Einleitung
Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat ihre Arbeit aufgenommen und legt mit dem Koalitionsvertrag 2025 bis 2029 den politischen Fahrplan für die kommenden Jahre fest. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien, Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen sind die Inhalte dieses Vertrages von entscheidender Bedeutung, da sie den Rahmen für Sanierungen, energetische Modernisierungen und Förderungen setzen. Im Zentrum der Agenda stehen Themen wie Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum und die Transformation des Baubestands. Der Vertrag skizziert eine Vielzahl an Maßnahmen, die darauf abzielen, den Sanierungsstau im deutschen Wohnungsbestand abzubauen und die Bauwirtschaft zu stärken.
Ein zentraler Aspekt ist die Reform der Förderlandschaft und die Anpassung gesetzlicher Vorgaben, insbesondere des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Bestrebungen der Regierung, Bürokratie abzubauen und Anreize für Investitionen in die energetische Sanierung zu schaffen, sollen die Planung für Eigentümer und Planer vereinfachen. Gleichzeitig werden jedoch auch Kritikpunkte laut, die auf Unklarheiten und mögliche Nachteile für private Investoren hinweisen. Dieser Artikel beleuchtet die zentralen Punkte des Koalitionsvertrags im Bereich Sanierung, basierend auf den vorliegenden Quellen, und differenziert zwischen bestätigten Plänen und unklaren Details.
Reform der Förderprogramme: Klarheit und neue Anreize
Einer der wichtigsten Punkte im Koalitionsvertrag ist die geplante Neustrukturierung der Förderlandschaft, insbesondere im Bereich der KfW-Programme. Ziel ist es, das bisherige „Förderdickicht“ zu ordnen und Eigentümern sowie Planern mehr Klarheit zu bieten.
Zusammenführung der KfW-Programme
Laut dem Koalitionsvertrag sollen die bestehenden vielfältigen KfW-Programme in zwei klar getrennte Linien überführt werden: ein Programm für den Neubau und ein Programm für die Sanierung bzw. Modernisierung. Diese Aufteilung soll es Eigentümern und Planern erleichtern, nachzuvollziehen, welche Maßnahmen in welchem Rahmen unterstützt werden. Die Bundesregierung zielt darauf ab, eine einfache, klimafreundliche und kostengünstige Förderung zu gewährleisten. Die Antragstellung soll dabei digitalisiert und entbürokratisiert erfolgen.
Trotz der Ankündigung einer Vereinfachung gibt es bezüglich der Details noch Unklarheiten. Quellen weisen darauf hin, dass es bislang keine Informationen zu den Konditionen, Einstiegshürden oder Kombinationsmöglichkeiten mit Landesprogrammen gibt. Es wird spekuliert, dass viele bisherige Spezialprogramme entfallen oder neu definiert werden könnten. Für Bauherren und Sanierer, die aktuell planen, wird empfohlen, keine Zeit zu verlieren, da bei Förderanträgen oft das Windhundprinzip gilt und frühe Antragsteller eher von den Mitteln profitieren.
Temporäre Wiederförderung des Effizienzhaus-55-Standards
Ein besonderer Fokus liegt auf der temporären Wiederförderung des Effizienzhaus-55-Standards (EH55). Diese Maßnahme soll kurzfristig neue Anreize schaffen, um den Sanierungsstau im Bestand abzubauen und gleichzeitig die Bauwirtschaft zu stärken. Die Förderfähigkeit des EH55-Standards soll zumindest befristet wiederhergestellt werden, um so Bauüberhänge zu aktivieren. Diese Entscheidung markiert eine Abkehr von strengeren Vorgaben, die in der vorherigen Legislaturperiode galten, und soll den Markt kurzfristig ankurbeln.
Steuerliche Förderungen und Erbschaftssteuer
Neben den direkten KfW-Förderungen plant die Koalition eine Ausweitung der steuerlichen Förderungen. Eine konkrete Neuerung ist, dass die Kosten für energetische Sanierungen von geerbten Immobilien künftig von der Steuer absetzbar sein sollen. Diese Maßnahme wird von Interessenverbänden wie „Haus und Grund“ gelobt, da sie einen Anreiz schafft, geerbten, oft sanierungsbedürftigen Bestand zu modernisieren. Ziel ist es, Sanierungen effizienter und kostengünstiger zu gestalten.
Gesetzliche Neuregelungen und Technologiestandards
Neben der Förderpolitik plant die Koalition weitreichende Änderungen im baurechtlichen und energiepolitischen Rahmen. Diese betreffen sowohl das Heizungsgesetz als auch die Bauvorschriften und die Definition von Baustandards.
Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Die neue Regierung kündigt an, das bisherige Heizungsgesetz (bzw. das Gebäudeenergiegesetz) abzuschaffen und durch ein neues Konzept zu ersetzen. Die Reform des GEG soll technologieoffener, flexibler und einfacher gestaltet werden. Statt der Energieeffizienz soll die erreichbare CO₂-Vermeidung zur zentralen Steuerungsgröße werden. Dieser Paradigmenwechsel soll es Eigentümern erleichtern, passende Heizlösungen zu finden, ohne auf eine einzige Technologie festgelegt zu sein.
Zudem soll die Regelung der Gebäudeeffizienzklassen im GEG mit den Nachbarländern einheitlicher gestaltet werden. Die Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) soll flexibel erfolgen, wobei die Regierung Bemühungen um verlängerte Umsetzungsfristen unterstützt.
Entbürokratisierung und neue Baustandards
Ein weiteres Ziel der Koalition ist es, den Wohnungsbau schneller, einfacher und günstiger zu machen. Dies soll unter anderem durch eine umfassende Reform des Baugesetzbuchs, die Überarbeitung von Baustandards und weniger Bürokratie erreicht werden. Ein zentrales Instrument hierfür ist die Einführung des „Gebäudetyps E“.
Bisher stand „Gebäudetyp E“ für einen bestimmten Gebäudetyp. Künftig soll es sich bei der Bezeichnung um einen Baustandard handeln, der das Bauen rechtssicher und kostengünstig macht. Dies soll erreicht werden, indem beim Neubau auf die Einhaltung sogenannter Komfortstandards verzichtet wird, die für die Sicherheit des Gebäudes – wie beispielsweise Brandschutz oder Statik – nicht relevant sind. Ziel ist es, durch diese Standardisierung Planungsprozesse zu beschleunigen und Kosten zu senken, was sich auch auf Sanierungsvorhaben auswirken kann, bei denen Anbauten oder Umgestaltungen geplant sind.
Maßnahmen für den Wohnungsmarkt und private Investoren
Die Maßnahmen der Koalition beschränken sich nicht nur auf technische Aspekte, sondern umfassen auch wohnungspolitische und steuerliche Initiativen, die den Immobilienmarkt betreffen.
Unterstützung beim Wohneigentum
Um den Traum vom Eigenheim für Familien mit mittlerem Einkommen zu ermöglichen, plant die Koalition eine „Starthilfe Wohneigentum“. Dazu sollen steuerliche Maßnahmen, eigenkapitalersetzende Instrumente und staatliche Bürgschaften genutzt werden. Konkret sind Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, Tilgungszuschüsse sowie Förderdarlehen geplant, die das fehlende Eigenkapital teilweise ersetzen. Das Ziel ist es, die Einstiegshürden in den Immobilienbesitz deutlich zu senken.
Im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer ist geplant, diese bei Eigennutzung komplett wegfallen zu lassen. Diese Maßnahme soll den Erwerb von Wohneigentum weiter attraktivieren.
Mietpolitik und Leerstandsbekämpfung
Auch wenn der Fokus des Artikels auf der Sanierung liegt, sind die mietpolitischen Beschlüsse für den Gesamtmarkt relevant. Die Mietpreisbremse soll zunächst für vier Jahre verlängert werden. Ziel ist es, Mieter in angespannten Wohnungsmärkten nicht zusätzlich zu belasten. Zudem sollen Indexmieten (Mieten, die automatisch steigen) und möblierte Zimmer stärker reguliert werden.
Um den Leerstand zu bekämpfen, sollen gezielte Förderungen fließen. In manchen Vierteln sollen Kommunen ein Vorkaufsrecht erhalten. Diese Maßnahmen sollen den Wohnungsmarkt stabilisieren, werden jedoch von Verbänden wie „Haus und Grund“ kritisch gesehen. Diese sehen in der Verlängerung der Mietpreisbremse eine Einschränkung privater Investitionen und bezeichnen den Koalitionsvertrag in diesem Punkt als „Rückschritt“.
Investitionsoffensive und Sondervermögen
Um den Wohnungsbau anzukurbeln, will die Koalition eine „Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive“ starten. Zudem soll ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau unter Beteiligung von privaten Investoren, KfW und öffentlichen Garantien eingerichtet werden. Die Regierung plant zudem, das 500-Milliarden-Sondervermögen für Infrastruktur auch zum Stärken des Baugewerbes einzusetzen.
Diese Pläne sind eine Reaktion auf die aktuelle Krise im Baugewerbe. Laut den vorliegenden Daten sanken die Baugenehmigungen 2024 auf 216.000, und Experten prognostizieren für 2025 nur noch 230.000 fertiggestellte Wohnungen. Das Ziel der Regierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen, wurde in der Vergangenheit deutlich verfehlt (zuletzt weniger als 300.000).
Analyse der Umsetzung und Kritik
Obwohl der Koalitionsvertrag ambitionierte Ziele formuliert, gibt es bezüglich der Umsetzung und der konkreten Ausgestaltung der Maßnahmen erhebliche Unsicherheiten.
Unklare Details und Vagheiten
Mehrere Quellen bemängeln, dass trotz der zahlreichen Ankündigungen viele Details fehlen. Besonders im Bereich Sanierung und Förderung bleiben präzise Details und konkrete Maßnahmen, die für Bauherren und Investoren entscheidend wären, oft vage formuliert. Die beschlossenen Punkte erscheinen zwar harmonisch, sind aber oft unklar. Dies gilt insbesondere für die genauen Konditionen der neuen KfW-Programme und die Ausgestaltung der steuerlichen Förderungen.
Kritik aus der Immobilienbranche
Die Reaktionen aus der Branche sind gemischt. Während die Pläne zur Entbürokratisierung und zur Förderung von Eigentum grundsätzlich positiv gesehen werden, gibt es deutliche Kritik an der Mietpolitik. Der Verband „Haus und Grund“ warnt davor, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse private Investitionen in den Wohnungsmarkt unattraktiv macht. Dies könnte langfristig negativ für den Sanierungs- und Neubaumarkt sein, da weniger Kapital in den Erhalt und die Modernisierung von Bestandsimmobilien fließt.
Die Rolle von Dialog und Praktikabilität
Ein Aspekt, der in den Quellen genannt wird, ist die Notwendigkeit eines fortlaufenden Dialogs mit Bauunternehmern, Architekten und Energieexperten. Nur durch den Einbezug dieser Praktiker können die geplanten Maßnahmen tatsächlich praktikabel umgesetzt werden. Zudem soll der Austausch mit den Bürgern sicherstellen, dass deren Bedürfnisse in den Programmen Berücksichtigung finden. Ob die Regierung diesem Aspekt in der Praxis ausreichend Rechnung tragen wird, bleibt abzuwarten.
Fazit
Der Koalitionsvertrag 2025 setzt klare Akzente in der Sanierungs- und Baupolitik. Die geplante Reform der KfW-Förderung in zwei Linien (Neubau und Sanierung) sowie die temporäre Wiederförderung des Effizienzhaus-55-Standards sind direkte Ansätze, um den Sanierungsstau im Bestand zu bekämpfen. Für Eigentümer ergeben sich Chancen durch steuerliche Entlastungen, insbesondere bei geerbten Immobilien, und eine geänderte Regulierung des Heizungsgesetzes, die mehr Technologieoffenheit verspricht.
Gleichzeitig dominieren Unklarheiten das Bild. Die Details zu den neuen Förderkonditionen sind noch nicht veröffentlicht, und die geplanten Entbürokratisierungsmaßnahmen wie der „Gebäudetyp E“ müssen sich in der Praxis bewähren. Kritikpunkte, insbesondere zur Mietpolitik, deuten darauf hin, dass die Akzeptanz in der Immobilienbranche nicht uneingeschränkt gegeben ist. Für Planer und Eigentümer bedeutet dies: Die politische Richtung ist vorgegeben, die konkrete Umsetzung und die daraus resultierenden Planungsgrundlagen bleiben jedoch abzuwarten. Es bleibt festzuhalten, dass der Koalitionsvertrag bedeutende Weichenstellungen vorsieht, eine klare Strategie mit konkreten Maßnahmen und transparentem Dialog jedoch entscheidend für den Erfolg der gesetzten Ziele sind.