Die bayerische Landeshauptstadt München befindet sich in einem konstanten Prozess der Weiterentwicklung und Anpassung. Der Bedarf an neuem Wohnraum und die Notwendigkeit, bestehende Bausubstanz zu erhalten und zu modernisieren, prägen das Stadtbild maßgeblich. Für Eigentümer, Bauinteressierte und Fachplaner ist es daher unerlässlich, die Mechanismen der Stadtsanierung und die strategischen Ziele der Stadtentwicklung zu verstehen. Diese umfassen nicht nur rechtliche Verfahren und Fördermöglichkeiten, sondern auch übergeordnete Konzepte zur Sicherung von Lebensqualität und Nachhaltigkeit in einer wachsenden Metropole.
Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen von Sanierungsverfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB), die Bedeutung von Städtebauförderprogrammen und steuerlichen Anreizen sowie die strategischen Ziele des Stadtentwicklungsplans 2040.
Rechtliche Rahmenbedingungen der Stadtsanierung
Die städtebauliche Sanierung in München ist an rechtliche Vorgaben gebunden, die im Baugesetzbuch (BauGB) verankert sind. Ziel dieser gesetzlichen Regelungen ist es, Teile des Stadtgebiets aufzuwerten, zu verbessern oder umzugestalten, um städtebauliche Missstände zu beheben.
Vorbereitung und Festlegung von Sanierungsgebieten
Bevor ein Gebiet offiziell als Sanierungsgebiet festgelegt wird, leitet die Stadt München vorbereitende Untersuchungen ein. Gemäß § 141 BauGB erfolgt dies per Stadtratsbeschluss. Diese Untersuchungen dienen dazu, Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung zu schaffen. Dabei werden die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse analysiert und Ziele für die Entwicklung festgelegt.
Stellt sich in diesen Untersuchungen heraus, dass städtebauliche Missstände vorliegen, kann der Stadtrat die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes als Satzung beschließen. Diese Sanierungssatzung regelt nach § 142 Abs. 4 BauGB unter anderem, ob die Sanierung im vereinfachten oder im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird. Laut den vorliegenden Informationen werden alle laufenden Sanierungsverfahren der Landeshauptstadt München derzeit im vereinfachten Verfahren durchgeführt.
Das vereinfachte Sanierungsverfahren
Das vereinfachte Sanierungsverfahren bringt für Betroffene erhebliche Erleichterungen mit sich. Im Gegensatz zum herkömmlichen Verfahren können bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsfrei sein. Zudem fallen im vereinfachten Verfahren keine Ausgleichsbeträge gemäß §§ 154 ff. BauGB an, was finanzielle Belastungen für die Eigentümer reduziert.
Ein wesentlicher Aspekt in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Landeshauptstadt München (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Dieses Recht greift, wenn ein Grundstück verkauft wird, und ermöglicht es der Stadt, das Grundstück zu erwerben, um die Sanierungsziele gesichert umzusetzen.
Genehmigungsfreiheit und Allgemeinverfügungen
Um Verwaltungsprozesse zu vereinfachen, erlässt die Stadt München Allgemeinverfügungen. Eine solche Allgemeinverfügung, die im April 2016 in Form einer Neufassung erging, betrifft die Sanierungsgebiete „Petuelring“, „Tegernseer Landstraße / Chiemgaustraße“ und „Innsbrucker Ring / Baumkirchner Straße“. Für alle betroffenen Rechtsvorgänge ab dem 21. Oktober 2016 ist in diesen Gebieten eine Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr erforderlich. Auch für Eintragungen beim Grundbuchamt ist die Vorlage einer solchen Genehmigung nicht mehr notwendig, sofern der Vorgang unter die Allgemeinverfügung fällt.
Es ist jedoch zu beachten, dass Rechtsgeschäfte, die ein Grundstück im Ganzen betreffen (gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauGB), nicht von der Allgemeinverfügung erfasst werden. Für diese unterliegt die Sanierung weiterhin der Genehmigungspflicht durch die Stadt.
Förderung und steuerliche Anreize
Die Durchführung von Sanierungen erfordert erhebliche finanzielle Mittel. Um die Umsetzung zu unterstützen, stehen sowohl kommunale als auch übergeordnete Förderprogramme zur Verfügung.
Städtebauförderungsprogramme
Bund und Länder haben verschiedene Städtebauförderungsprogramme aufgelegt, um Stadt- und Ortsteile in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt zu erhalten, zu erneuern und weiterzuentwickeln. Zusätzlich bietet die Landeshauptstadt München eigene kommunale Förderprogramme an. Ein zentraler Grundsatz ist, dass eine Förderung grundsätzlich nur vor Beginn der Maßnahmen möglich ist. Das bedeutet für Eigentümer, dass die Antragstellung vor dem Start von Bauarbeiten erfolgen muss.
Steuerliche Begünstigungen
Neben direkten Zuschüssen bietet das deutsche Steuerrecht Anreize für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten. Gemäß § 7h des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind erhöhte Absetzungen für Herstellungskosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen möglich. Dies gilt für Gebäude, die sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinden.
Die steuerliche Begünstigung betrifft Maßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot). Wichtig ist, dass die Anschaffungskosten für diese Maßnahmen begünstigt sind, soweit sie nach dem Abschluss eines Kaufvertrages durchgeführt werden. Dies betrifft sogenannte Sanierungsmaßnahmen im Rahmen von Erwerbermodellen.
Stadtentwicklung und Neubau
Parallel zur Sanierung von Altbausubstanz ist München mit einem hohen Bedarf an Neubauten konfrontiert. Die wachsende Einwohnerzahl und der wirtschaftliche Aufschwung trefen auf eine Stadt mit begrenztem Raum.
Herausforderungen des Neubaus
Ein zentraler Punkt im Münchner Baugeschehen ist der Platzmangel in der Stadt. Dieser erschwert die Umsetzung großer Neubauprojekte. Hinzu kommen steigende Baukosten, die durch Materialknappheit und gestiegene Löhne verursacht werden. Bauunternehmen sind gefordert, innovative Lösungen zu finden, um den begrenzten Raum optimal zu nutzen und gleichzeitig den Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht zu werden.
Nachhaltigkeit und moderne Bauweisen
Die Integration von grünen Technologien, energieeffizienten Gebäuden und modularen Bauweisen wird in den kommenden Jahren eine zentrale Rolle spielen. Neubauprojekte sollen modernen Wohnraum schaffen, während Sanierungen die wertvolle Bausubstanz der Altstadt erhalten und an moderne Standards anpassen.
Strategische Ziele: Der Stadtentwicklungsplan 2040 (STEP 2040)
Die Landeshauptstadt München hat mit dem Stadtentwicklungsplan 2040 (STEP 2040) ein umfassendes strategisches Instrument geschaffen, um die städtebauliche Entwicklung bis zum Jahr 2040 zu steuern. Der Plan umfasst sieben Handlungsfelder, die als Leitlinien für die Stadtentwicklung dienen.
Wohnraumbeschaffungsprogramm
Ein Kernbestandteil des STEP 2040 ist das Wohnraumbeschaffungsprogramm. Das Ziel ist die Errichtung von 7.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Besondere Priorität hat dabei die Schaffung von 1.500 Sozialwohnungen jährlich, um die soziale Durchmischung und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Mobilität und Verkehrsplanung
Das Handlungsfeld Mobilität sieht einen Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs vor. Dies umfasst insbesondere den Fortbau des Schnellbahnnetzes, wobei der U-Bahn-Ausbau eine wichtige Rolle spielt. Zudem soll der öffentliche und nichtmotorisierte Verkehr bei der Um- oder Neugestaltung von Straßen stärker berücksichtigt werden.
Klimaschutz und Umweltschutz
Umweltschutz ist ein zentrales Element der Münchner Stadtentwicklung. Konkretisiert wird dies durch ein Kanalbauprogramm und die Sicherung der Versorgung Münchens mit umweltschonender Energie. Innerhalb der Handlungsfelder des STEP 2040 werden den Themen Klimaschutz und Klimaanpassung eine hohe Priorität eingeräumt.
Freiräume und Siedlungsentwicklung
Die Qualität des Stadtlebens hängt maßgeblich von Freiräumen ab. Das Handlungsfeld „Freiräume“ zielt darauf ab, die grüne Infrastruktur in den Quartieren zu qualifizieren und auszubauen. Dazu gehört die Erstellung von Freiraumquartierskonzepten als Grundlage für Einzelprojekte. Bestehende Flächen sollen miteinander verbunden werden, um Freiräume von der Innenstadt bis in den Grüngürtel zu stärken und zu vernetzen. Auch die Weiterentwicklung des Grüngürtels gemeinsam mit der Region ist ein Ziel.
Im Handlungsfeld „Siedlungsentwicklung“ liegt der Fokus auf der Sicherung von Flächen für die wirtschaftliche Entwicklung. Das Gewerbeflächenprogramm sieht vor, kleinere und mittlere Unternehmen bei der Vergabe von städtischen Gewerbeflächen angemessen zu berücksichtigen und gewerbliche Zwischennutzungen zu ermöglichen.
Handlungsfeld Region
Neben den städtischen Zielen umfasst der STEP 2040 auch das Handlungsfeld „Region“, das die Zusammenarbeit und Entwicklung im weiteren Ballungsraum regelt.
Fazit
Die Stadt München verfolgt einen zweigleisigen Ansatz für ihre Entwicklung: Einerseits die systematische Sanierung und Modernisierung bestehender Stadtteile, andererseits der gezielte Neubau von Wohn- und Gewerberaum. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Sanierungen sind im Baugesetzbuch verankert und werden durch die Stadt München im vereinfachten Verfahren umgesetzt, was für Eigentümer Erleichterungen bei Genehmigungen und Kosten bedeutet. Finanzielle Unterstützung erfolgt durch Städtebauförderprogramme und steuerliche Anreize, die jedoch vor Baubeginn beantragt werden müssen.
Strategisch wird diese Entwicklung durch den Stadtentwicklungsplan 2040 (STEP 2040) gelenkt, der klare Vorgaben zur Wohnraumversorgung, Mobilität, Klimaneutralität und Freiraumgestaltung macht. Für Bauherren und Sanierer bedeutet dies, dass Planungen stets im Einklang mit diesen städtischen Zielen und den rechtlichen Vorgaben in Sanierungsgebieten stehen müssen.