Die Revitalisierung von Bestandsimmobilien in urbanen Zentren gewinnt angesichts steigender Baukosten, strengerer Umweltauflagen und dem Wunsch nach Erhalt von Stadtcharakter zunehmend an Bedeutung. Ein herausragendes Beispiel für diese Entwicklung ist die Generalsanierung und Erweiterung des Gebäudes an der Leopoldstraße 7 in München. Dieses Projekt, umgesetzt durch die Geiger Schlüsselfertigbau GmbH & Co. KG im Auftrag der Quest Investment Partners, demonstriert auf eindrucksvolle Weise, wie ein nicht mehr zeitgemäßes Büro- und Geschäftsgebäude aus den 1980er-Jahren durch behutsamen Umbau in ein modernes, nachhaltiges und architektonisch anspruchsvolles Objekt transformiert werden kann. Der Artikel beleuchtet die technischen, gestalterischen und ökologischen Aspekte dieses Vorhabens, das unter dem Namen "Novella 7" bekannt ist.
Ausgangslage und Bedarfsgerechtigkeit
Das Bestandsgebäude aus dem Jahr 1982 befand sich in einer prominenten Lage an der Stadtteilgrenze zwischen Maxvorstadt und Schwabing, direkt am Beginn der Leopoldstraße. Trotz dieser erstklassigen Adresse wies die Immobilie erhebliche Mängel auf, die einen umfassenden Eingriff notwendig machten. Laut den vorliegenden Informationen waren Schäden an der Bestandsfassade sowie der Zustand des Innenausbaus so weit fortgeschritten, dass eine grundlegende Sanierung unumgänglich war.
Besonders hervorzuheben ist die strategische Entscheidung der Bauherrschaft, bewusst auf einen Abriss und einen kompletten Neubau zu verzichten. Stattdessen stand der Erhalt der Bestandssubstanz im Fokus, was im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung als vorbildlich einzustufen ist. Das Ziel war es, die Voraussetzungen für einen zukunftstauglichen Bürostandort zu schaffen, wobei die bestehende Nutzung als Bürofläche sowie die gewerbliche Fläche und Gastronomie im Erdgeschoss grundsätzlich erhalten bleiben sollten. Insbesondere die Gastronomie, die über Jahre hinweg als legendärer Treffpunkt der Münchner Schickeria, bekannt als Café Extrablatt, diente, sollte in ihrer Art, Größe und Bedeutung weitergeführt werden.
Das Gebäude selbst war ein sechsgeschossiger Solitär, der aus fünf Geschossen plus einem Walmdach bestand. Das Walmdach beherbergte ein weiteres Bürogeschoss sowie eine zusätzliche Ebene für Technik und Lagerflächen. Die Gebäudehöhe der Bestandsimmobilie betrug 24,11 Meter Firsthöhe und entsprach damit größtenteils der Bebauung auf der westlichen Seite der Leopoldstraße im Abschnitt zwischen Georgen- und Franz-Josef-Straße. Im Vergleich zur gegenüberliegenden, östlichen Seite der Leopoldstraße, die meist eine höhere Traufkante und eine ausgeprägtere Giebel- und Gaubenlandschaft aufweist, war dieser Bau eher niedriger dimensioniert. Obwohl das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stand und auch nicht im Bereich des Ensembleschutzes lag, wurde ein respektvoller Umgang mit der bestehenden Kubatur angestrebt.
Architektonisches Konzept: Transformation durch Staffelung
Das Sanierungskonzept, entworfen von der Architekturplanungsfirma CSMM (CSMM GmbH), sah eine tiefgreifende Veränderung der Gebäudehülle und der oberen Geschosse vor. Ein zentrales Element war der vollständige Rückbau der zwingend sanierungsbedürftigen Fassade und des Daches, welches in der Umgangssprache als "Sargdeckel" bezeichnet wurde. In den beiden oberen Ebenen erfolgte ein konstruktiver Ersatz, während die Erscheinungsbild gesamtheitlich neu gestaltet wurde.
Das Sanierungskonzept sah vor, die Gebäudevolumen ab dem 5. Obergeschoss zu staffeln. Dabei wird die Grundkubatur in vier ablesbare Volumina gegliedert, die unterschiedlich zueinander verschoben sind. Diese Staffelung schafft eine dynamische Silhouette und bietet praktische Vorteile: In den beiden Geschossen unter dem Mansarddach entstehen Raum für Terrassen, die als erweiterte Aufenthaltsbereiche dienen. Das Mansarddach selbst wird so umgebaut, dass eine vollwertige Büroetage und ein Technikgeschoss als oberer Abschluss des Gebäudes gewonnen werden.
Die architektonische Sprache der Fassade wandelt sich fundamental. Die ursprüngliche Schwere der massiven horizontalen Bänder des Bestands wird einer vorgehängten Konstruktion aus vertikalen und horizontalen Lisenen Platz machen. Diese Lisenen bestehen aus fein strukturierten und leicht grüngetönten Fassadenbeton-Elementen, die eine zeitgemäße, wertige und solide Ausstrahlung erzeugen. Im Erdgeschoss öffnet sich die Fassade durch ein betontes Vordach zwischen Leopold- und Georgenstraße und lädt so zur Gastronomie ein. Diese Transformation verleiht der Leopoldstraße als Flaniermeile eine feinsinnige Modernität.
Technische und energetische Maßnahmen
Ein wesentlicher Aspekt der Revitalisierung ist die Verbesserung der Energieeffizienz. Das Ziel des Projekts ist es, Energieeffizienzwerte zu erreichen, die den KfW55-Standard teils sogar unterschreiten. Um dieses hohe Niveau zu erreichen, wurden umfangreiche Maßnahmen geplant.
Ein wichtiger Faktor ist die ressourcenschonende Nutzung bereits vorhandener gebäudetechnischer Infrastruktur. Im Vorfeld des Projekts fand ein intensiver Austausch mit den Fachplanern für die Gebäudetechnik statt. Ziel war es, bestehende Schächte und Leitungswege sinnvoll zu nutzen und gezielt zu optimieren, anstatt diese komplett zu entfernen und neu zu errichten. Dieses Vorgehen reduziert nicht nur den Materialverbrauch, sondern auch den Aufwand und die Kosten der Sanierung.
Darüber hinaus strebt das Gebäude eine LEED Gold Zertifizierung (Leadership in Energy and Environmental Design) an. LEED ist ein international anerkanntes Zertifizierungssystem für nachhaltige Gebäude. Die Zertifizierung "Core & Shell" bedeutet, dass die Grundstruktur und die Hülle des Gebäudes nach strengen ökologischen Kriterien geplant und ausgeführt werden. Die Tatsache, dass die Bauherrschaft dieses ambitionierte Ziel verfolgt, unterstreicht das Engagement für Nachhaltigkeit. Die Planung der Ausführungsplanung liegt bei Geiger Schlüsselfertigbau, was auf eine enge Zusammenarbeit zwischen Planung und Ausführung hindeutet.
Integration von Stadtgrün und Infrastruktur
Neben der energetischen und baulichen Modernisierung spielt auch die Einbindung in das städtische Umfeld eine Rolle. Ein besonderer Blick gilt der Begrünung des Grundstücks. Die Pappeln im Osten des Gebäudes bleiben nach dem neuen Planungskonzept von CSMM vollständig erhalten. Diese Bäume erfüllen wichtige Funktionen: Sie spenden Schatten für den zukünftig vergrößerten Freibereich der Gastronomie, filtern Feinstaub und halten die Luft an der vielbefahrenen Leopoldstraße rein und tragen zur Regulierung von hohen Temperaturen im Sommer bei (Urbane Hitzeinsel-Effekte).
Auch die Verkehrs- und Sozialinfrastruktur wird berücksichtigt. Mindestens 26 Fahrrad-Stellplätze stehen zukünftig den Mitarbeitenden der Büros und den Gästen des Restaurants zur Verfügung. Dies fördert die Mobilitätswende und passt sich dem Bedarf moderner Arbeitsstätten an.
Wirtschaftliche und städtebauliche Bedeutung
Das Projekt "Novella 7" ist ein Beispiel für eine "Revitalisierung statt Abriss"-Strategie. Diese Herangehensweise wird als wirksamster Hebel der Baubranche für Klimaschutz und Nachhaltigkeit angesehen. Durch die Sanierung und Erweiterung eines bestehenden Gebäudes wird das Potenzial der Immobilie voll ausgeschöpft, ohne dass die energetischen und materiellen Kosten eines Neubaus anfallen.
Die Lage des Gebäudes auf einem Eckgrundstück in bester Münchner Innenstadtlage bietet ein hohes Potenzial für vielfältige Nutzungsoptionen. Die Stärkung des Standorts durch eine moderne Architektursprache, die einen Dialog mit ihrer Umgebung eingeht, steigert die Attraktivität des Standorts für Mieter und Besucher gleichermaßen. Für die Nachbarschaft und den städtischen Raum entsteht ein Mehrwert durch die Aufwertung der Bausubstanz und die Schaffung hochwertiger Nutzungsflächen.
Fazit
Die Sanierung und Erweiterung der Leopoldstraße 7 in München ist ein Musterbeispiel für eine zukunftsweisende Baukultur, die Erhalt und Innovation verbindet. Durch den Verzicht auf einen Abriss und den Fokus auf eine behutsame, aber entschlossene Transformation des Bestandsgebäudes entsteht ein Objekt, das sowohl energetischen Ansprüchen (KfW55-Standard, LEED Gold-Zielsetzung) als auch gestalterischen Anforderungen gerecht wird. Die Staffelung der oberen Geschosse, die moderne Fassadengestaltung mit grüngetönten Betonelementen und die Integration von Begrünung und Terrassen zeigen, wie sich urbanes Wohnen und Arbeiten qualitativ hochwertig gestalten lässt. Das Projekt beweist, dass auch Gebäude aus den 1980er Jahren durch gezieltes Eingreifen einen neuen, zeitgemäßen und nachhaltigen Charakter erhalten können, der die Wertschöpfung der Immobilie nachhaltig sichert.