbeiten sind förderfähig.
- Fenster und Türen: Installation von dreifach verglasten Fenstern (selten auch zweifach verglast) und neuen, sehr gut isolierten Türen.
- Lüftung: Anschaffung von zentralen Lüftungsanlagen.
Wichtig ist die Abgrenzung: Einzelmaßnahmen zur energetischen Optimierung werden nur noch anteilig im Rahmen einer Komplettsanierung gefördert. Für reine Zuschussförderungen dieser Maßnahmen war ursprünglich das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig, jedoch hat sich die Zuständigkeit und Förderlandschaft stetig gewandelt.
Zinskonditionen und Bonität
Die Höhe der Zinsen für KfW-Kredite richtet sich nach der aktuellen Marktentwicklung. Bei einigen Programmen ist der Zinssatz zusätzlich von der Bonität des Kreditnehmers abhängig.
Ein Überblick über die Zinssätze (effektiv) für relevante Programme (Stand 24.11.2025, basierend auf den vorliegenden Daten):
- Programm 124 (Wohneigentumsprogramm): 3,52–3,89 %
- Programm 134 (Genossenschaftsanteile): 0,01–0,62 %
- Programm 159 (altersgerechter Umbau): 2,26–3,35 %
- Programm 261 (Komplette Sanierung): 2,29–3,04 %
- Programm 296 (Klimafreundlicher Neubau): 0,01–2,42 % (je nach Effizienzhaus-Stufe)
- Programm 358/359 (Ergänzungskredit): 0,01–3,78 %
Es wird darauf hingewiesen, dass KfW-Kredite nicht immer die günstigsten am Markt sind. Ein Vergleich mit klassischen Sanierungskrediten von Banken kann unter Umständen bessere Zinsen ergeben.
Fazit
Die KfW-Förderung für die Sanierung nach Immobilienerwerb ist ein wirkungsvolles Instrument, um die energetische Aufwertung von Altbauten zu finanzieren. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der genauen Beachtung der zeitlichen Abläufe und der Eigentumsverhältnisse.
Das Programm 308 bietet eine ideale Lösung für den Erwerb, da die Antragstellung vor dem Kauf erfolgen kann. Für die anschließende Sanierung stehen mit den Programmen 261 und 358 flexible Finanzierungslösungen zur Verfügung. Käufer müssen jedoch beachten, dass die Selbstnutzungspflicht und der Nachweis des Wohnsitzes zum Zeitpunkt der Antragstellung entscheidend sind. Wer die Sanierung vor dem Einzug durchführt, riskiert den Verlust von Zuschüssen wie dem Klima- oder Einkommensbonus.
Eine enge Begleitung durch einen Energie-Effizienz-Experten und die Einhaltung der formalen Vorgaben der KfW sind unerlässlich, um die volle Förderung zu erhalten und die hohen Investitionskosten für eine energetische Sanierung zu entlasten.