Die Sanierung von Großgebäuden, insbesondere von Verwaltungssitzen wie dem Kreishaus in Recklinghausen, stellt die Bauindustrie vor immense Herausforderungen. Das Gebäude, ursprünglich im Jahr 1979 errichtet und 1980 eingeweiht, unterlag einer intensiven Diskussion über die Zukunft: Sollte ein Neubau realisiert werden oder eine umfassende Sanierung? Im Jahr 2021 fiel die Entscheidung für die Sanierung, ein Vorhaben, das nicht nur die Bausubstanz grundlegend erneuert, sondern auch modernste Anforderungen an Energieeffizienz, Sicherheit und Arbeitsumgebung integriert. Dieser Artikel beleuchtet die technischen, finanziellen und strategischen Aspekte dieses Jahrzehnt-Projekts, das als Leitprojekt für die Modernisierung alter Bausubstanz in Deutschland dienen kann.
Die Entscheidungsfindung: Sanierung versus Neubau
Die Ausgangslage für das Kreishaus Recklinghausen war komplex. Das Gebäude beherbergt rund 750 Mitarbeiter der Kreisverwaltung und ist Sitz des Landrats. Eine einfache Instandsetzung der schlimmsten Mängel wäre mit 20 Millionen Euro zu veranschlagen gewesen, eine komplette Sanierung jedoch auf 40 bis 50 Millionen Euro geschätzt worden. Angesichts dieser Zahlen wurde auch ein Neubau in Erwägung gezogen.
Um die wirtschaftlichste Lösung zu finden, wurde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für einen Zeitraum von 30 Jahren aufgestellt. Diese zeigte, dass eine umfassende Sanierung mit Gesamtkosten von 124 Millionen Euro langfristig am günstigsten wäre, während ein Neubau mit allen Folgekosten auf 133 Millionen Euro kam. Hinzu kamen strategische Überlegungen: Nach der Sanierung sollten ausgelagerte Dienststellen zurück in das Hauptgebäude geholt werden, was es ermöglichte, freigewordene Gebäude abzugeben. Dies entspricht der Vorgabe der nordrhein-westfälischen Gemeindeprüfungsanstalt. Obwohl der Kreistag 2015 noch mehrheitlich für die Sanierung stimmte, wurde dieser Beschluss 2018 aufgehoben und stattdessen ein Neubau in der Nähe des Bahnhofs beschlossen (34 zu 30 Stimmen). Letztlich kehrte man jedoch zur Sanierung zurück, da diese wirtschaftlich sinnvoller erschien und die Bausubstanz grundsätzlich tragfähig war.
Finanzielle Rahmenbedingungen und Kostenentwicklung
Die Finanzierung des Projekts ist ein zentraler Punkt der Diskussion. Ursprünglich rechnete Politik und Verwaltung mit einem Investitionsvolumen von 101,5 Millionen Euro. Diese Summe beinhaltete bereits eine kalkulierte jährliche Kostensteigerung von fünf Prozent. Mit Stand Juli 2022 erhielt die Kreisverwaltung die notwendige Baugenehmigung, und der Baubeginn für den ersten Bauabschnitt war für die erste Jahreshälfte 2023 geplant.
Es gilt jedoch als sicher, dass der Betrag von 101,5 Millionen Euro nicht ausreichen wird. Die drastisch steigenden Baupreise, bedingt durch Lieferengpässe, Materialknappheit und gestiegene Energiepreise, führen zu einem weitaus höheren finanziellen Aufwand. Der allgemeine Baukostenindex ist seit November 2021 um mehr als 22 Prozent gestiegen. Obwohl auf das Großprojekt diese Entwicklung noch nicht in vollem Maße durchgeschlagen ist, wird aufgrund der langen Bauzeit (mindestens sieben Jahre bis zur Fertigstellung 2029) keine genaue Prognose für die Schlussrechnung erstellt.
Neben den reinen Sanierungskosten fallen zusätzliche Ausgaben an, die in der Gesamtsumme von 101,5 Millionen Euro nicht enthalten sind. Dazu gehören der Bau eines Parkhauses (geschätzt 6,9 Millionen Euro), die Einrichtung einer betrieblichen Kinderbetreuung (knapp eine Million Euro) und die Kosten für die vorübergehende Auslagerung von Mitarbeitern in angemietete Immobilien. Die Kreishaus-Sanierung soll laut Planung 2029 abgeschlossen sein. Für den ersten Bauabschnitt (bis Anfang 2025) sind 16,4 Millionen Euro eingeplant. Nach Abschluss der Vergabe von 13 von insgesamt 33 Gewerken wurde festgestellt, dass dieser erste Kostenrahmen eingehalten werden kann, obwohl Lieferengpässe und Materialknappheit die Situation erschweren.
Finanziert wird das Projekt laut Verwaltung mit liquiden Mitteln; eine Kreditaufnahme sei nicht erforderlich. Die Kosten werden über das Neue Kommunale Finanzmanagement (NKF) abgerechnet. Kommunen und Kreise sind verpflichtet, den Werteverzehr ihrer Gebäude als Abschreibungen im Haushaltsplan auszuweisen. Diese Abschreibungen gelten als Aufwand, den die kreisangehörigen Städte dem Kreis Recklinghausen über die Kreisumlage erstatten müssen. Die Abschreibungen über die Kreisumlage laufen über rund 60 Jahre und belaufen sich für alle zehn Städte zusammen auf rund 1,5 Millionen Euro pro Jahr.
Technische Aspekte der Sanierung: Entkernung und Modernisierung
Die Sanierung des 40 Jahre alten Gebäudes ist ein komplexes Vorhaben, das abschnittsweise von Grund auf erneuert wird. Im Juli 2023 begann die Entkernung des ersten von vier Bauabschnitten. Der erste Gebäudetrakt ist auf rund 8230 Quadratmetern Fläche weitgehend entkernt und präsentiert sich wie eine „stillgelegte Tiefgarage“.
Die technischen Maßnahmen umfassen eine breite Palette von Gewerken: * Brandschutz: Eine grundlegende Überarbeitung ist notwendig, um moderne Sicherheitsstandards zu erfüllen. * Haustechnik, Sanitär und Heizung: Die komplette Erneuerung dieser Systeme ist essenziell für die Funktionalität und Energieeffizienz. * Gebäudehülle: Dach, Fenster und Fassade werden komplett erneuert. Allein in diese Kategorie fließen 33 Millionen Euro. Hinzu kommen 6 Millionen Euro für Fotovoltaik, Dachbegrünung und die Gestaltung der Außenanlagen. * Innenhöfe: Das Gebäude verfügt über fünf „mit besonderer Sorgfalt landschaftlich gestaltete Innenhöfe“, die den Besucher zum Verweilen einladen sollen. Diese werden im Zuge der Sanierung ebenfalls saniert und erhalten.
Ein besonderer Fokus liegt auf der Barrierefreiheit und dem Sicherheitskonzept. In einer Zeit, in der Landrat und Mitarbeiter aus sensiblen Bereichen akuten Anfeindungen und bis zu Morddrohungen ausgesetzt sind, wird das Gebäude neu strukturiert. Es wird einen abgeschotteten, barrierefreien „Bürgerbereich“ geben, in dem Dienstleistungen kompakt angeboten werden und der auch die Kantine integriert. Weite Teile des Gebäudes werden nur noch für autorisierte Personen zugänglich sein. In dieses Konzept fließen 4 Millionen Euro.
Auch die Informationstechnologie wird auf den neuesten Stand gebracht. Die Entwicklung der IT konnte vor 40 Jahren nicht vorausgesehen werden. Die Sanierung bietet die Chance, die Infrastruktur zukunftsfähig zu machen. Die IT-Verkabelung allein kostet 2 Millionen Euro. Der neue Zuschnitt der Büros ermöglicht es zudem, die Zahl der Arbeitsplätze im sanierten Kreishaus von bisher auf 979 zu steigern – ein Plus von 119 Plätzen (14 Prozent mehr). Dies ermöglicht die Rückholung von Fachdiensten, die bislang in angemieteten Immobilien untergebracht sind.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Ein zentrales Argument für die Sanierung war und ist der Klimaschutz. Landrat Bodo Klimpel betont, dass die Kreishaus-Sanierung für Energieeffizienz und Klimaschutz steht. Die Maßnahmen zielen darauf ab, den Energieverbrauch drastisch zu senken und die CO2-Emissionen zu reduzieren.
Konkrete Ziele und Ergebnisse: * Energieeinsparung: Der Kreis taxiert die jährliche Ersparnis beim Energieverbrauch auf 188.000 Euro. * CO2-Reduktion: Die Emissionen sollen um mindestens 462 Tonnen im Jahr gesenkt werden. Experten der Verwaltung haben berechnet, dass dies dem CO2-Ausstoß von 41 Haushalten entspricht. * Technische Umsetzung: Die Implementierung von Fotovoltaikanlagen und begrünten Dächern ist ein wesentlicher Bestandteil der Sanierung. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Energieerzeugung und Isolierung bei, sondern verbessern auch das Mikroklima rund um das Gebäude.
Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen wird durch die Tatsache unterstrichen, dass das Gebäude ursprünglich in einer Zeit errichtet wurde, in der Energieeffizienz und Klimaschutz keine zentrale Rolle spielten. Die Sanierung macht das Gebäude zu einem Leuchtturmprojekt in der Recklinghäuser Verwaltungslandschaft im Hinblick auf Nachhaltigkeit.
Wirtschaftliche Auswirkungen und Mietausgaben
Neben den Investitionskosten bringt die Sanierung auch langfristige Einspareffekte. Die Betriebskosten werden gesenkt, was sich direkt auf die Kassen des Kreises auswirkt. Zudem könnten in sechsstelliger Größenordnung jährlich Mietausgaben eingespart werden. Aktuell gibt der Kreis jährlich 430.000 Euro für Mieten aus. Durch den Umzug ausgelagerter Dienststellen in das sanierte Kreishaus entfällt dieser Posten teilweise oder ganz.
Die Sanierung ermöglicht es, die Arbeitsplätze effizienter zu nutzen. Mit 979 Arbeitsplätzen im sanierten Gebäude können mehr Mitarbeiter untergebracht werden als zuvor, was die Notwendigkeit für externe Mietflächen reduziert. Diese Einsparungen fließen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein, die die Sanierung gegenüber dem Neubau als vorteilhaft erscheinen ließ.
Historischer Kontext und Baugeschichte
Um die Dimension des Projekts zu verstehen, ist ein Blick auf die Geschichte des Gebäudes hilfreich. Das Kreishaus wurde 1979 errichtet und am 18. April 1980 eingeweiht. Die Errichtung des Verwaltungsgebäudes für etwa 850 Mitarbeiter kostete damals 51 Millionen Deutsche Mark, umgerechnet 26 Millionen Euro. Dass die bevorstehende Sanierung fast mit dem Vierfachen dieses Betrags veranschlagt ist (ursprünglich 99 Millionen Euro, inzwischen deutlich mehr), illustriert die Entwicklung der Baupreise in den letzten gut 40 Jahren.
Bei der Einweihung 1980 war das Gebäude ein „Leuchtturm“ in der Verwaltung. Es wurde als Gebäude konzipiert, „in dem optimale Arbeitsplätze den Vorrang haben gegenüber der Repräsentation“. Festredner war NRW-Ministerpräsident Johannes Rau. Auch wenn die Anforderungen an Sicherheit und Technik sich drastisch geändert haben, so bleibt der Kerngedanke der Funktionalität erhalten – nun jedoch ergänzt durch moderne Standards.
Besonderheit: Der Brunnen
Ein kontrovers diskutiertes Element des Gebäudes ist der Brunnen, eine Bronzeplastik des Bildhauers Emil Cimiotti. Seit November 2023 schwelte der Streit um die Plastik, da der Kreis sie eigentlich loswerden wollte. Es gibt jedoch nun eine Lösung, und der Brunnen wird eine Zukunft in Recklinghausen haben. Dies zeigt, dass Sanierung auch immer den Erhalt von kulturellen und architektonischen Denkmälern bedeutet, selbst wenn diese umstritten sind.
Zusammenfassung der Herausforderungen
Die Sanierung des Kreishauses Recklinghausen ist ein Paradebeispiel für die Herausforderungen, vor denen viele Kommunen in Deutschland stehen. Die Diskussion zwischen Neubau und Sanierung, die steigenden Baupreise und die Notwendigkeit, moderne Anforderungen an Energieeffizienz und Sicherheit in alte Bausubstanz zu integrieren, sind komplexe Probleme.
Das Projekt zeigt, dass eine Sanierung trotz hoher Kosten die wirtschaftlich bessere Alternative sein kann, wenn die langfristigen Betriebskosten und die Möglichkeit der Flächeneinsparung (Rückholung ausgelagerter Dienststellen) berücksichtigt werden. Die Entscheidung für die Sanierung war ein Balanceakt zwischen Haushaltsdisziplin und zukunftsweisendem Investitionsstau. Mit einem Budget, das deutlich über den ursprünglichen 101,5 Millionen Euro liegen wird, ist das Projekt eine finanzielle Belastung für die kreisangehörigen Städte, die über die Kreisumlage abgerechnet wird. Gleichzeitig ist es eine Investition in die Zukunft der Verwaltung und in den Klimaschutz.
Die technische Umsetzung durch die abschnittsweise Entkernung und Modernisierung ermöglicht den Weiterbetrieb der Verwaltung, birgt aber auch Risiken in Bezug auf Kosten und Termine. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2029 geplant. Bis dahin wird das Kreishaus zu einem modernen, sicheren und energieeffizienten Verwaltungssitz, der die Anforderungen des 21. Jahrhunderts erfüllt.
Fazit
Die Sanierung des Kreishauses Recklinghausen ist ein umfangreiches und komplexes Bauvorhaben, das die Modernisierung einer 40 Jahre alten Bausubstanz mit den Anforderungen an eine moderne, sichere und klimafreundliche Verwaltung verbindet. Die Entscheidung für die Sanierung anstelle eines Neubaus wurde auf Basis einer 30-Jahre-Wirtschaftlichkeitsrechnung getroffen, die die Sanierung als kostengünstigere Variante auswies. Trotz eines ursprünglich veranschlagten Budgets von 101,5 Millionen Euro ist aufgrund der massiven Baupreissteigerungen mit einem deutlich höheren Finanzbedarf zu rechnen. Die Maßnahmen umfassen die komplette Erneuerung der Gebäudehülle, der Haustechnik, des Brandschutzes und der IT-Infrastruktur sowie die Schaffung eines barrierefreien und gesicherten Bürgerbereichs. Ein zentraler Aspekt ist die Nachhaltigkeit, die durch Fotovoltaik, Dachbegrünung und eine geschätzte jährliche CO2-Reduktion von 462 Tonnen realisiert wird. Das Projekt dient als Beispiel dafür, wie historische Verwaltungsgebäude unter wirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten zukunftsfähig gemacht werden können.