KfW-Förderung beim Zusammenlegen von Wohneinheiten: Ein Leitfaden für Eigentümer

Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien stellt Eigentümer vor zahlreiche Herausforderungen, insbesondere wenn es um die Optimierung der Gebäudehülle oder die Modernisierung von Heizsystemen geht. Oftmals gehen damit auch Überlegungen zur Veränderung der Wohnraumstruktur einher, wie etwa das Zusammenlegen von zwei Wohneinheiten zu einer größeren Wohnung. In diesem Kontext spielt die Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine entscheidende Rolle. Für Eigentümer ist es jedoch oft unklar, welche administrativen und förderrechtlichen Schritte notwendig sind, wenn der ursprüngliche Zustand von zwei Wohneinheiten nach einer Sanierung in eine gemeinsame Nutzung überführt wird. Dieser Artikel beleuchtet auf Basis der vorliegenden Informationen die relevanten KfW-Programme, die Definition von Wohneinheiten und die korrekte Vorgehensweise bei der Antragstellung und späteren Nutzungsumstellung.

Rechtliche und administrative Grundlagen der Wohneinheiten

Ein zentraler Aspekt bei der Beantragung von KfW-Mitteln ist die Definition und Anzahl der Wohneinheiten (WE). Die förderfähige Summe richtet sich in der Regel nach der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude. Dabei ist es entscheidend, den Zeitpunkt zu definieren, an dem die Anzahl der Wohneinheiten für die Förderung festgelegt wird.

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) bezieht sich der Förderhöchstbetrag auf die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude nach der Sanierung. Dies bedeutet, dass die Planung der Finanzierung bereits vor Baubeginn auf Basis des zukünftigen Nutzungskonzepts erfolgen muss.

Es gilt hierbei zu unterscheiden, ob die Wohneinheiten bereits während der Sanierungsmaßnahmen zusammengelegt werden oder ob dieser Schritt erst nach Abschluss der Sanierung erfolgt. Werden die Wohneinheiten bereits im Zuge der Sanierung zusammengelegt, ist eine Beantragung der Mittel für eine Wohneinheit korrekt. Findet die Zusammenlegung jedoch erst nach Abschluss der Sanierung statt, sind die Mittel für zwei Wohneinheiten zu beantragen. Eine spätere Zusammenlegung muss der KfW nicht gemeldet werden, sodass keine Rückzahlung von Fördermitteln droht, sofern die förderfähigen Maßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt wurden.

Die baurechtliche Einordnung spielt ebenfalls eine Rolle. Selbst wenn ein Eigentümer zwei Wohneinheiten selbst nutzt, bleiben diese rechtlich gesehen oft zwei getrennte Wohneinheiten, solange die bauliche Trennung (z. B. zwei Küchen, zwei Bäder, abschließbare Türen) bestehen bleibt. Für die KfW-Förderung ist jedoch vor allem die im Energiebericht angegebene Anzahl der Wohneinheiten relevant.

Definition einer Wohneinheit nach KfW-Kriterien

Die Definition, was genau eine Wohneinheit ausmacht, ist in den KfW-Richtlinien präzise geregelt. Eine im Keller befindliche Einliegerwohnung kann beispielsweise die Kriterien für eine zweite Wohneinheit erfüllen. Laut Definition im Bundesanzeiger muss eine Wohneinheit aus einem „abgeschlossenen Zusammenhang liegende[n] und zu dauerhaften Wohnzwecken bestimmte[n] Räumen“ bestehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen.

Dazu gehören mindestens: - Ein eigener abschließbarer Zugang. - Versorgungsanschlüsse für Strom, Wasser und Wärme. - Die Möglichkeit zur Küchenführung (eigene Kochgelegenheit). - Ein eigenes WC und Bad.

Erfüllt eine Einliegerwohnung diese Kriterien, wird sie als eigenständige Wohneinheit gewertet, was Auswirkungen auf die maximale Kreditsumme hat.

KfW-Programme zur energetischen Sanierung

Die KfW bietet verschiedene Förderprodukte an, die je nach Umfang der Sanierung und angestrebtem Effizienzstandard genutzt werden können. Für umfassende Sanierungen ist das Programm „KfW 261 – Wohngebäude (Effizienzhaus-Sanierung)“ das zentrale Instrument.

KfW 261: Sanierung auf Effizienzhaus-Niveau

Dieses Programm richtet sich an Eigentümer, die ihr Haus umfassend energetisch sanieren und auf ein anerkanntes Effizienzhaus-Niveau (z. B. EH-40, EH-55, EH-70) bringen möchten. Ziel ist eine deutliche Senkung des Energieverbrauchs durch eine ganzheitliche Modernisierung.

Die Förderkonditionen sind attraktiv: - Förderhöhe: Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. - Tilgungszuschuss: Bis zu 45 % der Kreditsumme, abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standard. Dieser Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden und reduziert effektiv die Kreditsumme. - Laufzeit: Bis zu 30 Jahre mit bis zu 10 Jahren Zinsbindung. - Zinssatz: Abhängig von der aktuellen Marktlage, aktuell (Stand Mai 2025) ab ca. 2,29 % effektivem Jahreszins.

Technische Mindestanforderungen müssen durch einen Energieeffizienz-Experten bestätigt werden. Wichtig ist, dass die Förderhöhe sich nach der Anzahl der Wohneinheiten richtet. Besitzt man also ein Zweifamilienhaus und beantragt die Förderung für zwei Wohneinheiten, kann man den doppelten Kreditrahmen nutzen, also bis zu 300.000 Euro (2 x 150.000 Euro).

KfW 458: Heizungstausch und Einzelmaßnahmen

Neben der ganzheitlichen Sanierung gibt es Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, die keine Rückzahlung erfordern. Das Programm KfW 458 bietet Zuschüsse zwischen 30 und 70 % der Kosten für klimafreundliche Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie). Maximal sind hier 23.500 Euro pro Wohneinheit möglich.

Auch Maßnahmen an der Gebäudehülle, wie Fenstertausch, Dämmung von Fassade und Dach, können als Einzelmaßnahmen gefördert werden. Hierbei ist zu beachten, dass der Förderanspruch (in diesem Fall Zuschuss) pro Wohneinheit geregelt ist.

Kombination von Förderprogrammen

Eine cleveres Finanzierungsmodell entsteht durch die Kombination verschiedener Programme. Ein KfW-Kredit für die Sanierung der Gebäudehülle (KfW 261) kann beispielsweise mit einem BAFA-Zuschuss für die Heizungsanlage (KfW 458 oder BAFA-Programm) kombiniert werden. Auch ergänzende Förderungen von Bundesländern oder Kommunen sind möglich.

Vorteile der Kombination sind: - Eine höhere Gesamtsumme der Förderung. - Flexiblere Finanzierungsmodelle. - Geringere Eigenkapitalanforderungen.

Hinweis: Eine detaillierte Planung durch einen Energieberater ist Voraussetzung, um Förderbedingungen rechtssicher zu erfüllen. Viele Programme erfordern die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten, dessen Leistungen selbst wiederum förderfähig sind (bis zu 50 % des Beratungshonorars, maximal 650 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern).

Szenarien: Zusammenlegung von Wohneinheiten während oder nach der Sanierung

Die konkrete Vorgehensweise bei der Antragstellung hängt stark davon ab, wann die baulichen Veränderungen (Zusammenlegung) vorgenommen werden. Die vorliegenden Informationen beschreiben zwei Hauptroutinen.

Szenario A: Zusammenlegung während der Sanierung

Plant der Eigentümer, die Wohneinheiten bereits im Zuge der Sanierungsarbeiten zu verbinden (z. B. durch den Ausbau von Wohnungsabschlüssen zum gemeinsamen Treppenhaus), ändert sich die Anzahl der Wohneinheiten während des Sanierungsprozesses. In diesem Fall ist die Beantragung der Mittel für eine Wohneinheit korrekt, da nach Abschluss der Maßnahmen nur noch eine Wohneinheit existiert.

Dieses Vorgehen ist rechtssicher, solange die baurechtliche Genehmigung für die Zusammenlegung vorliegt und die Sanierung auf das Ziel einer Effizienzhaus-Sanierung einer Wohneinheit ausgelegt ist. Die Pflicht, die energetisch optimierten Gebäudeteile zehn Jahre lang zu nutzen, steht diesem Vorgehen nicht entgegen, da die Nutzung als eine große Wohnung (ehemals zwei Einheiten) die energetischen Vorteile nicht schmälert.

Szenario B: Zusammenlegung nach Abschluss der Sanierung

Eine häufige Situation ist, dass Eigentümer zunächst zwei separate Wohneinheiten energetisch sanieren, um sie zu vermieten oder getrennt zu nutzen, und später überlegen, diese zu einer großen Wohnung zusammenzulegen.

Hier gelten folgende Regeln: 1. Antragstellung: Da zum Zeitpunkt der Sanierung noch zwei Wohneinheiten vorliegen, müssen die Mittel für zwei Wohneinheiten beantragt werden. Dies verdoppelt den maximalen Kreditrahmen (z. B. 300.000 Euro statt 150.000 Euro bei KfW 261). 2. Durchführung: Die Sanierung erfolgt für zwei Einheiten (z. B. zwei neue Fenstersätze, zwei Heizungsanlagen etc., sofern nicht zentral geregelt). 3. Nachträgliche Zusammenlegung: Nach Abschluss der Sanierung und Auszahlung der Förderung können die Wohneinheiten zusammengeschlossen werden. Nach Rücksprache mit BAFA und KfW muss eine solche Änderung der Nutzung nicht gemeldet werden. Eine Rückzahlung von Fördermitteln droht nicht, solange die förderfähigen Maßnahmen wie beantragt durchgeführt wurden.

Dies bietet eine hohe Flexibilität für die Zukunft. Man sichert sich zunächst die maximale Förderung für zwei Einheiten, behält aber die Option, den Wohnraum später zu vergrößern.

Einfluss von Sanierungsmaßnahmen auf die Förderfähigkeit bei Anbauten

Besondere Aufmerksamkeit erfordern Szenarien, bei denen ein Anbau realisiert wird, um eine neue Wohneinheit zu schaffen. Die KfW-Förderung unterscheidet hier strikt zwischen einer Sanierung und einem Neubau.

Entstehen neue Wohneinheiten ausschließlich in der Erweiterung (Anbau), ohne Einbeziehung zuvor beheizter Flächen, werden diese neuen Wohneinheiten als Neubauten eingestuft. Ein reiner Neubau ist über die Programme zur Sanierung (wie KfW 261) in der Regel nicht förderfähig (oder unterliegt anderen Programmen).

Anders verhält es sich, wenn der Anbau in Verbindung mit einer Sanierung des Bestands und der Einbeziehung von zuvor beheizter Fläche (z. B. Einbeziehung eines beheizten Erdgeschossbereichs) erfolgt. In diesem Fall kann die Sanierung nach Programm KfW 261 für zwei Wohneinheiten möglich sein (Anbau/Umbau plus bestehende Wohneinheit). Die neu entstandene Wohneinheit entsteht somit aus beheizter Fläche und Anbau, was sie als förderfähige Sanierung einstuft.

Die Bedeutung der Energieberatung und Fachplanung

Für die erfolgreiche Antragstellung und Umsetzung ist die Einbindung eines Energieeffizienz--Experten (Energieberater) unerlässlich. Diese Experten prüfen die technischen Mindestanforderungen, erstellen den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und bestätigen die förderfähigen Maßnahmen.

Darüber hinaus sind die Leistungen der Fachplanung und Baubegleitung förderfähig. Bei Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen kann die Kreditsumme um bis zu 10.000 Euro (bei bis zu zwei Wohneinheiten) erhöht werden. Bei Wohnhäusern mit mehr als zwei Wohneinheiten sind es sogar bis zu 40.000 Euro mehr. Dies unterstreicht, wie wichtig eine professionelle Begleitung ist, um die komplexen Anforderungen der KfW-Richtlinien zu erfüllen.

Ein Energieberater kann zudem helfen, die optimale Strategie zur Zusammenlegung von Wohneinheiten zu entwickeln, um sowohl baurechtlich als auch förderrechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Er kann beispielsweise berechnen, ob sich die Zusammenlegung erst nach der Sanierung rentiert, um den höheren Kreditrahmen zu nutzen, oder ob eine direkte Zusammenlegung wirtschaftlicher ist.

Fazit

Die KfW-Förderung bietet umfangreiche Möglichkeiten, Bestandsimmobilien energetisch aufzurüsten. Für Eigentümer, die vorhaben, Wohneinheiten zusammenzulegen, ergeben sich dabei spezifische Handlungsoptionen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Zusammenlegung im Verhältnis zur Antragstellung und Sanierungsdurchführung.

Um die maximale finanzielle Unterstützung zu erhalten, sollte die Entscheidung über die zukünftige Nutzung (eine oder zwei Wohneinheiten) bereits vor der Antragstellung getroffen werden. Geplant die Zusammenlegung erst nach der Sanierung, ist die Antragstellung für zwei Wohneinheiten vorteilhaft, da dies den maximalen Kreditrahmen verdoppelt. Eine spätere Zusammenlegung führt nicht zu Rückforderungen, solange die Sanierungsmaßnahmen förderkonform durchgeführt wurden.

Die technischen und administrativen Hürden sind hoch, weshalb die Beratung durch einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten dringend empfohlen wird. Nur so können Eigentümer sicherstellen, dass sowohl die baurechtlichen Vorgaben als auch die komplexen Bedingungen der KfW-Förderprogramme eingehalten werden und die Sanierung langfristig zu einer Reduzierung der Energiekosten und einer Wertsteigerung der Immobilie führt.