Die Sanierung und Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern bringt spezifische Herausforderungen mit sich, insbesondere wenn es um Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum geht. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und einzelne Eigentümer ist oft unklar, wer im Streitfall mit dem Bauträger oder Handwerkern aktiv werden darf. Die rechtliche Lage, insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), war eine Zeit lang unübersichtlich. Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat hierfür nun Klarheit geschaffen. Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage, die Notwendigkeit von Vergemeinschaftungsbeschlüssen und die praktischen Schritte, die Eigentümergemeinschaften bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum unternehmen müssen.
Die Herausforderung: Mängel am Gemeinschaftseigentum
Mängel am Gemeinschaftseigentum treten häufig bei Bauleistungen auf, die dem Nutzen aller Eigentümer dienen. Dazu zählen Schäden an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage oder an der Außenanlage. Im Gegensatz zu Mängeln im eigenen Sondereigentum, bei denen der einzelne Eigentümer direkt betroffen ist, stellt sich bei Schäden am Gemeinschaftseigentum die Frage nach der sogenannten Aktivlegitimation. Das bedeutet: Wer ist berechtigt, die Mängelrechte gerichtlich und außergerichtlich durchzusetzen?
Unterscheidung Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die rechtliche Komplexität ergibt sich aus der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Beziehen sich die Mängel ausschließlich auf das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers – man spricht hier bildlich von seinem „Kuchenstück“ – kann dieser unproblematisch allein klagen.
Anders verhält es sich, wenn der mangelbehaftete Leistungsgegenstand das Gemeinschaftseigentum betrifft. Hierbei handelt es sich um den ideellen Anteil (Bruchteil) der Wohnungseigentümer am gesamten Eigentum. Ein klassisches Beispiel ist ein neu verlegter Boden im Treppenhaus oder ein undichtes Dach. Da diese Bereiche allen Eigentümern gehören, funktioniert die einfache Zuordnung zum Einzelnen nicht mehr. Es stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft oder der Einzelne klagen muss.
Die rechtliche Entwicklung und das BGH-Urteil
Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG a.F.) war es gängige Praxis, dass die Mängelrechte der einzelnen Wohnungseigentümer durch einen sogenannten Vergemeinschaftungsbeschluss an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verwalterin des Gemeinschaftseigentums abgetreten wurden. Dies regelte § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F.
Mit der neuen Gesetzesreform (WEMoG) wurde die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klarer konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht. Ziel war es, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter zu gestalten. Dennoch herrschte nach der Reform zunächst Unsicherheit bezüglich der Prozessführungsbefugnis. Konkret war unklar, ob die Gemeinschaft nun aus sich heraus berechtigt ist, Mängelrechte durch Mehrheitsbeschluss an sich zu ziehen, oder ob es weiterhin einer gesonderten Abtretung bedarf.
Klarstellung durch den BGH
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil (V ZR 213/21) entschieden, dass sich aus dem neuen § 9a Abs. 2 WEG allein keine Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft für Mängelrechte ergibt. Das bedeutet: Auch unter dem neuen Recht ist eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte erforderlich, wenn die Gemeinschaft aktiv klagen oder Ansprüche geltend machen möchte.
Ohne einen solchen Beschluss fehlt der Gemeinschaft die Aktivlegitimation. Der BGH hat jedoch klargestellt, dass es bei der alten Praxis bleibt: Die Wohnungseigentümer können in einer Versammlung beschließen, dass die Gemeinschaft die Mängelrechte der Eigentümer übernimmt und durchsetzt. Damit ist die heftig umstrittene Frage der Aktivlegitimation nach der WEG-Reform zu Gunsten der WEG entschieden.
Handlungsempfehlungen für die Eigentümergemeinschaft
Aus diesen rechtlichen Grundlagen ergeben sich klare Handlungsanweisungen für den Umgang mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum.
1. Mängelrüge und Anzeige durch Sondereigentümer
Jeder Sondereigentümer hat das Recht, aber auch die Verpflichtung, Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum dem WEG-Verwalter anzuzeigen. Diese Mängelanzeige kann formlos erfolgen, zur Beweissicherung ist jedoch die Textform (z. B. per E-Mail) empfehlenswert.
Wichtig ist, parallel dazu den Verwaltungsbeirat einzubeziehen. Da der einzelne Eigentümer nach der Reform oft keine besonderen Informations- oder Auskunftsansprüche mehr gegenüber der Verwaltung hat, ist der Vorsitzende des Beirats als Vertreter der WEG ein wichtiger Ansprechpartner. Er kann die Rechte aus dem Verwaltervertrag geltend machen und auf die Bearbeitung der Mängelanzeige drängen.
2. Entscheidung über die Art der Mängelbeseitigung
Die Eigentümergemeinschaft ist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Sie verfügt hierbei über ein Ermessen hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung. Der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümer über die unterschiedlichen Ausführungsarten und Vergleichsangebote zu informieren, damit die Eigentümer eine fundierte Entscheidung treffen können.
Besteht jedoch durch die Mängel eine direkte Auswirkung auf das Sondereigentum oder die Nutzbarkeit für einzelne Eigentümer (z. B. durch eindringendes Wasser), reduziert sich das Ermessen der Gemeinschaft. In solchen Fällen ist ein Handeln zwingend erforderlich.
3. Einbeziehung von Fachleuten
Oftmals fehlt der WEG-Verwaltung die technische Sachkunde, um die Schwere eines Mangels oder die beste Sanierungsmethode einzuschätzen – insbesondere bei größeren Maßnahmen. Es wird daher empfohlen, einen Sachverständigen oder Architekten zur Aufklärung und Baubetreuung hinzuzuziehen. Dies dient nicht nur der fachlich korrekten Sanierung, sondern dient auch der Haftungsvermeidung für die Verwaltung.
4. Der Vergemeinschaftungsbeschluss
Will die Gemeinschaft aktiv werden und Ansprüche gegenüber dem Bauträger oder Handwerker geltend machen, ist ein Vergemeinschaftungsbeschluss notwendig. In diesem Beschluss wird festgelegt, dass die Mängelrechte der einzelnen Eigentümer auf die Gemeinschaft übertragen werden.
Dieser Beschluss ermöglicht es der Gemeinschaft, in eigener Name und Recht aufzutreten. Dies ist effizienter, als wenn jeder Eigentümer einzeln klagen müsste. Der Beschluss sollte idealerweise ein Muster enthalten, das die Übertragung der Rechte klar regelt.
Ansprüche und Möglichkeiten bei Mängeln
Grundlage der Ansprüche ist der jeweilige Bauträger- oder Werkvertrag. Nach der Abnahme stehen den Erwerbern typischerweise folgende individuelle Mängelrechte zu:
- Anspruch auf Nacherfüllung: Zunächst hat der Besteller das Recht, die Beseitigung des Mangels zu verlangen.
- Selbstvornahme und Aufwendungsersatz: Setzt der Vertragspartner die Nacherfüllung nicht fristgerecht um, kann der Besteller die Mängelbeseitigung selbst vornehmen und die Kosten ersetzt verlangen.
- Rücktritt: Bei schwerwiegenden Mängeln ist der Rücktritt vom Vertrag möglich.
- Minderung: Der Käufer kann den Kaufpreis mindern, was bei Gemeinschaftseigentum oft über die Gemeinschaft abgewickelt wird.
- Schadensersatz: Weitergehende Schäden können geltend gemacht werden.
Konfliktvermeidung durch Vergemeinschaftung
Ein häufiges Problem ist die divergierende Interessenlage der Eigentümer: Manche wünschen die Beseitigung des Mangels, andere bevorzugen finanziellen Ausgleich (Minderung). Werden die Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz nicht vergemeinschaftet, kann es zu unterschiedlichen Klagen oder unlösbaren Interessenkonflikten kommen. Ein Vergemeinschaftungsbeschluss bündelt diese Ansprüche und stellt sicher, dass im Interesse der Gesamtheit entschieden wird.
Fazit
Die Sanierung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erfordert ein strukturiertes Vorgehen und Kenntnis der aktuellen Rechtslage. Trotz der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich an der Notwendigkeit eines Vergemeinschaftungsbeschlusses nichts geändert, wenn die Eigentümergemeinschaft als solche aktiv werden will. Das BGH-Urteil schafft hier die notwendige rechtliche Sicherheit.
Für die Praxis bedeutet dies: 1. Mängelrüge durch den Sondereigentümer gegenüber der Verwaltung und dem Beirat. 2. Information der Eigentümer über Sanierungsoptionen durch den Verwalter. 3. Beschlussfassung über die Art der Sanierung und ggf. über die Vergemeinschaftung der Mängelrechte. 4. Aktive Durchsetzung der Ansprüche durch die Gemeinschaft.
Durch dieses Vorgehen wird sichergestellt, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß instand gesetzt wird und die rechtlichen Ansprüche effizient und im Interesse aller Eigentümer durchgesetzt werden können.